陳民海

（四川輕化工大學，四川 自貢 643000）

1 房地產價值評估含義、估價模型

房地產價值評估，一般稱作房地產估價?？蛻魧⒐ぷ魅蝿瘴薪o具有專業(yè)評估資質的估價機構，由機構指派注冊房地產估價師，根據房產的具體情況以及標準的估價流程，按照行業(yè)所統(tǒng)一認定的價格估算標準和參考案例，對房產具有的價值作出科學合理的測算、分析和專業(yè)報告，得出的結果應當符合客戶的需求。房地產估價是房產銷售、租賃、擔保等業(yè)務展開的前提。

我國常見的房地產價值評估有三種方式，分別是收益法、成本法和市場比較法。

市場比較法顧名思義，就是將已有的具有與本案可比性的類似案例作為參考，分析其在市場中常見的估價水準，再考慮參考案例與本案的差異進行微調之后確定房產價值的一種方式。市場比較法一般所遵循的計算公式為：可比實例交易價格×交易情況修正系數×市場狀況調整系數×房地產狀況調整系數=估價對象價格。

收益法是對目標資產未來可能產生的收益進行計算以確定估價對象所具有的價值的方法。收益法的價值計算遵循公式P=a/r×[1-1/(1+r)n]，P、a、r、n 分別代表的是目標資產的最終價格、未來可能有的純收入、未來各期的成本回報率、收益期。

成本法也可叫作承包商法，是在估價對象從建設到使用的成本變化的基礎上對估價對象的價值進行確定的一種方法，主要是將折舊成本從原有成本中剔除，確定估價對象當前應有的價值。成本法的公式為：重新購建價格－折舊=房地產價值。

2 房地產價值評估與大數據時代的關系

大數據原稱為mega date，是指在新時代下通過數據處理模式將社會生活中的巨量多類型信息整合成為信息資產，以便企業(yè)或政府方借助其進行精準決策和市場洞察。大數據具有四大特征，稱作4v，分別是種類（種類），速度（高速），體積（大數），值（值）。

房地產估價顯然是與大數據關系緊密的行業(yè)。由于房地產市場評估要考慮到市場情況，而市場本身是瞬息萬變的，同樣的房產隨著時間推進也會產生售價和建設成本上的明顯差異，因此大數據在房地產行業(yè)當中具有重要的作用。更大的城市規(guī)模和活躍性更強的市場意味著房地產評估過程中涉及到的信息量更加巨大。而具有多年經營經驗的房地產評估機構在評估信息的積累上已經相當可觀，擁有自己的數據庫來協(xié)助進行估價工作。雖然有些數據屬于政府部門掌控的未公開數據，使得大數據環(huán)境的進步依然受到一定程度的限制，但是隨著不斷發(fā)展，數據也一定會逐漸被公開，房地產行業(yè)的大數據環(huán)境會得到進一步的填充。

在瞬息萬變的大數據時代下，房地產評估行業(yè)如果要在發(fā)展中穩(wěn)定自身的節(jié)奏，必須抓住時代的命脈，及時掌握當前的變化趨勢，并且將大數據的優(yōu)勢利用起來，深化管理，探索房地產價值評估上能夠繼續(xù)進行挖掘的潛能。

3 現階段我國房地產價值評估現狀

房地產價值評估在我國是一個已經經歷了多年發(fā)展、正煥發(fā)出新的生命力的行業(yè)。相比起世界發(fā)達國家來說，雖然我國這一行業(yè)的起步略顯落后，適用性也稍顯不足，但因為我國具備著海量的房地產資源，房地產行業(yè)的發(fā)展速度飛快，因此評估行業(yè)也受到了帶動，獲得了良好的發(fā)展。到了最近幾年，房地產行業(yè)的貿易活動更加活躍，開發(fā)與經營都得到了規(guī)模擴充，與資本間也增強了互動，因此房地產價值評估行業(yè)也及時增添了新的業(yè)務范圍，促進了國民經濟的大發(fā)展。

由于我國房價近年來的一路走高，政府從宏觀層面上進行了政策調控，政策調控對房地產行業(yè)來說顯然是需要注意的硬性環(huán)境。我國的房地產資本持續(xù)走高的態(tài)勢已經得到了遏制，作為估值機構主要業(yè)務合作方的金融機構其經營環(huán)境也受到了沖擊，不再像從前一樣能夠用低風險的投資獲取高額的收益。估價行業(yè)中的一些“魚目混珠”的企業(yè)也因此顯露出來，這些企業(yè)在估價中只注重自身利益，使用不良手段完成業(yè)務，對估價行業(yè)來說影響惡劣。

4 當前房地產價值評估行業(yè)發(fā)展狀況

4.1 相關的法律法規(guī)不健全

目前我國針對房地產估價行業(yè)出臺的法律法規(guī)只有一部《中華人民共和國城市房地產管理法》，這部法律的公布時間是1994年7月5日，已經不足以適應當下的房地產經營環(huán)境，并且其中的內容有著明顯的不足，只涉及到了房地產價格評估制度的制定和評估人員資格認定標準的制定，即使是后期進行的一些細化補充，也并未將具體的管理內容真正列出細則落實到位，因此對于房地產估價來說針對意義不足。

4.2 房地產價值評估行業(yè)監(jiān)管力度不夠

我國的房地產估價協(xié)會在行業(yè)發(fā)展過程中也出臺了一些書面文件，制定了行業(yè)工作原則和操作規(guī)范，但其約束力由于沒有法律的強制保證而略顯蒼白。因為監(jiān)管的缺失，房地產估價行業(yè)中的惡性行為并沒有得到很好的管控，虛假定價、隨機報價等依然隨處可見。除此之外，偽造或假借注冊房地產估價師資格證書進入評估機構接受業(yè)務委托的無資質人員也混跡在行業(yè)當中。

4.3 評估機構之間存在惡性競爭

由于監(jiān)管力度不足，評價機構之間通過惡性手段互相競爭的行為也比比皆是。在機構之間爭奪業(yè)務的過程中，從客戶經理處收取更加高額的回扣成了常見的惡性競爭手段。除此之外，在評估結果中以利益影響公正也是家常便飯。比如部分機構為了討好客戶、獲得更多的業(yè)務，擅自作出客戶更加滿意的不實估價結果，使得房地產估價應當遵循的合理公正蕩然無存。并且，某些評價機構還會通過暗箱操作的方式，與一些大型企業(yè)、金融機構乃至政府部門達成私下的合作，促使了商業(yè)賄賂行為的不斷滋生。

5 解決房地產價值評估行業(yè)問題的對策

5.1 建全和完善評估法律法規(guī)體系

為房地產價值評估行業(yè)真正制定行之有效的法律法規(guī)，使得房地產行業(yè)得到有力的管理調控，促進行業(yè)內從業(yè)者積極工作的熱情。

5.2 提高估價師選拔標準，完善評估體系和方法

發(fā)展行業(yè)人員的培養(yǎng)體系，促進高水平專業(yè)人才的形成，為行業(yè)能力的增強做好后勤保障。在實際工作中，增強估價人員之間的競爭激烈性，建立起淘汰標準，使得從業(yè)者對自身能力保持嚴肅進取的態(tài)度，不斷學習進步，提升專業(yè)能力，優(yōu)化整體行業(yè)環(huán)境。實際評估標準的發(fā)展還可以在一定程度上參考發(fā)達國家的既成標準，與我國國情有機結合，建立與我國環(huán)境相匹配的行業(yè)準則。

5.3 加強房地產價值評估行業(yè)監(jiān)管力度

國土資源部于2012年6月發(fā)布了“關于實行電子備案，完善土地估價報告?zhèn)浒钢贫鹊耐ㄖ?，通知?012年7月1日開始生效，要求生效日之后所完成的全部土地估價報告，都應當由出具報告的估價機構進行電子備案。并且，對于已經在國家數據庫中完成備案的報告，要定期組織行業(yè)內的專家成員組成審查協(xié)會進行抽樣審查，審查結果將牽涉評估機構的資質和信用變化。

6 總結

作為涉及金額巨大、市場活躍性極強的行業(yè)，房地產行業(yè)的金融風險和泡沫經濟潛在可能性無疑是最大的。而作為我國當前國民經濟的重頭行業(yè)，房地產行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展離不開良好的估價行業(yè)，因此房地產估價需要有健康的經營環(huán)境作為保障。