向方德

某地為解決招商引資中引進企業(yè)的用地問題，以吸引民間投資的方式，興辦中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園。開源創(chuàng)業(yè)有限公司（以下簡稱開源公司）獲得創(chuàng)業(yè)園項目后，投資新建了3棟生產大樓，生產大樓的各個樓層可為中小企業(yè)提供標準化的生產車間和辦公用房。

當?shù)卣雠_優(yōu)惠政策，對新進入創(chuàng)業(yè)園的企業(yè)（以下簡稱新入駐企業(yè)），由地方財政每年給予200元／平方米的廠房租金補貼，連續(xù)補貼2年，每年的租金補貼由財政部門直接撥付給開源公司。

新入駐企業(yè)與開源公司簽訂廠房租賃合同后，進駐創(chuàng)業(yè)園開展生產，租賃合同約定開源公司從企業(yè)入駐后的第3年開始收取廠房租金。

新入駐企業(yè)前兩年使用開源公司車間涉及到的房產稅，該由誰繳，按什么標準繳呢？

對上述問題，有三種觀點。

第一種，由新入駐企業(yè)繳納房產稅，計稅依據(jù)為房產余值。

新入駐企業(yè)與開源公司簽訂的租賃合同顯示，從進入創(chuàng)業(yè)園后的第3年開始交納租金，那么，進入后的前兩年相當于是無租使用，根據(jù)《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅［2009］128號）中“關于無租使用其他單位房產的房產稅問題”的規(guī)定，“無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅”，所以，新入駐企業(yè)無租使用開源公司的房產，應依照該房產的計稅余值繳納房產稅。

第二種，由開源公司繳納房產稅，計稅依據(jù)為房產余值。

新入駐企業(yè)與開源公司簽訂的租賃合同，約定了期限不等的租賃時間，合同約定從第3年開始交納廠房租金，這樣進入后的前兩年就是免租期，根據(jù)《財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅［2010］121號）中“關于出租房產免收租金期間房產稅問題”的規(guī)定，“對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅”。根據(jù)這項政策，新入駐企業(yè)前兩年使用房產的行為，應由開源公司按照房產原值繳納房產稅。

第三種，由開源公司繳納房產稅，計稅依據(jù)為財政補貼金額。

《房產稅暫行條例》第三條規(guī)定，“房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據(jù)”。開源公司興建廠房出租給新入駐企業(yè)使用，雙方簽訂了廠房租賃合同，很明顯是房屋出租行為，應按租金收入繳納房產稅。

關于“無租使用”和“免租期”問題。從表面來看，新入駐企業(yè)前兩年使用開源公司房產不需要交納租金，看似是無租使用；從開源公司方面來說，廠房租賃合同約定從企業(yè)進入后的第3年開始收取廠房租金，好象是約定了兩年的免租期，但從實質來看，新入駐企業(yè)使用的廠房并不是“無租”使用的，開源公司也不是“免租期”的，開源公司收到的財政租賃補貼，實際上就是由財政部門代新入駐企業(yè)交納了租金，租賃補貼就是出租廠房而收到的租金。

關于財政補貼是否屬于收入問題。有人認為財政部門撥付給開源公司的租金補貼，是財政補貼，不屬于企業(yè)的收入，更不能按租金收入繳納房產稅。但也有人反對這種觀點，認為這種觀點是不準確的。按照《財政部、國家稅務總局關于專項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅［2011］70號）規(guī)定，開源公司收到的租賃補貼屬于企業(yè)所得稅的應稅收入。政府補貼的真正對象是入駐的招商引資企業(yè)，如果開源公司興辦的創(chuàng)業(yè)園不接納招商引資企業(yè)進駐，當?shù)刎斦块T不會向開源公司支付該項補貼，財政部門支付該項補貼與新入駐企業(yè)租賃廠房有事實上的因果關系。開源公司收到的租賃補貼，屬于政府購買的社會服務。所以，開源公司應按政府補貼金額從租繳納房產稅。

筆者贊同第三種觀點。