用內(nèi)含報(bào)酬率進(jìn)行個(gè)人購(gòu)房貸款方式?jīng)Q策

周若谷

[摘 要] 隨著中國(guó)房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，在相同首付情況下，購(gòu)房者由于貸款方式不同，會(huì)使購(gòu)房者最終付出的還貸總額存在十幾萬(wàn)元甚至更大的差額。文章從財(cái)務(wù)管理學(xué)項(xiàng)目投資管理角度，用內(nèi)含報(bào)酬率這個(gè)指標(biāo)通過(guò)EXCEL建模，分購(gòu)房者提前還貸和不提前還貸兩種情況，對(duì)不同情況下購(gòu)房者的資本成本進(jìn)行分析，從而幫助購(gòu)房者進(jìn)行決策。

[關(guān)鍵詞] 等額本金還款方式；等額本息還款方式；內(nèi)含報(bào)酬率； EXCEL建模

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2019. 07. 031

[中圖分類(lèi)號(hào)] F234 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2019）07- 0070- 04

1 引 言

中國(guó)人民銀行在《關(guān)于統(tǒng)一個(gè)人住房貸款分期還款額計(jì)算公式的通知》中規(guī)定：個(gè)人住房貸款可采用等額本息還款法和等額本金還款法兩種還款方式， 借款人可以根據(jù)需要選擇還款方式。然而，購(gòu)房者會(huì)發(fā)現(xiàn)，在相同首付情況下，由于不同貸款方式的選擇，會(huì)使個(gè)人最終付出的還貸總額存在差額。以2018年上半年成交的北京清華園附近某小區(qū)60平方米的二手房小戶型為例，房屋每平方米10萬(wàn)元，房屋總價(jià)達(dá)到600萬(wàn)元，在購(gòu)房者不提前還貸、利率不變的情況下，兩種不同貸款方式的差額達(dá)到72萬(wàn)元，財(cái)務(wù)相關(guān)人員有必要幫助其理順?biāo)悸?，進(jìn)行必要的建議。

當(dāng)前許多期刊論文都有對(duì)銀行的兩種貸款方式進(jìn)行比較分析，但是都缺乏詳細(xì)的數(shù)據(jù)作為支持，本文的研究亮點(diǎn)在于，從財(cái)務(wù)管理投資管理角度進(jìn)行分析，考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素，使用動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)內(nèi)涵報(bào)酬率，對(duì)購(gòu)房人購(gòu)房產(chǎn)生的資金流用EXCEL進(jìn)行建模。

2 個(gè)人購(gòu)房貸款方式?jīng)Q策過(guò)程

2.1 總體思路

考慮購(gòu)房者提前還貸和不提前還貸兩種情況，在購(gòu)房人兩種還貸方式下，對(duì)銀行收益情況進(jìn)行對(duì)比，銀行的收益率就是購(gòu)房者的資本成本，購(gòu)房者資本成本低的那個(gè)就是較好的方案。

2.2 購(gòu)房模型參數(shù)設(shè)置

首先對(duì)購(gòu)房的有關(guān)參數(shù)進(jìn)行錄入，包括首付比例、總面積、每平方米單價(jià)，房屋總價(jià)、銀行貸款總額及貸款利率進(jìn)行錄入。這些數(shù)據(jù)可以根據(jù)購(gòu)房人的實(shí)際情況具體錄入，錄入后構(gòu)建的數(shù)據(jù)模型會(huì)根據(jù)實(shí)際錄入數(shù)據(jù)對(duì)該次錄入的案例顯示分析數(shù)據(jù)如圖1所示。

2.3 購(gòu)房者不提前還貸下情況下貸款方式的選擇

2.3.1 等額本金還款方式購(gòu)房者還款情況

等額本金還款方式是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息。圖1詳細(xì)列示了購(gòu)房者第1個(gè)月到第360個(gè)月的每月還款情況以及各單元格求值公式。其中每月本金還款金額為固定值，求值公式為：每月歸還本金=貸款本金總額÷總貸款期數(shù)。利息為剩余貸款產(chǎn)生的利息，求值公式為：每月利息=（貸款本金總額-（當(dāng)前期數(shù)-1）×每月歸還本金）×銀行年利率÷12。

2.3.2 等額本息還款方式購(gòu)房者還款情況

等額本息還款法是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中，每個(gè)月的還款總額是固定的。圖2詳細(xì)列示了購(gòu)房者第1個(gè)月到第360個(gè)月的每月還款情況，其中隨著期數(shù)的增加購(gòu)房者每月歸還的本金逐漸增加，歸還的利息逐漸減少，而每月歸還的貸款總額不變。還列示了各單元格求值公式。IPMT求出各還款期間當(dāng)期所還的利息，PPMT公式求出各個(gè)還款期間當(dāng)期所還的本金數(shù)量，本利和即為歸還利息和歸還本金兩者之和。

2.3.3 兩種還款方式比較

對(duì)比圖1圖2，發(fā)現(xiàn)用等額本金還款方式購(gòu)房者30年中還款總額是7 295 575.00，而采用等額本息還款方式還款總額為8 024 588.02，兩者差距為72萬(wàn)余元，其中歸還的本金金額都為420萬(wàn)元，等額本金還款方式歸還的利息比等額本息少72萬(wàn)元。那么，哪一種還款方式對(duì)客戶更有利？

本文從財(cái)務(wù)管理內(nèi)涵報(bào)酬率的思路進(jìn)行分析，考慮如下公式：

銀行借給購(gòu)房人的這筆款項(xiàng)的內(nèi)涵報(bào)酬率=購(gòu)房人借款的資本成本

因此購(gòu)房人兩種貸款方式的決策可以轉(zhuǎn)換成兩種貸款方式下借款人資本成本孰高的比較，最后轉(zhuǎn)變成兩種貸款方式下銀行這筆借款投資的內(nèi)含報(bào)酬率的比較。

從銀行的現(xiàn)金流流動(dòng)情況對(duì)兩種貸款方式進(jìn)行比較，如圖1、圖2所示，第一期的現(xiàn)金流為銀行當(dāng)期收到的購(gòu)房者當(dāng)期存入銀行的正向的還款額和銀行一次性貸款給購(gòu)房者的負(fù)向的流出金額之和。由內(nèi)含報(bào)酬率函數(shù)求出銀行在30年中每期現(xiàn)金流的內(nèi)含報(bào)酬率，發(fā)現(xiàn)兩種貸款方式下，銀行的內(nèi)含報(bào)酬率都是4.94%，其中單元格E374和K374單元格的公式分別為：=IRR（F14：F373）×12，=IRR（L14：L373）×12。反過(guò)來(lái)說(shuō)，也就是購(gòu)房者無(wú)論用哪種貸款方式進(jìn)行貸款買(mǎi)房，購(gòu)房者付出的資本成本是相同的。因此購(gòu)房者對(duì)兩種貸款方式可以根據(jù)本人的實(shí)際承受能力和實(shí)際情況進(jìn)行選擇，而不用擔(dān)心因?yàn)檫x擇不慎而帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的損失。

2.4 購(gòu)房者提前還貸下情況下貸款方式的選擇

購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房屋后還會(huì)出現(xiàn)一個(gè)情況就是，購(gòu)房人由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，會(huì)有更多的資金盈余，因此考慮提前還貸。這里假設(shè)第10年末，購(gòu)房者由于某些原因獲得280萬(wàn)元現(xiàn)金，由于沒(méi)有其他的投資渠道，于是將280萬(wàn)元用來(lái)還貸款，對(duì)兩種貸款方式進(jìn)行比較。

2.4.1 等額本金還款方式購(gòu)房者提前還款情況

提前還貸歸還的是購(gòu)房者的本金，購(gòu)房者在第10年年末歸還280萬(wàn)元的本金，正好把所欠銀行的本金全部歸還，因此10年間銀行的現(xiàn)金流情況下圖3所示，使用內(nèi)含報(bào)酬率函數(shù)，利用第1期到第120期銀行的現(xiàn)金流數(shù)據(jù)計(jì)算等額本金貸款方式下提前還款時(shí)銀行的內(nèi)含報(bào)酬率為：4.03%，公式為：=IRR（G14：G373）×12。

2.4.2 等額本息還款方式購(gòu)房者提前還款情況

如圖3所示，購(gòu)房者在第10年年末提前還款，因此第120個(gè)月末購(gòu)房者未歸還本金金額為貸款總額減去前1-120個(gè)月的所有支付本金和加提前還款的280萬(wàn)元之和。第121個(gè)月以后每月還款額重新計(jì)算。繼續(xù)構(gòu)建銀行現(xiàn)金流量表，用內(nèi)含報(bào)酬率函數(shù)得到，提前還款情況下，等額本息還款方式的內(nèi)含報(bào)酬率為4.94%。

未歸還本金金額=貸款總額-前120個(gè)月支付本金和-280萬(wàn)

2.4.3 兩種還款方式比較

在提前還款情況下，等額本金還款方式銀行的報(bào)酬率4.03%小于等額本金還款方式銀行的報(bào)酬率4.94%。也就是說(shuō)，在提前還款情況下，對(duì)于購(gòu)房者而言等額本金還款方式資本成本要低。所以當(dāng)用戶可能存在提前還貸的情況下，購(gòu)房時(shí)用等額本金還款方式相對(duì)而言要比等額本息還款方式劃算。

3 總 結(jié)

本文分購(gòu)房者提前還貸和不提前還貸兩種情況，對(duì)當(dāng)前銀行個(gè)人住房貸款的兩種方式進(jìn)行比較。通過(guò)數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，在購(gòu)房者不提前還貸的情況下，由于銀行的收益率都是相同的，所以購(gòu)房者的資本成本也相同，所以不存在哪種貸款方式更好，在貸款相同金額的情況下，等額本金前期壓力很大后期壓力變小金額每個(gè)月都不同不便于記憶和歸還，等額本息還款方式購(gòu)房者的還貸金額不變，不存在起伏，便于記憶和及時(shí)歸還，用戶可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇一種貸款方式。

在購(gòu)房者提前還貸的情況下，等額本金還款方式下銀行的收益率比等額本息還款方式要低，也就是說(shuō)等額本金還款方式下購(gòu)房人的資本成本要比等額本息還款方式要低。所以理論上，在購(gòu)房者提前還貸的情況下，等額本金貸款方式要好。但是具體購(gòu)房者是否選擇這種貸款方式，還要考慮購(gòu)房者還款前期是否有那么高的貸款還款能力。其實(shí)購(gòu)房者有資金盈余進(jìn)行提前還款之前也還應(yīng)該想清楚，如果這個(gè)資金能夠有超過(guò)銀行貸款利率的投資途徑，其實(shí)可以進(jìn)行其他投資而不進(jìn)行提前還款。

主要參考文獻(xiàn)

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