摘 要:近年來,由于人們的基本收入和生活水平不斷提高以及國家寬松的放貸政策,越來越多的人加入購房大軍,盡管房價只增不減,依然有很多人成為了城市房屋所有者。但隨之而產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛也逐漸顯現(xiàn)出來,要做好物業(yè)管理的相關(guān)工作,就應(yīng)該清楚物業(yè)管理活動出現(xiàn)糾紛的主要原因,以便尋求解決的途徑。本文將以作者所學知識及個人體會來對物業(yè)管理糾紛的主要原因進行簡要分析。
關(guān)鍵詞:物業(yè)管理企業(yè);業(yè)主;監(jiān)督機制
1 物業(yè)管理企業(yè)方面
1)缺乏前期物業(yè)管理,沒有參與超前介入,與開發(fā)商的溝通交流不夠,特別是與施工單位的聯(lián)系較少,導致其對本物業(yè)的基本情況不是特別清楚,比如某些公用部位哪些部分是屬于開發(fā)商的,哪些部分又是屬于業(yè)主的(諸如會所之類的),還有些基礎(chǔ)設(shè)施的安全隱患問題,以及房屋質(zhì)量是否滿足要求等。這些問題都應(yīng)在物業(yè)管理公司對物業(yè)接管驗收之前,做好充分的準備工作,以便于與業(yè)主入伙之后的管理溝通。當然,由于前期物業(yè)管理費是由開發(fā)商提供的,這就需要物業(yè)管理企業(yè)有一個堅定的立場,同時也應(yīng)該有相關(guān)的監(jiān)督機制對其進行輔助,以便維護后期廣大業(yè)主的利益。
2)物業(yè)管理公司人員素質(zhì)低,服務(wù)質(zhì)量差。為了降低管理成本,特別是在一些中小城市,物業(yè)管理公司大量招收農(nóng)民工(諸如不少保安大多為農(nóng)民工),未經(jīng)專業(yè)培訓就直接上崗。另外,不少單位認為物業(yè)管理不需要專業(yè)知識,把大量下崗,分流、年老、體弱的富余人員隨意安排到物業(yè)管理崗位,由此造成從業(yè)人員的低素質(zhì)狀況,當然,這也有一定的社會因素,不少人(特別是我們的爺爺奶奶及父母這一輩)認為從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)是不太體面的工作,因此一些接受過高等教育的人大都不愿意去從事物業(yè)服務(wù)的相關(guān)工作。
3)物業(yè)管理費用的收取標準及使用情況沒有公開透明,使業(yè)主不能直觀感受到物業(yè)所提供的服務(wù)。由于業(yè)主不清楚自己所繳納的物業(yè)管理費具體花在了什么地方,就會導致業(yè)主對物業(yè)的不信任,由此造成拖欠或者拒繳物業(yè)費的情況。甚至于一些物業(yè)公司不與業(yè)主商量,自定收費標準,不報物價局,強制收費,例如很多小區(qū)的停車費都高出業(yè)主的心理底價,令其難以接受。筆者認為這點亟需相關(guān)機制的完善。
2 業(yè)上及業(yè)主委員會方面
1)物業(yè)管理消費觀念沒有適時、適度地改變。一方面,大部分業(yè)主認為既然自己交了錢,就應(yīng)該享受到他們應(yīng)有的服務(wù),有種“消費者至上”的觀念,并且認為交納物業(yè)管理費應(yīng)該是出于自愿的,而不是強制性的,因此,一部分買了房而又長期不呆在這個地方的業(yè)主認為他們有權(quán)不繳納物業(yè)管理費。另一方面,多數(shù)業(yè)主認為物業(yè)管理費用較高,因此對物業(yè)服務(wù)的期望值存在一個較高點,物業(yè)公司難以達到業(yè)主的要求。在這種情況下,供求雙方在處理些具體問題時稍有不慎就會引起物業(yè)管理糾紛的發(fā)生。
2)部分業(yè)主民主法制觀念淡薄。大多數(shù)業(yè)主在簽訂《房屋買賣合同》及《物業(yè)管理合同》時由于文字太多并沒有仔細閱讀合同中的內(nèi)容,對相關(guān)條款并不清楚,因此對購房時簽訂的業(yè)主公約、物業(yè)管理服務(wù)合同不認真履行,另外,一些業(yè)主有意或無意地把本不屬于物業(yè)管理服務(wù)范圍的服務(wù)事項硬牽扯到物業(yè)管理企業(yè),有的甚至故意侵犯物業(yè)管理公司的合法權(quán)益、無理取鬧,從而造成糾紛。這里舉一個比較常見的例子,部分業(yè)主隨意改造自己的房屋結(jié)構(gòu),不聽物業(yè)勸阻,出了問題便將矛頭指向物業(yè),有的甚至將公攤部分據(jù)為己有,也不聽取物業(yè)的調(diào)解。
3)很多小區(qū)不具備業(yè)主委員會,與物業(yè)管理公司之間缺少協(xié)助和監(jiān)督。在我國大中小城市,大部分小區(qū)并沒有設(shè)立業(yè)主委員會,一是因為很多業(yè)主沒有這個意識,認為把小區(qū)交給了物管公司來管,就應(yīng)由他們?nèi)珯?quán)處理,并且小區(qū)還有居委會,自己沒必要參與進去,二是因為大多數(shù)人工作繁忙,沒有時間或者不愿意參與此事,以免為自己徒增煩惱。因此導致物業(yè)公司與業(yè)主缺乏溝通渠道,雙方便容易滋生誤會。
3 監(jiān)督機制方面
一個企業(yè)就如同個人樣, 在沒有比較完善的規(guī)則的條件下,如果沒有一個健全的監(jiān)督機制,就容易肆意妄為,引起相關(guān)人士的不滿。物業(yè)管理的監(jiān)督機制需要有政府的監(jiān)管、行業(yè)自律、業(yè)十委員會的監(jiān)督以及社會媒體的監(jiān)督等幾個方面,還需要這些方面良好的有機結(jié)合?,F(xiàn)實情況是,不僅很多小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會,多數(shù)業(yè)主對物業(yè)的所作所為也漠不關(guān)心,而且很多糾紛媒體難以介入(拒絕采訪、毆打采訪記者),監(jiān)督機制既不健全,也難結(jié)合。這些情況都是導致糾紛不斷發(fā)生,難以從根本上解決的重要原因。
總而言之,要避免糾紛的產(chǎn)生,需要各方相關(guān)人士均做出努力與改變,筆者認為這其中最要要的還是相關(guān)機制的完善以及做好宣傳教育,使得雙方認清彼此的關(guān)系,常進行溝通交流。
作者簡介
樊鑫月(1998-),女,四川省南部縣人,現(xiàn)于西南科技大學土木工程與建筑學院就讀,本科在讀。