汪曙東

（中鋁（上海）有限公司，上海 200120）

隨著人們生活水平的提高，對辦公環(huán)境的要求也是越來越高，要求一種安全、健康、舒適、節(jié)能的智能樓宇成為商務(wù)辦公樓的標(biāo)準(zhǔn)，同時對商務(wù)辦公樓的管理也有了更高的要求，如何進行高效智能管理成為樓宇物業(yè)管理的重點。隨著現(xiàn)代的商務(wù)辦公樓樓層不斷增多，面積不斷增大，建筑內(nèi)部布局與結(jié)構(gòu)復(fù)雜，運行設(shè)備眾多，點位分布更廣，辦公使用人員多樣復(fù)雜，環(huán)境要求不斷提高，樓宇設(shè)備的運行使用關(guān)系使用者的生活和需要，需要建立高效科學(xué)的管理模式，智能化技術(shù)的高速發(fā)展，利用計算機技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)科技以及移動終端對商務(wù)辦公樓宇進行智能管理成為實現(xiàn)高效管理的主要方式。

1 智能化技術(shù)的應(yīng)用情況

商務(wù)辦公樓智能化系統(tǒng)工程建設(shè)中要求采用成熟先進、安全可靠的技術(shù)，為應(yīng)對運行使用中功能需求的變化以及智能化應(yīng)用技術(shù)的不斷發(fā)展，要求系統(tǒng)建設(shè)具有升級可能和具有擴展性，定位為建設(shè)高效、安全、數(shù)字化、人性化的智能建筑。細化如下：①具備高效辦公的基礎(chǔ)保障，滿足各類業(yè)務(wù)正常開展；②滿足辦公的不同業(yè)態(tài)的管理要求；③確保樓內(nèi)環(huán)境的穩(wěn)定、財產(chǎn)和人身的高度安全；④確保網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)信息傳遞的高安全性；⑤確保系統(tǒng)的穩(wěn)定性和經(jīng)濟性。

1.1 樓宇自控系統(tǒng)

樓宇自控系統(tǒng)將分散的、相互獨立的機電設(shè)施，進行集中監(jiān)視，管理整個樓宇的風(fēng)、水、電以及能源信息。管理人員和操作人員可以通過智能化系統(tǒng)可視化界面進行管理，監(jiān)控辦公環(huán)境溫度、濕度、二氧化碳含量、風(fēng)量及風(fēng)壓等參數(shù)，監(jiān)測辦公空調(diào)機組、樓宇照明、電梯、通風(fēng)以及給排水等設(shè)備的運行狀態(tài)，建筑的空調(diào)能耗，辦公用電、用水等情況。

樓宇自控系統(tǒng)包括主要用于空調(diào)冷熱源板式換熱系統(tǒng)、空調(diào)機組系統(tǒng)、空調(diào)熱回收機組系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)等設(shè)備及其他機電設(shè)備的監(jiān)視管理和最佳節(jié)能控制，對樓宇空調(diào)系統(tǒng)進行溫、濕度，風(fēng)量、風(fēng)壓以及運行頻率進行自動調(diào)節(jié)，實現(xiàn)自動啟停控制，確保建筑物內(nèi)環(huán)境達到舒適性的要求；對樓宇空調(diào)、給排水設(shè)施、照明系統(tǒng)、供配電設(shè)備、電梯等系統(tǒng)進行監(jiān)控，保障樓宇設(shè)備經(jīng)濟合理運行，對設(shè)備故障及時反饋，提高設(shè)備維護管理人員的工作效率和及時性，實現(xiàn)樓宇設(shè)備設(shè)施的安全、合理運行，降低設(shè)備設(shè)施的運行費用并延長使用壽命，利用智能化技術(shù)提高物業(yè)管理水平、降低人工管理成本。

1.2 安保智能化系統(tǒng)

商務(wù)辦公樓的安全性是非常重要的，為使用戶感到身體和心里的安全，安保系統(tǒng)的使用體現(xiàn)在大樓的各個方面，而智能化的應(yīng)用使辦公樓的安保實現(xiàn)全方位無死角的監(jiān)控，預(yù)防安全事故的發(fā)生，安保智能化系統(tǒng)包含視頻監(jiān)控報警系統(tǒng)、一卡通應(yīng)用系統(tǒng)、安防防盜報警系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、自動火災(zāi)報警系統(tǒng)等組成。

視頻監(jiān)控系統(tǒng)是安保智能化系統(tǒng)中最重要的組成部分，是不可或缺的視覺延伸，通過監(jiān)控對區(qū)域內(nèi)人員進出及活動情況進行有效、真實地監(jiān)視與錄像，從而掌握整個建筑內(nèi)外的安全動態(tài)信息，保存高質(zhì)量的視頻存儲資料，便于使用時隨時查詢，為發(fā)生意外時提供重要信息和資料，為使用者創(chuàng)造一個安全舒適的活動環(huán)境。

一卡通系統(tǒng)（即智能卡應(yīng)用系統(tǒng)）是基于計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、感應(yīng)IC卡技術(shù)，將出入口控制管理、食堂消費等相關(guān)應(yīng)用全面納入一卡通系統(tǒng)，并擴展到車庫管理和其他增值服務(wù)中去。系統(tǒng)充分考慮未來的系統(tǒng)擴展及發(fā)展，規(guī)劃了全面、架構(gòu)靈活、功能完善、以先進的系統(tǒng)構(gòu)架和管理軟件為核心，同時輔以先進的、可靠的、安全的控制器、讀卡器等硬件設(shè)備的應(yīng)用系統(tǒng)方案，包含門禁出入管理、消費管理、訪客管理、電梯梯控管理、車庫停車管理以及車庫充電管理等功能。

1.3 能源計量系統(tǒng)

能源計量系統(tǒng)是對耗電量、耗水量、耗氣量（天然氣量）、空調(diào)供熱耗熱量、供冷耗冷量與其他能源應(yīng)用量的計算與測量，實施建筑能耗分類、分項與分戶計量；建立公共機構(gòu)的建筑能耗和交通能耗臺賬；建立滿足公共機構(gòu)能源統(tǒng)計報表制度的能源統(tǒng)計報表；提供能耗指標(biāo)趨勢、同比及環(huán)比等分析功能以滿足公共機構(gòu)節(jié)能管理的需要。耗電量由電氣管理系統(tǒng)提供，能源計量系統(tǒng)和電氣管理系統(tǒng)進行通訊，其他計量由各管道計量遠傳儀表提供。

1.4 無線WIFI覆蓋系統(tǒng)

隨著移動客戶端的應(yīng)用越來越廣泛，網(wǎng)絡(luò)上承載的應(yīng)用系統(tǒng)也越來越多，商務(wù)辦公樓的無線WIFI的要求也越來越高，無線WIFI覆蓋以保證無阻塞的數(shù)據(jù)交換，同時需要考慮多媒體應(yīng)用的部署，保障網(wǎng)絡(luò)的性能，無線WIFI覆蓋確保網(wǎng)絡(luò)安全、可靠穩(wěn)定性、開放性、實用經(jīng)濟性、可擴展性和可管理性。

1.5 IBMS系統(tǒng)

IBMS系統(tǒng)不僅可對各弱電子系統(tǒng)進行分散式控制，集中統(tǒng)一管理和監(jiān)控，使不同的子系統(tǒng)和產(chǎn)品間接口和協(xié)議達到“互操作性”，IBMS系統(tǒng)集成樓宇的各種子系統(tǒng)：樓宇自控系統(tǒng)、火災(zāi)報警系統(tǒng)、安保管理系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)等，集成成為一個“有機”的統(tǒng)一系統(tǒng)。其接口界面標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，完成各子系統(tǒng)的信息交換和通信協(xié)議轉(zhuǎn)換，實現(xiàn)功能集成，對所有子系統(tǒng)的集中監(jiān)視和控制，全局事件的管理，流程自動化管理，主要功能為集中實時監(jiān)控各子系統(tǒng)關(guān)鍵設(shè)備和關(guān)鍵點；執(zhí)行上層應(yīng)用下達的管理方面的控制指令；綜合各個控制系統(tǒng)的狀態(tài)信息；提供相關(guān)報告；提供準(zhǔn)時的系統(tǒng)間的軟聯(lián)動功能；存儲歷史數(shù)據(jù)；為信息管理系統(tǒng)提供資料；支持在線聯(lián)動預(yù)案設(shè)置；定義角色用戶；授權(quán)管理；日志記錄；分類和查詢功能、歷史數(shù)據(jù)的多樣趨勢分析；分類報表等。

2 智能化技術(shù)在商務(wù)辦公樓使用中的問題及解決辦法

智能化技術(shù)在商務(wù)辦公樓的建設(shè)中存在重建設(shè)輕管理，建設(shè)方為了提高辦公樓品質(zhì)，提出一流智能化設(shè)備設(shè)施的建設(shè)要求，注重智能化系統(tǒng)的引進，花費大量建設(shè)成本，建設(shè)了先進的智能化系統(tǒng)。而先進的智能化系統(tǒng)都有一定的技術(shù)要求，設(shè)備控制復(fù)雜，在實際運行中沒有充分考慮實用性以及所需的物業(yè)管理技術(shù)人員、運行費用等問題，技術(shù)力量薄弱，管理水平不高，導(dǎo)致一些智能化系統(tǒng)不能很好的應(yīng)用，甚至關(guān)閉停機現(xiàn)象，

為避免智能化樓宇的重建設(shè)輕管理問題，建設(shè)方在項目建設(shè)同時應(yīng)選擇具有一定技術(shù)實力的物業(yè)管理隊伍，參與項目的建設(shè)工作，一方面從物業(yè)管理角度對智能化應(yīng)用提出建議；另一方面提前介入智能化系統(tǒng)的建設(shè)、安裝、調(diào)試及驗收工作，為后期管理工作打下基礎(chǔ)。為發(fā)揮智能化技術(shù)在商務(wù)辦公樓的應(yīng)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須建立適應(yīng)智能化系統(tǒng)的管理方案，遵循系統(tǒng)安全、運行經(jīng)濟、合理實用的原則，建立一流的技術(shù)管理隊伍。尤其在現(xiàn)代智能化樓宇中，高技術(shù)的人才在設(shè)備管理維護中的作用尤為突出，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須堅持“以人為本”，提高員工素質(zhì)，樹立服務(wù)意識，提高業(yè)務(wù)及時能力。

3 結(jié)語

智能化技術(shù)在商務(wù)辦公樓的應(yīng)用是隨著技術(shù)發(fā)展的必然結(jié)果與要求，可以使辦公樓宇更加智能化，是現(xiàn)代樓宇的基本要求，隨著智能化技術(shù)的不斷發(fā)展，在智能樓宇的運行使用中發(fā)揮更大的效益和作用，同時對物業(yè)管理企業(yè)提出更高的要求，不僅是管理的改變，更需要管理技術(shù)水平的提高。