□ 遂昌縣自然資源和規(guī)劃局 范林杰

推進農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”是落實鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的重要舉措。2018年，麗水市委、市政府將農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”改革工作列入浙江（麗水）綠色發(fā)展綜合改革創(chuàng)新區(qū)重大改革任務，并在遂昌等地開展試點工作。為切實推進農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”改革工作，遂昌縣堅持集體所有、戶有所居、提升效益三大原則，積極采取各種措施落實集體所有權(quán)、保障農(nóng)戶資格權(quán)、放活使用權(quán)，為農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收和農(nóng)村穩(wěn)定的多贏局面提供堅實保障。截至目前，遂昌縣已頒發(fā)2本宅基地及房屋租賃使用權(quán)證。

一、主要做法

（一）堅持集體所有，落實村集體所有權(quán)

1.建立宅基地有償使用機制。出臺了《農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”改革試點工作實施方案》，明確對于因歷史造成的超標準占用宅基地、“一戶多宅”以及非本集體經(jīng)濟組織成員除繼承房屋以外占有和使用的宅基地，建立由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織主導的有償使用制度，明確有償使用標準，超出規(guī)定面積部分實行有償使用。如該縣王村口鎮(zhèn)石筍頭村專門出臺《村級宅基地有償使用方案》，規(guī)定本村行政區(qū)域內(nèi)凡村民使用集體土地建住宅，超出標準限額部分須交納宅基地使用費。宅基地有償使用費實行村有、鎮(zhèn)管、專款專用，用于村內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)。

2.實行宅基地退出補償機制。通過農(nóng)村土地綜合整治與下山脫貧、大搬快治等集聚工程的有機結(jié)合，遂昌縣出臺《遂昌縣農(nóng)村土地整治實施辦法（修訂）》，以“補償+獎勵”方式激勵農(nóng)村村民自愿退出宅基地，以農(nóng)宅換縣城公寓房，原有宅基地用于復耕。近十年來，全縣共實施農(nóng)村宅基地復墾項目109個，新增耕地面積2160畝，平均畝均投入資金9萬元，發(fā)放建筑物拆除補助款和復墾補助款逾8500萬元，平均每戶約26000元。

3.探索宅基地統(tǒng)一規(guī)劃機制。充分發(fā)揮規(guī)劃引領(lǐng)作用，按照分類指導、因地制宜、精準施策的要求，開展村級土地利用規(guī)劃編制，有效管理村莊內(nèi)部的土地資源。如該縣湖山鄉(xiāng)長安村全域土地綜合整治與生態(tài)修復工程，該項目計劃投入資金7487萬元，通過村級規(guī)劃引領(lǐng)，將美麗鄉(xiāng)村建設(shè)和環(huán)境整治、美麗庭院打造等有機融合，進一步優(yōu)化宅基地用地布局，切實解決鄉(xiāng)村發(fā)展中建設(shè)用地緊缺的現(xiàn)狀。

（二）堅持戶有所居，保障農(nóng)戶資格權(quán)

1.扎實推進確權(quán)登記發(fā)證。通過集中時間、集中力量、上門服務、全程代辦的方式，加快推進農(nóng)村確權(quán)登記發(fā)證工作，并在免收不動產(chǎn)登記費的基礎(chǔ)上，對農(nóng)房測繪、權(quán)籍調(diào)查費、登記工本費和印花稅等進行減免，切實減輕農(nóng)民負擔。2018年，全縣累計受理辦件申請4502份，發(fā)證4106份，減免各項費用225萬元。

2.分類處置歷史遺留問題。出臺《遂昌縣農(nóng)村宅基地及住房確權(quán)登記發(fā)證實施細則》《關(guān)于協(xié)調(diào)農(nóng)村宅基地及住房確權(quán)有關(guān)問題的專題會議紀要》等政策文件，按照時間節(jié)點，分為處罰后補辦、處罰后合法部分補辦和處罰后不補辦等三種情況，進行分類處置，有效解決資格權(quán)確認工作中的一批歷史遺留問題。2018年，累計解決各類歷史遺留案件600余件。

3.規(guī)范農(nóng)民建房資格審查。充分利用“無違建”創(chuàng)建成果，將農(nóng)民建房資格審查與“非法一戶多宅”清理同步結(jié)合，建立部門信息共享機制，有效避免建新不拆舊、一戶宅等現(xiàn)象發(fā)生。近三年來，全縣深入開展“規(guī)范宅基地管理破解農(nóng)民建房難”專項行動，累計解決4260戶無房戶、危房戶用地供應，落實建房用地531.6畝。

（三）堅持提升效益，適度放活使用權(quán)

1.鼓勵宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。鼓勵社會資本以代建、租賃等模式與農(nóng)戶聯(lián)合實施住房改造，允許個人和社會工商資本通過簽訂宅基地及房屋流轉(zhuǎn)協(xié)議（期限不超過20年），將流轉(zhuǎn)取得的宅基地及房屋使用權(quán)用于民宿、農(nóng)家樂等經(jīng)營。如該縣龍洋茶園鄉(xiāng)村活化項目，計劃投資7000萬元，開發(fā)面積2萬平方米，建筑改造面積7000平方米，項目方以租賃方式取得房屋、土地等使用權(quán)，并通過整體規(guī)劃村落、改造升級房屋建筑等統(tǒng)籌推進旅游開發(fā)。

2.穩(wěn)步推進農(nóng)房抵押貸款。在確保農(nóng)戶基本住房條件的前提下，允許農(nóng)民以宅基地和農(nóng)房的有限年期使用權(quán)作為抵押獲得抵押貸款，使農(nóng)房產(chǎn)權(quán)效益得到進一步提升。該縣通過聯(lián)合人民銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行等單位開展農(nóng)房及農(nóng)房租賃權(quán)的抵押貸款和抵押登記工作。2018年，累計辦理農(nóng)房抵押戶數(shù)為86戶，貸款額為1062.3萬元。

3.大力發(fā)展集體經(jīng)濟組織?；谝郧按寮w經(jīng)濟組織薄弱，難以對空閑宅基地有償收回和實現(xiàn)有效流轉(zhuǎn)這一現(xiàn)實，通過建立村集體經(jīng)濟發(fā)展項目庫，加大產(chǎn)業(yè)幫扶、金融扶貧、結(jié)對幫扶力度，發(fā)展農(nóng)家樂（民宿）、來料加工、農(nóng)村電子商務等農(nóng)村新型產(chǎn)業(yè)，大力實施“十箱蜂萬元錢”、一畝山萬元錢”等工程，拉動村級集體經(jīng)濟和農(nóng)民收入，既提升了宅基地市場價值，又夯實了村集體對宅基地統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的基礎(chǔ)。2018年，全縣所有行政村集體經(jīng)濟總收入均超過10萬元，136個村經(jīng)營性收入超過5萬元。

二、存在的問題

（一）使用權(quán)流轉(zhuǎn)范圍有限

雖然法律規(guī)定農(nóng)村村民“一戶一宅”，但由于房屋繼承等原因，客觀存在許多所謂“合法的一戶多宅”的現(xiàn)象，存在不少的閑置農(nóng)房。但由于相關(guān)法律規(guī)定“受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員”，導致流轉(zhuǎn)受限。

（二）產(chǎn)權(quán)登記“兩違”問題多

農(nóng)村違法違建處置機制沒理順、部門間職責不明確嚴重影響發(fā)證進度。一方面是主體建筑違章普遍。根據(jù)房權(quán)登記實施辦法，超建農(nóng)戶按規(guī)定必須在補交罰款后補辦用地手續(xù)，再做證。而登記發(fā)證過程中，農(nóng)戶并不愿意按照規(guī)定收繳違章罰款，農(nóng)戶交款意識也不強。另一方面是附房建設(shè)違章突出。農(nóng)戶在房屋旁搭建豬圈、廚房、廁所等現(xiàn)象突出，在推進農(nóng)房產(chǎn)權(quán)登記過程中，部分農(nóng)戶擔心附房超出宅基地使用權(quán)審批范圍被罰款或當違建房拆除，出現(xiàn)不申請登記的情況，影響農(nóng)房登記進度，也制約了宅基地“三權(quán)分置”改革工作深入推進。

（三）村莊建設(shè)規(guī)劃不到位

由于歷史原因，大部分農(nóng)村建設(shè)用地布局不合理、用地管理受限的問題凸顯，主要表現(xiàn)為：一是新增建設(shè)用地布局、選址隨意，缺少統(tǒng)一規(guī)劃，呈現(xiàn)散亂狀態(tài)，集聚效應差；二是村莊內(nèi)部使用功能混雜現(xiàn)象明顯，經(jīng)營性建設(shè)用地、公共管理與公共服務設(shè)施用地與居住用地未合理布局，村莊配套基礎(chǔ)設(shè)施如文體娛樂用地、醫(yī)衛(wèi)慈善用地有所缺失，且分布不均衡，在一定程度上影響后期開發(fā)利用。

三、幾點建議

按照三權(quán)分置改革的要求，結(jié)合遂昌的實際，可以在以下幾個方面加以探索。

（一）縣域范圍內(nèi)宅基地跨村流轉(zhuǎn)

探索農(nóng)村宅基地縣域范圍內(nèi)跨集體經(jīng)濟組織空間置換流轉(zhuǎn)的新機制，引導村莊集聚，實現(xiàn)縣域范圍內(nèi)資源的整合和集約節(jié)約利用。在法律框架下，允許住房困難戶到本鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）范圍內(nèi)其他村調(diào)劑建房指標，同時謀劃建立村級集體經(jīng)營性土地交易平臺，統(tǒng)一對外推介流轉(zhuǎn)土地和閑置農(nóng)房，并加強監(jiān)管。

（二）加快農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作

堅持尊重事實、一戶一宅、法定面積的原則，按不同時期、不同情形、不同方法，妥善處理歷史遺留問題的原則，加快農(nóng)房確權(quán)登記發(fā)證農(nóng)戶的登記發(fā)證工作，明確宅基地權(quán)屬，保障現(xiàn)有宅基地權(quán)利人合法權(quán)益。

（三）加快實現(xiàn)村級層面的“多規(guī)融合”

充分發(fā)揮規(guī)劃引領(lǐng)作用，進一步落實農(nóng)村各項建設(shè)用地的數(shù)量、布局和規(guī)?？刂?，將村莊環(huán)境整治、基礎(chǔ)設(shè)施完善、人居環(huán)境設(shè)計、農(nóng)田設(shè)施完善、產(chǎn)業(yè)發(fā)展指引等內(nèi)容進行有機結(jié)合，保證村莊建設(shè)發(fā)展的可持續(xù)。