公募REITs穩(wěn)步推進 助力國企資產(chǎn)盤活

摘? 要：大力推動公募REITs的發(fā)展，是金融切實為實體經(jīng)濟服好務、構建多層次資本市場體系的十分重要的工作內容，是推動實體經(jīng)濟去杠桿、防范化解系統(tǒng)性金融風險的切實可行的途徑，是貫徹落實中共中央全面深化改革重要舉措的有效抓手，是實現(xiàn)金融工具與地產(chǎn)行業(yè)良性互動的重要方式。近年來，伴隨一系列利好政策的出臺，深化國有企業(yè)改革已正式駛入快車道。從中央辦公廳到各省國資委，陸續(xù)發(fā)文鼓勵國有企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，提高資產(chǎn)使用效率，積極合規(guī)開展資產(chǎn)證券化業(yè)務。公募REITs的穩(wěn)步推進，對于擁有商業(yè)、倉庫、產(chǎn)業(yè)園、專業(yè)市場、機場、公路等多種資產(chǎn)業(yè)態(tài)、海量存量資產(chǎn)的國企而言，蘊藏著巨大的機遇。隨著資產(chǎn)管理進入精細化運營管理時代，國有企業(yè)亟待借助REITs這一金融工具，有效、可持續(xù)地盤活存量資產(chǎn)，實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值。

關鍵詞：公募REITs;國有企業(yè);存量資產(chǎn)

中圖分類號：F832.3? ? 文獻標識碼：A? ? 文章編號：1671-2064（2019）24-0000-00

1 中國版公募REITs發(fā)展展望

1.1 現(xiàn)狀——尚無真正公募REITs

房地產(chǎn)信托投資基金（REITs：Real Estate Investment Trust）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托投資產(chǎn)品。

REITs的核心是將成熟不動產(chǎn)物業(yè)在資本市場予以證券化操作，因此REITs兼具金融和不動產(chǎn)的雙重屬性。具體來看，其金融屬性體現(xiàn)在：REITs作為一種金融投資產(chǎn)品，可為投資者提供更加豐富的不動產(chǎn)投資選擇，同時，運用資產(chǎn)證券化的方式，將流動性不佳的不動產(chǎn)資產(chǎn)轉化為流動性強的REITs份額，提高了不動產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力，有利于拓展資本機制，并結合并購、融資等資本運作手段實現(xiàn)規(guī)模擴張;REITs的不動產(chǎn)屬性體現(xiàn)在：REITs專注投資于可產(chǎn)生定期租金收入的成熟不動產(chǎn)資產(chǎn)，并可少量投資于土地和在建工程等，擁有專業(yè)的不動產(chǎn)管理團隊，有助于提升物業(yè)價值，實現(xiàn)長期穩(wěn)定的回報。

相比海外成熟資本市場，截至目前，我國尚無真正意義上的公募REITs產(chǎn)品，僅僅是符合REITs標準，但是在各個方面均與REITs存在差異的“類REITs”產(chǎn)品。盡管如此，已發(fā)行的“類REITs”產(chǎn)品極大地滿足了不動產(chǎn)持有者存量資產(chǎn)盤活的需求，為最終推出公募REITs培育了投融資市場，奠定了很好地理論基礎，并積累了相當寶貴的商業(yè)經(jīng)驗[1]。

1.2 探索——大力推進中國REITs發(fā)展

在2019年2月刊發(fā)的《清華金融評論》上，中國證券監(jiān)督管理委員會原主席肖鋼就目前制約我國公募REITs發(fā)展的原因和解決思路發(fā)表署名文章，深入分析了制約我國公募REITs發(fā)展的障礙，并提出相應的破解路徑。2019年初，上海證券交易所發(fā)文明確指出將推動公募REITs試點。同時，深圳證券交易所在2019～2020年的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要中亦明確指出，將大力推動公募REITs發(fā)展。

1.3 展望——公募REITs的發(fā)展路徑

我國的公募REITs可能采取“公募基金+類REITs”結構，該模式充分借鑒了現(xiàn)有的制度框架，具有可操作性。通過制度安排，在類REITs的發(fā)行階段將產(chǎn)品設定為公募模式，可以有效解決類REITs產(chǎn)品私募發(fā)行、缺乏流動性等弊端。因此，結合證監(jiān)會及國家相關法律制度規(guī)定、我國資本市場特性以及REITs發(fā)展現(xiàn)狀，類REITs結構嵌套公募基金將是我國REITs發(fā)展進程中極具里程碑意義的突破。

2 公募REITs助力國企盤活存量資產(chǎn)

2.1 優(yōu)勢——REITs是提升國企資本經(jīng)營管理的有效方式

對于大多數(shù)國有企業(yè)而言，受企業(yè)歷史沿革、產(chǎn)業(yè)結構調整、國家宏觀政策、市場環(huán)境更迭等多重因素影響，相當多的存量物業(yè)資產(chǎn)未能達到充分利用，實現(xiàn)利潤最大化以及最終的存量資產(chǎn)盤活更是無從談及。隨著城市空間不斷拓展、城市產(chǎn)業(yè)功能不斷優(yōu)化，國有企業(yè)的存量物業(yè)資產(chǎn)無不存在轉型升級和重新利用的訴求。

存量物業(yè)資產(chǎn)項目如何重新進行整體包裝和定位，以符合新的發(fā)展要求，是擺在國有企業(yè)存量資產(chǎn)運營面前的首要問題。對于國有企業(yè)來說，存量資產(chǎn)盤活是目的，金融工具是手段，存量資產(chǎn)最終需要通過運營實現(xiàn)價值創(chuàng)造和提升。公募REITs即是可以實現(xiàn)國有企業(yè)資本經(jīng)營管理能力切實提升、存量物業(yè)資產(chǎn)價值有效發(fā)掘的十分理想的金融工具。

首先，運用公募REITs這一新型的金融工具，國有企業(yè)嚴格按照其發(fā)行要求，做好資產(chǎn)梳理、資產(chǎn)整合、重新定位、改造提升（如需）等存量資產(chǎn)經(jīng)營各個環(huán)節(jié)的工作，進而重新進入市場，實現(xiàn)長期持有的投資回報。其次，運用REITs方式獲得的融資，可用于償還國有企業(yè)存量負債，進而有效降低國有企業(yè)資產(chǎn)負債比率，實現(xiàn)降兩金、去杠桿的雙重目的。再次，REITs可助力國有企業(yè)實現(xiàn)輕資產(chǎn)轉型，并為企業(yè)提供行業(yè)布局的資金支持，進而實現(xiàn)上下游整合，打通全產(chǎn)業(yè)鏈，以進一步壯大市場占有率與影響力，深度挖掘資本市場價值。

2.2 思變——國企海量存量資產(chǎn)需借助REITs有效盤活

在國有經(jīng)濟布局及結構調整的進程中，國有企業(yè)扮演著重要的角色。目前，國家在政策層面鼓勵國有企業(yè)進行深化改革并實現(xiàn)存量資產(chǎn)收益最大化。

從目前情況來看，大多數(shù)國有企業(yè)對存量資產(chǎn)的運營及管理手段較為單一：有些企業(yè)沒有完備的運營管理制度;有些企業(yè)雖有制度，但在執(zhí)行中缺乏約束力，管理手段單一，內部流程繁瑣、節(jié)奏慢，沒有真正起到有效的管理運營作用。如何將海量資產(chǎn)分類管理，避免國有資產(chǎn)流失？如何有效盤活，提高資產(chǎn)使用效率？如何借助資產(chǎn)證券化工具優(yōu)化債務結構？這些都成為國有企業(yè)資產(chǎn)管理的常見痛點。因此，大多數(shù)國有企業(yè)的資產(chǎn)管理能力仍亟待提升。

全面深化改革面臨的最大障礙是國有企業(yè)內部能否接受市場化的運作，以及現(xiàn)實存在的冗長審批和決策程序。借助REITs這一金融工具，則可有效倒逼國有企業(yè)從傳統(tǒng)的“管人、管事、管資產(chǎn)、管企業(yè)”的模式切換到“管資本”的軌道上來。因此，在本輪深化改革的浪潮中，國有企業(yè)應抓住公募REITs這一發(fā)展良機，加速改革以及與市場接軌，勇于面對市場挑戰(zhàn)，用市場化的思維和資產(chǎn)管理全生命周期的視野來實現(xiàn)存量資產(chǎn)的盤活。為此，國有企業(yè)應敢于突破傳統(tǒng)思維的局限，重新審視自身的存量物業(yè)資產(chǎn)，有效運用REITs這種金融工具，從全生命周期資產(chǎn)運營的戰(zhàn)略角度出發(fā)，從項目的梳理、現(xiàn)狀分析、重新定位、規(guī)劃設計、標的采購、工程建設、投入運營、維護翻新、重新投入市場、正常運營來實現(xiàn)穩(wěn)定的持有收益，抑或退出處置等。上述各個階段均需要專業(yè)團隊來協(xié)助實施，以此來幫助國有企業(yè)最快速度的實現(xiàn)存量資產(chǎn)的優(yōu)化、提升[2]。

目前，隨著國有企業(yè)的不斷發(fā)展變化以及為順應時代做出的內部改革，國有企業(yè)存量資產(chǎn)的規(guī)模日益壯大，種類也愈加繁多，屬于國有企業(yè)資產(chǎn)管理的大時代已經(jīng)來臨。借助REITs這一金融工具，通過運營來發(fā)掘價值、創(chuàng)造價值、實現(xiàn)價值，是國有企業(yè)有效盤活存量資產(chǎn)的可行有效途徑。

3 公募REITs對國企改革的意義

盤活物業(yè)存量資產(chǎn)，助力國企轉型發(fā)展。公募REITs是將國有企業(yè)表內存量不動產(chǎn)資產(chǎn)作為標的資產(chǎn)開展運作，其本質作用是將國有企業(yè)的存量資產(chǎn)進行有效盤活，深度挖掘并有效提升物業(yè)的資產(chǎn)價值，提高國企資產(chǎn)運營水平，提升資產(chǎn)使用效率。另一方面，REITs項目獲得的融資，又可為國有企業(yè)轉型發(fā)展起到重要的資金支持作用。

實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值。通過公募REITs方式將存量物業(yè)資產(chǎn)進行交易安排，可通過交易環(huán)節(jié)資產(chǎn)評估的方式體現(xiàn)物業(yè)的增值，從而使國有資產(chǎn)能夠回歸實際價值，實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值的效果。另一方面，通過嵌入優(yōu)先購買的權利安排，可進一步提高國有企業(yè)對于相關資產(chǎn)的后續(xù)控制能力，以進一步提高國有資產(chǎn)保值增值的可行性。

盤活長期固定資產(chǎn)，改善資產(chǎn)負債結構。公募REITs項目通過創(chuàng)新型資產(chǎn)管理產(chǎn)品的設計，將實業(yè)物業(yè)資產(chǎn)轉化為期限長、成本低的現(xiàn)金流，為盤活存量國有資產(chǎn)提供有效路徑;另一方面，公募REITs有助于國有企業(yè)吸引國際資本，推動國有企業(yè)突破國內市場，走向國際化。

參考文獻

[1] 北京大學光華管理學院.《中國公募REITs發(fā)展白皮書》[Z].2017-7-4.

[2] 李丹，李金波.我國國有企業(yè)資產(chǎn)證券化的實證研究[J].學術交流，2019（4）：127-136.

收稿日期：2019-11-04

作者簡介：陳寧（1982—），女，山東聊城人，博士，高級經(jīng)濟師，研究方向：國有資本投資運營、經(jīng)濟管理等。