【摘要】我國目前處于經(jīng)濟新常態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)作為城市的重要產(chǎn)業(yè)，直接受到城市規(guī)劃管理的影響。城市規(guī)劃作為城市的重要公共政策之一，對當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)具有舉足輕重的影響，建立與當?shù)厥袌鼋?jīng)濟相符的房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃及管理模式，對房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展、城市經(jīng)濟活動調(diào)控有著舉足輕重的意義。本文以經(jīng)濟新常態(tài)時期為背景，通過分析和參考其他國家、地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，研究如何將城市建設(shè)資源合理配置，將房地產(chǎn)業(yè)與城市建設(shè)緊密聯(lián)系，探討城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控作用和影響。

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟形態(tài)；房地產(chǎn)業(yè)；城市規(guī)劃；調(diào)控

我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)，在近幾年取得了較快的發(fā)展和成就，同時也出現(xiàn)了許多問題。為此，各地方的政府也對房地產(chǎn)業(yè)提出了嚴格的要求，并發(fā)布了許多相關(guān)的文件，主要強調(diào)了房地產(chǎn)業(yè)在市場經(jīng)濟管理中，要加強城市規(guī)劃對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，在城市建設(shè)總體的規(guī)劃和近期的建設(shè)規(guī)劃中要注意，合理制定房地產(chǎn)開發(fā)政策、控制開發(fā)總量、合理安排各種類型的房地產(chǎn)在城市中的分布及比例，在城市建設(shè)中首先要優(yōu)化經(jīng)濟適用房、結(jié)合危房改造與城市更新的拆遷安置房項目，由于涉及基本民生問題與多方利益訴求，因此要經(jīng)過妥善論證，合理開發(fā)布局，形成對房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策導控、微觀實施管理兩個方面的調(diào)節(jié)控制。

1、城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控作用研究

城市規(guī)劃是一種引導和調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)的最有效手段，主要是因為房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)所涉及到的最主要的問題就是土地用途和土地開發(fā)強度的問題，而城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃和控制主要就是來解決這個重要的問題的，因此，政府要想對房地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)有效的調(diào)控，就要使用城市規(guī)劃這個殺手锏。城市規(guī)劃對房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)調(diào)控手段的研究首先是要研究當?shù)氐耐恋匚恢?、用途和開發(fā)強度，這些相關(guān)的規(guī)定和要求都是將城市規(guī)劃作為調(diào)控手段，無論是考量城市的整體、長遠和綜合發(fā)展條件，還是城市的經(jīng)濟效益、社會和環(huán)境的效益，都需要將房地產(chǎn)業(yè)引向健康發(fā)展的道路。

城市規(guī)劃對房地產(chǎn)的調(diào)控作用可以從宏觀和微觀兩方面來考慮，在宏觀層面，房地產(chǎn)業(yè)總體開發(fā)政策的制定需要考慮總體城市規(guī)劃、國民經(jīng)濟與社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃中對于整個城市的空間發(fā)展方向、功能布局結(jié)構(gòu)、開發(fā)時序等方面的安排，合理制定土地市場供地政策、房地產(chǎn)建設(shè)審批政策，房地產(chǎn)市場交易政策，多方面約束、引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展；在微觀層面，城市規(guī)劃對于房地產(chǎn)開發(fā)的最直接調(diào)控手段便是控制性詳細規(guī)劃，城市管理者通過此類法定規(guī)劃，對房地產(chǎn)項目開發(fā)用地的用地規(guī)模、范圍、土地用途等基本屬性進行定性定量控制，加之以城市設(shè)計的形象引導，形成對房地產(chǎn)項目微觀層面的控制引導。

2、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理經(jīng)驗的借鑒

2.1城市規(guī)劃調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)的職能目標與原則

根據(jù)城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)進行調(diào)控的基本理論，房地產(chǎn)市場失靈的主要問題就是出現(xiàn)在房地產(chǎn)方面，例如房地產(chǎn)開發(fā)行為的外部性、公共產(chǎn)品的擁擠性以及由此引發(fā)出的土地利用效率低下等問題。因此可以看出在市場經(jīng)濟的條件下，城市規(guī)劃的引導和調(diào)控的主要目的就是減少房地產(chǎn)業(yè)的外部不積極的效應、保障公共產(chǎn)品提供并且有效合理的利用資源。在市場經(jīng)濟的條件下，城市規(guī)劃的主要任務(wù)就是從國家和城市的長遠利益出發(fā)，合理有效地安排城市的空間資源配置，促進城市和國家的社會和諧發(fā)展，進而保障城市和國家的共同利益，協(xié)調(diào)不同利益主體之間的關(guān)系。

2.2建立以城市規(guī)劃為核心的房地產(chǎn)開發(fā)綜合規(guī)劃管理模式

我國的城市規(guī)劃實施管理的基本制度是“一書兩證”制度，側(cè)重于對城市物質(zhì)空間的形態(tài)控制，缺少對房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)商的有效引導，進而就沒有發(fā)揮出對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控作用，在城市規(guī)劃實施管理方面對城市的公共物品、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、低收入住房開發(fā)缺少調(diào)控和管理能力，城市規(guī)劃的公共政策屬性還不夠強，需要以城市規(guī)劃作為政策、建設(shè)導控依據(jù)，探索對房地產(chǎn)開發(fā)進行整體規(guī)劃的管理模式，強調(diào)各個部門進行協(xié)調(diào)工作，都要堅持以國家的法律法規(guī)為基礎(chǔ)，加強不同城市規(guī)劃之間的銜接，加快推進多規(guī)合一，以期在多個層面對房地產(chǎn)進行綜合的管理和有效的監(jiān)督。

結(jié)論：

許多國家和城市，都出現(xiàn)過房地產(chǎn)的投機性過強、市場經(jīng)濟機制存在漏洞和市場失靈現(xiàn)象，我國現(xiàn)在正處于經(jīng)濟形態(tài)轉(zhuǎn)變時期，市場經(jīng)濟調(diào)控手段還不夠完善，城市規(guī)劃調(diào)控的必要性就大大增加，需要更多理論依據(jù)加以支撐。因此在房地產(chǎn)業(yè)市場的發(fā)育階段中，更加要全面和深入的了解城市規(guī)劃對房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的調(diào)控作用和影響，并且針對出現(xiàn)的現(xiàn)象去制定操作性極高的方式方法，使得城市規(guī)劃可以帶領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)帶領(lǐng)走向更加健康發(fā)展的道路。

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作者簡介：

郭常凱，浙江青坤田園牧歌規(guī)劃咨詢有限公司，浙江杭州。