房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式研究

文/劉莉 西昌川投大健康科技有限公司 四川西昌 615000

一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)都是人們關(guān)注的熱點(diǎn)。房地產(chǎn)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)的重要組成，它的管理模式對(duì)國(guó)家的發(fā)展有著十分重要的意義。房地產(chǎn)開發(fā)商作為項(xiàng)目的主要負(fù)責(zé)人，他們也是項(xiàng)目管理模式的主要實(shí)施者。作為工程項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，開發(fā)商應(yīng)該協(xié)調(diào)各施工單位的關(guān)系，合理選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是工程項(xiàng)目管理結(jié)構(gòu)的一部分，利用工程項(xiàng)目管理的體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理操作。項(xiàng)目管理工作不僅僅是開發(fā)商的工作，也是全體施工人員義務(wù)。政府和開發(fā)商在對(duì)項(xiàng)目管理模式進(jìn)行改良時(shí)，應(yīng)該選擇符合國(guó)家國(guó)情的項(xiàng)目管理模式，這些管理模式最好也是可持續(xù)發(fā)展。合理選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式，可以提高工程的質(zhì)量，也可以獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益[1]。

從工程的服務(wù)對(duì)象來看，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式可以被定為項(xiàng)目管理服務(wù)模式；從工程的承包性質(zhì)來看，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式可以被定為項(xiàng)目承包服務(wù)模式。第一個(gè)模式的主要目標(biāo)就是保證工程的質(zhì)量[2]。現(xiàn)階段我國(guó)大部分地區(qū)最常用的管理模式就是項(xiàng)目管理服務(wù)模式：這種管理模式有規(guī)范的工程合同，有合理的資金來源，也有責(zé)任負(fù)責(zé)人，風(fēng)險(xiǎn)低，工作效率高；但是這種管理模式也有一定的缺點(diǎn)：這種模式過于死板，工程施工調(diào)整靈活性不高，出現(xiàn)問題的時(shí)候只有重新設(shè)計(jì)和施工。后一個(gè)管理模式指的是施工單位按照工程合同接受客戶的委托進(jìn)行工程施工：這種管理模式的優(yōu)點(diǎn)是資源運(yùn)用合理，施工速度快；缺點(diǎn)就是客戶無法干涉工程項(xiàng)目。

施工單位接受客戶的委托，并且按照工程合同進(jìn)行施工，這并不代表所有工程由施工單位負(fù)責(zé)；工程的設(shè)計(jì)和子工程的施工會(huì)分配給其他的施工單位。項(xiàng)目管理模式的靈活性高，施工單位可以同時(shí)承包小項(xiàng)目和大項(xiàng)目，在時(shí)間和空間上不受限制。這種項(xiàng)目管理模式也利于政府工作，政府不必承擔(dān)過多的責(zé)任，其所獲得的資金又沒有減少；相對(duì)而言，這種管理模式可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。雖然工程的子項(xiàng)目分配給了不同的施工單位，但是風(fēng)險(xiǎn)并沒有減少，小階段的施工周期被拉長(zhǎng)了，而且各施工單位的合作也存在問題。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的問題

雖然房地產(chǎn)行業(yè)有很長(zhǎng)的歷史，很多工作模式都比較完善，但是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式中依然存在一些問題。房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行競(jìng)標(biāo)的時(shí)候忽視了市場(chǎng)調(diào)查，只是憑借人脈資源和資金進(jìn)行競(jìng)標(biāo)，雖然他們很注重工程的質(zhì)量，認(rèn)為只要有好的質(zhì)量就會(huì)有好的市場(chǎng)狀況[3]。除此之外，在房地產(chǎn)行業(yè)，很多開發(fā)商并沒有明確的目標(biāo)，只是跟隨市場(chǎng)的趨勢(shì)進(jìn)行工作方向的調(diào)整；更多人忽視了項(xiàng)目本身，幾乎沒有開發(fā)商會(huì)對(duì)項(xiàng)目本身進(jìn)行研究，這樣一旦出現(xiàn)了問題，開發(fā)商就無法及時(shí)解決問題。雖然工程問題大部分是技術(shù)問題，這些事故只要交給技術(shù)人員解決就行，但是工程的資金和事故是由房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)的，開發(fā)商對(duì)競(jìng)標(biāo)考慮不當(dāng)，就會(huì)造成資源浪費(fèi)。設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)和工程團(tuán)隊(duì)也存在一定問題：設(shè)計(jì)師過于注重工程的施工而忽視了工程的設(shè)計(jì)，建筑無法滿足客戶的要求；工程施工必須按照設(shè)計(jì)圖進(jìn)行，假如沒有詳細(xì)的設(shè)計(jì)圖，工程質(zhì)量也無法得到保證。在具體的施工過程中，一些子工程的分配過于隨意，一旦出現(xiàn)問題，也沒有負(fù)責(zé)人員出面解決。各單位的施工團(tuán)隊(duì)只負(fù)責(zé)自身的工作，與其他團(tuán)隊(duì)沒有進(jìn)行合作，導(dǎo)致建筑物各部分的銜接出現(xiàn)問題。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的對(duì)策

要解決房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作中的問題，要了解工程本身。首先房地產(chǎn)開發(fā)商在競(jìng)標(biāo)之前應(yīng)該做好市場(chǎng)調(diào)查工作。在信息時(shí)代的背景下，信息的價(jià)值無法估量。房地產(chǎn)開發(fā)商做好市場(chǎng)調(diào)查工作，可以為工程提供一定的物質(zhì)基礎(chǔ)，也可以獲得巨大的利潤(rùn)。市場(chǎng)調(diào)研工作可以從以下方面入手：客戶的需求、市場(chǎng)資金的波動(dòng)狀況等；為了避免資金浪費(fèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商也要充分了解資金和資源的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

除了前期的市場(chǎng)調(diào)研工作，設(shè)計(jì)階段的工作也要加強(qiáng)管理。在保證工程質(zhì)量的前提下，設(shè)計(jì)師可以和客戶溝通，掌握客戶的基本信息，了解客戶的設(shè)計(jì)要求。傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)方法已經(jīng)無法滿足客戶的需求，設(shè)計(jì)師要和房地產(chǎn)開發(fā)商溝通，了解市場(chǎng)信息，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，并且準(zhǔn)備相應(yīng)的解決方案。只有滿足了客戶的要求，工程才有意義。滿足客戶要求不僅可以獲得更多的利潤(rùn)，也可以提升施工單位的口碑[4]。

對(duì)于工程施工來說，最重要的就是施工階段。工程一旦進(jìn)入收尾階段，工程項(xiàng)目質(zhì)量也有了結(jié)果。建筑建造完成之后很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)不會(huì)發(fā)生變化，所以工程的質(zhì)量極其重要。施工單位在接受委托之前需要考慮自身的技術(shù)水平，最好多個(gè)施工單位共同合作，分擔(dān)責(zé)任。施工的環(huán)境也很重要，假如施工環(huán)境過于惡劣，工程施工就無法順利進(jìn)行。無論再好的工程，惡劣的環(huán)境都會(huì)使其受到影響。

項(xiàng)目建設(shè)的收尾工作也是不容忽視的。房地產(chǎn)開發(fā)商在競(jìng)標(biāo)之前，就應(yīng)該將工程收尾工作的信息調(diào)研加入到市場(chǎng)調(diào)查工作中，在獲取足夠的信息之后，制定一個(gè)合理的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)這個(gè)進(jìn)行競(jìng)標(biāo)。此外，各施工機(jī)構(gòu)需要明確自身所負(fù)責(zé)的工作范圍，加強(qiáng)合作，這樣可以減少施工單位之間的互相推諉，也利于項(xiàng)目的管理工作。

結(jié)語(yǔ)：

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式有一定的合理性，可以保留一些優(yōu)秀的管理模式，淘汰落后的模式。創(chuàng)新是行業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要途徑，只有通過不斷地創(chuàng)新，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式才可以不斷地升級(jí)、優(yōu)化。政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度不斷地增大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)越來越激烈，房地產(chǎn)開發(fā)商只有不斷的嘗試新的管理模式，探索出符合自身水平的方法和技術(shù)，才可以提高自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。