告別公攤計價會推漲房價？專家：你們想多了

陸肖肖

近日，一則取消公攤面積計價的新聞闖入人們視線，引起了市場的廣泛關(guān)注。有觀點分析，告別公攤面積計價，或?qū)⑼茲q房價，該觀點遭到了一些專家的反對，稱“你們想多了”。

告別公攤計價

2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布了《關(guān)于〈城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范〉等38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》。在這38項強制性工程建設(shè)規(guī)范中，有一份全文3.1萬字的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》，其中第二部分2.4.6條指出：“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易?！边@個僅有16個字的條款雖然藏在一堆文件當(dāng)中，但立即引起了市場的巨大關(guān)注。

實際上，一直以來，我國內(nèi)地都是采用建筑面積計價，而建筑面積包括套內(nèi)使用面積和公攤面積。公攤的內(nèi)容包括以下兩大部分：第一部分包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積等;第二部分包括樓宇（套）與公共空間之間的分隔，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。

一位購房者說，“現(xiàn)在房子的公攤是越來越高了，我的房子公攤都超過了20%，建筑面積是88.27平米，但刨除樓道、管道、電梯、入戶大堂等公攤之后，實際套內(nèi)面積只有70.22平米，現(xiàn)在房子這么貴，公攤還是按原房價支付，我們實在是太虧了?！?/p>

一直以來，人們對公攤面積計價都頗有微詞。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，產(chǎn)生公攤也計價的原因是中國是小區(qū)制，而不是街區(qū)制，中國的小區(qū)更依賴開發(fā)商建設(shè)，而國外更多是依靠政府。這種情況下，就使得開發(fā)商將社區(qū)內(nèi)公用部分的成本分攤到建筑面積里。

張大偉進一步指出，現(xiàn)實中，確有小部分開發(fā)商會利用公攤賺黑心錢，比如一些小區(qū)會將獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程的地下室都計入到公攤面積中，而國家法律明文規(guī)定這些不算公攤。公攤面積缺乏公信力，不便民、不透明，如果公攤面積不實，購房者不僅要多支付房款，還得在以后不斷支付更多的成本。

而采用套內(nèi)使用面積進行交易之后，公攤面積將會更加透明。易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示，套內(nèi)面積計價好處不言而喻，房屋買賣環(huán)節(jié)更為公開、透明，購房者所見即所得，變相減少因銷售員夸大宣傳而產(chǎn)生的后期糾紛。并且，收費權(quán)與受益權(quán)主體相對等，可以減少因計算公攤面積導(dǎo)致價格虛高的精裝修、取暖費等不合理收費。

是否影響房價

而民眾最關(guān)心的，莫過于該政策實施后對房價的影響。有部分觀點認為，該政策類似“核桃去殼30一斤，不去殼15一斤”，會導(dǎo)致單價的增加。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池表示，這個政策如果真的實施，對購房者可能只是一個計量單位的改變，沒有其他什么意義。因為對于購房者來講，這一套房子總價之前是多少現(xiàn)在還是多少，計量方式變成套內(nèi)使用面積，可能從單價來看是漲了，但實際上總價款還是那么多。

那么之前已經(jīng)交易的二手房的價格會不會縮水或者是增加呢？趙秀池進一步指出，房價趨勢不會發(fā)生變化，因為從根本上影響房價的還是供求關(guān)系，如果只是說計價方式、計量單位發(fā)生改變，只能說是產(chǎn)生技術(shù)上的變化，之前按照建筑面積計算的話，房屋單價是5萬，按照套內(nèi)使用面積計算的話，房屋單價變成了6萬，從數(shù)字看是漲了，但實際上總價沒變，并不會影響整個房價的趨勢。

中國豪宅研究院院長朱曉紅也表示，告別公攤計價并不是取消公攤，實際上，樓道、電梯等公攤一定會存在的，“天上不會掉餡餅”，開發(fā)商受成本和利潤的制約，公攤的成本最終是由購房者來消化的。所以這個政策對整個房價是幾乎沒影響的，有觀點認為房價會上漲，這完全是想多了。

億翰智庫方面則認為，若想維持總價不變，則房企只能通過提升單價來維持現(xiàn)有總價，對市場來說，會沖擊現(xiàn)有的限價機制，政府機構(gòu)需重新調(diào)整一系列限價政策;對居民和企業(yè)來說，房屋總價維持不變，無實際影響。

未來實施或有難度

以套內(nèi)使用面積進行交易，這個政策最終會實施嗎？具體落地的話，會不會面臨一系列的困難？

在趙秀池看來，這個政策是否能最終實施還不能確定，因為這個政策本身是一個工程建設(shè)標準規(guī)范的相關(guān)征求意見稿，是否以套內(nèi)使用面積交易，還有《商品房銷售管理辦法》來具體約束，未來要真正落實的話，還需要商品房銷售的相關(guān)法規(guī)的變更。

朱曉紅提到，未來這個政策如果實施，短時間“一刀切”的話，可能會造成二手房計價方式的波動和混亂，這是需要一個過程的，很可能會出現(xiàn)老房老辦法、新房新辦法的局面。

丁祖昱表示，正所謂“羊毛出在羊身上”，房屋總價仍將基本保持不變，短期內(nèi)以套內(nèi)面積計算的銷售均價勢必將大幅上漲。一旦歷史數(shù)據(jù)難以追溯，難免會導(dǎo)致市場數(shù)據(jù)紊亂，難以從數(shù)據(jù)層面研判市場冷暖變化，管理層也將失去房價這一重要的政策監(jiān)管工具。

張大偉也表示，這只是一個工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見，距離正式文件還很遙遠，即使成為正式文件，也不確定是建議標準還是規(guī)定強制標準。從政策內(nèi)容看，包括了住宅、商業(yè)、工程建設(shè)等方方面面，包括全裝修交付等政策，這些政策5年內(nèi)落地的可能性非常小。