養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與運(yùn)營(yíng)模式研究

付佳玉

前言

養(yǎng)老地產(chǎn)，又被稱作企業(yè)盈利型老年住宅，其具有商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)開發(fā)、金融創(chuàng)新以及養(yǎng)老服務(wù)等屬性，采用立體的開發(fā)運(yùn)營(yíng)方式，是一種基于為老齡化與適老化而開發(fā)出的新興地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。我國(guó)人口老齡化問(wèn)題加重，而養(yǎng)老地產(chǎn)可以幫助我國(guó)國(guó)民減少養(yǎng)老方面的壓力，因此，應(yīng)提升其運(yùn)營(yíng)規(guī)模，為其開拓發(fā)展市場(chǎng)，不但有利于和諧社會(huì)的構(gòu)建，也有利于推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。

一、中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展趨勢(shì)分析

目前，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)正處于發(fā)展的初步階段，所以其行業(yè)發(fā)展并不完善。由于受到我國(guó)的社會(huì)環(huán)境所影響，我國(guó)的老年群體處于未富先老階段，然而國(guó)家關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)惠政策相對(duì)滯后于我國(guó)人口老齡化的增長(zhǎng)速度，并且，大部分的養(yǎng)老地產(chǎn)存在產(chǎn)業(yè)規(guī)模小、設(shè)計(jì)不夠人性化、產(chǎn)業(yè)鏈群整合不到位、開發(fā)檔次較低的問(wèn)題，從而阻礙了自身產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。同時(shí)，由于當(dāng)前政策將養(yǎng)老地產(chǎn)界定為福利事業(yè)，讓開發(fā)單位無(wú)法找到有效的盈利模式。關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)政策上的劃定，也影響到了養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)境，甚至存在一些以開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的名義，實(shí)則進(jìn)行圈地的現(xiàn)象。相信以上的問(wèn)題已經(jīng)引起了國(guó)家政府的關(guān)注，由于我國(guó)人口基數(shù)大，人口老齡化問(wèn)題又日趨嚴(yán)重，因此，推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就極為必要。清華大學(xué)周燕珉教授指出，未來(lái)的養(yǎng)老地產(chǎn)會(huì)呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)。一是將舊城改造成養(yǎng)老社區(qū)。二是在新城的大型社區(qū)中建立養(yǎng)老社區(qū)作為配套設(shè)施或新建養(yǎng)老型社區(qū)。三是為了迎合經(jīng)濟(jì)實(shí)力較高的養(yǎng)老群體，建立近郊城或養(yǎng)老衛(wèi)星城。四是與旅游產(chǎn)業(yè)有效結(jié)合，在一些環(huán)境適宜、冬暖夏涼的遠(yuǎn)郊，建立基礎(chǔ)設(shè)備齊全的養(yǎng)老地產(chǎn)。但無(wú)論是那種地產(chǎn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式都是推進(jìn)該產(chǎn)業(yè)成功的關(guān)鍵。

二、當(dāng)前我國(guó)老年住宅市場(chǎng)的主要類型

1.政府福利型

政府福利型老年住宅主要是由政府進(jìn)行組織開發(fā)、經(jīng)營(yíng)以及管理的社會(huì)福利性質(zhì)的老年機(jī)構(gòu)，屬于傳統(tǒng)意義上的福利院或是養(yǎng)老院。例如上海社會(huì)福利院。

2.政府收益型

政府收益型主要是由政府或政府相關(guān)部門直接經(jīng)營(yíng)或開發(fā)的老年住宅類型。它是以出租形式收取一定的費(fèi)用的來(lái)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)的。從介入深度和政府補(bǔ)貼層面上來(lái)講，政府收益型又可以具體分為民辦公助型以及公辦民營(yíng)型兩種形式。例如北京會(huì)晨老年公寓。根據(jù)當(dāng)前經(jīng)營(yíng)情況來(lái)分析，政府福利型與收益型老年住宅屬于微利或者是福利性質(zhì)的老年住宅類型。二者的主要運(yùn)營(yíng)目的是滿足政府或是中低端老年人口的需求，目前二者在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，甚至存在虧損的現(xiàn)象，但是由于通過(guò)參與政府福利型或是收益型老年住宅的投資性主體以及運(yùn)營(yíng)主體，雖然在政府的支持下僅獲得微薄的利潤(rùn)，但是由于可以有效提升自身品牌的聲譽(yù)和自身社會(huì)的美譽(yù)度，為自身樹立一個(gè)好的品牌印象，所以也是具有一定的積極意義。同時(shí)，政府福利型和收益型老年住宅也存在一些滿足高端老年人口客戶需求的成功案例，例如太申祥和就是采用了俱樂部跟養(yǎng)老院相結(jié)合的形式，在為客戶提供了優(yōu)質(zhì)的拓展性服務(wù)的同時(shí)，也為自身獲取了較高的經(jīng)濟(jì)效益。在設(shè)計(jì)機(jī)制上，政府收益型老年住宅是由國(guó)家民政局所批準(zhǔn)的非營(yíng)利性質(zhì)的機(jī)構(gòu)，接受社會(huì)捐贈(zèng)以及享有國(guó)家財(cái)政補(bǔ)貼。盈利型投資主體通過(guò)將自身運(yùn)營(yíng)成本以及主要人員成本轉(zhuǎn)移到公益性質(zhì)的機(jī)構(gòu)，公益性質(zhì)機(jī)構(gòu)可以通過(guò)這一行為維持自身的盈虧持平或者是微利，盈利性主體也可以獲得一定的投資上的回報(bào)。

3.企業(yè)盈利型

企業(yè)盈利型即養(yǎng)老地產(chǎn)，主要是指由企業(yè)負(fù)責(zé)投資、建設(shè)、開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的單體、多體以及初級(jí)、中級(jí)或高級(jí)大型的老年綜合性社區(qū)，其社區(qū)內(nèi)包含基本的老年社區(qū)基礎(chǔ)的配套設(shè)施。其下又分為老年社區(qū)、嵌入式老年公寓、高端養(yǎng)生養(yǎng)老綜合體等不同層級(jí)和規(guī)模的養(yǎng)老地產(chǎn)。

三、國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式分析與借鑒

早在20世紀(jì)中期，美國(guó)就開始了對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)工作。其中，“太陽(yáng)城”是美國(guó)最大的養(yǎng)老院，里面修建了醫(yī)療、養(yǎng)老、娛樂與商業(yè)中心等配套設(shè)施，滿足了老人的基本需求，也是美國(guó)商業(yè)化養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)的縮影。在這一社區(qū)具備了自理型社區(qū)、協(xié)助型社區(qū)、特殊護(hù)理型社區(qū)的功能，可以讓老人在社區(qū)中放心地安度晚年。通過(guò)分析美國(guó)“太陽(yáng)城”的運(yùn)營(yíng)模式，可以得出在發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的過(guò)程中，“地產(chǎn)”只是發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)工作中的基礎(chǔ)性內(nèi)容，為老人提供人性化、全方位的服務(wù)才是運(yùn)營(yíng)模式的重點(diǎn)推進(jìn)方向。

四、養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式分析

在養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，要通過(guò)引入社會(huì)資本，來(lái)降低資金鏈短缺，為急需開展項(xiàng)目的工程的提高服務(wù)效率，也可以有效降低服務(wù)成本。在引入社會(huì)資本的前提下，也可以通過(guò)采用BOT項(xiàng)目融資，從而建設(shè)大規(guī)模的養(yǎng)老地產(chǎn)，創(chuàng)立統(tǒng)一的品牌，建立統(tǒng)一的物流配送中心、醫(yī)療中心、物業(yè)服務(wù)中心。由于采用了BOT的項(xiàng)目融資方式，進(jìn)行銀團(tuán)貸款，也可以有效規(guī)避單一銀行所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)在BOT項(xiàng)目融資的過(guò)程中，也可以讓保險(xiǎn)公司加入進(jìn)來(lái)，從而降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。但是，通過(guò)BOT融資項(xiàng)目建立起來(lái)的養(yǎng)老地產(chǎn)，需要具備很多條件，溝通協(xié)調(diào)的部門也較多，政府的支持，保險(xiǎn)、銀行的加入，可以有效提升養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度。因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)的資金回流比較慢，也會(huì)導(dǎo)致部分資本不愿意介入。同時(shí)，由于需要協(xié)調(diào)的部分較多，投入成本通常也比較高。從發(fā)達(dá)國(guó)家的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)可以得出，政府部門在推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展中都發(fā)揮了重要作用，因此，政府也應(yīng)在推行政策吸引社會(huì)資本的進(jìn)入的同時(shí)，也要兼顧對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督和支持工作。

五、中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展策略

1.政府加快落實(shí)相關(guān)政策

為了推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中央政府部門應(yīng)切實(shí)發(fā)揮好自身的作用，加快落實(shí)先關(guān)的法規(guī)政策，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展提供制度保障，從而推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)向規(guī)范化、系統(tǒng)化、專業(yè)化邁進(jìn)。除了中央政府的政策支持，地方政府也應(yīng)加入到協(xié)助推進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的隊(duì)伍中去，要注重“因地制宜”，因此要結(jié)合本地實(shí)際情況，推向?qū)︷B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有利的相關(guān)政策，從而提升政策的科學(xué)性和針對(duì)性。此外，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在推進(jìn)過(guò)程中還存在著公私養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在體制上的不均衡、城鄉(xiāng)差異較大的問(wèn)題，對(duì)于以上問(wèn)題，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)提升自身在落實(shí)相關(guān)政策的工作力度，作為自身政府工作的重要內(nèi)容。對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的融資和用地等方面的問(wèn)題，當(dāng)?shù)卣惨o予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)、政策支持，幫助其工作的有效開展。同時(shí)，政府也要搞好農(nóng)村養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)建設(shè)，盡量縮小城鄉(xiāng)之間的差距。

2.地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)全面開展對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的前沿性研究

目前，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀根本滿足不了老年人對(duì)居住、娛樂、醫(yī)療、商業(yè)方面的需求，因此在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)之初，地產(chǎn)開發(fā)商就應(yīng)該對(duì)其建設(shè)方向有所考量，可以通過(guò)實(shí)地調(diào)查等方面了解老年人對(duì)以上方面的具體需求。同時(shí)，開發(fā)商也要加強(qiáng)與涉及服務(wù)的各個(gè)行業(yè)之間的聯(lián)系，從而科學(xué)、合理配置產(chǎn)業(yè)內(nèi)的各種產(chǎn)業(yè)資源，讓養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的配套實(shí)施滿足老年人對(duì)生活各個(gè)方面的需求。

3.實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的共贏

養(yǎng)老地產(chǎn)的參與企業(yè)應(yīng)將自身建設(shè)的重點(diǎn)放在提供良好的養(yǎng)老服務(wù)上，要明確自身所具備的社會(huì)責(zé)任，提升自身的社會(huì)責(zé)任意識(shí)，在提升養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也有助于推動(dòng)和諧社會(huì)的構(gòu)建。首先，企業(yè)應(yīng)以政府所推行的政策為主要工作依據(jù)，并在政府的政策扶持下，搞好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的建設(shè)和管理工作。其次，企業(yè)也要發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，將金融模塊和房產(chǎn)模塊等實(shí)業(yè)模塊有效結(jié)合，促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)業(yè)的快速發(fā)展。最后，企業(yè)在推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)工作中也要注意一下三點(diǎn)內(nèi)容：第一，推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)速度，為老年人口提供全面的服務(wù)，以滿足老年人口的養(yǎng)老需求；第二，不斷創(chuàng)新養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式和運(yùn)營(yíng)模式，始終保持自身的行業(yè)優(yōu)越性，在提升自身的經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也可以帶動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)向規(guī)范化邁進(jìn)；第三，輔助政府的中低端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的建設(shè)工作，幫助提升其服務(wù)機(jī)構(gòu)、服務(wù)標(biāo)注、管理制度的規(guī)范化、科學(xué)化，從而提升社會(huì)效益。

4.創(chuàng)新養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)發(fā)展模式

雖然近年以來(lái)，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也有一定的進(jìn)步，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上也做出也一定的成績(jī)，但是由于行業(yè)發(fā)展時(shí)間相對(duì)較短，所以并未具有一些做大做強(qiáng)的行業(yè)龍頭企業(yè)。因此，政府相關(guān)部門應(yīng)大力支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在管理、服務(wù)、運(yùn)營(yíng)方面的金融化，在企業(yè)發(fā)展推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，可以有效發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)向多元化、規(guī)范化、高度化發(fā)展。同時(shí)，也可以將企業(yè)的優(yōu)秀人才外派到國(guó)外的優(yōu)秀養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)、機(jī)構(gòu)進(jìn)行培訓(xùn)，從而學(xué)習(xí)外國(guó)企業(yè)機(jī)構(gòu)的先進(jìn)運(yùn)營(yíng)模式和管理經(jīng)驗(yàn)，也可以將具有豐富經(jīng)驗(yàn)的外國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行引入，既能為發(fā)展我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)積累經(jīng)驗(yàn)，也可以帶動(dòng)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的健康、科學(xué)發(fā)展。

總結(jié)

目前，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中仍然還存在一些問(wèn)題，因此，企業(yè)要在政府的政策支持下，提升自身的管理服務(wù)水平，完善自身的運(yùn)營(yíng)模式，從而推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，提升自身企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。