文/謝舒婷 廣東眾達律師事務(wù)所 廣東東莞 523000

《周易·系辭》云“窮則變，變則通，通則久”[1]，預(yù)售制度作為我國房地產(chǎn)市場化改革的一項基礎(chǔ)性制度，在迅速推進中國城鎮(zhèn)化進程中發(fā)揮了重要歷史作用，然而其引發(fā)的市場準入門檻低、開發(fā)商資質(zhì)魚龍混雜、高杠桿引發(fā)金融風(fēng)險、期房銷售的交易糾紛等弊端也揮之不去。時至今日，我國城鎮(zhèn)化已取得長足進步，社會對于房地產(chǎn)市場已從“以量為主”的需求過渡到“質(zhì)量并重”的需求，加之中央實行“去庫存、去杠桿”的優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)供給側(cè)改革，過熱的房地產(chǎn)行業(yè)亟待規(guī)范，預(yù)售制度已完成其歷史使命，改革條件已經(jīng)成熟，預(yù)售制度改革已是大勢所趨，勢在必行。

1、改革緣起

1.1 預(yù)售制度的歷史回顧

商業(yè)上的期房預(yù)售方法最早始于上世紀的香港，由霍英東首創(chuàng)。隨后為各國仿效，我國1994年在《城市房產(chǎn)地管理法》[2]正式確立預(yù)售制度，是我國房地產(chǎn)市場化改革的基礎(chǔ)性制度之一。值得注意的是，我國確立的房地產(chǎn)預(yù)售制度非常特殊，開發(fā)商在預(yù)售階段就可以拿到全部房款再繼續(xù)項目開發(fā)直至交樓，而歐美及日本等發(fā)達國家均非如此，都規(guī)定開發(fā)商可以預(yù)售期房，但在正式交房前只能得到少部分房款，或者必須購買相應(yīng)保險以確保交房，直至按約定交房后才能拿到全部房款。我國目前的這種預(yù)售模式可以說在世界主流國家中獨一無二，雖然預(yù)售制度并非世界主流，但有其歷史意義——鼓勵參與市場、使用杠桿以加速城市化進程。目前我國城市化已達到58%，用40年走完西方發(fā)達國家400年走完的路，預(yù)售制度對加速城市建設(shè)功不可沒。然而時過境遷，在當(dāng)今我國房地產(chǎn)市場已發(fā)生深刻變化背景下，2018年住建部在試點基礎(chǔ)上征詢廣東等五省對預(yù)售制度改革的意見[3]，旨在向全面取消商品房預(yù)售，實現(xiàn)全面現(xiàn)售方向改革。

1.2 預(yù)售制度面臨的社會挑戰(zhàn)壓力

商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、開發(fā)商素質(zhì)參差不齊導(dǎo)致的不平衡發(fā)展和商品房庫存大導(dǎo)致的低效率競爭等問題。尤其是預(yù)售制度帶來的金融高杠桿使用，造成的系統(tǒng)性金融風(fēng)險不容小視，推動房價過快上漲造成的民生壓力過大也是有目共睹，以上種種弊端都漸漸無法適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展要求，改革時機日趨成熟。

1.3 中央對預(yù)售制度改革的動力和目標

不謀全局者，不足謀一域。中央對于優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的立場是一貫的（去庫存，供給側(cè)改革；去杠桿，降低系統(tǒng)性金融風(fēng)險）。目前對房地產(chǎn)預(yù)售制度的改革也在此基礎(chǔ)上邁進，現(xiàn)房銷售制度也已有試點，在中國特色社會主義的國情下，對于預(yù)售制度改革務(wù)必要站在國家政府立場和利益的出發(fā)點從全局看待。住建部此次征求逐步推進全面取消預(yù)售制度評估意見，向市場釋放了強烈的改革信號，是未來長期趨勢而不是單一孤立的政策。

中央出臺此項改革的內(nèi)在動力是解決前述預(yù)售制度的種種弊端。此次改革的目標總體而言是量上控制、質(zhì)上優(yōu)化。具體來說是隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，調(diào)控策略從簡單的調(diào)控庫存價格等現(xiàn)象調(diào)控深入到深度調(diào)整市場主體，同時穩(wěn)定平抑市場，降低杠桿，從制度上降低系統(tǒng)性金融風(fēng)險，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)中向好，防止大起大落，維護各階層穩(wěn)定和確保政府財政收入。

2、對市場各主體的影響

所謂牽一發(fā)而動全身，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是事關(guān)國計民生的支柱產(chǎn)業(yè)，對占其基礎(chǔ)地位的預(yù)售制度進行改革，甚至全面取消預(yù)售制度會對國家經(jīng)濟和市場帶來深遠影響：

2.1 對開發(fā)商影響

（1）行業(yè)面臨重新整合洗牌。預(yù)售制度取消會造成各項成本上升，資金考驗加劇，優(yōu)勝劣汰，小開發(fā)商面臨困境直至出局，整合后市場主體更優(yōu)質(zhì)，行業(yè)集中度和行業(yè)規(guī)范性大大提高，市場更健康，樓盤爛尾和違約交付等問題大大降低。

（2）項目回款周期延長、資金壓力增大、可使用杠桿大幅降低，總利潤下降，融資需求上升。

（3）開發(fā)商拿地及開發(fā)速度下降，單位時間內(nèi)可開發(fā)項目數(shù)減少。

（4）對項目建筑質(zhì)量要求更高，迫于現(xiàn)房銷售壓力，開發(fā)商對消費者服務(wù)必須提高。同時不難預(yù)期，政府對工程建筑的質(zhì)量監(jiān)管將更加嚴格。

（5）房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模減小，開發(fā)商主體減少，大量房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員面臨轉(zhuǎn)行，相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)如裝修建材行業(yè)也會受到?jīng)_擊，行業(yè)過熱勢頭扭轉(zhuǎn)但社會就業(yè)壓力同時增大。

2.2 對銀行影響

（1）短期內(nèi)小開發(fā)商退市倒閉可能帶來壞賬率上升。

（2）長遠看商業(yè)貸款擔(dān)保物由期房變?yōu)楝F(xiàn)房、開發(fā)商客戶更優(yōu)質(zhì)，壞賬風(fēng)險降低。融資需求更集中更可靠，杠桿的使用門檻提高，系統(tǒng)性金融風(fēng)險大大降低。

（3）從貸款流程看，銀行介入時間晚、不再預(yù)約登記、介入手續(xù)簡化。

2.3 對貨幣政策影響

預(yù)售制度取消會導(dǎo)致杠桿降低，杠桿使用率下降，釋放更多廣義貨幣[4]，央行可以適當(dāng)減少貨幣發(fā)行量，采取更為保守的貨幣寬松政策，長遠看通貨膨脹將有所改善，但短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?？s小，尚未形成有效代償機制的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的“蓄水池”作用會下降，通貨膨脹和CPI指數(shù)上升。

2.4 對房地產(chǎn)市場的影響

房地產(chǎn)市場高周轉(zhuǎn)、高利潤現(xiàn)象徹底結(jié)束，供求格局總體穩(wěn)定，房價總體穩(wěn)定。開發(fā)商只能賣現(xiàn)房，資金占用量大，前期硬投入大，回款周期長，無法維持目前高周轉(zhuǎn)模式。一手項目供應(yīng)減少，拍地價格下降，但成交量總體穩(wěn)定，二手房交易比例進一步提升，三四線庫存將進一步消化，一些人口流入迅速的一二線城市，供給減少，供不應(yīng)求將進一步加劇。

2.5 對消費者影響

爛尾樓和違約交付、一房二賣、不公平交易、霸王條款等問題大大降低，消費體驗提升。部分城市供不應(yīng)求加劇，買房更加困難。但從全國范圍來看，總體穩(wěn)定影響不大。

2.6 對地方政府影響

一方面，地方政府短期內(nèi)土地出讓收入下降，迫使地方政府加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型優(yōu)化，改變嚴重依賴房地產(chǎn)的土地財政現(xiàn)狀。另一方面，由于開發(fā)商銷售回款周期延長，地方政府稅收也會受到影響，為穩(wěn)固財政，房產(chǎn)稅可能再度提上議程。

3、全面取消預(yù)售制度存在的變數(shù)

3.1 法制層面

預(yù)售制度已經(jīng)過《物權(quán)法》等法律法規(guī)的明文規(guī)定，確立其明確的法律地位，取消這一制度。必須經(jīng)全國人大審議通過才能修改法律，因此時間上存在一定緩沖區(qū)，目前仍處于調(diào)研和醞釀階段。

3.2 社會層面

一項政策的落地，除了強大的內(nèi)在動力外，還要綜合考量面臨的社會阻力。取消預(yù)售制度，會導(dǎo)致就業(yè)壓力上升和地方政府財政收入下降，局部過度依賴土地財政的地方政府甚至存在財政惡化可能。而短時間內(nèi)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)難以轉(zhuǎn)型，很難找到有效的途徑代替土地財政。地方政府面臨進退兩難的局面，可以預(yù)計取消預(yù)售制度的最大阻力也來源于地方政府，該政策能否真正“接地氣”也取決于能否平衡地方政府的利益。在此背景下，中央也勢必再三權(quán)衡，平衡各方利益需求后才能推進對預(yù)售制度的改革直至取消。

3.3 經(jīng)濟層面

全面取消預(yù)售制度要控制好時間、空間節(jié)奏，不能一刀切。如果過快推進全面取消預(yù)售制度，大量中小開發(fā)商在短時間內(nèi)面臨經(jīng)營困難甚至倒閉，對房地產(chǎn)行業(yè)、銀行金融安全乃至全社會都是一個不穩(wěn)定因素。因此對預(yù)售制度改革應(yīng)當(dāng)循序漸進，在條件成熟時再全面取消。從經(jīng)濟學(xué)角度講，務(wù)必要控制好預(yù)售制度改革的“負外部效應(yīng)”[5]。

4、作為開發(fā)商應(yīng)對策略

4.1 懂政治

緊跟中央、眼光高遠。公司高層須緊跟中央政策趨勢，積極研判政策風(fēng)向，順應(yīng)中央“去庫存、去杠桿”的優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)供給側(cè)改革意圖，及時調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略定位，做好配套頂層設(shè)計。一改過去“全方位、攤大餅”式和“杠桿用足，八面出擊”、“業(yè)績第一高流轉(zhuǎn)，風(fēng)險第二輕質(zhì)量”的粗放戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)為貼合改革的“低杠桿、低風(fēng)險、重點城市、量精質(zhì)優(yōu)”的集約化方向。對內(nèi)管理培訓(xùn)要扭轉(zhuǎn)舊思想，統(tǒng)一認識，適應(yīng)新形勢。

4.2 強財務(wù)

優(yōu)化財務(wù)，面對寒冬。改革一旦落地，短期內(nèi)資金壓力增大，市場必然面臨沖擊。務(wù)必增強融資能力、拓展融資渠道，合理平衡資產(chǎn)負債、控制拿地、開發(fā)建設(shè)、優(yōu)化企業(yè)現(xiàn)金流，提升財務(wù)健康水準。

4.3 抓質(zhì)量

單一量的競爭轉(zhuǎn)為質(zhì)量并重的競爭。現(xiàn)房銷售無論對建筑質(zhì)量還是開發(fā)周期都提出新的挑戰(zhàn)。務(wù)必重視提高建筑質(zhì)量以樹立口碑，利于銷售；務(wù)必提升項目開發(fā)速度以縮短回款周期。兩手抓，兩手都要硬。選擇更高水平施工單位、更貼合市場設(shè)計、更新型建筑材料、更優(yōu)化施工流程將有利于此目標實現(xiàn)。如果率先確立新政策下的建筑質(zhì)量榜樣，刷新行業(yè)準則，則可以在新的一輪競爭中確立領(lǐng)軍地位。

4.4 明取舍

明確定位，揚長避短。面臨行業(yè)整合，一方面，可以在充分評估的基礎(chǔ)上大膽出手，兼并整合重組一些較小但是優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商資源，乘機擴充實力；另一方面，部分業(yè)務(wù)或者部分地區(qū)可以考慮適當(dāng)收縮，做好關(guān)聯(lián)公司的分并和善后工作，整合資源。收緊拳頭打人。