陳墨

接棒

在中國人涌入泰國之前，泰國房產(chǎn)的最大國際買主是俄羅斯人。芭提雅公寓地產(chǎn)的外國投資者中，超過一半是俄羅斯人。

2015年，盧布大幅貶值，俄羅斯人開始拋售手中的房產(chǎn)。但這并不是一個悲催的故事——華人中介Lewis算了一筆賬，盧布的貶值和泰國房產(chǎn)本身的漲幅，即便五折出售，早入局的俄羅斯人還是大賺了一筆。

在俄羅斯人離場的一年前，泰國開放了對中國人的落地簽，嗅覺敏銳的Lewis辭職創(chuàng)業(yè)，在芭提雅街頭開起了專門針對華人的房產(chǎn)中介門店。最初生意慘淡，4個月間他只賣出了兩套房，勉強維持生計。2015年下半年開始，中國人來“接棒”了。

由于泰國法律規(guī)定外國人不能持有土地，因此，包括中國人在內的外國購房者無法直接購買別墅，只能以公司的名義購買，公司中泰國人的股份還要至少達到51%。公寓成了中國人的首選甚至唯一目標。

Lewis接待的客戶中，絕大部分來自北上廣深。在他們的眼中，泰國的公寓吸引力十足——沒有公攤面積，房子精裝修到包含家電的程度，小區(qū)都配備健身房、游泳池、公共辦公空間，而且永久產(chǎn)權，沒有遺產(chǎn)稅。更重要的是，便宜。當時，曼谷最靠近市中心湄南河岸的公寓房價也不過每平方米兩萬元人民幣左右，而在芭提雅，國內大城市買一個廁所的價格，就可以買到精致的海景房。

Lewis遇到過一個客戶，起初買了1套，一邊開賬戶一邊繼續(xù)和中介閑聊，聊著聊著又追加了10套，整個過程輕松隨意。這還不是最大手筆的客戶，Lewis說，一次買50套、70套甚至100套的也大有人在。

伴隨著中國人闊綽地出手，泰國的房價眼看著便漲了起來。全職媽媽司司2016年在清邁看房，起初，中介推來的房子價位在每平方米1萬元人民幣以內，僅僅過了一周，均價就在1.3萬元上下了。

泰國Colliers數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，位于核心地段的曼谷公寓每平方米均價從2014年的60，000泰銖（按現(xiàn)行匯率，約合人民幣1.2萬元），一路波動到2018年的2.5萬元，價格最高的2016年，在每平方米3萬元左右。

有房產(chǎn)投資機構統(tǒng)計中國人去泰國買房的動機，七成以上都是為了投資獲益，這比全球平均水平高出20個百分點。

一個退休的東北大媽在網(wǎng)上分享了自己一路的買房經(jīng)歷：早年間，東拼西湊在北京為孩子購置了住房，翻番的房價讓她震驚，“如果僅憑工資，幾輩子也掙不來這么多錢呀。”此后，她去了海南，一邊養(yǎng)老，一邊加杠桿買了三套房，海南限購后，她又第一時間賣了東北老家的房子去了泰國。在泰國，她不僅買了房子，還干起了房產(chǎn)中介。

如今，據(jù)Lewis觀察，他的公司所在的短短一條路上，已經(jīng)聚集了不下20家華人房產(chǎn)中介，還不包括躲在巷子里、沒有辦公地點的“野中介”。他們將“海南和山東的海景房的售樓玩法帶到了泰國”，用同一套方法賣全世界的房子，有人稱之為“微商式”賣房——朋友圈上放幾張海景房照片，加上一套直擊國人痛點的話術，比如“十年前你看不懂馬云，現(xiàn)在你看不懂去泰國買房”，又比如“投資現(xiàn)在的泰國，就相當于投資十年前的北京”。

攀升的房價和誘人的廣告撩撥著中國人的神經(jīng)，越來越多的人來到泰國，期待此前中國房地產(chǎn)市場上逆天改命的神話也能在這里上演。

隱藏的坑

前媒體人蔣天萌生在泰國買房的想法就是在3年前。他花了半年時間做功課，先后在芭提雅買了三套房，通過出租獲利。同一年，他的一個朋友賣掉了自己在上海的老破小，作為第一桶金在泰國買了10套房，自己住一套，另外9套用來出租，瞬間過上了夢想中的生活。

如今，蔣天正和朋友一起眾籌一塊地種榴蓮，每年至少有半個月，他都會帶著家人在泰國的家里度假。他把在泰國買房稱為“那一年做的最正確的事情”。

蔣天的生活也是無數(shù)中國買房者奔向泰國時內心的憧憬，但現(xiàn)實中，這一切并非順理成章。

買房之前，蔣天提前在一些主要的房源網(wǎng)站看盤，又在谷歌地圖上把位置和周邊的路線“走”了幾遍，等到真正來到泰國實地看房，他已經(jīng)對當?shù)氐臉潜P和路況十分熟悉了?，F(xiàn)在的他已經(jīng)成了泰國買房領域的半個專家，還在試圖自己組織小型看房團。

但大多數(shù)中國人并不愿意提前做功課。蔣天說，“針對不愿費心的中國人，銷售話術中隱藏了很多坑?！?/p>

比如所謂的“規(guī)劃中”，習慣了飛速基礎建設的中國人往往容易被規(guī)劃中的美好未來吸引，但在以節(jié)奏慢著稱的泰國，情況完全不同?！耙?guī)劃中就可能永遠是規(guī)劃中。”

還有地理位置。有的房子號稱離地鐵很近，但說的是直線距離，實際上都是平行的斷頭路，走起來十分費勁；有的水系盤看起來很美，整個小區(qū)就是一個大游泳池，從一樓窗子可以直接跳水。但往往位置很偏，離海和交通點都很遠。

還有很多中介推出了“一條龍”式的貼心服務，從國內組織看房團，下了飛機包吃住，直接用大巴把滿懷期待的投資客拉到芭提雅遠郊的海灘，告訴游客，這就是芭提雅富人區(qū)的一線海景房，“就像到廊坊，說這是北京，到昆山，說這是上海一樣?！?/p>

與國內房產(chǎn)主要依靠房屋升值轉手獲利不同，泰國房產(chǎn)的收入主要來自于租金。而影響租金最核心的要素就是地段和人流。

蔣天的三套房子都在芭提雅的核心區(qū)域，其中，一套公寓交給中介打理出租，每月有1.8萬泰銖收入（按現(xiàn)行匯率，約合人民幣3600元），一套二手房，自己裝修成了三層的loft，委托一個臺灣小哥幫忙打理短租；第三套小房子完全作為投資品選購，租給了一戶加拿大人。三套房子加在一起，年租金回報率在6%左右。

但如今，這樣的收益率并不容易達到。由于房價的攀升，泰國房產(chǎn)的租金回報率正在下降。2018年8月，泰國房地產(chǎn)信息和研究評估中心主席索蓬曾告訴媒體，泰國的租金回報率大約在4.5%，相比兩年前的5.8%有不小的下滑。

此外，很多去泰國買房的中國人并沒有在當?shù)厣睿鲎夥课莸仁乱硕夹枰恐薪榇蚶?，而在泰國，找到靠譜的中介并不容易。

有人在網(wǎng)上發(fā)帖，說買房時中介承諾包租，但是一直都租不出去，后來，他找朋友當“托兒”假裝去找中介租房子，中介的回答是，自己只賣房不租房。

生意人老刀在曼谷買了一套公寓，準備退休以后養(yǎng)老用，平時用來出租。他所在的樓盤，有個業(yè)主已經(jīng)過去長居，一些不方便去泰國的鄰居便委托他作為代理幫忙出租房子。有一次，一位房主沒打招呼直接去了泰國，打開自己的房門發(fā)現(xiàn)這位“代理”竟然住在自己家里。原來，遇到出租的機會時，“代理”先把自己的房子租了出去，他自己手握很多家的鑰匙，從來不愁住處。

老刀沒讓這位鄰居幫忙，他自己把曼谷的公寓掛在airbnb上運營短租，找了個留學生幫忙打掃衛(wèi)生，行情好時，每月有1萬元左右的收入。但泰國政府不允許公寓用于短租，很長時間內，老刀都是偷偷出租，最近物業(yè)查得嚴格，他只好把短租改成長租，每月房租收入驟降一半。

在泰國，有一些樓盤的開發(fā)商售樓時會承諾包租，但實際上是把售價提上去，“羊毛出在羊身上”。蔣天說，用業(yè)主的錢給業(yè)主返租，租約到期以后，業(yè)主自己根本無法再租出去。

美妝博主書瑤曾連續(xù)五年去泰國跨年，也動了在泰國買房的心，但考察了一圈之后，她打消了這個念頭——她在自己看中樓盤的airbnb體驗了一周，發(fā)現(xiàn)出租房的入住率并不高， 能到6%的出租回報率已是最高。

觸頂

和蔣天不同，金融白領郭茂決定在泰國買房時看中的是一路上漲的泰國房價。

去年5月，郭茂在朋友的介紹下買了號稱是芭提雅“樓王”的房產(chǎn)，均價每平方米人民幣4萬元。購房現(xiàn)場由不得她猶豫，“朋友”聯(lián)合開發(fā)商在高端酒店包了一個廳，朋友的朋友坐了滿滿一屋子，郭茂被熱烈的氣氛感染，現(xiàn)場交了定金。

她買的方式叫“樓花”，就是炒期房，在房子剛開始建的時候付一部分頭款，房子建設過程中，購房的資格可以轉讓，也就是說，如果在這個過程中找到買主，加之房價和匯率變化有利的話，就能用最小的成本炒房賺錢。如果沒能如期轉手，炒房者就要自己交齊尾款，否則首付款也拿不回來。

今年年初，郭茂需要用錢，委托中介幫忙出手。結果，中介態(tài)度冷淡，除了偶爾發(fā)來的節(jié)日祝福短信，基本不聯(lián)系她。她只好自己把房源掛在網(wǎng)站上，起初標價比原價上浮10%，后來降到5%，再降到原價，始終都無人問津。

郭茂分析原因，自己買樓花的時候，正是國內股市行情不好的時候，投資泰國房產(chǎn)成了看起來很美的選擇。但泰國的房價沒有像她想象的一樣繼續(xù)攀升，加上國內股市向好，吸收了很大一部分投資，她的樓花吸引力大大降低了。

事實上，泰國的房價不僅沒有繼續(xù)飆升，還很有可能已經(jīng)見頂。去年8月，泰國房地產(chǎn)信息和研究評估中心主席索蓬曾告訴媒體，目前泰國房地產(chǎn)市場的開發(fā)進度已經(jīng)遠遠超過了消化能力，如果繼續(xù)維持現(xiàn)行的開發(fā)進度，相信泰國房地產(chǎn)泡沫將在2019年觸頂破裂。

而在泰國，二手房市場流通很差，因為，泰國本地人幾乎不買二手房，他們更喜歡獨門獨院的別墅。即便要買公寓，他們也擁有天然的優(yōu)勢——根據(jù)泰國法律，外國人不僅不能以個人名義購買別墅，在一棟公寓樓中，外國人的持有比例也不能超過49%，也就是說，一棟公寓要想順利售出，泰國人至少要占51%的份額。

這就像一場擊鼓傳花的游戲，俄羅斯人將房子賣給了中國人，而中國人又能將房子賣給誰？

為了讓泰國人名額達標，開發(fā)商時常針對泰國人降價銷售，即便如此，銷量也不理想。由此一來，外國購房者高價購買的房產(chǎn)幾乎只能賣給外國人，這就像一場擊鼓傳花的游戲，俄羅斯人將房子賣給了中國人，而中國人又能將房子賣給誰？答案還猶未可知。

此外，泰國的中介也更愿意銷售新房而非二手房。原本做二手房買賣起家的Lewis，而今公司業(yè)務也轉向了售賣新房。因為無論流程還是勾兌的程序上，新房都比二手房簡單得多，利潤還高幾倍。Lewis描述泰國二手房市場的現(xiàn)狀，“二手房市場不是不好，只是現(xiàn)階段大家都不太愿意做。”

看著自己就要砸在手里的樓花，郭茂發(fā)現(xiàn)，在一些泰國買房的論壇中，已經(jīng)有越來越多的帖子發(fā)出理性的聲音，提醒后來者謹慎入局，“很可能投資之后你會發(fā)現(xiàn)，你的錢就變成徹底的不動產(chǎn)了?！?/p>

現(xiàn)在，郭茂最大的愿望就是期待自己購買的樓盤快點建起來，高到遮住后面樓盤的視線，這樣，人們就可能會為了海景來買她的樓花。不幸的是，據(jù)她所知，現(xiàn)在樓盤的建筑進度是2%，“也就是說，這個房子到現(xiàn)在連磚頭都沒有，就只挖了一個坑?！?p>

與此同時，她還發(fā)現(xiàn)了一個更令人尷尬的事實——那些和自己一起在泰國買了“樓花”的朋友，似乎并不著急出手，因為，和押上了幾乎全部身家的郭茂不同，那些朋友們大多是在國內投資房產(chǎn)賺了錢、遭遇各種限購之后選擇了泰國，“相當于房子生了房子”。郭茂認清了現(xiàn)實，“在別人手上是長期投資的一筆，在我這，就是壓垮駱駝的最后一根稻草?！?h3>真相

盡管現(xiàn)實中問題多多，但是，去泰國買房也并非一無是處，如果不以投資為目的，你或許可以過上自己想過的那種生活。

2016年，北京霧霾最嚴重的年份，司司兩歲半的女兒經(jīng)?？鹊酵履?，夫妻倆開始到處找地方躲霾。去普吉島時，他們萌生了在當?shù)刭I房的想法，看了普吉島芭東海灘的幾個樓盤，他們發(fā)現(xiàn)“現(xiàn)房幾乎都賣光了，期房均價一萬八，還沒有開始蓋”。

司司夫婦并沒有下手。但一回國就趕上了第二波強霧霾，飛機落地打開艙門那一刻，旁邊的外國人說：“Ill go back tomorrow.”司司夫婦也開始認真地考察在泰國買房了。

如今，司司一家已經(jīng)在清邁生活了近四年，她和丈夫在泰國買了兩套房，一家三口住一套，另一套用來短租。她讓孩子上了離家步行1分鐘的幼兒園，之后又轉去了國際學校。司司每天的任務是，打理房子、接送孩子上國際學校，每周至少有一兩天，她的時間完全是屬于自己的。

在這個出現(xiàn)在鄧麗君《小城故事》中的城市，她說自己終于找到了生活的感覺：“不用忙忙叨叨的，可以安安生生地坐下吃頓早飯?！币驗椤斑@樣待著也會膩”，她最近租了一棟別墅，開始做小型游學項目，帶國內的家長和孩子體驗在泰國讀書的生活。

國際教育也是司司選擇泰國的重要原因。同等條件下的國際學校，比起國內的高門檻和復雜的人際關系，泰國花費更低，環(huán)境和氛圍也更西式。

司司認可這種國際化的教學方式，女兒4歲時，還不會算10以內的加減法，26個英文字母也寫不全，但是每次出門旅行前，她會想到要去查航班行李額和當?shù)氐臏囟?，有玩具也會主動和別人分享，司司認為這是她想給女兒的童年：“以后很長時間都要學習，先讓她享受一陣子吧。”

但并不是所有的中國家長都像司司一樣坦然。開始做游學項目以后，司司最常被問的一個問題是，“在泰國，英語幾年能學成？”她能夠感受到這些家長的焦慮，把泰國當做學英語的地方，或者指望孩子通過在泰國讀書步入世界名校。在她看來，泰國提供的教育充其量是一個過渡，煩惱依然存在，“在哪都一樣，想考出來都要苦學”。因此，她也在帖子里提醒其他家長，帶孩子來泰國需要謹慎，因為一旦來了，再想回到國內去，就很難適應了。

常有文章描述在泰國買房后的生活——早上睡到自然醒，起床吃東西、游泳、打高爾夫，晚上逛街、吃海鮮，喝一杯之后進入深度睡眠。工作和生存被有意無意地忽略，泰國的房產(chǎn)常被等同于度假本身。但事實上，這一切也是需要門檻的。

司司坦率地證實了這一點。她和丈夫都是北京本地人，在北京靠收房租就足夠生活。面對“找工作”這樣的問題，她有些意外，“到這兒生活的人，有誰是靠那點兒死工資??？”

事實也是如此，靠工資過活的郭茂還在默默消化在泰國買房帶來的后果。她到現(xiàn)在都沒有去過泰國，平時起早貪黑地工作，睡眠和大海都遙不可及，她希望等忙完這陣子，能自己去泰國處理一下房子的后續(xù)事宜。

去年年中，財經(jīng)媒體人“石榴叔”曾發(fā)文探討泰國買房，文章的標題為：《喊你去泰國買房的，不是壞而是很壞》。在講述了泰國買房的一些現(xiàn)實問題后，“石榴叔”也列出了適合在泰國買房的人群：

“如果你資產(chǎn)規(guī)模達到一定程度，通過海外置業(yè)分散風險，沒問題的（優(yōu)先考慮發(fā)達國家）。

如果你選擇曼谷輕軌沿線，增值那是OK的。如果你準備日后去泰國養(yǎng)老，純消費行為，順帶投資，那也是可以的。

如果你的錢不夠多，什么都不懂，什么都不研究，對于泰國所有的認知僅憑那么幾天跟團旅行，僅僅聽大V和中介向你描述美好未來，一心想投資賺錢，聽我一句，真不如在國內踏踏實實買買理財?！?/p>

其實，早就有人看破了泰國買房的真相——有網(wǎng)友在知乎提問“在泰國生活是怎樣體驗？”一位名為宅言言的網(wǎng)友回答：“泰國就像一個什么人都愛的女人。你除非特別有錢，她才會很愛你?！?/p>

只是，現(xiàn)實中，愛買房的中國人并沒有停止進擊的步伐，看破了泰國買房的真相后，他們似乎已經(jīng)找到了新的目的地——據(jù)一位在柬埔寨首都金邊生活多年的中國人透露，如今，金邊的大街上，四處可見中國人的身影，而他們的目標也很一致——買房。

（稿件來源：每日人物 ID：meirirenwu）