文/寧新泉 中鐵十四局集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 山東濟南 250014

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是以高效地實現(xiàn)項目目標為最終目的，以項目經(jīng)理負責制為基礎(chǔ)，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，開發(fā)項目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制管理系統(tǒng)。

1、房地產(chǎn)開發(fā)定義

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是以高效的實現(xiàn)項目目標為最終目的，以項目經(jīng)理負責制為基礎(chǔ)，用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，開發(fā)項目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制管理系統(tǒng)。具體講，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)要實現(xiàn)的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標值投資回報率、銷售量、自有資金利潤等投資指標，以及項目的外部功能要求；約束性目標指的是建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標準等。除此以外，房地產(chǎn)開發(fā)項目還受到城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃條件等制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、設(shè)計、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、銀行等接近幾十個部門和單位，以及最終用戶消費者的項目制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)是一個復雜的系統(tǒng)工程，必須有一套完整、科學和規(guī)范的管理體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項目全過程和確?？傮w目標的實現(xiàn)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目項目管理過程中存在的問題

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃準備不足

房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)該從目標客戶及市場的實際需求出發(fā)，客觀分析客戶消費能力以及市場的及時動態(tài)，但是過分注重市場變化也容易引發(fā)一系列的問題。項目的決策需要以項目策劃和計劃為有效支持，如果在項目計劃過程中考慮不周全，方案不夠詳細，必將對項目決策造成影響，使其決策遲遲不能確定。如果決策的制定過于匆忙，將會導致管理體系缺乏整體性與系統(tǒng)性，這對項目的實施是相當不利的，工程的質(zhì)量和進度也將受到拖累。

2.2 成本控制不理想

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)項目中的重要內(nèi)容，始終貫穿于整個開發(fā)項目的管理過程中。一直以來，成本控制和質(zhì)量控制都是開發(fā)項目中的重點管理對象?，F(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目在設(shè)計這個環(huán)節(jié)中更多注重的是項目的功能以及品質(zhì)，沒有充分考慮項目成本，沒有在設(shè)計階段深入分析項目方案的市場經(jīng)濟性，導致耗時耗力，也使得最終方案不具備實施的可行性，嚴重影響工程整體進程。

2.3 工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證

質(zhì)量是房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的核心，工程的完成必須以保證質(zhì)量為前提。房地產(chǎn)項目開發(fā)的相關(guān)管理人員要有縱觀全局的意識，對施工單位、監(jiān)理單位等進行合理協(xié)調(diào)，確保工程質(zhì)量目標的達成?？v觀國內(nèi)各房地產(chǎn)項目，往往施工項目的準備階段及項目的施工階段相對來說管理還是有理有據(jù)，基本可以順利進行。然而在項目的收尾階段，卻總會出現(xiàn)開工容易收工難的尷尬局面，導致項目后期收尾的進展緩慢。

3、房地產(chǎn)工程管理措施

3.1 做好項目開發(fā)的前期工作

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作,對于房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制也非常重要。項目建議書、項目開發(fā)的產(chǎn)品策劃、可行性研究報告直接決定著開發(fā)項目未來發(fā)展，因此，做好項目開發(fā)的前期工作，我們必須抓好以下幾項工作。一是要建立可行的項目質(zhì)量管理責任制。作為房地產(chǎn)開發(fā)項目主要負責人，一定要親自抓好質(zhì)量工作，因此，開發(fā)項目質(zhì)量全權(quán)負責人就是項目負責人。項目質(zhì)量經(jīng)理，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制也發(fā)揮著重要作用。質(zhì)量經(jīng)理的職責是編制開發(fā)項目質(zhì)量計劃，制定切實可行的市場定位目標，按質(zhì)量計劃規(guī)定,組織實施檢查項目質(zhì)量，對發(fā)現(xiàn)重大的質(zhì)量問題,一定要及時報告項目團隊負責人。同時，編制項目質(zhì)量報告,與上級之間部門溝通協(xié)調(diào)，尋找有效辦法解決問題。項目質(zhì)量經(jīng)理檢查監(jiān)督質(zhì)量，應(yīng)完成自己應(yīng)負的質(zhì)量責任，專業(yè)負責人、各部室、各專業(yè)人員也要根據(jù)項目需求，切實完成崗位質(zhì)量監(jiān)督檢查職責，只有這樣，項目質(zhì)量才能有保證。二是要制定開發(fā)項目質(zhì)量計劃。使得房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中，管理者能夠明確質(zhì)量目標和質(zhì)量標準，了解和掌握項目的特點,按質(zhì)量計劃層層落實質(zhì)量監(jiān)督檢查職責。質(zhì)量管理計劃要簡明扼要,每一層次職責、權(quán)限都要明確，使得質(zhì)量管理制度重點突出,具有可操作性。三是要建立項目評審制度。開發(fā)項目前期工作成果，對于質(zhì)量控制也發(fā)揮了重要作用。進行項目評審，吸取專家的知識和智慧，更有利于優(yōu)化前期工作成果，及時發(fā)現(xiàn)工作問題，以便于加強質(zhì)量控制，提高開發(fā)項目投資效益。

3.2 全面完善成本管理

項目成本管理工作，需要公司總部與各部門通力協(xié)作，并貫穿于整個項目的生命周期，每個環(huán)節(jié)都是相互配合緊密聯(lián)系的，缺一不可，如果處理不當，會直接導致成本升高，影響項目的收益。作為房地產(chǎn)工程，應(yīng)加強全過程的成本管理。在房地產(chǎn)開發(fā)的投資決策階段，必須把成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量方面來控制造價。定性分析，是全面把握項目的整體收益，注重資金的投入與收益比，研究工程價值的走向。定量分析是對施工每個過程的造價進行有效的控制，具體工程具體數(shù)字，對各施工量進行核實。還必須加強施工現(xiàn)場管理，安排足夠的監(jiān)理人員駐扎現(xiàn)場，對施工現(xiàn)場嚴格把關(guān)，對施工的質(zhì)量、進度、成本層層把關(guān)。

3.3 項目質(zhì)量管理

房地產(chǎn)公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設(shè)的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他的工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對較小，同批次的質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量影響因素諸多，人、材、機、施工工藝、環(huán)境等都會對建筑產(chǎn)品質(zhì)量造成一定的影響。此外，項目建設(shè)管理還涉及了多個學科，例如：建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水、造價、管理學科，還需要與多個部門與單位項目配合，需要對新型建筑材料、施工工藝的學習、接受、應(yīng)用能力。房地產(chǎn)企業(yè)正在逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型?？梢姺康禺a(chǎn)企業(yè)的項目管理，范疇比施工、監(jiān)理等涉及要廣泛，考慮問題更深入，因此對開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意管理團隊建設(shè)、整體素質(zhì)必須得到充分保障，這是管理成敗的基礎(chǔ)。

結(jié)語：

總之，房地產(chǎn)的工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要內(nèi)容，不但決定房地產(chǎn)企業(yè)的效益，而且關(guān)系到對社會的一份責任。我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要提高對工程管理的認識、及時更新開發(fā)理念、提升管理水平，以此促進企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。