文/丁永洪、鐘玲 四川天成房地產(chǎn)土地估價咨詢有限公司 四川成都 610000

基于國民經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展背景下，城鄉(xiāng)之間的發(fā)展差距日趨縮小。如今我國正積極落實農(nóng)村土地征收與集體建設(shè)用地入市、宅基地體制改革試點工作，有的地區(qū)關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)方面的流轉(zhuǎn)管理已經(jīng)制定了體制，實現(xiàn)了土地資源的科學(xué)、有效管理，站在土地資源立法史方面分析，其有著里程碑式的成果與意義。然而事實上應(yīng)用土地資源時，面對經(jīng)濟的發(fā)展也會暴露出新的問題，由此就要求有關(guān)工作者建立更豐富、有效的管理方法，以實現(xiàn)有效應(yīng)對。

1、集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價評估面臨的問題

1.1 評估范圍無法明確

不管是城鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價的評估，或者是集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價的評估，在進(jìn)行評估前必須明確評估的具體范圍。通常狀況下，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的評估具體范圍是主要分為城市的建成區(qū)、在建區(qū)與規(guī)劃區(qū)，是相對比較集中的。然而集體建設(shè)用地是比較分散的，而且分布斷斷續(xù)續(xù)的，不是很集中。所以怎樣明確集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價的評估范圍是最基本的前提條件。

1.2 級別界限無法處理

級別的明確，通常需要于定級單元前提下，實現(xiàn)同一總分區(qū)間有關(guān)單元的合并。關(guān)于城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價方面的級別界限，主要由自然的線狀地物組成，比如公路、河流以及行政區(qū)劃界線等等。與城鎮(zhèn)國有土地對比，在開發(fā)程度方面集體建設(shè)用地有著明顯區(qū)別，尤其是基礎(chǔ)圖件無法與國有土地相比。例如，路網(wǎng)系統(tǒng)不健全，甚至有的路尚未命名，從而使得級別界限的明確變得十分困難。與此同時，農(nóng)村集體建設(shè)用地的實踐應(yīng)用，具體成果必須使廣大的農(nóng)民可以看得見、享受到，所以成果就要有著良好的可操作性。

1.3 估價參數(shù)、稅費選擇有失依據(jù)

關(guān)于樣點地價的準(zhǔn)確評估，無論是選擇收益還原方法、成本逼近方法，或者是假設(shè)開發(fā)方法等，都需要相應(yīng)的估價參數(shù)。從國有建設(shè)用地角度分析，其樣點地價的有效評估，許多參數(shù)與稅費皆是有文件數(shù)據(jù)可以依據(jù)、參考的，即便是個別缺少依據(jù)，可是也趨于成熟了。而從集體建設(shè)用地角度分析，其地價評估參數(shù)難以準(zhǔn)確把握，最重要的是稅費不一定可以參考國家有關(guān)規(guī)定。因為隨意性比較大，每一位估價師所依據(jù)的參數(shù)與稅費都有所區(qū)別，由此樣點地價就會產(chǎn)生巨大出入，嚴(yán)重影響集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價真實性、準(zhǔn)確性。

2、規(guī)范集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價評估的方法

2.1 明確評估范圍

評估范圍通常是以市縣作為基本單位，實現(xiàn)集體基準(zhǔn)地價的統(tǒng)一性測算，可是必須結(jié)合規(guī)劃方案明確建設(shè)用地劃定的詳細(xì)范圍，具體需要按照下述幾方面狀況加以確定：①若是測算的范圍比較廣，各地的集體建設(shè)用地也是獨立的，而且內(nèi)部設(shè)施較為成熟，建設(shè)用地大多被農(nóng)田、未開發(fā)的地進(jìn)行阻隔，那么評估范圍就需要以鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體建設(shè)用地的相應(yīng)地界線進(jìn)行劃定。②若是測算的范圍比較小，而且集體建設(shè)用地的分布相對分散，那么預(yù)測范圍就需要以行政邊界進(jìn)行范圍的劃定。③若是測算的范圍比較下，而且集體建設(shè)用地的分布相對集中，那么測算范圍需要以建設(shè)用地作為依據(jù)進(jìn)行劃定。

2.2 科學(xué)處理級別界線

根據(jù)集體建設(shè)用地方面定級提供的級別圖，無法準(zhǔn)確和線狀地物完美的吻合，尤其是偏遠(yuǎn)地區(qū)的道路，那里線狀地物十分的少，而且路名也不完善。此種形勢下，為能突出集體建設(shè)用地使用成果特點，有利于實現(xiàn)基層的操作使用。同時根據(jù)地價特點與規(guī)律，必須完成級別界線的科學(xué)處理與調(diào)整，將行政村作為最小的單元，借助地價處在同一水平的村和村行政界線的理性合并。由此級別界線的具體范圍就會變得清晰，而且文字描述更加的嚴(yán)謹(jǐn)，有效規(guī)避了不必要糾紛，更貼合農(nóng)村現(xiàn)實情況，有利于成果操作應(yīng)用。

2.3 采集地價真實狀況

估價資料的采集作為集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價評估的基本工作，是實現(xiàn)基準(zhǔn)地價準(zhǔn)確評估的重點。資料采集的真實性、準(zhǔn)確性直接影響著集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價評估成果的可信度。若是采集的估價資料可以如實的呈現(xiàn)交易價格或者是收益情況，然后以此作為依據(jù)選擇科學(xué)的評估方式，準(zhǔn)確評估集體建設(shè)用地樣點價格，由此才可以得出與現(xiàn)實相符的基準(zhǔn)地價。政府應(yīng)規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)登記制度，建立集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)動態(tài)監(jiān)測體系，實時掌握集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格變化的動態(tài)信息，并提供相關(guān)信息。為基準(zhǔn)地價評估提供了第一手信息。

2.4 選取估價參數(shù)

估價工作人員應(yīng)該綜合分析國有土地、集體建設(shè)用地之間的差異性，根據(jù)集體建設(shè)用地的基本特色合理選擇估價參數(shù)。選擇收益還原方法進(jìn)行地價測算時，明確土地還原利率也尤為重要。因為集體土地的租售資料十分的少，而通過租售比進(jìn)行還原利率的測算難度相對比較大，首先要計算出國有土地的減息率，然后集體土地投資風(fēng)險大于國有土地投資風(fēng)險。因此，集體土地的恢復(fù)利率高于國有土地的恢復(fù)利率，從而間接地確定了評價參數(shù)，從原則方面可以保障不發(fā)生方向性錯誤，以選取的參數(shù)符合實際情況。

總結(jié)：

總而言之，作為土地資源管理工作者，關(guān)于集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價的評估方面，需要結(jié)合現(xiàn)實情形對集體建設(shè)用地的具體范圍實行科學(xué)規(guī)劃和處理，選用適當(dāng)?shù)姆椒ㄡ槍w建設(shè)用地的交易、流轉(zhuǎn)進(jìn)行管理，只有實現(xiàn)集體建設(shè)用地急轉(zhuǎn)地價評估的規(guī)范性、標(biāo)準(zhǔn)性處理，才可以保證集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)時以公正、公平的價格完成交易。