文/ 謝中秀
返鄉(xiāng)置業(yè)降溫的消息從春節(jié)前就已傳出。
1月25日,58同城、安居客發(fā)布《2019返鄉(xiāng)置業(yè)調(diào)查報(bào)告》顯示,52.7%的“漂一族”有返鄉(xiāng)置業(yè)意向,而2018年的這一數(shù)據(jù)為58.7%。返鄉(xiāng)置業(yè)人群占比出現(xiàn)下降。
近期,各機(jī)構(gòu)陸續(xù)發(fā)布春節(jié)期間樓市數(shù)據(jù)印證了這一趨勢。
最新數(shù)據(jù)顯示,1月28日至2月10日春節(jié)兩周里,克而瑞研究中心監(jiān)測的百城新開盤項(xiàng)目去化率僅17.1%;重點(diǎn)監(jiān)測44城成交量同比下降14%,其中二線城市小幅下降4%,三四線城市同比跌幅達(dá)23%。中國指數(shù)研究院跟蹤數(shù)據(jù)也顯示,2019年春節(jié)期間(2月4-10日),中指重點(diǎn)檢測17城成交面積環(huán)比下降92.2%,其中二三線代表城市成交面積同比下降均在95%左右。
克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉向時(shí)代周報(bào)記者指出,今年返鄉(xiāng)置業(yè)降溫的原因,一是近兩年來,三四線城市接棒一二線城市,陸續(xù)迎來一波量價(jià)齊升的爆發(fā)性行情,很多需求已被提前消化;二是本輪樓市調(diào)控帶來市場下行,從去年下半年開始已經(jīng)比較明顯地傳遞到三四線城市,導(dǎo)致三四線城市樓市降溫,量價(jià)兩方面都開始放緩腳步,購房者出現(xiàn)觀望心理。
受區(qū)域發(fā)展、各地經(jīng)濟(jì)水平等因素影響,我國住房存在一定程度“人”、“居”分離的結(jié)構(gòu)性差異狀態(tài)。每年春節(jié),在外工作人群返鄉(xiāng)帶來一定的安居置業(yè)需求,形成了“返鄉(xiāng)置業(yè)”這一極具中國特色的過年現(xiàn)象。
克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2018年1-2月,受返鄉(xiāng)置業(yè)推動(dòng),三四線城市成交維持強(qiáng)勢:2月大型房企及主要布局一二線的房企業(yè)績降幅明顯,但區(qū)域型房企及多布局三四線城市的房企表現(xiàn)突出,環(huán)比持平甚至有所上升。
但好勢頭并未延續(xù)到今年。從上述全國數(shù)據(jù)來看,今年春節(jié)市場成交、房企業(yè)績普遍下降。根據(jù)中指院提供的300余名分析師回鄉(xiāng)實(shí)地調(diào)研數(shù)據(jù),2019年春節(jié)期間,各線城市到訪量下滑幅度均較大。二線城市中,較為優(yōu)質(zhì)的城市僅可達(dá)到日均十組的到訪量,其余大多數(shù)城市日均到訪量維持在三四組;在三四線城市,日均五組左右的到訪量已經(jīng)算是“表現(xiàn)突出”。具體從城市來看,二線城市中杭州成交量下滑64%,西安下滑54%;三四線城市中,晉江下滑73%,韶關(guān)下滑72%。
亦有例外。筆者從西南某地級(jí)市一個(gè)樓盤獲悉,該樓盤2019年1月30日入市,推出300余套面積在100平方米以上的三房項(xiàng)目,截至2月13日筆者問詢時(shí),已銷售200套左右,去化達(dá)六七成。當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)中介告訴筆者:“本地新房項(xiàng)目銷售情況比較好,多數(shù)樓盤一經(jīng)推出便僅余少數(shù)樓層、朝向等并非太好的單元?!?/p>
克而瑞上述研究也顯示,春節(jié)期間,不乏有城市成交量逆勢上升且上升幅度較大。比如二線城市中的蘭州和合肥,春節(jié)兩周的成交量分別環(huán)比上漲275%和432%;三四線城市中的麗水和中山,則分別上升了158%和134%??硕饘Υ朔治稣J(rèn)為,以中山為代表的城市,由于供應(yīng)下降、成交回升,帶來市場熱度慣性延續(xù),所以成交量實(shí)現(xiàn)了正增長。這是否能夠推倒返鄉(xiāng)置業(yè)降溫的判斷?中國指數(shù)研究院研究副總監(jiān)白彥軍指出:“從全國范圍來說,中國有300多個(gè)地級(jí)以下的城市,2000多個(gè)縣城,肯定會(huì)有一些城市保持一個(gè)較為樂觀的狀態(tài)。我們要從整體來看。”
多位專家分析表示,當(dāng)前三四線樓市主要需求來源包括四個(gè):一是本地剛需,比如當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化進(jìn)程帶來的置業(yè)需求、婚娶置業(yè)需求;二是返鄉(xiāng)置業(yè)推動(dòng);三是棚戶區(qū)改造影響;四是高鐵驅(qū)動(dòng)、對周邊城市吸引帶來的利好等原因。
“在這些因素中,本地剛需對當(dāng)?shù)貥鞘械闹问潜容^穩(wěn)定的,高鐵驅(qū)動(dòng)、對周邊城市的吸引則表現(xiàn)了城市基本面的潛力。棚改則在去年的國家政策調(diào)整下,帶來了比較大的變數(shù)。在國家提出貨幣化安置因地制宜、棚改資金來源以專項(xiàng)債為主,以及多地2019年棚改縮量等因素的影響下,可能會(huì)對某些對棚改依賴性比較大的城市,帶來較大調(diào)整?!卑讖┸娺M(jìn)一步分析指出。
此外,春節(jié)樓市的“冷熱不均”還體現(xiàn)在銷售市場降溫和開發(fā)火熱,以及二手房價(jià)格下跌和新房企穩(wěn)等現(xiàn)象上。
各地返鄉(xiāng)見聞中,與門庭冷落的售樓處和過早休假的中介門店形成鮮明對比的,是林立的開發(fā)工地。受前兩年市場行情向好、預(yù)期較高等因素影響下,各地土地出讓積極。白彥軍向筆者指出:“按照開發(fā)節(jié)奏,預(yù)計(jì)這些土地將會(huì)在最近兩年形成供應(yīng)?!?/p>
數(shù)據(jù)顯示,2018年1-12月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資120264億元,比上年增長9.5%。但中國農(nóng)業(yè)銀行(3.710, 0.01, 0.27%)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚在采訪中曾表示:“整體來講,中國大規(guī)模建造房子的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。預(yù)計(jì)2019年房地產(chǎn)投資增速會(huì)在2018年的基礎(chǔ)上進(jìn)一步放緩,不排除在5%以內(nèi)?!?/p>
房價(jià)方面,2019年1月,全國100個(gè)重點(diǎn)城市二手房掛牌均價(jià)為14902元每平方米,環(huán)比下跌1.05%,連續(xù)下跌5個(gè)月。但在新房方面,國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,我國新建商品房銷售價(jià)格維持著穩(wěn)定且小幅調(diào)整的局面,去年12月底一線城市新建商品住宅價(jià)格有所上漲,二三線城市保持穩(wěn)定。
多位專家向時(shí)代周報(bào)記者表示,二手房數(shù)據(jù)更加接近真實(shí)市場情況,且除價(jià)格變化之外,近期二手房“有價(jià)無市”的局面,更彰顯了需求的疲弱。需求已經(jīng)見頂,但市場開發(fā)規(guī)模仍然較大,這是否會(huì)給市場帶來新一輪庫存壓力?
易居研究院百城土地儲(chǔ)備報(bào)告顯示,從去年12月底開始,三四線城市銷售呈現(xiàn)負(fù)增長,截至12月底,64個(gè)三四線城市庫存總量19562萬平方米,環(huán)比上升1.4%,同比上升2.5%。上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴筆者,1月、2月各開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩,庫存不見得會(huì)大幅升高,但是從今年全年來看,鑒于市場形勢不容樂觀、銷售可能繼續(xù)放緩,“預(yù)計(jì)庫存有上升威脅?!?/p>
白彥軍則推斷認(rèn)為,從全國來說,2019年房屋銷售總量可能會(huì)小幅回落,對于三四線城市來說,受行情輪動(dòng)影響,同樣會(huì)進(jìn)入周期、面臨挑戰(zhàn)。“在這種形勢下,前兩年拿地的企業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)分化,已經(jīng)開工的項(xiàng)目會(huì)加速開發(fā)、入市,抓住窗口期,但還沒有開工的項(xiàng)目,則可能會(huì)觀望一下,放慢開發(fā)節(jié)奏。”
專家建議,保持供需平衡是三四線城市穩(wěn)市場的關(guān)鍵所在。
“隨著需求的萎縮,如果各地能夠使土地供給保持在一個(gè)相對理性的狀態(tài),不再盲目地新增過多的土地供給,保持供需平衡,那么市場的穩(wěn)定還是可以期待的?!卑讖┸娊ㄗh,“各個(gè)城市要從自身產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、人口流入情況進(jìn)行實(shí)際判斷,是否會(huì)帶來比較好的需求和預(yù)期,以此為依據(jù),對今年的土地供應(yīng)計(jì)劃作出安排?!?/p>
(文章來源:時(shí)代周報(bào))