文/劉丹 上海海峽思泉房地產(chǎn)有限公司 上海 201101

為了適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行必要的成本控制，建立健全成本控制機(jī)制，從而增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)是通過成本控制模型，為自身創(chuàng)造很好的利潤(rùn)空間。

1、成本控制存在的問題是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中產(chǎn)生的

1.1 建設(shè)項(xiàng)目施工決策階段

項(xiàng)目決策階段成本控制效率直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后續(xù)成本控制工作各個(gè)環(huán)節(jié)的便利性和可操作性，從而直接影響了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本和利潤(rùn)。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接受傳統(tǒng)的成本控制和成本控制方法的影響，由于決策階段我們對(duì)成本管理的重要性還認(rèn)識(shí)不足,項(xiàng)目施工階段決策和計(jì)劃采取隨機(jī)安排,這種安排無形的限制了決策階段的成本控制工作的有效性,為后續(xù)每個(gè)成本控制工作帶來了極大的限制。

1.2 項(xiàng)目施工準(zhǔn)備階段

項(xiàng)目施工準(zhǔn)備階段是由施工方通過招標(biāo)來確定工期。近年來，中國(guó)政府逐漸意識(shí)到建設(shè)單位確定的重要性，出臺(tái)了一系列規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投標(biāo)工作的投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略和政策。但在投標(biāo)過程中，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍未進(jìn)行公開招標(biāo)、串標(biāo)、施工單位內(nèi)部確定等工作。這些情況讓投標(biāo)工作很難發(fā)揮它的作用。施工質(zhì)量得不到保證的原因都是因?yàn)橐恍╉?xiàng)目的承包商只為了自己的利益和經(jīng)濟(jì)效益，大大降低建筑材料和施工成本的標(biāo)準(zhǔn)。讓消費(fèi)者在購(gòu)買了房屋以后，居住體驗(yàn)不滿意，直接就會(huì)影響到整個(gè)房地產(chǎn)后續(xù)的銷售和維護(hù)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目也會(huì)產(chǎn)生很大的負(fù)面影響。

1.3 項(xiàng)目施工階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的核心部分是對(duì)施工階段的成本控制作。它是目前房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)。因?yàn)樗ㄔO(shè)成本更加的復(fù)雜，傳統(tǒng)的施工成本控制模式滿足不了現(xiàn)階段施工階段成本控制的要求。如果你不需要采取適當(dāng)?shù)姆绞教幚順?gòu)建階段應(yīng)對(duì)每個(gè)需求的成本控制工作，整個(gè)施工階段的成本控制工作的有效性都會(huì)受到影響同時(shí)，許多房地產(chǎn)企業(yè)在施工階段采用施工方確定的方法，越來越重視工程造價(jià)預(yù)算。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本及后期成本預(yù)算比較全面，相關(guān)的成本控制與評(píng)估工作也比較完善。但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)過程中對(duì)成本控制意識(shí)不足，導(dǎo)致了當(dāng)前的施工階段成本的增加，嚴(yán)重浪費(fèi)資源，影響成本控制結(jié)構(gòu)效率，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這是非常不利的影響。

1.4 房地產(chǎn)銷售階段

房地產(chǎn)銷售作為企業(yè)提取資本的主要手段，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最后環(huán)節(jié)。目前，銷售階段的成本控制的主要問題是銷售人員的大量流失以及銷售管理系統(tǒng)的缺乏，導(dǎo)致員工缺乏熱情。導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)和效益下降的主要原因是房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售周期延長(zhǎng)，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本大幅上升。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以保證自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)績(jī)效進(jìn)一步下降，都是隨著企業(yè)利潤(rùn)空間的縮小，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展有深刻的影響。

2、整個(gè)過程的優(yōu)化對(duì)策是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制

2.1 決策環(huán)節(jié)的成本控制

通過市場(chǎng)的回歸分析，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展中，確定可能影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的因素，搞好市場(chǎng)調(diào)查是決策的主要任務(wù)。探索開發(fā)項(xiàng)目的周期，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目早期階段的評(píng)估。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃評(píng)價(jià)需要對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的土地面積和建筑密度進(jìn)行反思，分析影響項(xiàng)目成本的各種因素。我們應(yīng)該從項(xiàng)目本身的角度出發(fā)，考慮采光、通風(fēng)、環(huán)保、應(yīng)用等因素對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與評(píng)估。整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的核心要素是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。它直接影響到項(xiàng)目以后的建設(shè)成本和效益，我們可以從項(xiàng)目財(cái)務(wù)和效益平衡兩個(gè)方面進(jìn)行評(píng)價(jià)。

2.2 準(zhǔn)備環(huán)節(jié)的成本控制

在準(zhǔn)備過程中，執(zhí)行應(yīng)該按照決策計(jì)劃執(zhí)行，并明確執(zhí)行企業(yè)決策者制定的決策計(jì)劃。在這個(gè)過程中，我們應(yīng)該在房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制中做個(gè)好工作，在設(shè)計(jì)過程中加強(qiáng)成本控制，并全面實(shí)施投標(biāo)和投標(biāo)的監(jiān)督。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況，制定出項(xiàng)目的規(guī)模和相應(yīng)的施工地點(diǎn)，根據(jù)實(shí)際情況和土壤條件，科學(xué)地制定發(fā)展計(jì)劃，并完成建筑工地的規(guī)劃，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目和環(huán)境的和諧發(fā)展。其次,招聘和投資方面的項(xiàng)目,招標(biāo)應(yīng)該保障的合理性和公正性結(jié)合實(shí)際的需求。在選擇承包商的過程中，要降低項(xiàng)目成本，注重施工企業(yè)的信譽(yù)和資質(zhì)，確保相關(guān)證書合同內(nèi)容的真實(shí)性，為后面的施工環(huán)節(jié)提供正確的依據(jù)。

2.3 建筑成本控制

第一，良好的合同管理。合同的簽訂要嚴(yán)格，條款必須合理。

合格的企業(yè)可以聘請(qǐng)專業(yè)的律師來檢查合同,讓他們進(jìn)行專業(yè)審查合同阻止合同的措辭造成許多矛盾和問題。二是加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理和控制設(shè)計(jì)和材料變更。沒有特殊條件，不允許額外簽證。對(duì)于因特殊情況造成的設(shè)計(jì)變更，可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)的審批流程，經(jīng)施工企業(yè)、設(shè)計(jì)企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)批準(zhǔn)后，可適當(dāng)增減金額?，F(xiàn)場(chǎng)管理人員應(yīng)做好各環(huán)節(jié)的管理工作，并記錄原始資料。為了防止工程結(jié)算過程中出現(xiàn)問題，當(dāng)條件允許的時(shí)候,他們可以跟蹤和記錄的幫助下相機(jī)或其他設(shè)備。

2.4 銷售成本控制

評(píng)價(jià)早期成本管理成果的主要依據(jù)是銷售部門。在這方面，有必要加強(qiáng)成本控制。銷售成本通?；谌斯こ杀?。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合銷售團(tuán)隊(duì)人員的情況和人數(shù)，科學(xué)的管理機(jī)制和戰(zhàn)略成本管理，加強(qiáng)銷售團(tuán)隊(duì)的管理，規(guī)范工作行為，樹立良好的責(zé)任心，做好活動(dòng)策劃工作和市場(chǎng)銷售,縮短時(shí)間,實(shí)現(xiàn)快速排水和資金保證企業(yè)的健康發(fā)展。

結(jié)語：

綜上所述，通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本構(gòu)成的闡述，了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體成本構(gòu)成。雖然我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程成本控制存在投標(biāo)質(zhì)量控制困難、銷售人員管理困難等問題，因此, 在現(xiàn)有的階段我們需要進(jìn)行有針對(duì)性的解決這些問題,因此,房地產(chǎn)開發(fā)的全過程的成本控制功能可以充分發(fā)揮項(xiàng)目管理,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間可以擴(kuò)展,同時(shí)促進(jìn)中國(guó)平穩(wěn)有序發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。