盤和林

2019年樓市究竟會(huì)怎么走，成為當(dāng)前公眾和市場較為關(guān)注的話題。

市場普遍預(yù)期房地產(chǎn)調(diào)控或許再度放松，擔(dān)心房價(jià)再度攀升。不過，筆者認(rèn)為，實(shí)際上無論是“分類調(diào)控”還是最新提出的“分類指導(dǎo)”，都只是微調(diào)，樓市大方向并沒有改變。即自十九大報(bào)告以來，樓市政策就不斷向住房的“居住屬性”傾斜，最新的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議是2019年經(jīng)濟(jì)工作的總部署，也是強(qiáng)調(diào)“房住不炒”。

當(dāng)然，文字上的小調(diào)整并非完全沒有意義，2019年房地產(chǎn)政策就如同貨幣政策一樣，大的方向并沒有改變，但在一些靈活性等方面出現(xiàn)了較大改變。如果說2018年是“房價(jià)嚴(yán)控”階段，去年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)可謂是艱難竭蹶，那么2019年已經(jīng)出現(xiàn)回暖跡象。但總體而言，如今的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展仍正處于“轉(zhuǎn)軌階段”，彎道減速不僅僅是“交通規(guī)則”，更是“生存規(guī)則”，2019年作為樓市彎道后第一年頭，“穩(wěn)”是基調(diào)，“穩(wěn)中有進(jìn)”是趨勢。

首先，全國樓市基本面呈現(xiàn)“穩(wěn)中有進(jìn)”跡象。從土地市場來看，土地供應(yīng)面積和成交面積均有所上揚(yáng)，土地出讓收入同比增加。中國研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年全國300城市土地出讓金額為41644億元，同比增加2%。土地供應(yīng)增加兩成，刺激土地成交面積和成交額的上揚(yáng)。考慮到房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)周期，這也就意味著，土地市場上的良好表現(xiàn)將反映到未來房地產(chǎn)市場的供給側(cè)。不過需要注意的是，房地產(chǎn)商“順經(jīng)濟(jì)風(fēng)向”行事會(huì)使得其對市場的積極作用釋放表現(xiàn)為過程性的特點(diǎn)。

值得一提的是，不同城市土地市場呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)，“差別化調(diào)控”政策的影響或?qū)⒀永m(xù)。中國研究院數(shù)據(jù)顯示，北上廣深等一線城市土地供需均下滑，二線城市供求上揚(yáng)，三四線城市異軍突起，佛山、常州等城市入圍土地年收金榜單前20名。從土地市場的表現(xiàn)來看，一二線城市土地受政策影響程度較大，但是考慮到人口的流向，需防政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變帶來的市場過冷過熱的不穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)需要注意的是，雖然今年土地市場流拍數(shù)量有所增加，但是租賃市場后來居上，可以很好的實(shí)現(xiàn)對市場承接。同時(shí)政府方面在政策上也給予了積極的回調(diào)，讓市場有了很好的政策支撐。以上海為例，2018年下半年以來，上海各大租賃品牌競相發(fā)力，上海市新拓長租工具門店總量超過100家，上海租賃市場已經(jīng)顛覆了運(yùn)營商獨(dú)大的局面。同時(shí)，國家層面也積極地給予購地優(yōu)惠，放寬購地限制，以刺激拿地積極性，穩(wěn)定市場預(yù)期。

而就房地產(chǎn)開發(fā)投資市場來看，雖說國房景氣指數(shù)略有回落，但是相比上年同期依舊是微幅上揚(yáng)。換句話說，企業(yè)的開發(fā)投資意愿依舊很強(qiáng)，市場表現(xiàn)不強(qiáng)，缺少的是市場時(shí)機(jī)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年1—10月，全國共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資99325億元，同比增長9.7%，增幅同比上升1.9%，相比上年增加2.7%，其中住宅完成投資70370億元，同比增長13.7%。

當(dāng)然，需求方對房地產(chǎn)市場的支撐最終還要依賴于經(jīng)濟(jì)基本面的走向，從總體上來看，2018年經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)增速維持在6.5%—7%之間，貨幣政策總體持續(xù)穩(wěn)健，供應(yīng)量略有回落。雖說貨幣政策雖略有收緊，但是考慮到房地產(chǎn)市場銷售現(xiàn)狀，其利于穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年1—10月，全國商品房銷售面積達(dá)133117萬平方米，同比增長2.2%，商品房銷售額115914億元，同比增長12.5%，但是考慮到2018年下半年房地產(chǎn)市場嚴(yán)控對房地產(chǎn)市場的沖擊，以上數(shù)據(jù)足以說明，被壓抑的部分需求需要釋放的空間將會(huì)相當(dāng)大。

而中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也對2019年房地產(chǎn)市場進(jìn)行了相關(guān)指示，穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度，積極的財(cái)政政策要加力提效，實(shí)施更大規(guī)模的減稅降費(fèi)，事實(shí)上是對宏觀經(jīng)濟(jì)的一種積極刺激。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，對房地產(chǎn)市場不再收緊事實(shí)上也是一種松綁。我國樓市受到政策因素影響的程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場因素，所以這也是2019年樓市“穩(wěn)中有進(jìn)”的根基所在。

事實(shí)上，受到宏觀金融政策影響，2019年的房地產(chǎn)融資環(huán)境相對2018年會(huì)有很大的改觀。去年11月20日，花樣年控股集團(tuán)有限公司發(fā)布公告稱，其全資附屬公司花樣年集團(tuán)（中國）有限公司已獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)發(fā)行29億公司債。第一期發(fā)行不超過10億元，票面利率為7.5%。目前信托市場房企融資成本普遍13%左右，個(gè)別的房企項(xiàng)目融資成本已經(jīng)突破15%。而花樣年地產(chǎn)在“寒冬”中能以7.5%這么低的票面價(jià)格獲批29億元，實(shí)屬不易。業(yè)內(nèi)人士則解讀為，地產(chǎn)冬季“抗寒”能力仍然較強(qiáng)。

總之，不論從經(jīng)濟(jì)基本面、貨幣政策以及金融政策，還是從微觀層面的土地市場、租賃市場、開發(fā)投資、銷售市場來看，放眼2019年，房地產(chǎn)市場將會(huì)以“穩(wěn)”為基調(diào)，以“穩(wěn)中有進(jìn)”為趨勢。