本報(bào)駐柬埔寨特約記者 藍(lán)慧
根據(jù)胡潤研究院發(fā)布的2018年度全球房價(jià)指數(shù),柬埔寨首都金邊2018年全年以16.7%的房價(jià)漲幅、29.4%的綜合投資回報(bào)率,奪得全球雙料冠軍。這其中,中國炒房團(tuán)“功不可沒”。誠然,確實(shí)有一些人借此發(fā)了財(cái)。但在背后,柬埔寨房產(chǎn)投資的坑其實(shí)相當(dāng)不少。
最近20年,柬埔寨經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了突飛猛進(jìn)的發(fā)展,GDP增長率一直保持在7%左右,這個速度在亞洲甚至全球都是名列前茅。與此同時(shí),柬埔寨的政治、社會一直保持穩(wěn)定,再加上地處東盟核心地理位置的優(yōu)勢,國家發(fā)展?jié)摿薮?,為國際社會所看好。
在這樣的背景下,一些從中國來到柬埔寨的房地產(chǎn)商為吸引國內(nèi)投資者,不惜虛假宣傳。在如今的金邊,隨處可見巨大的吊機(jī)在工地上忙碌,一座座樓盤拔地而起。隨之而來的是諸如“金邊就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡”這樣夸張且極具煽動性的廣告標(biāo)語,各種售樓大廳內(nèi)的宣傳也都是一致樂觀,仿佛現(xiàn)在去金邊投資買房便可穩(wěn)穩(wěn)地“躺著”盈利。
金邊發(fā)展雖然迅速,但是和深圳、新加坡不可簡單類比。以GDP為例,柬埔寨全國GDP只有200多億美元,和廣東省韶關(guān)市差不多,人均GDP僅為1300多美元,排在全球第154位。且柬埔寨的支柱產(chǎn)業(yè)是制衣業(yè)、農(nóng)業(yè)和旅游業(yè),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)并不合理,要想實(shí)現(xiàn)深圳那樣的超越式發(fā)展并不容易。因此,雖然金邊包括柬埔寨全國的房產(chǎn)都在漲價(jià),但是能否像深圳、新加坡那樣持續(xù)穩(wěn)定地大幅增值,需要更加理性地看待。
除了虛假宣傳,關(guān)于柬埔寨房產(chǎn)投資的各種騙局近幾年也是層出不窮。2018年12月,近百名來自中國臺灣的同胞在金邊一處建筑工地拉起橫幅。當(dāng)初,在開發(fā)商關(guān)于“美金外匯無管制,人口紅利大”等添油加醋般的夸張宣傳下,這些人盡管沒有到過柬埔寨,卻信心十足地投下賭注。然而動工儀式之后,項(xiàng)目卻沒了下文。
柬埔寨房地產(chǎn)的爆炸式增長源于2010年通過的一部法律。2010年4月5日,柬埔寨國會通過《外國人不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)法》。根據(jù)該法律,外國人有權(quán)按規(guī)定在柬購買房屋并擁有100%的房屋所有權(quán)和永久產(chǎn)權(quán),可自主進(jìn)行房屋租賃和買賣。
該法律頒布后,首先吸引的是日本、韓國、中國臺灣、新加坡的房企和投資者進(jìn)入柬埔寨。2016年開始,中國內(nèi)地的房企開始進(jìn)軍柬埔寨,也帶去一大批國內(nèi)房產(chǎn)投資客。數(shù)據(jù)顯示,2018年金邊樓市的中國買家咨詢量同比暴增550%,其中有78%的中國詢盤買家咨詢的房產(chǎn)價(jià)格在5萬-25萬美元之間。所有在柬埔寨買房的中國買家中,有88.7%是用于投資。
由于本地人購買力有限,柬埔寨尚未形成一個本地居民購買商品房的市場,也沒有形成二手房市場,房產(chǎn)投資的收益基本上還是由“接盤”的外國人支付,也就是國內(nèi)房地產(chǎn)從業(yè)者經(jīng)常戲謔的“擊鼓傳花”游戲。因此盡管柬埔寨房價(jià)在理論上上漲,但是有價(jià)無市的現(xiàn)象也廣泛存在。
此外,柬埔寨對于外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)有一定的顧慮,尤其是在這幾年房地產(chǎn)市場在急速發(fā)展中出現(xiàn)混亂之后,政府一直在考慮如何規(guī)范市場各方的行為。世界銀行在2019年5月發(fā)布的一項(xiàng)對柬埔寨經(jīng)濟(jì)前景最新展望中,建議柬政府考慮引入包括限制銀行向建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的貸款、加強(qiáng)金融監(jiān)管和危機(jī)準(zhǔn)備等宏觀審慎措施,以避免外國直接投資減速時(shí)造成房地產(chǎn)價(jià)格崩潰和金融混亂?!?/p>