謝澤鋒

長(zhǎng)期駐守單一區(qū)域，是太過保守，還是不走尋常路？是過于自信，還是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)特性的判斷？

在融創(chuàng)、碧桂園、恒大、新城控股四處狂飆突進(jìn)的時(shí)候，放眼全國(guó)，押注單一市場(chǎng)成功做到全國(guó)百強(qiáng)的，一家是河南建業(yè)（00832.HK），另一家則是以杭州為大本營(yíng)的濱江集團(tuán)（002244.SZ）。

早在2015年，濱江集團(tuán)就提出要在2018年實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)。然而，三年時(shí)間過去，濱江集團(tuán)不但千億目標(biāo)流產(chǎn)，嘗試全國(guó)化布局也接連失利。

在浙江大本營(yíng)，前有老對(duì)手綠城（03900.HK）虎視眈眈，后有大型房企強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，留給濱江集團(tuán)的時(shí)間不多了。

逆勢(shì)加杠桿

數(shù)據(jù)顯示，2018年濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售850.1億元，同比增長(zhǎng)38.2%。在杭州這座大本營(yíng)，濱江集團(tuán)銷售額斬獲第一，但這個(gè)殊榮卻并不甜蜜。

據(jù)2018年度報(bào)告顯示，公司營(yíng)業(yè)收入211.15億元，同比增長(zhǎng)53.3%，但歸母凈利潤(rùn)卻大幅下滑28.89%至12.17億元?？鄯莾衾麧?rùn)連續(xù)兩年下滑，且ROE創(chuàng)下上市以來新低。分析來看，主要由于其他應(yīng)收賬款過多，權(quán)益土儲(chǔ)占比過低昕致。

而按照早前的規(guī)劃，濱江集團(tuán)力爭(zhēng)在2018年實(shí)現(xiàn)千億。千億目標(biāo)也早就在董事長(zhǎng)戚金興案頭的筆記本中。但“我們主動(dòng)踩了—腳剎車，因?yàn)閷?duì)我來說，安全更重要。”戚金興坦言，在行情變化的2018年，濱江集團(tuán)并未追求規(guī)模，而是主動(dòng)“踩了腳剎車”。

時(shí)間來到2019年，眼看浙系、閩西等后起之秀快速崛起。戚金興對(duì)于千億目標(biāo)早已迫不及待。

在交出了一份令人失望的年度財(cái)報(bào)答卷后，濱江集團(tuán)逆勢(shì)押注。

首先在土地方面，4月16日，濱江集團(tuán)以總價(jià)52億元、封頂溢價(jià)率30%+自持22%的代價(jià)，競(jìng)得位于杭州上城區(qū)望江單元的一宗總規(guī)劃建筑面積11.5萬平方米的優(yōu)質(zhì)宅地。引人關(guān)注的是，這塊地以超50000元/平方米的實(shí)際樓面價(jià)成為杭州實(shí)際意義上宅地的“單價(jià)地王”。

經(jīng)估算，該項(xiàng)目的未來售價(jià)或?qū)⒊^10萬元/平方米，而據(jù)杭州當(dāng)?shù)氐谌狡脚_(tái)數(shù)據(jù)顯示，目前該地塊周邊在售的新盤均價(jià)約6.8萬-7.2萬元/平方米。從周邊區(qū)域售價(jià)來看，濱江集團(tuán)此舉不可謂不激進(jìn)。

其次，在融資方面，繼續(xù)舉債前行。濱江集團(tuán)2019年前3個(gè)月累計(jì)新增借款50.7億元，占2018年末公司未經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)193.18億元的26.24%。

去年底公司未經(jīng)審計(jì)的借款余額為261.15億元，截至今年3月底，公司借款余額上升為311.85億元。

濱江集團(tuán)在3月14-15日期間發(fā)行了公司2019年度第二期短期融資券，規(guī)模8億元，票面利率4.1%，兌付日為2020年3月15日。

3月11日，濱江集團(tuán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目狀態(tài)已經(jīng)更新為“通過”。該債券類別為ABS，擬發(fā)行金額4.66億元，發(fā)行人為杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司，承銷商及管理人為聯(lián)訊證券股份有限公司。

從過往三年來看，濱江集團(tuán)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額持續(xù)下降，2018年更創(chuàng)下10年新低。而籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額持續(xù)上升。也就是說，不斷融資卻沒有產(chǎn)生實(shí)際的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入。面對(duì)新一輪競(jìng)爭(zhēng)，這種惡性循恐得不到遏制，只會(huì)埋下更大隱患。

突圍難題

偏安一隅，并非是一位有志向的企業(yè)家所期望的，除非這個(gè)市場(chǎng)能夠承載他的野心。

和濱江集團(tuán)過度依賴杭州市場(chǎng)不同，建業(yè)所處的河南省擁有1億多的人口，其城鎮(zhèn)化率只有50%。河南經(jīng)濟(jì)總量也排在全國(guó)前五，其體量相當(dāng)于一個(gè)世界大國(guó)。

從數(shù)據(jù)對(duì)比來看，盡管建業(yè)在銷售額和營(yíng)收方面都略遜色于濱江集團(tuán)，但在銷售毛利率以及ROE方面均超過了濱江。

如今胡葆森領(lǐng)導(dǎo)的建業(yè)也開始向周邊省市布局，濱江集團(tuán)也并非居安思危，戚金興曾試圖將企業(yè)的疆土開拓到上海和深圳。

2015年，濱江確立“三點(diǎn)一面”發(fā)展戰(zhàn)略，其中杭州作為大本營(yíng)，深圳作為主戰(zhàn)場(chǎng)，上海作為次戰(zhàn)場(chǎng)，但發(fā)展并不順利。

深圳、上海等一線城市，土地資源極其稀缺，由于缺乏對(duì)外作戰(zhàn)的經(jīng)驗(yàn)，拿地又極為謹(jǐn)慎，在深圳市場(chǎng)，濱江集團(tuán)只能打起游擊戰(zhàn)。

而此時(shí)，正值上一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的前夕，濱江集團(tuán)卻一直秉持著謹(jǐn)小慎微的風(fēng)格，實(shí)施“保持現(xiàn)金流、降低負(fù)債”的保守發(fā)展策略。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，即便在杭州大本營(yíng)，在2008年公司全年僅在杭州斬獲3個(gè)地塊。兩年后，房?jī)r(jià)和地價(jià)均大幅增長(zhǎng)之時(shí)，濱江集團(tuán)卻在三、四線城市開啟了大量拿地策略，其在此期間拿到的土地，直到2014年才賣出去。

2014-2015年的兩年時(shí)間里，濱江集團(tuán)僅在杭州拿下3宗地，又完美地錯(cuò)過了2016年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆行隋。

另—方面，集團(tuán)銷售金額雖然持續(xù)增長(zhǎng)，但權(quán)益銷售占比卻一直過低，目呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年公司銷售金額為850.1億元，排在全國(guó)第37位;但權(quán)益金額僅有374.8億元，權(quán)益占比為44%;2019年1-2月銷售額112.5億元，排在27位;但權(quán)益金額僅有46.5億元，占比下降為41.33%。

踩錯(cuò)節(jié)奏，對(duì)外擴(kuò)張又遇到阻礙，濱江集團(tuán)只能“班師回朝”，重新出發(fā)。2019年，濱江為自己制定的戰(zhàn)略是：聚焦杭州、深耕浙江、輻射華東、關(guān)注粵港澳和中西部，同時(shí)調(diào)整區(qū)域布局，把資源重點(diǎn)向杭州以及有前景的區(qū)域傾斜，積極進(jìn)^適應(yīng)濱江風(fēng)格的、人口凈流入的、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的、需要濱江產(chǎn)品的城市和區(qū)域，例如南京、蘇州、成都、武漢等。而2019年的目標(biāo)中心，就是沖刺千億銷售目標(biāo)。

口號(hào)喊得很響亮，在杭州大舉加碼，其他區(qū)域卻是按兵不動(dòng)。