王旭新

（廈門萬(wàn)嘉翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，福建 廈門 361000）

0 前言

在社會(huì)生產(chǎn)力快速發(fā)展背景下，社會(huì)分工開始趨于精細(xì)化發(fā)展，項(xiàng)目建設(shè)管理綜合水平在不斷提升。各個(gè)專業(yè)化管理機(jī)構(gòu)開始趨向于多樣化發(fā)展，在我國(guó)工程項(xiàng)目長(zhǎng)期實(shí)踐過(guò)程中代建管理模式框架建立完善。工程項(xiàng)目代建管理模式基于招標(biāo)等多樣化方式，依照項(xiàng)目建設(shè)要求選取更全面的項(xiàng)目管理部門對(duì)項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)全權(quán)負(fù)責(zé)。

1 工程項(xiàng)目代建的概念

工程項(xiàng)目代建就是項(xiàng)目法人以及投資人員和代建部門之間簽訂項(xiàng)目代建合同，完成業(yè)主授權(quán)范圍中項(xiàng)目建設(shè)管理任務(wù)。在工程項(xiàng)目中代建人占有重要位置，代建人主要是項(xiàng)目建設(shè)管理中需要的建筑工程技術(shù)管理人員、資金管理人員等，代建單位要基于公開招標(biāo)方式選取。在規(guī)范化代建模式中，對(duì)代建人自身資質(zhì)具有較高要求，各個(gè)代建企業(yè)主要是從事于項(xiàng)目管理活動(dòng)，當(dāng)前我國(guó)各項(xiàng)法律法規(guī)對(duì)于工程管理企業(yè)從業(yè)資格并沒(méi)有設(shè)定嚴(yán)格限制。

在我國(guó)相對(duì)寬松的市場(chǎng)準(zhǔn)入條件中能促使施工以及分工活動(dòng)朝著專業(yè)化方向全面發(fā)展規(guī)劃，順應(yīng)政策導(dǎo)向。這樣將會(huì)導(dǎo)致代建企業(yè)在資格條件設(shè)定過(guò)程中沒(méi)有具體的法規(guī)限制，各項(xiàng)管理?xiàng)l件將會(huì)被業(yè)主忽視，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)效益具有較大負(fù)面影響。工程項(xiàng)目代建合同簽訂屬于服務(wù)范圍，通過(guò)人的各項(xiàng)智力化勞動(dòng)獲取對(duì)應(yīng)的服務(wù)，但是代建人具體報(bào)酬難以精確化擬定，代理管理在可控性、內(nèi)容以及質(zhì)量等要素中缺乏客觀性評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。所以當(dāng)前針對(duì)代建人要提出針對(duì)性的資質(zhì)要求，比如工程總承包資質(zhì)、項(xiàng)目建設(shè)咨詢資質(zhì)、項(xiàng)目綜合類別甲級(jí)資質(zhì)等，滿足某一項(xiàng)或是多項(xiàng)資質(zhì)的聯(lián)合體，才能保障項(xiàng)目代建管理活動(dòng)全面開展。

2 工程項(xiàng)目代建的管理模式

2.1 工程項(xiàng)目代建的管理模式

（1）在目前建筑工程項(xiàng)目施工建設(shè)管理中，選取項(xiàng)目代建制可以選取項(xiàng)目委托管理以及總承包管理模式。在總承包方式中涉及范圍較廣，主要應(yīng)用方式較多。比如設(shè)計(jì)—建造總承包，就是項(xiàng)目承包商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)與建造，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量、建設(shè)安全性、建設(shè)工期、造價(jià)預(yù)算進(jìn)行控制。其次是設(shè)計(jì)——采購(gòu)——施工流程，此類方式就是依照項(xiàng)目總承包依照合同規(guī)定要求，做好項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)施工設(shè)計(jì)、材料準(zhǔn)備、施工建設(shè)、項(xiàng)目施工試運(yùn)行操作。之后是選取設(shè)計(jì)——建造或是項(xiàng)目交鑰匙承包模式優(yōu)點(diǎn)，一個(gè)承包商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行負(fù)責(zé)，防止產(chǎn)生設(shè)計(jì)與施工問(wèn)題，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)成本與施工工期進(jìn)行控制。選取對(duì)應(yīng)的設(shè)計(jì)建造總承包商對(duì)項(xiàng)目成本復(fù)雜，整合設(shè)計(jì)方案各項(xiàng)要素，將其作為評(píng)標(biāo)基本因素，能使得業(yè)主獲取高質(zhì)量建設(shè)項(xiàng)目。

（2）第二種模式主要是應(yīng)用工程項(xiàng)目委托管理，項(xiàng)目建設(shè)中管理企業(yè)接收項(xiàng)目業(yè)主相應(yīng)委托，結(jié)合建設(shè)合同要求，代表業(yè)主對(duì)項(xiàng)目建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全面管理，提供多項(xiàng)管理服務(wù)。工程項(xiàng)目委托管理中通過(guò)合同規(guī)定要求，在項(xiàng)目施工決策、施工中編訂對(duì)應(yīng)的施工文件，提供項(xiàng)目招標(biāo)代理、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工原材料購(gòu)置、施工質(zhì)量控制、項(xiàng)目試運(yùn)行管理等服務(wù)。相關(guān)管理活動(dòng)要從項(xiàng)目建設(shè)初期開始執(zhí)行，一直到項(xiàng)目結(jié)束，要注重業(yè)主部門、設(shè)計(jì)部門、施工部門之間的協(xié)作。項(xiàng)目策劃中，要對(duì)建設(shè)目標(biāo)合理劃分，對(duì)施工組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理策劃，劃分施工流程。強(qiáng)化施工風(fēng)險(xiǎn)管理、合同管理。在項(xiàng)目控制中結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)要求制定針對(duì)性組織、控制、管理技術(shù)措施。

2.2 工程項(xiàng)目代建管理模式的適用范圍

項(xiàng)目管理承包中，就是對(duì)項(xiàng)目管理承包商代表業(yè)主對(duì)項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程、全方位進(jìn)行管理，對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行整體規(guī)劃，做好項(xiàng)目定義、項(xiàng)目招標(biāo)、選擇設(shè)計(jì)、項(xiàng)目采購(gòu)、承包協(xié)商等多個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行管理。項(xiàng)目管理承包受到業(yè)主委托對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面管理。此類管理模式在應(yīng)用中，主要是分為兩個(gè)基本階段，分別為定義階段與執(zhí)行階段。項(xiàng)目管理承包中要在委托管理合同授權(quán)中，對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程進(jìn)行管理，直至項(xiàng)目結(jié)束。

針對(duì)各類中大型項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，此類模式適用性較，難以選取最合適的代理人。其次，工程項(xiàng)目代建管理模式中，能應(yīng)用與技術(shù)難度中等、建設(shè)規(guī)模中等的項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)中征地拆遷量較少，具備工程項(xiàng)目總成本資質(zhì)或是咨詢資質(zhì)才能保障項(xiàng)目代建管理工作開展。第三種項(xiàng)目代建管理模式，能應(yīng)用于大規(guī)模、高難度、多功能綜合項(xiàng)目建設(shè)中。代建人參與主體較多，但是針對(duì)各類大型項(xiàng)目建設(shè)適用性較強(qiáng)。在最后一種工程項(xiàng)目代建管理模式中，能適用于多功能特大型項(xiàng)目建設(shè)。此類模式適用范圍較廣，代建價(jià)值突出，要具備充足的施工建設(shè)經(jīng)驗(yàn)以及總承包資質(zhì)、監(jiān)理類別綜合甲級(jí)資質(zhì)等。

3 工程項(xiàng)目代建管理目標(biāo)

該工程位于廈門市湖里區(qū)高林村，由一棟17 層高層住宅、一棟4 層商業(yè)中心及3 層地下室組成，基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式為筏板基礎(chǔ)。項(xiàng)目總投資13830 萬(wàn)元，住宅總戶數(shù)144 套，總占地面積11704m2，總建筑面積44493m2，其中1-16#樓地上17 層,地上建筑面積9776m2；商業(yè)中心地上4 層,地上建筑面積15491m2；地下室3 層，建筑面積19226m2。本工程設(shè)計(jì)3 層地下室，基坑開挖深度7.45m-12.25m，支護(hù)型式有懸臂樁、放坡和樁錨型式。設(shè)計(jì)方案、施工方案均要求專家論證，基坑監(jiān)測(cè)較為嚴(yán)格。

在建筑工程項(xiàng)目管理目標(biāo)設(shè)定過(guò)程中，是項(xiàng)目建設(shè)預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)，在施工過(guò)程中要全面實(shí)現(xiàn)。在建筑工程項(xiàng)目代建管理目標(biāo)設(shè)定過(guò)程中，要制定規(guī)范化的項(xiàng)目代建委托合同，項(xiàng)目代建人與業(yè)主之間相互交流協(xié)商，對(duì)合同內(nèi)容雙方進(jìn)行制定。將代建委托合同作為代建人績(jī)效考核的重要參照標(biāo)準(zhǔn)，能確定雙方職責(zé)權(quán)益。在建筑工程項(xiàng)目代建管理目標(biāo)設(shè)定過(guò)程中，要設(shè)定多項(xiàng)目標(biāo)，分別為項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)、安全目標(biāo)、成本控制目標(biāo)、施工質(zhì)量目標(biāo)以及各類其他目標(biāo)等。在工程進(jìn)度目標(biāo)中，要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域自然現(xiàn)狀以及資源條件進(jìn)行分析，在滿足項(xiàng)目建設(shè)資源基礎(chǔ)上擬定項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度目標(biāo)，確保項(xiàng)目能在規(guī)定工期內(nèi)完成施工任務(wù)。

在安全目標(biāo)中，要對(duì)項(xiàng)目施工中安全風(fēng)險(xiǎn)要素進(jìn)行分析，設(shè)定完善的安全生產(chǎn)保障體系，擬定安全發(fā)展目標(biāo)，避免施工建設(shè)過(guò)程中產(chǎn)生人身安全事故。在成本控制目標(biāo)中，要整合項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容設(shè)定規(guī)范化的概算控制要求以及保障性措施，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)變更問(wèn)題進(jìn)行控制。在施工質(zhì)量控制中，要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀進(jìn)行分析，整合現(xiàn)有的施工條件、生產(chǎn)技術(shù)、設(shè)備材料等，分析項(xiàng)目施工強(qiáng)制性要求，建設(shè)更多優(yōu)質(zhì)工程。

4 工程項(xiàng)目代建管理績(jī)效考核應(yīng)用分析

4.1 業(yè)主對(duì)工程項(xiàng)目代建管理的績(jī)效考核

建筑工程項(xiàng)目代建管理績(jī)效考核中主要涉及到兩方面內(nèi)容，首先是業(yè)主對(duì)建筑工程項(xiàng)目代建管理績(jī)效考核，其次是代建人對(duì)建筑工程項(xiàng)目代建管理的績(jī)效考核。業(yè)主針對(duì)項(xiàng)目代建管理績(jī)效考核，要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)代建合同進(jìn)行分析。劃分項(xiàng)目代建管理方案以及管理目標(biāo)，針對(duì)代建人獲取的績(jī)效進(jìn)行綜合考評(píng)，設(shè)定激勵(lì)與獎(jiǎng)勵(lì)制度，設(shè)定違約責(zé)任。對(duì)項(xiàng)目管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)狀進(jìn)行劃分，擬定完善的獎(jiǎng)罰制度。

4.2 代建人對(duì)工程項(xiàng)目代建管理的績(jī)效考核

當(dāng)前代建人針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)績(jī)效考核目標(biāo)，要設(shè)定統(tǒng)一化的目標(biāo)。促使代建人能全面提升服務(wù)成效以及服務(wù)質(zhì)量，建立規(guī)范化的自我約束發(fā)展機(jī)制，創(chuàng)設(shè)獎(jiǎng)優(yōu)罰劣施工建設(shè)環(huán)境。

5 工程項(xiàng)目代建管理后評(píng)價(jià)

工程項(xiàng)目代建管理活動(dòng)結(jié)束之后，對(duì)工程項(xiàng)目代建管理之后要進(jìn)行全面評(píng)價(jià)。此階段評(píng)價(jià)與績(jī)效考核之間具有較大差異，后評(píng)價(jià)并不是以單方面獎(jiǎng)懲為主要目標(biāo)，是將代建環(huán)節(jié)各項(xiàng)操作與管理任務(wù)完成現(xiàn)狀進(jìn)行對(duì)比，分析代建工作流程以及具體內(nèi)容，對(duì)績(jī)效考核結(jié)果進(jìn)行綜合分析，判定其主要影響要素等。工程項(xiàng)目代建管理之后進(jìn)行全面評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)活動(dòng)由代建人與業(yè)主多方評(píng)價(jià)，整合書面文件，為代建管理制度全面發(fā)展積累相應(yīng)素材。針對(duì)項(xiàng)目代建管理之后的評(píng)價(jià)，主要包括以下內(nèi)容。對(duì)項(xiàng)目管理目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)狀進(jìn)行評(píng)價(jià)，依照項(xiàng)目施工細(xì)節(jié)對(duì)管理成效提出相應(yīng)評(píng)價(jià)分值。對(duì)項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀進(jìn)行定性評(píng)價(jià)，掌握項(xiàng)目建設(shè)檔案管理以及代建服務(wù)質(zhì)量。

6 結(jié)語(yǔ)

近年來(lái)隨著我國(guó)建筑工程項(xiàng)目全面發(fā)展，項(xiàng)目代建發(fā)展逐步完善，能獲取良好的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)前要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)要求進(jìn)行分析，對(duì)項(xiàng)目自然環(huán)境、社會(huì)要素進(jìn)行綜合分析，擴(kuò)大項(xiàng)目建設(shè)效益。業(yè)主在選取代建人以及代建管理模式中存有相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主要整合各項(xiàng)要素，提升項(xiàng)目建設(shè)效益。