謝澤鋒

美的的地產(chǎn)野心有多大，從美的置業(yè)（03990.HK）飆升的速度就可以看出來。

根據(jù)美的置業(yè)招股書，2015-2017年，美的置業(yè)合約銷售額分別為111億元、206億元、507億元，復(fù)合年增長率約113.7%;2018年合約銷售額增長至790億元，2019年的目標(biāo)則是突破千億大關(guān)。

5年時間，銷售額從百億級增長至干億級，10倍的增長速度，比起家電行業(yè)，房地產(chǎn)似乎更有“爆炸感”。

2018年10月11日，美的置業(yè)正式在香港聯(lián)交所主板掛牌交易。何氏家族再增添一家資本平臺，期間股價漲幅超過30%，至今美的置業(yè)市值接近250億元。

地產(chǎn)黑馬

即便是在豪強(qiáng)林立的地產(chǎn)界，美的置業(yè)也是一匹成色很足的黑馬。

4年時間，其銷售額從百億級晉升到接近800億元，于此同時，其銷售額排名也從87名上升到39名。

不過值得注意的是，這種增長速度，在房地產(chǎn)行業(yè)整體放緩的背景下，也出現(xiàn)下降態(tài)勢。2015-2018年其銷售額增速分別為85.59%、146.12%、55.82%，如果按照2019年實現(xiàn)1000億的目標(biāo)來計算，其2019年的銷售額增速應(yīng)不低于26.58%。

5月6日，美的置業(yè)公告稱，今年前4個月，該公司連同其合營企業(yè)和聯(lián)營公司的合同銷售金額約為285億元，相應(yīng)的已售建筑面積約為277萬平方米。也就是說，前4月已經(jīng)完成全年目標(biāo)的28.5%。

按照克爾瑞公布的2019年1-4月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜，美的置業(yè)的全口徑銷售金額排在第30名。

分析來看，押注二、三、四線城市是美的置業(yè)過去三、四年崛起的關(guān)鍵。美的置業(yè)正好踩準(zhǔn)了2016年起二、三線城市的房地產(chǎn)火爆行情，2016年開啟的二、三線城市貨幣化安置措施，令這些城市房地產(chǎn)快速去化。房價一路上漲，押注二、三線的房企也是順勢崛起。

激進(jìn)拿地

土地是美的置業(yè)增長的“燃料庫”。據(jù)年報顯示，截至2018年12月31日，美的置業(yè)在48個城市及地區(qū)的土地儲備達(dá)4507萬平方米，分布于珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)、長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)、長江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)、華北地區(qū)及中國西南經(jīng)濟(jì)區(qū)五大地區(qū)。

2018年，美的置業(yè)加速拿地，新增項目土地儲備達(dá)1662萬平方米，通過合營企業(yè)和聯(lián)營公司收購權(quán)益土地儲備面積57萬平方米，全年共新增土地儲備1719萬平方米。

進(jìn)入2019年，美的置業(yè)拿地規(guī)模有增無減。

3月21日，美的以成交價11.7億元，摘得江蘇省常州1宗地塊，折合樓面價6881元/平方米，溢價率55.17%;

4月1日，美的置業(yè)經(jīng)過近半小時的競拍，以4.71億元竟得廣東惠州商住地，樓面價3940.93元/平方米，溢價率為24%。值得注意的是，這是美的置業(yè)首次進(jìn)入惠州;

4月3日，浙江省臺州市一宗土地出讓，經(jīng)過176輪競價，美的置業(yè)以6.43億元奪得地塊，溢價率86.6%，樓面價約8570元/平方米。

中部城市武漢已經(jīng)成為房企角逐的戰(zhàn)場，未來加強(qiáng)在二線城市的布局，美的置業(yè)在武漢接連拿地。據(jù)報道，美的置業(yè)4月在武漢連續(xù)拿地超50億。

4月23日，美的置業(yè)以總價28.57億元競得東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)一宗地塊，樓面地價10369.76元/平方米，溢價率72.94%;

兩天后，美的置業(yè)于4月25日以最高限價25.22億元競得一宗江夏區(qū)地塊，樓面價6233.33元/平方米，溢價率57.72%。

盡管其銷售額排在30名開外，但今年1-4月，而根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，公司新增土地貨值已達(dá)到313.4億元，排在第28位;新增土地建筑面積達(dá)286萬平方米，排名22位。

快速資本化

資本是房地產(chǎn)企業(yè)先行的糧草。去年10月中旬，美的置業(yè)正式登陸港交所，成為何享健家族旗下又一家上市公司。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，對資金周轉(zhuǎn)率及融資具有天然需求，快速資本化也是房企的共同選擇。

2004年，何享健獲得美的置業(yè)集團(tuán)多數(shù)股權(quán)，成為美的進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)的開端。為滿足港股上市要求，美的在2013年設(shè)立BVI公司，將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給兒媳盧德燕（外籍），后通過一致行動人協(xié)議安排，共同成為美的置業(yè)的控股股東。

上市初，美的置業(yè)便顯露了其地產(chǎn)野心，根據(jù)其招股說明書，公司“致力于成為中國十大房地產(chǎn)開發(fā)商之一?！?/p>

由此可見，經(jīng)過多年發(fā)展，千億目標(biāo)僅是其短期的一個小目標(biāo)，向行業(yè)前十發(fā)起沖擊，才是其真正的野心。

背靠“美的”這一品牌背書，美的置業(yè)構(gòu)建起“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”的復(fù)合發(fā)展戰(zhàn)略。首先，在物業(yè)裝配方面，美的家電板塊和房地產(chǎn)建立了密切的合作關(guān)系。

根據(jù)公告，美的置業(yè)與美的集團(tuán)訂立框架購買協(xié)議，美的集團(tuán)向美的置業(yè)提供廚房電器、熱水器、濾水器、洗衣機(jī)及空調(diào)等家電與智慧家居科技產(chǎn)品、保安監(jiān)視產(chǎn)品及智能娛樂產(chǎn)品。

其次，依托美的集團(tuán)，美的置業(yè)向客戶提供智能家居系統(tǒng)解決方案，同時涉足住宅物業(yè)開發(fā)價值鏈上的強(qiáng)相關(guān)性領(lǐng)域，包含物業(yè)管理、智能家居、商業(yè)物業(yè)投資及運(yùn)營、裝配式建筑、產(chǎn)城運(yùn)營、整體衛(wèi)浴等，形成多元—體化業(yè)務(wù)體系。

值得一提的是，由于美的品牌的背書，美的置業(yè)近年來融資成本較低。財報顯示，截至2018年12月31日，美的置業(yè)總現(xiàn)金及銀行存款為265.3億元，總借款額為495.1億元，凈負(fù)債率為97%，有所下降。融資結(jié)構(gòu)里面，有50%以上是銀行開發(fā)貸。

2018年，在集團(tuán)的支撐下，美的置業(yè)融資成本低于行業(yè)平均水平，年內(nèi)的實際加權(quán)借貸利率為5.91%，優(yōu)勢明顯。

發(fā)展迄今，美的置業(yè)的物業(yè)發(fā)展項目均衡布局于珠江三角洲、長江三角洲、長江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)、華北地區(qū)及中國西南經(jīng)濟(jì)區(qū)等五大核心經(jīng)濟(jì)區(qū)，覆蓋全國15個省份。

從其產(chǎn)業(yè)板塊來看，主要集中在廣東、江蘇、湖南、貴州、遼寧、河北、浙江、江西、云南九大區(qū)域。

作為后來者，美的成長主要踩準(zhǔn)了二、三線城市房地產(chǎn)的爆發(fā)期。其發(fā)跡的2015-2016年，正是一線城市面臨密集房地產(chǎn)調(diào)控的時期，此時押注一線將面臨巨大挑戰(zhàn)，二、三線城市正好成為超車跳板。

在家電領(lǐng)域創(chuàng)造千億美的之后，何享健再造一個千億地產(chǎn)公司，似乎不是做夢。