林克

陳思烺（ ATLAS寰圖首席執(zhí)行官） 父親（雅居樂集團(tuán)控股有限公司主席兼總裁陳卓林） 行業(yè)（房地產(chǎn)）

“我普通話粵語都OK?！?/p>

作為一個強(qiáng)調(diào)服務(wù)的聯(lián)合辦公企業(yè)創(chuàng)始人，采訪中陳思烺的第一句話就開始考量對方的需求。從香港北上創(chuàng)業(yè)三年，他的普通話已足夠標(biāo)準(zhǔn)。

2017年，陳思烺在廣州珠江新城的雅居樂中心開了第一家寰圖空間，在這棟總高44層的寫字樓里，寰圖空間占了6層。他的父親陳卓林是這座大樓的主人。

雅居樂中心北側(cè)，大理石墻上的現(xiàn)代幾何木懸掛著碩大的發(fā)光金屬標(biāo)志，宣示這片入口的歸屬。寰圖在這里擁有獨立的大堂入口、前臺，以及電梯門禁。

在父親的地產(chǎn)里開始自己的空間生意幾乎是件順理成章的事情，這是陳思烺的原生優(yōu)勢。但優(yōu)勢也僅限于此，在公司層面，寰圖和雅居樂并沒有實際的關(guān)聯(lián)，父親創(chuàng)立的上市公司也并不能逾越市場給出更多優(yōu)待。

透過環(huán)繞整層的落地玻璃，陳思烺的空間里可以看到廣州的核心地標(biāo)。他和父親陳卓林的辦公室都位于這座雅居樂集團(tuán)的總部大樓，擁有同樣的落地玻璃和城景。不過這一次，陳思烺所看的方向似乎與父親有所不同，他的視角已經(jīng)突破腳下這片雅居樂空間的某種包裹。

創(chuàng)立寰圖兩年多，他的空間版圖現(xiàn)已遍及北京、上海、深圳、香港、杭州等重要城市，項目物業(yè)涵蓋高德、金地等地產(chǎn)企業(yè)。

與父親所在的重資產(chǎn)行業(yè)不同，陳思烺的空間生意看起來似乎更輕盈，同時也更加廣闊。

切入甲級寫字樓

陳思烺切進(jìn)聯(lián)合辦公領(lǐng)域是在2016年。那時他剛從投行離職，在香港經(jīng)營自己的資產(chǎn)管理公司，業(yè)務(wù)范圍涉及股市、債市、私募等。公司一個內(nèi)地項目需要在廣州駐點，他和幾個伙伴從香港到廣州找辦公室。期間他發(fā)現(xiàn)，甲級寫字樓的供應(yīng)量遠(yuǎn)大于他的想象。

寫字樓的供應(yīng)規(guī)模隨著新的城市中心建案的落成還在持續(xù)擴(kuò)大，“地價在不斷上漲，但租金水平一直維持著平衡。”陳思烺看到這些空間的資產(chǎn)價值“一直被低估，并沒有被真正釋放出來”。

這些構(gòu)成了城市天際線的甲級寫字樓，內(nèi)里的服務(wù)多數(shù)沒有跟上時代的速度，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也非常傳統(tǒng)?？臻g大多按層數(shù)或者半層進(jìn)行交付，這意味著這些甲級寫字樓所服務(wù)的企業(yè)，幾乎只可能是一些大企業(yè)。

“這么大的供應(yīng)量往上走已經(jīng)是不可能了，只能往下走，”陳思烺認(rèn)為能夠消化這些空間供應(yīng)量的只可能是中小企業(yè)或者創(chuàng)業(yè)企業(yè)，“因為他們支撐了全國60%的GDP，聘用的人口超過了勞動人口的90%?！?/p>

彼時中國的聯(lián)合辦公空間，在雙創(chuàng)熱潮的激發(fā)下，剛剛度過了前兩年的爆發(fā)式發(fā)展。大量創(chuàng)業(yè)需求和官方的政策優(yōu)惠讓孵化器式的眾創(chuàng)空間開遍全國，但突如其來的資本寒冬又將這個年輕的行業(yè)帶入了洗牌整合階段。

2016年，當(dāng)時估值達(dá)160億美元的國際聯(lián)合辦公巨頭Wework正式進(jìn)入中國;隔年，前萬科副總裁毛大慶創(chuàng)立的優(yōu)客工場完成了對方糖小鎮(zhèn)與洪泰空間的一系列并購和換股;氪空間也從36氪單獨拆分出來并完成了A輪融資。

大量一線城市邊緣或二線城市的末端玩家，因地緣因素入住率低，或難以找到可復(fù)制的孵化型空間模式，潮水退去之后，要么接受兼并，或者黯然退場。

與其他的聯(lián)合空間創(chuàng)業(yè)者不同，陳思烺思考路徑的起點，并非從那些創(chuàng)業(yè)大潮中的個體出發(fā)，為他們的孵化和眾創(chuàng)打造空間。相反，他從空間行業(yè)的供給需求里找到甲級寫字樓這個切口，然后反推出解決方案。

作為“地產(chǎn)二代”，他足夠熟悉，同時也深諳聯(lián)合辦公這個空間生意除了新經(jīng)濟(jì)的因素，本質(zhì)上依然存有地產(chǎn)經(jīng)營的模式，而地產(chǎn)的核心是地段。從一開始，陳思烺就直接避開了孵化路線，直奔服務(wù)。

要讓大量的中小型企業(yè)和初創(chuàng)企業(yè)進(jìn)駐到都市核心的甲級寫字樓，需要降低入駐的價格門檻。陳思烺的第一步是豐富辦公空間的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，針對不同企業(yè)定制不同的產(chǎn)品組合，從一個人到一千人的團(tuán)隊都可容納，降低入駐門檻。

在空間規(guī)劃中，他對茶水間、會議室、前臺等設(shè)施采取聯(lián)合辦公的模式在整個寰圖空間共享和公用。陳思烺做過測算，這些“公攤”在寫字樓里至少能減少了50%的面積，多出的面積自然而然就變成了新的工位或其他設(shè)施?！霸诮?jīng)濟(jì)環(huán)境不確定的情況下，節(jié)約成本對企業(yè)來說是非常吸引的一個事情?！标愃紵R說，“我們給出的核心其實是在不確定中尋找確定?！?/p>

黃一勻是房產(chǎn)咨詢公司萊坊（Knight Frank）的廣州負(fù)責(zé)人，她所供職的這家歷史超過120年的英國公司相對傳統(tǒng)，對辦公的選址要求非常高。去年9月，公司原本所在的舊寫字樓租約到期，她準(zhǔn)備搬到珠江新城，但該區(qū)租金較高，加上考慮到未來幾年的擴(kuò)充計劃，最終決定選擇更為靈活的聯(lián)合辦公空間。

參觀過不同的聯(lián)合辦公空間以后，她覺得寰圖的環(huán)境更匹配公司的專業(yè)商務(wù)形象，后來總部的高層人員來參加分公司的喬遷儀式時，也對樓宇形象、進(jìn)出口的動線安排以及對品牌的營造表示了肯定。

很大程度上，寰圖所瞄準(zhǔn)的正是這些對辦公形象有著高要求的企業(yè)。除了傳統(tǒng)聯(lián)合辦公都具備的分享、聚會、商學(xué)院等等，寰圖提供了多見于服務(wù)式辦公室的“虛擬辦公室”增值服務(wù)，包含商務(wù)地址、中英文的公司語音信箱等等。

黃一勻的公司在寰圖開業(yè)當(dāng)天的雞尾酒會也選在樓下的寰圖生活空間里進(jìn)行，“活動幾乎一步一步掃除了公司高層對我們選擇聯(lián)合辦公的疑慮，現(xiàn)在上海的總部、浦東和北京增加的一些人員也都開始轉(zhuǎn)向聯(lián)合辦公”，黃一勻說，“當(dāng)然，主要租金也比預(yù)期要低。”

整合模式

2016年的第一輪行業(yè)洗牌后，大量有著孵化器和眾創(chuàng)空間基因的辦公企業(yè)，也開始轉(zhuǎn)型成側(cè)重服務(wù)的聯(lián)合辦公模式，開始進(jìn)入市中心，把戰(zhàn)場收窄到CBD的甲級寫字樓領(lǐng)域，陳思烺同時也面臨著傳統(tǒng)的高端服務(wù)式辦公室轉(zhuǎn)型自營聯(lián)合辦公模式的夾擊。

“五星級酒店的功能除了住宿之外，還會把會議、餐飲等內(nèi)容集中在一個空間里，人們?nèi)ゾ频瓴⒉灰欢ㄖ皇菫榱俗∷蕖！标愃紵R因此想到，“寫字樓是人口密度最高的地方，只要有人就會有需求發(fā)生，比如早上喝咖啡，中午吃飯，過去這些需求都是分散式滿足的，那為什么我們不能跳脫自己的思維，除了做辦公空間以外去做一些大眾剛需高的那些產(chǎn)品呢？”

他的應(yīng)對方案是在寫字樓里打造一個包含工作和生活的生態(tài)體系。在雅居樂中心共6層的空間里，陳思烺拿出了近3層做生活空間，包括自營的咖啡、廚房、烘焙、健身房甚至高爾夫練習(xí)場在內(nèi)的十幾個業(yè)態(tài)。自負(fù)盈虧，同時對外營業(yè)。

這其實非?？简炂渲忻恳粋€獨立業(yè)態(tài)的運營能力。如果生活業(yè)態(tài)自身競爭力不足，不僅無法構(gòu)成品牌型的生態(tài)，反而餐飲、健身的高成本也會拖累整個空間。為了達(dá)到空間體系的協(xié)同和聯(lián)動，陳思烺花大力氣做了同一套會籍系統(tǒng)和管理系統(tǒng)，在寰圖，辦公空間的會員除了可以使用健身房，還可以享用包括20杯單品咖啡在內(nèi)的生活空間優(yōu)惠和折扣。

陳思烺在內(nèi)部也鼓勵打通銷售，例如用戶在健身房鍛煉，需要配合飲食的時候，教練會依照用戶的目標(biāo)去餐飲部分進(jìn)行配餐;咖啡館的員工如果看到有連續(xù)幾天都來這里工作的客人，也會推薦到樓上的辦公空間。對于這些在不同產(chǎn)品之間的引流，員工也會有相應(yīng)的額外收入。

第一家在雅居樂中心的寰圖，開出半年已開始盈利。在寰圖目前的盈利渠道中，辦公空間、生活空間與場地租賃收入的比例達(dá)到6：3：1。

看起來良好的收入模型和生態(tài)模式，吸引了更多業(yè)主合作。不到兩年時間，寰圖在北京、上海、廣州、深圳、杭州、西安、香港及越南胡志明市擁有 24家綜合辦公空間，總管理面積約 20 萬平方米。

2018年10月，寰圖宣布完成數(shù)億元人民幣A2輪融資，投資者包括富力地產(chǎn)董事長李思廉、星河灣集團(tuán)以及時代中國。這些投資者全都具有地產(chǎn)屬性。對地產(chǎn)業(yè)主來說，寰圖所帶來的空間和業(yè)態(tài)，除了消化庫存，看中的可能還是其對物業(yè)進(jìn)行的資產(chǎn)增值的可能性。

陳思烺對自己的模式非常自信：“在每一個細(xì)分的領(lǐng)域上面，我們都有不同的競爭對手，但是有同樣完整生態(tài)鏈的公司，在我們認(rèn)知的范圍里面，還沒見到?！?p>

寰圖深圳鼎和大廈項目的公共辦公空間，設(shè)有拳擊臺和吧臺

深圳航天科技廣場項目的寰圖餐廳，時常舉辦寰圖商學(xué)院分享會

他希望打造的不只是聯(lián)合辦公空間，而是一個類似于辦公領(lǐng)域的酒店管理集團(tuán)模式，從一棟寫字樓的空間規(guī)劃與設(shè)計、硬件配套以及顧客服務(wù)等方面進(jìn)行運營。

寰圖在A2輪融資后開始更快速地擴(kuò)張，規(guī)?；\營將驗證他的理論和商業(yè)模型在經(jīng)過大量復(fù)制后還能否在不同的城市和區(qū)位中成立。

“其實空間本身沒有意義，真正的意義是看人去如何賦予它?！标愃紵R把這個行業(yè)比作手機(jī)，只不過產(chǎn)品是一個空間：過往你可能要去咖啡店，你就可以把它當(dāng)成相機(jī);你去餐廳就把它當(dāng)成MP3;這些功能在手機(jī)里的整合已經(jīng)實現(xiàn)，換到空間里不能說一定會成功，但是一個嘗試。

陳思烺拿起桌上的手機(jī)晃了晃，“現(xiàn)在沒有人再帶傻瓜相機(jī)出來了，對不對？”

天塌下來都能睡得著的人

作為雅居樂掌門人陳卓林的兒子，陳思烺并不避諱父親的資源。對于“地產(chǎn)二代”的身份，他坦言這給他的創(chuàng)業(yè)帶來了相對的優(yōu)勢，父親的人際網(wǎng)絡(luò)、供應(yīng)商資源，他“沒有理由不去承接”。

父母在陳思烺小的時候，或多或少都會有意識培養(yǎng)他的商業(yè)思維。7歲時陳思烺就從中山遷到香港生活，而父母正處于事業(yè)的上升期，留在了廣東創(chuàng)業(yè)，平時一家人只有周末才有機(jī)會見面?；丶視r，常常吃完中飯就被帶去售樓部。

那時不少香港人來內(nèi)地買房，陳卓林要親自陪著買家，有時陳思烺也跟著去看房、跑工地。陳思烺常和同事開玩笑說自己已有二十多年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗。

“我不是參與者，但絕對是一個旁觀者。”兒時在售樓部的大量時間，陳思烺回憶起來覺得對現(xiàn)在依然發(fā)揮影響，“那個時候具體的東西我覺得都不重要，重要的是看到了一家企業(yè)的發(fā)展周期以及它在這個周期里上升到不同平臺的樣子?！?/p>

他自認(rèn)經(jīng)歷了香港和中國大陸至少兩個經(jīng)濟(jì)變化的周期。在香港，他見過人們擠破頭搶一個能夠買房的資格，突然金融風(fēng)暴一來，同樣的房子“打五折都沒人買”?；氐酱箨?，他看過很多房企為了給當(dāng)時還不能貸款的香港買家提供分期，最后資金鏈斷裂，大量爛尾樓出現(xiàn)，幾百家企業(yè)一下消失。雖然自家沒做這個跟進(jìn)，但整體的市場信心沒了，家里也受到影響。

如今掌舵自己的公司，陳思烺行事穩(wěn)健，特別是對現(xiàn)金流的控制部分，他覺得這來自于兒時第一手經(jīng)驗的影響。“很多經(jīng)驗可以被總結(jié)出來，但親歷其中去切身感受還是兩碼事?！?/p>

父母一直被他視為朋友，去香港之后，幾乎他所做的任何選擇，從升學(xué)、擇業(yè)到創(chuàng)業(yè)，父母都給其最大的自由，直到現(xiàn)在也沒有給他提過任何要求。優(yōu)渥自由的家庭條件，讓他可以最大限度地按照天性成長。

從香港去英國讀高中，為的是追隨一位從NBA費城76人隊教練組退休的英國教練。這位教練回到英國后在高中執(zhí)教，第一年就拿了全國冠軍。

對于陳思烺來說，英國高中選擇很多，但他看中的完全不是環(huán)境和教學(xué)成績，打動他的只是這個教練和他的故事。為了去這所學(xué)校讀書，陳思烺說那段時間是他讀書“最努力”的一段日子。到了英國之后，陳思烺如愿進(jìn)入校隊，成為了這位冠軍教練的球員。