李秉坤 楊璐

摘 要：在我國(guó)快速發(fā)展的酒店業(yè)對(duì)評(píng)估業(yè)務(wù)迫切需要的基礎(chǔ)上，具體分析了收益還原法的理論依據(jù)、適用情況、評(píng)估參數(shù)來(lái)源及其應(yīng)用困境，提出將生命周期理論融入現(xiàn)有方法以解決其存在的問(wèn)題。同時(shí)，加強(qiáng)評(píng)估從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)知識(shí)與職業(yè)道德教育，并對(duì)未來(lái)估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員及相關(guān)從業(yè)者提出更高準(zhǔn)入要求。

關(guān)鍵詞：酒店價(jià)值特性;收益還原法;生命周期理論

中圖分類(lèi)號(hào)：F27? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? 文章編號(hào)：1673-291X（2019）02-0034-03

一、酒店業(yè)市場(chǎng)發(fā)展概況

2017年，中國(guó)酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)研究中心在對(duì)全國(guó)291個(gè)城市的酒店進(jìn)行匯總后，共獲得232 425家酒店數(shù)據(jù);由于統(tǒng)計(jì)誤差及偏遠(yuǎn)地區(qū)遺漏，估計(jì)中國(guó)酒店總數(shù)在25萬(wàn)家左右。其中統(tǒng)計(jì)個(gè)體包括所有住宿類(lèi)的酒店類(lèi)型，平均每個(gè)地級(jí)市擁有800多家酒店，人口數(shù)與床位數(shù)基本比為100∶2，大型一線(xiàn)城市人口與床位比約為100∶4，這一數(shù)據(jù)表明人口與酒店數(shù)量具有直接關(guān)系。

中國(guó)作為世界人口大國(guó)，酒店行業(yè)的發(fā)展也時(shí)刻牽動(dòng)著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展全局。自2000年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇以來(lái)，我國(guó)酒店行業(yè)開(kāi)始了高速發(fā)展，并在2007年達(dá)到頂峰，之后又隨世界金融危機(jī)的爆發(fā)與恢復(fù)呈現(xiàn)周期性變化。在我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，由于對(duì)公出差及旅游業(yè)持續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)的需要，酒店業(yè)發(fā)展仍有廣闊空間。

二、酒店業(yè)的發(fā)展對(duì)評(píng)估業(yè)務(wù)的需要

由于酒店數(shù)量的不斷增長(zhǎng)，與酒店業(yè)相關(guān)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)開(kāi)始對(duì)酒店價(jià)值評(píng)估產(chǎn)生更高的需求。

（一）基于酒店業(yè)集團(tuán)跨國(guó)并購(gòu)需要

隨著世界經(jīng)濟(jì)全球化的進(jìn)程，酒店集團(tuán)跨國(guó)并購(gòu)案例數(shù)不勝數(shù)，國(guó)際、國(guó)內(nèi)資本再配置的趨勢(shì)對(duì)酒店估價(jià)結(jié)果的可靠性和準(zhǔn)確性有了更進(jìn)一步的要求。根據(jù)上海市《國(guó)資國(guó)企改革20條》，“未來(lái)將打造5—8家全球布局、跨國(guó)經(jīng)營(yíng)，具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力和品牌影響力的跨國(guó)集團(tuán)”。國(guó)企混合所有制改革中，國(guó)家將助力本土企業(yè)打造跨國(guó)酒店集團(tuán)，市場(chǎng)激勵(lì)方案必定引起重視。這意味著在未來(lái)跨國(guó)收購(gòu)交易中，更加需要準(zhǔn)確的價(jià)值信息，酒店并購(gòu)熱潮也將帶動(dòng)其估價(jià)行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。

（二）基于對(duì)酒店業(yè)的投資可行性分析

我國(guó)提倡大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，酒店業(yè)功能在于提供休閑娛樂(lè)服務(wù)。參考國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程發(fā)現(xiàn)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人口規(guī)模達(dá)到一定水平后，商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)發(fā)展的黃金期。這一情況將使得有投資意愿的企業(yè)加大對(duì)酒店類(lèi)商業(yè)資產(chǎn)的投資比例。但在投資前還需要管理團(tuán)隊(duì)的大量投入，對(duì)酒店預(yù)期收益及可能風(fēng)險(xiǎn)有宏觀了解。運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估中的收益還原法對(duì)酒店未來(lái)可能的回報(bào)進(jìn)行評(píng)估，是對(duì)其投資前所做可行性分析中必不可少的環(huán)節(jié)。

（三）基于酒店物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)的興起

酒店物業(yè)抵押貸款是指銀行向酒店物業(yè)的法人發(fā)放的，以其所擁有的物業(yè)作為抵押貸款物，還款來(lái)源包括但不限于酒店物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入的貸款。由于市場(chǎng)及利率的各項(xiàng)可預(yù)知與不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)，銀行在發(fā)放貸款前需明確貸款對(duì)象的信用等級(jí)和財(cái)務(wù)狀況以規(guī)避損失。同理，借款人高估或低估抵押物價(jià)值也可能導(dǎo)致抵押不足或貸款額減少等，這時(shí)就需要專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)使用特定反映物業(yè)資產(chǎn)特點(diǎn)的評(píng)估方法，得出抵押貸款酒店物業(yè)的公允價(jià)值，以降低貸款雙方的風(fēng)險(xiǎn)與損失。

三、酒店業(yè)價(jià)值評(píng)估中收益還原法應(yīng)用現(xiàn)狀

（一）酒店業(yè)價(jià)值評(píng)估方法選擇

成本估價(jià)法、收益還原法和市場(chǎng)比較法是傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估中經(jīng)常采用的方法。成本估價(jià)法適用于估算不產(chǎn)生收益并且很少有類(lèi)似房地產(chǎn)交易的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，與賓館酒店業(yè)收益屬性相背離，因此在商業(yè)性資產(chǎn)評(píng)估中很少使用;市場(chǎng)比較法的理論前提是，待估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值同最近成交的類(lèi)似資產(chǎn)價(jià)格密切相關(guān)，其使用前提是，能在公開(kāi)市場(chǎng)上獲得類(lèi)似資產(chǎn)交易的價(jià)格信息。對(duì)于商業(yè)性資產(chǎn)的酒店行業(yè)，其交易金額一般較大，且不同酒店具有不同經(jīng)營(yíng)方法。另外，在同一范圍基本不會(huì)出現(xiàn)剛好最近交易的酒店交易信息，很難找到適用的可比交易案例，因此市場(chǎng)比較法對(duì)于酒店業(yè)評(píng)估也不適用。收益還原法適合于有收益或有潛在收益資產(chǎn)的評(píng)估，理論依據(jù)是西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的預(yù)期原理，基本思想為，預(yù)測(cè)待估對(duì)象在可使用年限內(nèi)的收益，通過(guò)折現(xiàn)的方法得出現(xiàn)在的價(jià)值。基于賓館酒店的價(jià)值特性以及其本身就是一種收益類(lèi)資產(chǎn)，選用收益還原法進(jìn)行評(píng)估更為合適。

（二）收益還原法的應(yīng)用

采用收益還原法估價(jià)的關(guān)鍵問(wèn)題是評(píng)估人員需要對(duì)待估資產(chǎn)的未來(lái)收益做出準(zhǔn)確估計(jì)，通常運(yùn)用歷史經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)將過(guò)去年度營(yíng)業(yè)凈收益、市場(chǎng)報(bào)酬率和預(yù)估未來(lái)市場(chǎng)情況整合得出預(yù)期年?duì)I業(yè)凈收益：

凈收益=總收入-總費(fèi)用

其中，酒店業(yè)收入一般來(lái)源于客房、餐飲、娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施以及房地產(chǎn)本身可獲得的其他收入。費(fèi)用主要包含酒店日常工作物品進(jìn)貨成本、工作人員的工資成本、日常所需水電、維修等管理費(fèi)。

收益還原法的理論公式為：

其中，P為所求酒店價(jià)值，a1，a2，…an為預(yù)期酒店各年凈收益，r1，r2…rn分別為未來(lái)各年收益的報(bào)酬率，n為酒店預(yù)計(jì)可收益年限。

根據(jù)對(duì)酒店行業(yè)的整體研究發(fā)現(xiàn)，通常酒店在剛開(kāi)始營(yíng)業(yè)的幾年中收益額會(huì)逐步提高，但在達(dá)到一定高度時(shí)酒店的規(guī)模會(huì)制約其進(jìn)一步發(fā)展，使其收入水平保持在一個(gè)較為穩(wěn)定的范圍內(nèi)，基于這一問(wèn)題，上述公式可修正為：

此公式表示，凈收益在t年前有變化分別為a1a2an，在第t+1到第n年凈收益保持a不變。

使用收益還原法求取酒店價(jià)值時(shí)需要確定這樣幾個(gè)重要參數(shù)：

1.凈收益

簡(jiǎn)單理解，酒店凈收益就是總收入減去總費(fèi)用后的凈值，但在酒店價(jià)值評(píng)估過(guò)程中還需考慮到收入來(lái)源是否考慮充分，評(píng)估過(guò)程務(wù)必將酒店所有收入、費(fèi)用核實(shí)清楚。另外，由于酒店資產(chǎn)的特殊性，在估算過(guò)程中預(yù)留一定比例的房間空置率是不可忽略的，否則容易造成酒店價(jià)值的高估。評(píng)估人員須注意在計(jì)算過(guò)程中避免重復(fù)計(jì)算不再發(fā)生的費(fèi)用，對(duì)于酒店提供的財(cái)務(wù)報(bào)表等數(shù)據(jù)也要一一核實(shí)，以防數(shù)據(jù)失真。

2.收益期限

收益期限的長(zhǎng)短對(duì)酒店價(jià)值具有重要影響。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命及土地使用權(quán)剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)確定，根據(jù)二者決定房地產(chǎn)未來(lái)能產(chǎn)生收益的最長(zhǎng)年限。若建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命大于土地使用權(quán)剩余期限，參考土地使用權(quán)剩余時(shí)間決定酒店收益期。若建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命小于土地使用權(quán)剩余期限，房地產(chǎn)整體價(jià)格應(yīng)等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)期限為時(shí)限的酒店整體收益和在建筑物剩余壽命期限外的土地使用權(quán)在評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)值的和。

一般來(lái)講，我們使用收益還原法對(duì)賓館酒店類(lèi)評(píng)估會(huì)做這樣假設(shè)：被評(píng)估酒店將以現(xiàn)有品牌、用途，在未來(lái)收益期限內(nèi)經(jīng)營(yíng)維護(hù)良好，整體能夠正常且持續(xù)盈利的狀態(tài)下，假設(shè)其可持續(xù)經(jīng)營(yíng)至所占土地的土地使用權(quán)法定終結(jié)日。

3.報(bào)酬率

報(bào)酬率的本質(zhì)是將凈收益資本化為現(xiàn)在價(jià)格的比率。對(duì)于商業(yè)性資產(chǎn)，我們可以采用風(fēng)險(xiǎn)累加法，即通過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法求取報(bào)酬率。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率通常以銀行一年期存款利率或國(guó)庫(kù)券利率為參考，在此基礎(chǔ)上將影響被估資產(chǎn)價(jià)值的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素相加。通常影響酒店價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)因素有：投資風(fēng)險(xiǎn)、管理成本風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等，需評(píng)估人員確定各自比重，按照公式：

報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)率+運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)率+管理風(fēng)險(xiǎn)率

求得最終報(bào)酬率。

四、收益還原法應(yīng)用的難點(diǎn)及不足

（一）參數(shù)預(yù)測(cè)不具靈活性

第一，理論上的參數(shù)求取方法一般都是依據(jù)酒店歷年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)根據(jù)固定模式給予未來(lái)年度一定增長(zhǎng)或下降率，實(shí)際酒店經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不可能按照每年固定百分之幾的比率穩(wěn)定變動(dòng)。第二，通過(guò)法律規(guī)定房地產(chǎn)剩余可使用年限確定酒店未來(lái)收益年限這一做法有欠妥當(dāng)，大多數(shù)酒店所處房地產(chǎn)的終生壽命并不僅有酒店經(jīng)營(yíng)。第三，通過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率與風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率相加的形式確定報(bào)酬率就將影響酒店價(jià)值的因素及風(fēng)險(xiǎn)固定在某幾個(gè)因素上忽視了其他可能對(duì)酒店價(jià)值產(chǎn)生影響的客觀因素。

（二）評(píng)估機(jī)構(gòu)存在專(zhuān)業(yè)性問(wèn)題

目前，我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)大致分兩種：一種是各省及地方財(cái)政局授予的資產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)，一般針對(duì)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目服務(wù);另一種是中國(guó)證監(jiān)會(huì)和財(cái)政部聯(lián)合授予的可承接全國(guó)及跨國(guó)范圍的大型評(píng)估機(jī)構(gòu)，也是我國(guó)評(píng)估界最高資質(zhì)，但并無(wú)明確根據(jù)行業(yè)劃分執(zhí)業(yè)資質(zhì)。酒店價(jià)值評(píng)估因其獨(dú)特的價(jià)值特性區(qū)別于一般意義上的企業(yè)價(jià)值評(píng)估，若由不具備評(píng)估酒店價(jià)值經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員承接可能會(huì)忽略其特性造成評(píng)估結(jié)果失真。

（三）經(jīng)營(yíng)虧損期收益還原法應(yīng)用存在局限性

收益還原法的使用假設(shè)前提是被評(píng)估資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)且盈利，再通過(guò)賓館酒店評(píng)估基準(zhǔn)日之前的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)未來(lái)收益，一般情況下不考慮影響酒店未來(lái)發(fā)展的其他相關(guān)因素。因此現(xiàn)實(shí)經(jīng)營(yíng)中，對(duì)于開(kāi)張不足三年的新酒店以及經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定或間斷有虧損的酒店客觀上不符合收益還原法的使用前提，但基準(zhǔn)日后酒店保持收益，主觀認(rèn)為收益還原法依然可行。

五、酒店業(yè)價(jià)值評(píng)估中收益還原法的改進(jìn)建議

根據(jù)前文所述，目前評(píng)估方法仍存在些許問(wèn)題，例如，對(duì)酒店未來(lái)年限的收益預(yù)測(cè)是否符合事實(shí)、對(duì)酒店未來(lái)可收益年限是否具有主觀性等問(wèn)題還需專(zhuān)業(yè)人員在實(shí)踐中不斷改革與創(chuàng)新。針對(duì)上述問(wèn)題，提出下列建議作為收益還原法在酒店價(jià)值評(píng)估應(yīng)用中的改進(jìn)。

（一）根據(jù)酒店所處生命周期階段靈活選取評(píng)估參數(shù)

第一，酒店生命周期的重要性并不只體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)狀況，還體現(xiàn)在財(cái)務(wù)信息的重大變化節(jié)點(diǎn)。初創(chuàng)期和成長(zhǎng)期，是酒店的快速發(fā)展階段，盡管前期可能存在入不敷出的情況，待經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定后其收益必定處于高速增長(zhǎng)狀態(tài)，可以賦予其20%—30%的年收益增長(zhǎng)率;成熟期是酒店的黃金階段，資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大到一定范圍后基本保持穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)，增長(zhǎng)幅度較小，收益增長(zhǎng)率假設(shè)在10%—15%;衰退期酒店利潤(rùn)率不斷下降，其收益增長(zhǎng)率一般小于零。評(píng)估人員須在現(xiàn)場(chǎng)收集資料期間做充分調(diào)查考證，在確定被評(píng)估酒店所處生命周期階段后再?zèng)Q定賦予多大收益增長(zhǎng)率。以目前財(cái)務(wù)狀況的基數(shù)與收益增長(zhǎng)率相乘即可得到更加準(zhǔn)確的收益預(yù)測(cè)值。

第二，以業(yè)內(nèi)差異不大的其他賓館酒店發(fā)展規(guī)律對(duì)比研判被評(píng)估酒店所處生命周期階段進(jìn)而參考該階段未來(lái)收益年限的估計(jì)值。

第三，綜合考慮可能影響賓館酒店經(jīng)營(yíng)的主客觀因素，參考同類(lèi)型酒店在同一生命周期階段的收益情況，調(diào)整差異后得出未來(lái)收益估測(cè)值;適當(dāng)延長(zhǎng)預(yù)測(cè)期間，分別在酒店各生命階段提供預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，從而得到準(zhǔn)確度更高的評(píng)估結(jié)果;分階段差異化選取報(bào)酬率，一般情況下酒店處在不同生命周期階段會(huì)有不同資本結(jié)構(gòu)，資本成本較低時(shí)報(bào)酬率較低，相應(yīng)折現(xiàn)率也越低。

（二）建立評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)申報(bào)機(jī)制

由評(píng)估協(xié)會(huì)統(tǒng)一舉辦各行業(yè)專(zhuān)業(yè)性評(píng)估能力測(cè)試，只有機(jī)構(gòu)內(nèi)部評(píng)估人員通過(guò)該專(zhuān)業(yè)測(cè)試，評(píng)估機(jī)構(gòu)才能向協(xié)會(huì)申報(bào)該行業(yè)的評(píng)估資質(zhì)。協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)定期開(kāi)展資質(zhì)復(fù)核檢查，對(duì)違規(guī)承接超出自身資質(zhì)的評(píng)估行為作出處罰。另外，可統(tǒng)一建立行業(yè)信息數(shù)據(jù)參考庫(kù)，信息務(wù)交由申報(bào)評(píng)估資質(zhì)的相關(guān)機(jī)構(gòu)人員根據(jù)自身經(jīng)驗(yàn)建立、更新。資質(zhì)申報(bào)機(jī)制一方面可提高從事酒店價(jià)值評(píng)估的機(jī)構(gòu)和人員的專(zhuān)業(yè)性，另一方面還能推動(dòng)酒店行業(yè)信息數(shù)據(jù)庫(kù)的建立，為日后評(píng)估行業(yè)更加專(zhuān)業(yè)化做貢獻(xiàn)。

另外，應(yīng)當(dāng)從源頭杜絕評(píng)估參數(shù)及評(píng)估結(jié)果具有主觀性的問(wèn)題。提高評(píng)估人員的準(zhǔn)入門(mén)檻，擴(kuò)大評(píng)估師考試的考查知識(shí)范圍，從基礎(chǔ)提高評(píng)估人員的業(yè)務(wù)水平。嚴(yán)格執(zhí)行評(píng)估師登記制度，定期組織行業(yè)培訓(xùn)學(xué)習(xí)，更新知識(shí)體系，加強(qiáng)職業(yè)道德教育，綜合提升評(píng)估隊(duì)伍的整體素質(zhì)。

（三）結(jié)合多種方法拓寬評(píng)估范圍

生命周期理論為運(yùn)用收益還原法評(píng)估賓館酒店價(jià)值提供了重要的技術(shù)思路，也在某種程度上解決了其應(yīng)用的局限性，例如前期虧損的酒店可以從其成長(zhǎng)期有收益后分階段評(píng)估其價(jià)值。在無(wú)穩(wěn)定收益階段引入實(shí)物期權(quán)理論，構(gòu)建實(shí)物期權(quán)模型估計(jì)不確定情況下酒店的期權(quán)價(jià)值，在有穩(wěn)定收益階段運(yùn)用收益還原法評(píng)估酒店價(jià)值。評(píng)估結(jié)果為兩階段評(píng)估值的加和。

每一種科學(xué)的評(píng)估方法都應(yīng)是定性與定量分析的互相配合補(bǔ)充，用收益還原法對(duì)未來(lái)收益進(jìn)行預(yù)測(cè)和折現(xiàn)估算時(shí)，應(yīng)以動(dòng)態(tài)評(píng)估為理念，對(duì)未來(lái)可能產(chǎn)生的各種可能因素綜合考慮，根據(jù)不同的經(jīng)營(yíng)水平及所處生命周期階段選擇恰當(dāng)方法求得評(píng)估結(jié)果，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)性可控測(cè)試，科學(xué)得出目標(biāo)酒店評(píng)估價(jià)值。在選擇評(píng)估方式方法過(guò)程中，根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)不同價(jià)值特性挑選符合該類(lèi)資產(chǎn)的估價(jià)方法對(duì)其評(píng)估，更有利于充分體現(xiàn)酒店整體價(jià)值，也能更好的實(shí)現(xiàn)被評(píng)估資產(chǎn)的保值增值。

綜合分析酒店價(jià)值特性，我們認(rèn)為，三種傳統(tǒng)評(píng)估方法中的收益還原法是最科學(xué)、精準(zhǔn)的。盡管我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制還不完善，市場(chǎng)信息傳播還不夠迅捷，單獨(dú)依靠收益還原法未必能對(duì)酒店所有資產(chǎn)作出完全客觀的估值，但是，目前收益還原法已經(jīng)是評(píng)估酒店價(jià)值所能做到的較為準(zhǔn)確、科學(xué)的方法。為了盡量減小收益還原法在使用中的局限性，根據(jù)實(shí)際情況靈活運(yùn)用，具體問(wèn)題具體分析，以收益還原法評(píng)估思路為主，從不同角度、不同層次來(lái)入手，輔以其他參考性方法進(jìn)行協(xié)助，不僅提升了評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，還進(jìn)一步拓寬了收益還原法的適用范圍。

上述建議從某些方面提高了酒店價(jià)值評(píng)估結(jié)論的準(zhǔn)確性與可靠性，但其在使用中仍存在部分尚未解決的瑕疵，還需專(zhuān)家學(xué)者在日后工作中不斷改進(jìn)完善。

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