何克珍

【摘要】自1999 年住房分配制度市場化改革以來，我國各大城市住房價(jià)格一路高漲，發(fā)展到今天，北上廣深等地的房產(chǎn)均價(jià)在5～6萬/平，但這一均價(jià)是將城中村計(jì)算在內(nèi)的，實(shí)際新樓盤房價(jià)已經(jīng)上漲至均價(jià)8～9萬/平，較三線城市的房價(jià)超出數(shù)倍。這樣的房價(jià)現(xiàn)狀，一方面加劇了財(cái)富分配的不平等，抬高了人們生活成本和社會(huì)生產(chǎn)成本，帶來較大的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，到今天房價(jià)過高已經(jīng)成為阻礙我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長的重大因素;另一方面，房價(jià)波動(dòng)“綁架”了我國 GDP波動(dòng)，相關(guān)性過于緊密的情況下，房價(jià)的下跌常伴隨著 GDP 增速的下降，導(dǎo)致我國GDP數(shù)據(jù)中存在較大量的經(jīng)濟(jì)泡沫，導(dǎo)致各級政府在經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長”和“控房價(jià)”之間舉步維艱。房產(chǎn)稅改革是我國稅制改革的工作重點(diǎn)，也是我國經(jīng)濟(jì)著陸的重要一環(huán)，房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的影響已經(jīng)成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)，本文探討從房產(chǎn)稅入手，分析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，探討推行房產(chǎn)稅對我國經(jīng)濟(jì)的影響。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅改革;經(jīng)濟(jì);影響

1、房產(chǎn)稅

我國房產(chǎn)稅的推行從上世紀(jì)80年代中期就已經(jīng)開始了，1986年9月15日國務(wù)院頒布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，《暫行條例》中規(guī)定自1986年10月1日起在全國范圍內(nèi)施行房產(chǎn)稅。這部《暫行條例》中關(guān)于房產(chǎn)的征稅劃分為自用和出租兩種，且將房產(chǎn)稅劃歸地方稅種，給予地方政府較大的稅收權(quán)力。2011年1月末國務(wù)院批準(zhǔn)上海、重慶率先恢復(fù)對個(gè)人所有非營業(yè)用房產(chǎn)稅的征收，這一決定的出現(xiàn)于上海和重慶兩地人口戶籍人口自然變動(dòng)有很大關(guān)系。2013 年黨的十八屆三中全會(huì)上提出深化稅收制度改革的要求，這次會(huì)議加快了我國房地產(chǎn)稅收推進(jìn)改革的腳步;同年，國務(wù)院批準(zhǔn)了國家發(fā)改委提出的《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見》，工作意見中明確提出“繼續(xù)擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”。在推行房地產(chǎn)的數(shù)十年間，政府相關(guān)部門和專家學(xué)者們敏感的發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅稅率與房價(jià)波動(dòng)之間的關(guān)系，這種關(guān)系表現(xiàn)為：房產(chǎn)稅稅率每提高1個(gè)百分點(diǎn)，房價(jià)波動(dòng)就會(huì)減少0.15個(gè)百分點(diǎn);且房產(chǎn)稅稅率對房價(jià)波動(dòng)的抑制作用隨著改革的推進(jìn)呈現(xiàn)漸強(qiáng)趨勢;我國東部省市地區(qū)內(nèi)，房產(chǎn)稅稅率對房價(jià)波動(dòng)的抑制作用最穩(wěn)健，抑制程度高于全國平均抑制水平。

2、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國宏觀經(jīng)濟(jì)中占有較大比重，與國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP的關(guān)系十分密切，房價(jià)上揚(yáng)帶動(dòng)GDP增速提升，房價(jià)下跌帶動(dòng)GDP增速下降;且從宏觀視角來看，我國已經(jīng)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)下行期，重點(diǎn)表現(xiàn)在人力資本和全要素生產(chǎn)率的增速下降，經(jīng)濟(jì)著陸是必然趨勢，推行房產(chǎn)稅必將影響房價(jià)的波動(dòng)，對房地產(chǎn)業(yè)形成影響，進(jìn)而加劇宏觀經(jīng)濟(jì)的下行風(fēng)險(xiǎn)，可以說，我國政府若想要通過推行房產(chǎn)稅抑制房價(jià)波動(dòng)，必然要面對GDP增速下降的趨勢，進(jìn)行我國經(jīng)濟(jì)的去泡沫化。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)可知，2018年上半年我國GDP約為41萬億元，其中房地產(chǎn)業(yè)所在的第三產(chǎn)業(yè)增加值為22萬億元，占GDP比重54%，其中房地產(chǎn)業(yè)增加值為2.8萬億元，占第三產(chǎn)業(yè)增加值比重的13%，占GDP比重6.87%，這一占比比例在過去十?dāng)?shù)年間不斷增加，由此可見，房地產(chǎn)業(yè)對于我國經(jīng)濟(jì)增長的重要性。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)在我國宏觀經(jīng)濟(jì)中的舉足輕重，各級政府推行房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場所產(chǎn)生的影響必然會(huì)傳導(dǎo)到我國宏觀經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，因此，房產(chǎn)稅的征收范圍、計(jì)稅依據(jù)、稅率設(shè)計(jì)、稅收優(yōu)惠的設(shè)計(jì)十分重要，必須得到各級政府的重視。

3、房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的影響

但我們不能僅看到推行房產(chǎn)稅對于我國宏觀經(jīng)濟(jì)下行帶來的壓力，還應(yīng)當(dāng)看到征收房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)需求和供給的調(diào)整，看到房產(chǎn)稅對于穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)所做出的影響。首先是房地產(chǎn)需求方面，征收房產(chǎn)稅必將轉(zhuǎn)變?nèi)藗儗Ψ课莸淖宰⌒枨?、炒房需求和囤房需求發(fā)生變化，第一是自住需求，政府征收房產(chǎn)稅后，消費(fèi)者必須考慮到年年要繳稅的預(yù)期資金支出，必然會(huì)推動(dòng)消費(fèi)者從購買大戶型轉(zhuǎn)向更符合需求和資金實(shí)力合理的中、小戶型;第二是炒房需求，政府征收房產(chǎn)稅必然增加投資人的房產(chǎn)持有成本，投資人必然會(huì)更加謹(jǐn)慎投資，分流出部分資金用于其他方面的投資，增加社會(huì)其他方向的資金量，緩解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫化問題;第三是囤積住房需求，政府征收房產(chǎn)稅后囤積住房成本增加、經(jīng)濟(jì)效益降低，房主會(huì)更多考慮出租房屋、進(jìn)行二手房交易，增加住房供應(yīng)量，三管齊下使房價(jià)趨于穩(wěn)定。其次是房地產(chǎn)供應(yīng)方面，房產(chǎn)稅影響的主要是房地產(chǎn)開發(fā)商和二手房出售方，第一，自住需求消費(fèi)者的選擇轉(zhuǎn)向中小戶型，刺激房地產(chǎn)開發(fā)商更多開發(fā)中、小戶型房產(chǎn)，增加單位土地面積上住房數(shù)量，調(diào)整供需;第二，房地產(chǎn)稅的征收會(huì)對房價(jià)波動(dòng)產(chǎn)生抑制，開發(fā)商延遲開發(fā)和銷售會(huì)影響自身經(jīng)濟(jì)效益，刺激開發(fā)商加速開發(fā)、銷售新房，提高市場上的房源供應(yīng)，調(diào)整供需;第三，房產(chǎn)稅改革調(diào)整了炒房和囤房人群的需求，更多房源能夠用來交易，有效實(shí)現(xiàn)房源數(shù)量增加。

4、房產(chǎn)稅對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響

由以上二、三點(diǎn)可見，房產(chǎn)稅可以成為房地產(chǎn)業(yè)的“穩(wěn)定器”，在房價(jià)上行時(shí)，房產(chǎn)稅稅負(fù)隨之增加，調(diào)整供需關(guān)系，迫使房價(jià)回歸;在房價(jià)下行時(shí)，房產(chǎn)稅稅負(fù)隨之減少，調(diào)整供需關(guān)系，推動(dòng)房價(jià)回歸，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場房價(jià)波動(dòng)的長期調(diào)節(jié)。而房產(chǎn)稅改革在抑制房價(jià)波動(dòng)的同時(shí)，不可避免對房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加量形成負(fù)面影響，且在房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)增量中所占的比例背景下，房產(chǎn)稅的征收對宏觀經(jīng)濟(jì)增量的負(fù)面影響也十分顯著。根據(jù)我國推行房產(chǎn)稅近十?dāng)?shù)年時(shí)間內(nèi)GDP增量的變化可知，房產(chǎn)稅稅率從0%增加到1.2%時(shí)，GDP下降了0.38%，這一下降比例隨著房產(chǎn)稅稅率的上升而增加，在我國宏觀經(jīng)濟(jì)整體下行的背景下，GDP微小的變化都尤為突出，對我國經(jīng)濟(jì)的其他方面帶來連帶影響，在這樣的情況下，房產(chǎn)稅改革必須兼顧對宏觀經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，否則房產(chǎn)稅的推進(jìn)必將舉步維艱。

結(jié)語：

房產(chǎn)稅改革對我國宏觀經(jīng)濟(jì)具有負(fù)面影響，尤其是在整體經(jīng)濟(jì)下行的當(dāng)下，這種負(fù)面影響尤其突出，這也是各省市地區(qū)政府關(guān)于房產(chǎn)稅及房價(jià)調(diào)控方面左右為難的重要原因。從我國城市化發(fā)展和整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間來看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間還很大，各級政府在推行房產(chǎn)稅的過程中必須慎而又慎，綜合考慮稅收改革和推行帶來的積極作用和負(fù)面影響，盡量削弱負(fù)面影響，利用好房產(chǎn)稅這一工具，盡量平衡經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長”和“控房價(jià)”二者的關(guān)系。

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