“三價(jià)聯(lián)控”下房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方式探究

【摘要】為全面落實(shí)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的要求，落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，天津在全國(guó)首創(chuàng)了“三價(jià)聯(lián)控”制度，貫穿了土地價(jià)格和住宅價(jià)格的傳導(dǎo)，確保了土地的溫和有效供應(yīng)，引來(lái)其他城市來(lái)學(xué)習(xí)和借鑒經(jīng)驗(yàn)。制度執(zhí)行至今已有一年時(shí)間，取得了良好的穩(wěn)控效果，遏制了房?jī)r(jià)的上漲。在一年的實(shí)踐中，制度也在不斷完善，將作為保障調(diào)控長(zhǎng)期效果，作為房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要工具。下一步重點(diǎn)工作依然是保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，不大漲大落，同時(shí)加快長(zhǎng)效機(jī)制的全面建立，全面促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。本文將對(duì)“三價(jià)聯(lián)控”工作進(jìn)行簡(jiǎn)單的分享，從穩(wěn)定價(jià)格，增加服務(wù)企業(yè)效率等方面做簡(jiǎn)單匯報(bào)，最后提出幾種可能的創(chuàng)新工作方式，配合調(diào)控工作展開(kāi)，歡迎廣大房地產(chǎn)從業(yè)同仁一同探討指正。

【關(guān)鍵詞】三價(jià)聯(lián)控；長(zhǎng)效機(jī)制服務(wù)

【中圖分類(lèi)號(hào)】F293.3

【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

房地產(chǎn)業(yè)作為重要的民生產(chǎn)業(yè)，關(guān)系到國(guó)民的基本生存居住權(quán)，房地產(chǎn)市場(chǎng)自身發(fā)展暴露的弊端以及政府作為公共利益的代表者和執(zhí)行者的特殊角色，都要求政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)與管理。我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的方式多樣，主要可分為行政、經(jīng)濟(jì)與法律三大手段，在政府歷次調(diào)控中多是三大手段同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作用，在各階段實(shí)際操作中針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況各調(diào)控手段的應(yīng)用頻率與程度略有不同。2010年政府為實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的理性增長(zhǎng)控制房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，提出嚴(yán)格的限購(gòu)限貸政策，自此開(kāi)啟了政府以行政手段為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“新時(shí)代”。由于行政手段自身具有的強(qiáng)制性等特點(diǎn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中大力實(shí)行行政手段引來(lái)各界的廣泛關(guān)注與討論，對(duì)于行政手段是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)用于房市調(diào)控的褒貶不一，且現(xiàn)存的多數(shù)研究或過(guò)于片面地否定行政手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的作用，或沒(méi)能就行政手段更好地發(fā)揮其積極作用進(jìn)行深入研究。本文即以此為突破口，力圖以實(shí)例針對(duì)行政手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的作用效果進(jìn)行辯證地分析，并在認(rèn)識(shí)了行政手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的利與弊的基礎(chǔ)上，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中尚存的矛盾與問(wèn)題，提出更好地發(fā)揮行政手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的積極作用的相關(guān)對(duì)策。

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然起步較晚，發(fā)展時(shí)間較短，但是在我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了蓬勃發(fā)展的局面?？蛇^(guò)熱的發(fā)展勢(shì)頭，促使房?jī)r(jià)不斷飆升，并催生了一系列社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。中央政府和地方政府以“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”、“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”、“讓房子回歸居住屬性，保障公眾居住權(quán)”為調(diào)控政策目標(biāo)，出臺(tái)了一系列行政、土地、財(cái)稅、貨幣等方面政策來(lái)控制房?jī)r(jià)，但是調(diào)控政策效果卻不理想，調(diào)控政策方面的理論研究也缺乏深度和系統(tǒng)性。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，一定程度上推動(dòng)了我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶來(lái)了一定的經(jīng)濟(jì)效益。但由于我國(guó)缺乏健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)法律法規(guī)，出現(xiàn)了一系列的問(wèn)題，如囤積樓房，哄抬房?jī)r(jià)，惡意炒房等。這些都直接導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，并遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了人們的預(yù)期承受范圍。而且由于缺乏管理經(jīng)驗(yàn)和制度資源準(zhǔn)備不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)諸多棘手問(wèn)題，成為近幾年中國(guó)的焦點(diǎn)社會(huì)問(wèn)題之一。而房地產(chǎn)作為與人民日常生活息息相關(guān)的領(lǐng)域，此產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為如今國(guó)內(nèi)的支柱性產(chǎn)業(yè)。雖然政府采取了以抑制房?jī)r(jià)上漲為主要目標(biāo)的多種措施，加強(qiáng)相關(guān)市場(chǎng)的管理和政策的完善，但是其并未真正解決該領(lǐng)域中的諸多問(wèn)題，實(shí)踐中，仍然存在著諸如房屋供應(yīng)與需求之間關(guān)系緊張，房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)狀況不佳，以及發(fā)展較好的城市房?jī)r(jià)水平居高不下并持續(xù)上升等問(wèn)題。由此，此領(lǐng)域內(nèi)的市場(chǎng)調(diào)節(jié)上出現(xiàn)的多個(gè)問(wèn)題日益受到法學(xué)界的重視和研究。然而，國(guó)內(nèi)多數(shù)情況下對(duì)于市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)的政策制定者通常運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)界的理論及邏輯甚至術(shù)語(yǔ)，其在調(diào)節(jié)方式上，多采用經(jīng)濟(jì)法中提及的手段，而尚未認(rèn)識(shí)到法學(xué)理論及制度在此方面的作用。由此使得其調(diào)節(jié)效果只能暫時(shí)緩解表面上的形式問(wèn)題，而無(wú)法更有效的完成對(duì)于此領(lǐng)域的全方位的調(diào)控，其常常更加不利于市場(chǎng)秩序的維護(hù)，甚至造成惡性循環(huán)。我們應(yīng)該盡量解決的依然是此領(lǐng)域內(nèi)的宏觀調(diào)控的制度化的保障的有效性及更有效的方法適用。

房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)乎民生保障、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的重要產(chǎn)業(yè)，近年來(lái)獲得了極大的發(fā)展，城市面貌更新、百姓居住水平提高、裝配式建筑日趨成熟。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)家的高度重視下也進(jìn)行了多輪調(diào)控工作，取得了一定收效，自2016年10月開(kāi)始至今可以說(shuō)是天津歷時(shí)最持久、角度最準(zhǔn)確、防控最嚴(yán)明、方法最科學(xué)的一次長(zhǎng)效調(diào)控工作。在兩年多的努力下，截止18年底目前我市去化周期為15個(gè)月，供求基本平衡，房屋交易價(jià)格穩(wěn)中有降，基本維持在2016年底水平。房屋交易價(jià)格兩年內(nèi)沒(méi)有上漲。

以上成果部分得益于天津首創(chuàng)的“三價(jià)聯(lián)控”制度，在往年調(diào)控房地產(chǎn)銷(xiāo)售端的基礎(chǔ)上增加對(duì)土地供應(yīng)端的調(diào)控工作，率先開(kāi)創(chuàng)了按片區(qū)指導(dǎo)新建商品住宅最高限價(jià)的穩(wěn)控方法，同時(shí)嚴(yán)格按照未來(lái)新建商品住宅上市最高限價(jià)倒推擬出讓地塊的土地出讓價(jià)格，確保“面粉價(jià)格不高過(guò)面包”。將“成本法”與“市場(chǎng)法”有機(jī)結(jié)合，解決2016年開(kāi)發(fā)企業(yè)以較高價(jià)格摘得的開(kāi)發(fā)土地存在虧損風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題，為開(kāi)發(fā)企業(yè)提供系統(tǒng)的服務(wù)，保障了土地的有效供應(yīng)，從平衡供求結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定交易價(jià)格來(lái)說(shuō)，收效明顯。

但深入來(lái)看，一是供求平衡部分原因是成交量的萎縮，如果交易量不能有效回穩(wěn)，隨著新出讓的土地開(kāi)發(fā)上市，將出現(xiàn)供過(guò)于求的情況，最近一年的時(shí)間里，全市新建商品住房去化周期由9.8個(gè)月升至15個(gè)月，如去化周期進(jìn)一步延長(zhǎng)將出現(xiàn)供過(guò)于求的矛盾；二是目前的調(diào)控政策從宏觀出發(fā)，調(diào)控總量關(guān)系，但沒(méi)有解決房產(chǎn)的配置問(wèn)題，剛需置業(yè)存在一定困難調(diào)控的精細(xì)化還不足；三是對(duì)土地出讓價(jià)格和銷(xiāo)售平均價(jià)格的限定，使開(kāi)發(fā)企業(yè)降低投資和營(yíng)銷(xiāo)成本，不利于房地產(chǎn)的創(chuàng)新和繁榮；四是隨著天津市房地產(chǎn)的發(fā)展，市場(chǎng)逐步進(jìn)入存量市場(chǎng)，二手住房所占全市住房成交的比例逐年提升，而各輪調(diào)控均沒(méi)有針對(duì)二手住房市場(chǎng)的有效政策。這些都是目前亟待解決的問(wèn)題。

1、“三價(jià)聯(lián)控”制度簡(jiǎn)介

1.1編制原則

“表述清晰無(wú)爭(zhēng)議，一視同仁待全體”，這是政府在工作和服務(wù)中最重要的原則，既是管理部門(mén)公信力的表現(xiàn)，也是服務(wù)效率的保障。編制“三價(jià)聯(lián)控”制度的第一項(xiàng)原則就是要制定明確標(biāo)準(zhǔn)，讓價(jià)格管控工作做到有據(jù)可依，有例可查，排除未來(lái)可能存在爭(zhēng)議的矛盾點(diǎn)。

“排憂(yōu)解難強(qiáng)服務(wù)，企業(yè)老大數(shù)第一”，隨著萬(wàn)科高喊“活下去”的口號(hào)，在嚴(yán)控價(jià)格上漲的基礎(chǔ)上，各開(kāi)發(fā)企業(yè)都表現(xiàn)出很大的銷(xiāo)售和資金壓力，因此管理部門(mén)要弱化管理職能，強(qiáng)調(diào)對(duì)企業(yè)的服務(wù)職能，在嚴(yán)控價(jià)格上漲的基礎(chǔ)上，服務(wù)企業(yè)，房企“活下去”。

以上兩點(diǎn)雖然是寫(xiě)在明文制度之外，但其實(shí)是做好“三價(jià)聯(lián)控”工作乃至房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期調(diào)控工作的核心。

1.2銷(xiāo)售審批價(jià)格確定

在“三價(jià)聯(lián)控”以前，對(duì)擬上市的新建商品住房項(xiàng)目的銷(xiāo)售審批價(jià)格確定有賴(lài)于對(duì)周邊在售商品住房項(xiàng)目近期銷(xiāo)售價(jià)格的參考，這種方式本身沒(méi)有問(wèn)題，但在調(diào)控的特殊時(shí)期存在以下幾點(diǎn)問(wèn)題，一是周邊在售參考項(xiàng)目的選取有一定的自由裁量權(quán)，開(kāi)發(fā)企業(yè)必然選擇售價(jià)較高項(xiàng)目作參考，二是在售項(xiàng)目都有銷(xiāo)售周期，不能作為長(zhǎng)期皆準(zhǔn)參考標(biāo)準(zhǔn)，不適用于長(zhǎng)周期的市場(chǎng)調(diào)控工作。

“三價(jià)聯(lián)控”采集了全天津市所有在售商品住房項(xiàng)目，整個(gè)2016年的銷(xiāo)售情況，對(duì)異常數(shù)據(jù)進(jìn)行了剔除，通過(guò)嚴(yán)密測(cè)算，將全市16個(gè)區(qū)共劃分為100余個(gè)區(qū)片，每個(gè)區(qū)片按照低層、多層、小高層、高層四個(gè)物業(yè)類(lèi)型分別設(shè)立最高備案價(jià)格上限。同時(shí)結(jié)合以往的市場(chǎng)比較的方法，選取周邊同類(lèi)型參考實(shí)例確定不超過(guò)該片區(qū)最高備案價(jià)格上限的審批價(jià)格為該項(xiàng)目所有新建商品住房的備案均價(jià)。

一開(kāi)始在項(xiàng)目總均價(jià)確認(rèn)的基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)企業(yè)按照戶(hù)型、所在層、景觀等差異自主確定每套住房的單套備案均價(jià)。但在實(shí)踐過(guò)程中出現(xiàn)了一定問(wèn)題，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)將一部分房源申報(bào)較低的備案均價(jià)，另一部分房源申報(bào)較高價(jià)格達(dá)到樓盤(pán)總均價(jià)達(dá)標(biāo)，同時(shí)在銷(xiāo)售過(guò)程中采取捂盤(pán)或變相捂盤(pán)的方式只引導(dǎo)銷(xiāo)售申報(bào)均價(jià)較高的部分房源，嚴(yán)重?cái)_亂了市場(chǎng)秩序。通過(guò)對(duì)400個(gè)在售樓盤(pán)的10余萬(wàn)套房源的綜合測(cè)算分析，我們認(rèn)為正常情況下，同一個(gè)樓盤(pán)條件最好的房源與條件最差的房源均價(jià)差距應(yīng)在一定范圍以?xún)?nèi)，因此立刻召開(kāi)會(huì)議研究，對(duì)制度進(jìn)行了修訂升級(jí)，增加了新的要求，開(kāi)發(fā)企業(yè)申報(bào)單套房源的均價(jià)不能高于或低于樓盤(pán)總備案價(jià)格的一定百分比。

1.3高價(jià)地項(xiàng)目的確定和方案

調(diào)控期，按照銷(xiāo)售價(jià)格審批制度，部分2016年及以前取得土地的開(kāi)發(fā)企業(yè)，土地成本較高。（天津尚未出現(xiàn)取得土地樓面地價(jià)高于片區(qū)銷(xiāo)售備案限價(jià)情況，但部分項(xiàng)目距備案限價(jià)僅一兩千元）如按照銷(xiāo)售審批價(jià)格執(zhí)行，必定會(huì)造成虧損，影響開(kāi)發(fā)企業(yè)推遲上市，甚至影響開(kāi)發(fā)企業(yè)完整開(kāi)發(fā)完成項(xiàng)目，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。但高價(jià)地項(xiàng)目的確定也必須有一套標(biāo)準(zhǔn)才能符合整個(gè)“三價(jià)聯(lián)控”的原則。

通過(guò)多方取得資料，我們確立了以下公式：

P=[A*（1+I1）+K]*S/（1-I2）

A — 土地取得成本，樓面地價(jià)（實(shí)際成本）

I1 — 需交土地稅費(fèi)費(fèi)率（政策資料）

K — 當(dāng)年房地產(chǎn)項(xiàng)目必要正常開(kāi)發(fā)成本（統(tǒng)計(jì)資料）

S — 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理、銷(xiāo)售必要成本率（統(tǒng)計(jì)資料）

I2 — 需交銷(xiāo)售稅費(fèi)費(fèi)率（政策資料）

通過(guò)將A導(dǎo)入公式，求得該宗土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為0的狀態(tài)下的必要銷(xiāo)售價(jià)格P，若價(jià)格P高于該片區(qū)確定的最高指導(dǎo)限價(jià)，則確定為高價(jià)地項(xiàng)目，重點(diǎn)關(guān)注。

針對(duì)該部分房地產(chǎn)項(xiàng)目采取成本法確定銷(xiāo)售審批價(jià)格，但嚴(yán)格控制上市節(jié)奏，按照申報(bào)時(shí)間、所屬區(qū)排序，每月研究過(guò)會(huì)通過(guò)一到兩宗高價(jià)地項(xiàng)目入市，避免給全市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)沖擊，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。

1.4土地出讓價(jià)格的確定

針對(duì)“三價(jià)聯(lián)控”制度公示執(zhí)行后的新出讓土地，為開(kāi)發(fā)企業(yè)理性拿地，確保覆蓋成本，設(shè)置了競(jìng)拍價(jià)格上限，通過(guò)內(nèi)部的土地業(yè)務(wù)會(huì)和會(huì)審會(huì)，按照公式標(biāo)準(zhǔn)確定競(jìng)拍價(jià)格上限，拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到競(jìng)拍價(jià)格上限后轉(zhuǎn)為競(jìng)自持商業(yè)或租賃式住房。

P=[A*（1+I1）+K]*S/（1-I2）

通過(guò)將該公式倒推，得出

A=[P*（1-I2 ）/S-K]/（1+I1）

P— 該地塊對(duì)應(yīng)地塊的最高銷(xiāo)售限價(jià)（制度定價(jià)）

I1 — 需交土地稅費(fèi)費(fèi)率（政策資料）

K — 當(dāng)年房地產(chǎn)項(xiàng)目必要正常開(kāi)發(fā)成本（統(tǒng)計(jì)資料）

S — 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理、銷(xiāo)售必要成本率（統(tǒng)計(jì)資料）

I2 — 需交銷(xiāo)售稅費(fèi)費(fèi)率（政策資料）

通過(guò)測(cè)算，確定A為競(jìng)拍價(jià)格上限，當(dāng)競(jìng)買(mǎi)人舉牌超過(guò)該價(jià)格時(shí)，轉(zhuǎn)為競(jìng)自持，為開(kāi)發(fā)企業(yè)理性抉擇提供了必要保障。同時(shí)可以看到，成本法和市場(chǎng)法的公式準(zhǔn)則是一致的，也是符合“三價(jià)聯(lián)控”的公信力原則和服務(wù)原則的。

2、輔助落實(shí)“三價(jià)聯(lián)控”措施

2.1抓開(kāi)工促上市

通過(guò)對(duì)出讓土地的后續(xù)監(jiān)管，嚴(yán)格落實(shí)土地出讓合同中關(guān)于開(kāi)發(fā)建設(shè)的時(shí)間要求，并在土地達(dá)到申辦銷(xiāo)售許可標(biāo)準(zhǔn)后第一時(shí)間服務(wù)企業(yè)促進(jìn)上市工作。

2.2規(guī)范銷(xiāo)售行為

加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)售樓現(xiàn)場(chǎng)的巡查工作，重點(diǎn)督查：一是確保開(kāi)發(fā)企業(yè)一次性公示所有可售房源，不存在捂盤(pán)惜售情況；二是確保開(kāi)發(fā)企業(yè)公示房源的銷(xiāo)售價(jià)格與在管理部門(mén)備案的價(jià)格一致，不存在備案價(jià)格作假情況；三是確保銷(xiāo)售行為規(guī)范，不存在以任何違法形式收取價(jià)外款的行為；四是確保在銷(xiāo)售過(guò)程中不存在虛假宣傳和營(yíng)造漲價(jià)恐慌分為的情況。

2.3查詢(xún)區(qū)塊價(jià)格

對(duì)已掛牌的土地，開(kāi)發(fā)企業(yè)可持公司介紹信和身份證明，提前來(lái)管理部門(mén)查詢(xún)獲知該地塊商品住房的銷(xiāo)售審批價(jià)格上限。開(kāi)發(fā)企業(yè)可自主先行研究計(jì)劃開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品類(lèi)型和拍賣(mài)的保留價(jià)格，對(duì)擬出讓的土地做出更理性的決策。

3、“三價(jià)聯(lián)控”成效

“三價(jià)聯(lián)控”制度執(zhí)行至今已有一年多的時(shí)間，其中區(qū)片經(jīng)歷過(guò)三次微調(diào)，制度也彌補(bǔ)了一些漏洞，在不斷思考中形成，在不斷實(shí)踐中完善，取得了一定成果。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市住房?jī)r(jià)格指數(shù)來(lái)看。

自2018年3月份“三價(jià)聯(lián)控”制度正式實(shí)施以來(lái)，除2018年5月份受“海河英才”剛公布，市場(chǎng)短暫非理性購(gòu)房，環(huán)比指數(shù)也僅為100.5外，其他各月份價(jià)格環(huán)比指數(shù)均在99.7-100.3之間窄幅波動(dòng)，價(jià)格得到了有效控制，波動(dòng)幅度明顯優(yōu)于北上廣深，調(diào)控成果有目共睹。

如圖所示，其他城市在18年底和19年初價(jià)格均出現(xiàn)較快上揚(yáng)，而天津的價(jià)格指數(shù)保持了平穩(wěn)，“三價(jià)聯(lián)控”的長(zhǎng)效性得以顯現(xiàn)。同時(shí)在一年的運(yùn)行過(guò)程中，波動(dòng)幅度較其他城市相比也最小。

4、不足與思考

首先，“三價(jià)聯(lián)控”是對(duì)全市總體的調(diào)控，雖然保持了全市量?jī)r(jià)平穩(wěn)，但是沒(méi)有解決房子分配給誰(shuí)的問(wèn)題，中低收入群體并沒(méi)有從制度中得到利益與實(shí)惠。

比如部分明顯價(jià)格實(shí)惠的新建商品房項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)后當(dāng)天就全部售罄，買(mǎi)方都是現(xiàn)金準(zhǔn)備充足的客戶(hù)，而大多數(shù)剛需客戶(hù)因?yàn)樾枰I款，而沒(méi)有成功購(gòu)買(mǎi)到。

其次，“三價(jià)聯(lián)控”并沒(méi)有解決向社會(huì)供給什么樣的產(chǎn)品的問(wèn)題，如下圖所示，新建商品住宅單套交易金額在2016年及2017年增長(zhǎng)率最高，開(kāi)發(fā)企業(yè)總是這樣選擇策略，一是高品質(zhì)住宅有利于建立和維護(hù)良好的企業(yè)形象和品牌價(jià)值；二是價(jià)格較高的房屋對(duì)應(yīng)較少的套數(shù)，總是更容易賣(mài)掉，尤其是房屋并非順?shù)N的時(shí)期，可以更好的營(yíng)造短缺氛圍；三是改善型客戶(hù)更可能不需要貸款購(gòu)房，購(gòu)買(mǎi)能力強(qiáng)，轉(zhuǎn)化效率高。

2012年-2017年新建商品住宅交易平均單套金額及增長(zhǎng)率

在市場(chǎng)供應(yīng)并未完全飽和的情況下，最終的均衡點(diǎn)總是落在更有利于改善型需求的客戶(hù)手中。因此應(yīng)探究在出讓土地的時(shí)候，除容積率指標(biāo)外約定最少供應(yīng)套數(shù)，使開(kāi)發(fā)企業(yè)增加有效供應(yīng)，提供更多有利于剛需釋放的產(chǎn)品類(lèi)型，使供給向剛需側(cè)移動(dòng)。

結(jié)論：

綜上所述，“三價(jià)聯(lián)控”是對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的正確有效措施，也取得了一定成果，但受一定限制，目前也還存在一定不足，如果能?chē)L試做好土地出讓計(jì)劃統(tǒng)籌，更早的向開(kāi)發(fā)企業(yè)一次性公示近期擬出讓的土地，同時(shí)在土地合同中增加對(duì)房屋套數(shù)的約定，降低單套住宅平均交易金額，或?qū)?duì)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)整體帶來(lái)更積極的影響。

目前已有幾個(gè)兄弟城市來(lái)天津交流房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控心德，對(duì)“三價(jià)聯(lián)控”制度評(píng)價(jià)較高，在這里一方面做一個(gè)分享，另一方面希望廣大業(yè)內(nèi)同仁一起討論指正，將制度更加完善，更好的服務(wù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1][美]哈爾·R·范里安.微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)：現(xiàn)代觀點(diǎn).費(fèi)方域等譯[M].上海：上海人民出版社，2012：257-261.

作者簡(jiǎn)介：

和子瑋，1989年4月，男，漢，天津，本科，助理經(jīng)濟(jì)師，房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與管理。