摘 要：2017年中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，2018年提出“堅決遏制房價上漲”，由此我國房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展目標(biāo)已定，但是如何達到目標(biāo)有待進一步研究，而且房地產(chǎn)市場發(fā)展出現(xiàn)區(qū)域分化，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控應(yīng)該因地制宜。論文基于國民收入法從全國、四大區(qū)域、分省三個層面測算了我國房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻，為了解房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化提供研究支撐，進一步為房地產(chǎn)市場差別化調(diào)控提供參考。

關(guān)鍵詞：國民收入法 房地產(chǎn)投資 經(jīng)濟增長 貢獻率 貢獻度

一、引言

1998年房改之后，我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，通過房地產(chǎn)開發(fā)投資為經(jīng)濟高速增長提供了強大支撐。但是由此導(dǎo)致的問題也是多方面的，一是房地產(chǎn)市場的過快發(fā)展從實體企業(yè)融資、實體企業(yè)利潤空間、居民消費需求等方面全面擠壓實體經(jīng)濟，使經(jīng)濟發(fā)展脫實向虛；二是導(dǎo)致各地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，經(jīng)濟增長方式主要依靠房地產(chǎn)投資，創(chuàng)新驅(qū)動力不足，經(jīng)濟發(fā)展缺乏可持續(xù)性；三是在發(fā)展房地產(chǎn)市場和發(fā)展實體經(jīng)濟方面，地方政府傾向于選擇“見效更快”的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)泡沫增加，對民生尤其是居民的住房需求產(chǎn)生不利影響。

2017年中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，2018年提出“堅決遏制房價上漲”，在此背景下我國房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展目標(biāo)已定，但是如何達到目標(biāo)有待進一步研究。一方面房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年發(fā)展，已經(jīng)與金融機構(gòu)等深度嵌套；另一方面在經(jīng)濟下行趨勢下，房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)區(qū)域分化的特征。因此，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控需要在把握好定位的前提下進行差異化施策，而這建立在對各地房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與問題的深入研究基礎(chǔ)上。

論文在搜集分省面板數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，基于國民收入法從全國、四大區(qū)域、分省三個層面測算我國房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻，了解不同區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟增長的關(guān)系，以期為我國房地產(chǎn)市場的差別化宏觀調(diào)控提供參考。

二、貢獻率和貢獻度測算方法

在經(jīng)濟分析中，經(jīng)常會用到貢獻率和貢獻度兩個指標(biāo)，這兩個指標(biāo)主要用來衡量經(jīng)濟總體中某一部分對經(jīng)濟總體增長所起到的作用。經(jīng)濟總體中的某一部分，可以理解為某一部門或者某一行業(yè)，如第一產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率和貢獻度，或者制造業(yè)這個行業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率和貢獻度等；也可以從經(jīng)濟增長的驅(qū)動因素來理解，如經(jīng)濟增長需求側(cè)的“三駕馬車”包括消費、投資和出口，那么可以測算消費對經(jīng)濟增長的貢獻率和貢獻度，或者投資、出口對經(jīng)濟增長的貢獻率和貢獻度。而在貢獻率和貢獻度的具體測算方法上則是一種投入產(chǎn)出的思維，即有用或有效成果數(shù)量與資源消耗或占用量之比，即產(chǎn)出量與投入量之比，因此貢獻率可以用來分析經(jīng)濟中各因素作用的大小程度。

目前比較常用的計算貢獻率和貢獻度的方法有三種：第一種是國民收入法，這種方法的本質(zhì)是在國民收入支出法的基礎(chǔ)上，利用固定資產(chǎn)形成總額來測算固定資產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的貢獻。第二種方法是投資乘數(shù)法，這種方法的本質(zhì)是基于投資的乘數(shù)效應(yīng)進行計算。投資的乘數(shù)效應(yīng)即增加一單位的投資會導(dǎo)致多于一單位的產(chǎn)出，那么只要測算出這個投資乘數(shù)，就可以根據(jù)投資乘數(shù)乘以固定資產(chǎn)投資額測算出產(chǎn)出的增加，而根據(jù)宏觀經(jīng)濟理論可知，投資乘數(shù)等于邊際儲蓄傾向或者說是（1—邊際消費傾向）的倒數(shù)。第三種方法是投入產(chǎn)出法，一般用投入產(chǎn)出表來測算投資對不同部門產(chǎn)出的影響。

以上三種方法各有利弊，國民收入法在計算過程中僅使用固定資產(chǎn)投資形成總額在國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例，這種結(jié)果很好地衡量了固定資產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的直接貢獻，但是由于投資引致出來的消費增加等方面對經(jīng)濟增長產(chǎn)生的間接效果沒有體現(xiàn)。投資乘數(shù)法和收入支出法較好地規(guī)避了這個問題，但是這兩種方法存在的主要問題是中間變量的測算結(jié)果不穩(wěn)定，相關(guān)數(shù)據(jù)的獲取有難度而且數(shù)據(jù)質(zhì)量不高，這就導(dǎo)致了通過這兩種方法測算出的結(jié)果不穩(wěn)定。

論文的研究目的是為了分析中國房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻，從測算結(jié)果的客觀性和數(shù)據(jù)的可得性出發(fā)，選用第一種方法，即國民收入法測算中國不同區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻率和貢獻度。

國民收入法的計算分兩個步驟，首先利用可比價的固定資產(chǎn)形成總額的增量和可比價的國內(nèi)生產(chǎn)總值增量來計算固定資產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的貢獻率，方法是用可比價的固定資產(chǎn)形成總額的增量除以可比價的國內(nèi)生產(chǎn)總值增量，測算出來的結(jié)果一般表述為投資對經(jīng)濟增長的貢獻為百分之多少；在這個基礎(chǔ)上，進一步用計算得到的貢獻率乘以國內(nèi)生產(chǎn)總值實際增長率，可以計算固定資產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的貢獻度，計算結(jié)果一般表述為投資拉動了國[JP]內(nèi)生產(chǎn)總值多少個百分點的增長。

三、數(shù)據(jù)來源與數(shù)據(jù)處理

在測算不同區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻前，需要搜集分省的面板數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)的時間范圍從2004年到2017年，數(shù)據(jù)指標(biāo)包括房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額、國內(nèi)生產(chǎn)總值、GDP指數(shù)（上年=100）以及固定資產(chǎn)投資價格指數(shù)（上年=100）。

在數(shù)據(jù)處理上，首先計算分省的可比價房地產(chǎn)開發(fā)投資，將分省的固定資產(chǎn)投資價格指數(shù)（上年=100）轉(zhuǎn)換為分省的固定資產(chǎn)投資價格指數(shù)（2004年=100），在此基礎(chǔ)上利用分省的房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額和固定資產(chǎn)投資價格指數(shù)（2004年=100）計算分省的可比價房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（2004年=100）；其次計算分省的可比價GDP，利用分省的國內(nèi)生產(chǎn)總值和GDP指數(shù)（上年=100）計算分省的可比價GDP（2004年=100）。

在此基礎(chǔ)上，按照不同區(qū)域劃分標(biāo)準(zhǔn)[ZW（]四大區(qū)域指東部地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)、東北地區(qū)，其中東部地區(qū)包括北京、天津、河北、上海、江蘇、山東、浙江、福建、廣東、海南；中部地區(qū)包括山西、河南、湖北、湖南、安徽、江西；西部地區(qū)包括重慶、四川、廣西、貴州、云南、內(nèi)蒙古、陜西、甘肅、寧夏、青海、西藏、新疆；東北地區(qū)包括遼寧、吉林、黑龍江。另外，西藏由于部分?jǐn)?shù)據(jù)缺失，所以在計算西部地區(qū)各指標(biāo)時西藏沒有納入。 ，計算各區(qū)域的可比價房地產(chǎn)投資完成額增量、可比價GDP增量、區(qū)域GDP實際增長率等指標(biāo)，進而計算不同區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻率和貢獻度。

四、房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長貢獻的測算結(jié)果

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資對全國經(jīng)濟增長的貢獻

根據(jù)國民收入法測算我國房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻率和貢獻度。第一步通過計算我國可比價房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額的增量以及可比價GDP增量，然后用前者除以后者，計算我國房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻率。第二步通過第一步計算得到的貢獻率乘以我國實際GDP增長率來測算房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長貢獻度。我國房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻率和貢獻度測算結(jié)果見表1，貢獻率波動見圖1。

從測算結(jié)果看，2008年以來我國房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻率有三個峰值，分別出現(xiàn)在2010年、2013年和2016年，貢獻率分別達到了2203%、2682%和1367%。總的來說，在2013年之后，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻就開始堅定地下滑，到2017年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻率僅為191%，房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動國內(nèi)生產(chǎn)總值增長僅為013個百分點。

進一步分析可知，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻率波動與我國房地產(chǎn)市場波動基本相符，2010年、2013年和2016年我國房地產(chǎn)市場活躍，而2012年和2015年則處于收縮期，2017年中央提出堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻進一步下降。

（二）四大區(qū)域測算結(jié)果及分析

根據(jù)國民收入法測算我國四大區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻率和貢獻度，測算結(jié)果見表2所示。

從表2的測算結(jié)果和圖2的貢獻率波動情況可知：

一是東部、中部和西部的貢獻率波動趨勢與圖1中全國的波動趨勢基本同步，2008年以來，三個區(qū)域均在2010年、2013年和2016年出現(xiàn)階段性峰值，其中中部和西部在2013年的經(jīng)濟增長率有接近1/3是依靠房地產(chǎn)投資拉動的。

二是東北地區(qū)的貢獻率波動趨勢在2013年以后脫離全國大勢，2013年至2016年直線下跌，房地產(chǎn)開發(fā)投資嚴(yán)重萎縮，成為拖累東北經(jīng)濟增長的關(guān)鍵因素。

三是2017年在嚴(yán)控房價上漲的形勢下，只有東部和中部的房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻高于0，其中東部地區(qū)的貢獻率僅為21%，中部地區(qū)的貢獻率略高，達到835%，但是也是10多年以來的最低點。

（三）分省測算結(jié)果及分析

筆者的測算是建立在分省面板數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上的，因此在分析了全國和四大區(qū)域的測算結(jié)果后，可以進一步深入分析中國大陸30個省級行政區(qū)（西藏由于部分?jǐn)?shù)據(jù)缺失無法測算）的房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻。

各省房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻率和貢獻度測算結(jié)果見表3，測算結(jié)果包括2005年至2017年，由于篇幅限制，表3僅列出2017年測算結(jié)果。

從表3的測算結(jié)果可知：

一是2017年海南、安徽、廣東、甘肅、廣西五省的房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻率均高于15%，其中海南的貢獻率仍然高達6791%，安徽的貢獻率接近經(jīng)濟增長率的1/3。說明這五省的經(jīng)濟增長在2017年依然以房地產(chǎn)開發(fā)投資驅(qū)動為主，對房地產(chǎn)開發(fā)投資的依賴程度非常高，尤其是海南和安徽兩省。

二是與海南等五省對應(yīng)的是寧夏、山西、內(nèi)蒙古、北京、天津五省市，2017年這五省市的房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻率顯著為負(fù)，即這五省市的房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)嚴(yán)重拖累其經(jīng)濟增長，其中寧夏和山西的貢獻率分別為-5917%和-5146%。

五、研究結(jié)論及政策建議

（一）研究結(jié)論

通過在全國、四大區(qū)域、不同省份三個層面測算和分析房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻率和貢獻度，可以得到以下結(jié)論：

一是在2005年至2013年間，四大區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻率普遍較高，對東部地區(qū)的貢獻率平均在1491%，對中部地區(qū)的貢獻率平均在1726%，對西部地區(qū)的貢獻率平均在1945%，對東北地區(qū)的貢獻率平均在2191%。這說明四大區(qū)域的經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)投資的依賴度都較高，其中東北地區(qū)的經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)投資的依賴度最高。

二是在2008年美國次貸危機后，中國開始實施4萬億財政刺激計劃，一直到2014年中國經(jīng)濟進入新常態(tài)，在此期間房地產(chǎn)開發(fā)投資都是中國經(jīng)濟增長的主要驅(qū)動力之一。

三是2013年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻總體呈下降趨勢，僅在2016年略有反彈，其中東北地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻率在2014呈“斷崖式”下跌，2016年的貢獻率為-10716%。

四是2017年中央提出堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻顯著下降，體現(xiàn)了中央轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，促進經(jīng)濟增長動力轉(zhuǎn)換的思路和決心。

五是從2017年分省貢獻率看，仍然有部分省份的經(jīng)濟增長過度依賴房地產(chǎn)開發(fā)投資，如海南和安徽；而寧夏、山西等省則因為房地產(chǎn)開發(fā)投資的過度萎縮開始對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟增長造成較大的負(fù)面影響。從分省測算結(jié)果看，多數(shù)省份面臨加快轉(zhuǎn)換經(jīng)濟增長動力的壓力。

（二）政策建議

一是堅持落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。一方面由于房地產(chǎn)市場具有金融屬性，房地產(chǎn)市場的過快發(fā)展會占用實體經(jīng)濟發(fā)展所需的資金，房地產(chǎn)市場泡沫的增大會擠壓實體經(jīng)濟的利潤空間，對實體經(jīng)濟形成擠出效應(yīng)。另一方面房地產(chǎn)市場發(fā)展關(guān)系民生，在中國“老有所養(yǎng)、住有所居”“有恒產(chǎn)者有恒心”等觀念深入民心，而目前居高不下的房價則成為擠壓居民需求的重要因素。

二是加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，促進經(jīng)濟增長動力轉(zhuǎn)換。從論文的測算結(jié)果看，在2005年至2016年期間，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻居高不下，成為經(jīng)濟增長的主要驅(qū)動力，導(dǎo)致各地創(chuàng)新動力不足。當(dāng)前在經(jīng)濟下行的趨勢下，房地產(chǎn)開發(fā)投資萎縮，各地抵御經(jīng)濟增長下行的能力不足，風(fēng)險逐漸暴露。因此，各地要在經(jīng)濟下行的背景下，堅持優(yōu)化營商環(huán)境，堅持鼓勵創(chuàng)新，加快促進經(jīng)濟增長動力轉(zhuǎn)換。

三是對房地產(chǎn)市場的調(diào)控要在把握回歸民生的前提下因地施策。2017年，我國房地產(chǎn)市場開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻率相對2016年以前顯著下降。從分省測算結(jié)果看，寧夏、山西、內(nèi)蒙古等省的房地產(chǎn)開發(fā)投資嚴(yán)重萎縮，但是海南、安徽等省的經(jīng)濟增長依然高度依賴房地產(chǎn)開發(fā)投資，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯分化，因此要想促進房地產(chǎn)市場和實體經(jīng)濟健康發(fā)展，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控要注重因地施策，防止全國“一刀切”。

四是加快構(gòu)建并完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制。房地產(chǎn)市場成為地方經(jīng)濟的主要驅(qū)動力，關(guān)鍵原因之一在于地方政府對土地財政的依賴，地方政府的城市建設(shè)資金有相當(dāng)一部分來源于土地出讓金，它們有動力推動房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。因此，為了從根源上落實中央關(guān)于“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，需要加快完善我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的長效機制，加快房地產(chǎn)稅的發(fā)布實施。

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