文/張良俊、郭萌萌 佳木斯大學 黑龍江佳木斯 154000

在論述房地產(chǎn)金融之前，應(yīng)當先闡述金融的含義。所謂金融，是指以銀行為中心的各種形式的信用活動以及在信用基礎(chǔ)上組織起來的貨幣流通。房地產(chǎn)金融可視為經(jīng)濟學的一個分支。它是房地產(chǎn)資金的融通，是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切結(jié)合的產(chǎn)物。廣義的房地產(chǎn)是土地與房屋的合稱，因而房地產(chǎn)金融也可以進一步分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。發(fā)展房地產(chǎn)金融有利于籌集更多的資金、加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、促進金融業(yè)的繁榮、帶動眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而促進國民經(jīng)濟發(fā)展、對市場的培育有催化和促進作用、有力支持我國住房制度改革。

金融是現(xiàn)代經(jīng)濟的核心，金融市場是整個市場經(jīng)濟體系的動脈。而金融本身的高風險性及金融危機的多米諾骨牌效應(yīng)，使得金融體系的安全、高效、穩(wěn)健運行對經(jīng)濟全局的穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要。因此，研究房地產(chǎn)金融存在的風險并解決風險便刻不容緩。就目前而言，我國房地產(chǎn)金融面臨的主要風險主要有五個方面。首先是房地產(chǎn)市場過熱，存在市場風險。主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)投資增速過快和房地產(chǎn)市場價格上漲過快。房地產(chǎn)業(yè)投資需求急劇增長，房價迅猛上漲的現(xiàn)象，直接導致鋼鐵、水泥等行業(yè)的過度投資，以及水電煤油等能源供應(yīng)緊張，同時也使得房地產(chǎn)信貸總額大幅增長。房地產(chǎn)價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負債經(jīng)營常常隱含財務(wù)風險。房地產(chǎn)企業(yè)自有基金不足，房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)資金、企業(yè)流動資金嚴重依賴銀行信用，企業(yè)資產(chǎn)負債率高。墊資承包和拖欠工程款的問題比較嚴重，擾亂了房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟次序，形成了房地產(chǎn)開發(fā)的虛假繁榮，不利于市場的穩(wěn)定。再其次，房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)套資，存在道德風險。部分房地產(chǎn)企業(yè)由于自有資金少，大部分資金依賴銀行貸款，在進行信貸過程中為了追求利益，隱瞞信息沒，挪用貸款資金等現(xiàn)象時有發(fā)生，甚至會采取“假按揭”違規(guī)手段套貸，或要求施工單位墊資承包，以減輕資金不足的壓力等。開發(fā)商把“假按揭”作為一種融資渠道，既可降低財務(wù)成本，又可緩解資金周轉(zhuǎn)困難。有的開發(fā)商在出售房屋獲得資金后償還銀行貸款，也有開發(fā)商因無法將房屋全部賣出而攜款潛逃。這些投機行為嚴重擾亂了市場秩序，對金融安全構(gòu)成威脅。此外，銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風險。銀行違規(guī)操作現(xiàn)象時有發(fā)生。房地產(chǎn)業(yè)近幾年的持續(xù)高溫和高額利潤吸引了銀行信貸資金的大量進入。惡性競爭使得各商業(yè)銀行不惜違規(guī)操作或放松信貸條件發(fā)放房地產(chǎn)貸款，促使了金融腐敗的滋生。而各種違規(guī)操作和金融腐敗導致房地產(chǎn)貸款質(zhì)量下降。一是貸前審查經(jīng)辦人員風險意識不強，審查流于形式，隨意簡化手續(xù)，對資料真實性、合法性審核不嚴；二是抵押物管理不規(guī)范。辦理抵押的相關(guān)職能部門不按程序操作?；蜻^分依賴中介機構(gòu)的評估結(jié)果。造成抵押品貶值或抵押無效：三是行貸后管理混亂，個人貸款客戶資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關(guān)的風險預(yù)警措施。最后，銀行土地開發(fā)貸款存在較大的信用風險。銀行土地開發(fā)貸款面臨四方面風險：一是土地儲備中心資產(chǎn)負債率較高；二是銀行難以對土地儲備中心進行有效監(jiān)管；三是銀行向土地整理儲備中心發(fā)放的貸款沒有有效的擔保措施；四是土地儲備中心的運營風險。

關(guān)于如何防范房地產(chǎn)金融風險，以下闡述五種方法。首先應(yīng)該加強國家的宏觀調(diào)控和引導。完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境。建立健全房地產(chǎn)金融方面的法律、法規(guī).是有效防范金融風險的重要前提。加強房地產(chǎn)金融市場的宏觀控制，根據(jù)國內(nèi)國際實際情況，制定適合房地產(chǎn)金融市場不斷發(fā)展的法律、法規(guī)，保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)金融風險，為房地產(chǎn)金融的發(fā)展提供有力的法律保障。其次是完善銀行內(nèi)控機制，建立房地產(chǎn)市場風險預(yù)警機制。目前，我國的房地產(chǎn)金融體系還不夠完備，尤其是對風險的防范沒有很好的措施，銀行應(yīng)從規(guī)范自身行為做強，加強內(nèi)控機制建設(shè)，強化貸款管理制度，實行審貸分離，前中后臺分離，建立健全具有獨立性和權(quán)威性的內(nèi)部稽核審計機構(gòu)，充分發(fā)揮其再監(jiān)督作用，有效地防范金融風險。再其次，應(yīng)當健全房地產(chǎn)金融監(jiān)管體制。房地產(chǎn)金融監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)加強監(jiān)管力度，監(jiān)督銀行、開發(fā)商和信貸個人的行為，及時治理不正確的和違反政策規(guī)定的不良行為。同時健全信息傳遞機制，保證信息及時、準確.嚴厲打擊舞弊、欺詐等行為，有效防范道德風險。規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營運作，嚴格遵守對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款程序，通過檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，審查房地產(chǎn)開發(fā)公司以往的信用紀錄等手段遏制違規(guī)行為。此外，應(yīng)當拓寬房地產(chǎn)融資渠道。拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的關(guān)鍵在于發(fā)展市場化的直接融資， 即是讓投資者直接承擔產(chǎn)業(yè)風險的市場化融資，將過度集中在銀行系統(tǒng)的風險分散給全社會共同承擔。為此，應(yīng)發(fā)展完善適合我國的房地產(chǎn)融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，以擴充開發(fā)企業(yè)和購房者的融資渠道，這是化解房地產(chǎn)金融風險的必由之路。最后，應(yīng)建立個人及企業(yè)信用制度。我國目前還沒有建立個人信用制度，只靠道德約束而沒有經(jīng)濟利益和法律責任約束。建立一套包括信用檔案制度、信用賬戶制度、信用調(diào)查制度、信用監(jiān)控和評估制度等個人及房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度，可以有效地防止“道德風險”在我國可以通過建立個人信用制度，以經(jīng)濟法律的手段形成對個人行為的外部約束力量，使個人違約成本大于收益，降低借款人違約風險。