文/蘇哲 遼寧保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 遼寧沈陽(yáng) 110161

精裝房標(biāo)準(zhǔn)化的策劃研究，大致需要經(jīng)過(guò)五大階段：第一階段為圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段，定位墻是不需要砸也是不能砸掉的；第二階段為精裝房標(biāo)準(zhǔn)化的標(biāo)準(zhǔn)制定階段，定位精裝房的標(biāo)準(zhǔn)是客戶喜歡的，而且是自己可以調(diào)配的；第三階段為精裝修房實(shí)施階段策略研究，定位精裝修過(guò)程是有專業(yè)人員替客戶把關(guān)和操心的；第四階段為精裝房驗(yàn)收，交付使用階段，定位客戶得到的產(chǎn)品是合格的，滿意的，精裝房是有專業(yè)水平含量的；第五階段精裝修房質(zhì)量回訪，客戶滿意度調(diào)查階段，定位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是可信任的，服務(wù)質(zhì)量是有保障的。分析了目前精裝房存在的問(wèn)題，通過(guò)對(duì)精裝房標(biāo)準(zhǔn)化五大階段的分析研究，總結(jié)各階段的具體細(xì)節(jié)要點(diǎn)，為今后精裝房標(biāo)準(zhǔn)化提供可行建議。

1、重要性

客戶接收到精裝房要進(jìn)行入住使用，每個(gè)裝修部分和家電設(shè)施都有兩年的免費(fèi)質(zhì)保期，為了更好的推廣精裝房和精裝房更新?lián)Q代提供真實(shí)可靠的信息，檢驗(yàn)各環(huán)節(jié)、各產(chǎn)品的施工質(zhì)量，在質(zhì)保期內(nèi)，每年要進(jìn)行一次精裝房客戶滿意度回訪，回訪要標(biāo)準(zhǔn)化?；卦L標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)容包括：實(shí)體是否與交工時(shí)提供的質(zhì)量驗(yàn)收記錄，檢測(cè)報(bào)告一致；門窗、五金運(yùn)行狀況是否良好；衛(wèi)浴、潔具運(yùn)行狀況是否良好；開(kāi)關(guān)、插座及燈具運(yùn)行狀況是否良好；電氣設(shè)備運(yùn)行狀況是否良好。

2、房地產(chǎn)精裝房標(biāo)準(zhǔn)化策略

2.1 圖紙?jiān)O(shè)計(jì)

圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段是決定房屋功能用途是否合理最重要的階段，也是決定房屋是否暢銷的關(guān)鍵階段。建筑產(chǎn)品是具有獨(dú)特性的，不管是建筑的外觀還是建筑的戶型結(jié)構(gòu)都是別具一格的，它需要設(shè)計(jì)從業(yè)人員根據(jù)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及設(shè)計(jì)規(guī)范精心設(shè)計(jì)，認(rèn)真推敲，仔細(xì)研究。戶型設(shè)計(jì)，布局要求功能齊全合理，室內(nèi)通風(fēng)采光效果最佳，房?jī)?nèi)規(guī)矩整齊，走廊最小化、共用化，房間尺寸合理，家具家電擺放合理。

每個(gè)樓盤根據(jù)定位標(biāo)準(zhǔn)，一般會(huì)設(shè)計(jì)出多種戶型，但基本戶型大致可分為：經(jīng)濟(jì)型剛需房，舒適型改善房，寬敞型奢享房。經(jīng)濟(jì)型剛需房參數(shù)簡(jiǎn)介，面積約80m2～100m2，多為兩室一廳一衛(wèi)一廚?？蛷d開(kāi)間3.6m～3.9m，建筑面積約20m2～30m2，臥室3m～3.3m，建筑面積約18m2～25m2，衛(wèi)生間、廚房開(kāi)間最小1.8m，建筑面積約6m2～10m2；舒適型改善房參數(shù)簡(jiǎn)介，面積約120m2～140m2，多為三室兩廳兩衛(wèi)一廚型房屋。客廳開(kāi)間3.9m～4.5m，建筑面積約25m2～35m2，臥室3.3m～3.6m，建筑面積約18m2～25m2，衛(wèi)生間、廚房開(kāi)間最小2.4m，建筑面積約8m2～12m2；寬敞型奢享房參數(shù)簡(jiǎn)介，面積約160m2～190m2，多為四室兩廳兩衛(wèi)一廚型房屋，客廳開(kāi)間4.2m～5.4m，建筑面積約30m2～40m2，臥室3.3m～4.2m，建筑面積約18m2～25m2，衛(wèi)生間、廚房開(kāi)間最小2.4m，建筑面積約10m2～15m2。在設(shè)計(jì)階段要做到讓客戶在戶型方面，無(wú)可挑剔，無(wú)搗墻改戶型的想法。

2.2 標(biāo)準(zhǔn)化制定階段

精裝房標(biāo)準(zhǔn)化制定階段是決定客戶是否喜歡，是否暢銷的關(guān)鍵階段，也是決定精裝修房能否順利推廣的關(guān)鍵階段，因此要做到效果標(biāo)準(zhǔn)化，裝修材料標(biāo)準(zhǔn)化，價(jià)格組成標(biāo)準(zhǔn)化。

首先，要根據(jù)房屋購(gòu)買人群，制定相應(yīng)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，包括精裝修房的設(shè)計(jì)效果及風(fēng)格。每個(gè)戶型根據(jù)不同的裝修風(fēng)格設(shè)計(jì)出1套～3套不同的效果圖，客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間分別出各自的效果圖，就像汽車產(chǎn)品一樣，同一款汽車有幾種配置，低配、標(biāo)配、高配甚至更多的配置，來(lái)滿足不同客戶的需求，然后每種戶型再做出一套客戶滿意度最高的樣板間進(jìn)行展示，作為此戶型裝修的標(biāo)準(zhǔn)配置，以供客戶親臨現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)實(shí)體效果。

其次，要根據(jù)設(shè)計(jì)效果制定相應(yīng)的用材標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)設(shè)計(jì)效果，同一主材選用不同檔次的材料，至少三個(gè)廠家，地磚、墻磚、門、乳膠漆、壁紙、櫥柜、電器、潔具、燈具及插座開(kāi)關(guān)等按不同的廠家確定不同的質(zhì)量檔次，在樣板間內(nèi)擺放不同廠家的材質(zhì)樣品，讓客戶明明白白做出明確的選擇，再向客戶展示一套標(biāo)準(zhǔn)精裝修配置的材料價(jià)格表和選配材料的價(jià)格表。

最后，要根據(jù)個(gè)別客戶的喜好要求，制定出完美的替換材料或者選配風(fēng)格的計(jì)價(jià)管理辦法，使不懂工程的銷售人員和顧客也可以完成銷售和選購(gòu)環(huán)節(jié)。

2.3 裝修階段

通過(guò)效果要標(biāo)準(zhǔn)化，裝修材料要標(biāo)準(zhǔn)化，價(jià)格組成標(biāo)準(zhǔn)化的策略研究，在銷售階段達(dá)到客戶滿意，精裝修房屋暢銷。在銷售過(guò)程中，所有銷售人員必須統(tǒng)一培訓(xùn)，銷售人員講解要一致，嚴(yán)禁亂承諾，亂講解，做到的要說(shuō)到，說(shuō)到就要做到，避免爭(zhēng)議和欺詐行為的發(fā)生，銷售體系也需要標(biāo)準(zhǔn)化。

每套精裝房設(shè)定一套標(biāo)配的價(jià)格，然后把可以選配的材料、設(shè)施、設(shè)備做出相應(yīng)的價(jià)格增減體系，售樓部就像超市一樣，客戶盡情的點(diǎn)選自己喜歡的精裝房和相應(yīng)的裝修配置，一切均以書面材料記錄為準(zhǔn)。客戶選擇完畢，不管是客戶還是銷售人員都可以很輕松的進(jìn)行價(jià)格核算，所有的細(xì)節(jié)均可約定在合同之內(nèi)，供需雙方共同遵守。這樣就能充分發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，各方共贏，精裝房順利推廣。針對(duì)已到裝修階段仍未銷售確認(rèn)的房屋，一律按樣板間標(biāo)準(zhǔn)裝修完畢，等待銷售。精裝修房標(biāo)準(zhǔn)制定階段是精裝房標(biāo)準(zhǔn)化成敗的最重要的階段。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)精裝房標(biāo)準(zhǔn)化階段策劃要是做到了，就基本做到了客戶所想所要的房子，精裝房就會(huì)非常暢銷，節(jié)約社會(huì)資源，利國(guó)利民利己。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要響應(yīng)國(guó)家的號(hào)召，將精裝房標(biāo)準(zhǔn)化，積極推廣精裝房，未來(lái)精裝房勢(shì)在必行。