中國(guó)建設(shè)銀行浙江省分行 吳韶琳 胡志剛

1 浙江省住宿業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

浙江近年旅游業(yè)獲得了高速發(fā)展，2013—2017年國(guó)內(nèi)旅游收入從5202億元增長(zhǎng)到8764億元，增長(zhǎng)了68%；國(guó)際旅游外匯收入從54億美元增長(zhǎng)到83億美元，增長(zhǎng)了53%。在旅游業(yè)高速發(fā)展的同時(shí)，住宿業(yè)營(yíng)業(yè)額卻保持了基本穩(wěn)定，同期營(yíng)業(yè)收入從276億元增長(zhǎng)到325億元，僅增長(zhǎng)了18%，遠(yuǎn)小于旅游業(yè)的增長(zhǎng)速度。

住宿業(yè)的主體為星級(jí)酒店，其經(jīng)營(yíng)情況存在以下特點(diǎn)。

(1)浙江星級(jí)酒店總體經(jīng)營(yíng)情況好于全國(guó)平均水平。根據(jù)星級(jí)酒店財(cái)務(wù)申報(bào)情況，浙江2017年度營(yíng)業(yè)收入、平均房?jī)r(jià)與上一年度基本持平，出租率呈穩(wěn)定上升態(tài)勢(shì)。2017年度浙江平均房?jī)r(jià)375元/間夜，高于全國(guó)的平均水平352元/間夜，出租率60%，高于全國(guó)的平均水平58%，浙江星級(jí)酒店總體經(jīng)營(yíng)情況好于全國(guó)平均水平。

(2)浙江星級(jí)酒店數(shù)量不斷減少，摘星現(xiàn)象明顯。浙江星級(jí)酒店數(shù)量主要集中在四星、三星二個(gè)級(jí)別，根據(jù)2017年最新統(tǒng)計(jì)，全省604家酒店中，三星級(jí)258家、四星級(jí)167家，分別占全部酒店數(shù)的43%、28%，酒店平均星級(jí)高于全國(guó)平均水平。

從星級(jí)酒店發(fā)展趨勢(shì)看，總體數(shù)量在不斷減少，2017年一共604家較2014年的792家減少了23%。其中低星級(jí)酒店減少尤為明顯，二星級(jí)減少了54%，三星級(jí)減少了22%；四星、五星級(jí)酒店基本穩(wěn)定。浙江星級(jí)酒店數(shù)量的變動(dòng)趨勢(shì)說(shuō)明浙江住宿業(yè)的發(fā)展正在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型，連鎖酒店、民宿等非標(biāo)準(zhǔn)住宿正在興起，星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)在經(jīng)營(yíng)中的重要性下降，低星級(jí)酒店“摘星”現(xiàn)象比較明顯。

(3)高星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)情況好于低星級(jí)酒店。浙江旅客住宿偏好于三星以上酒店。根據(jù)2017年度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，浙江星級(jí)酒店中四星級(jí)酒店出租率最高，達(dá)到了65%，其次是五星級(jí)酒店的60%，遠(yuǎn)高于二星級(jí)酒店的52%。

2 浙江住宿業(yè)存在的主要問(wèn)題

浙江星級(jí)酒店盡管從橫向比較，經(jīng)營(yíng)情況好于全國(guó)平均水平，但同近年蓬勃發(fā)展的旅游業(yè)發(fā)展形勢(shì)相比，業(yè)務(wù)增長(zhǎng)已明顯落后，空缺市場(chǎng)被非標(biāo)連鎖酒店占據(jù)。分析原因，主要有以下幾點(diǎn)。

(1)管理存在差距，經(jīng)營(yíng)模式落后。浙江本土自營(yíng)星級(jí)酒店在管理方面和國(guó)外酒店管理集團(tuán)相比有較大差距。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年度五星級(jí)酒店國(guó)內(nèi)自營(yíng)比外資酒店平均出租率低8%、平均房?jī)r(jià)低170元/間夜，除了品牌效應(yīng)外，管理上存在明顯差距。

此外，星級(jí)酒店在市場(chǎng)變化新形勢(shì)下經(jīng)營(yíng)模式落后。在當(dāng)前消費(fèi)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化、互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代到來(lái)雙重因素作用下，星級(jí)酒店還處于單店經(jīng)營(yíng)模式中，相對(duì)于連鎖企業(yè)在集團(tuán)層面系統(tǒng)、平臺(tái)等方面投入的能力，單體酒店顯得力不從心，在市場(chǎng)營(yíng)銷、客戶數(shù)據(jù)收集與分析、酒店服務(wù)優(yōu)化等方面存在嚴(yán)重不足，無(wú)法適應(yīng)當(dāng)今競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)。

(2)同質(zhì)化嚴(yán)重，創(chuàng)新能力不足。隨著互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代和大眾消費(fèi)時(shí)代的到來(lái)，需要酒店經(jīng)營(yíng)企業(yè)銳意創(chuàng)新，提供個(gè)性化特色服務(wù)和創(chuàng)新營(yíng)銷手段。但部分星級(jí)酒店缺乏創(chuàng)新變革所需的先進(jìn)管理理念、人才儲(chǔ)備，經(jīng)營(yíng)同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈。在營(yíng)銷手段上，不少酒店互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷大多僅停留在信息傳遞方面，未能建立自身會(huì)員體系、常客獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃等，很難留住客戶。

(3)專業(yè)人才短缺，行業(yè)發(fā)展受限。人力資源短缺一直是制約住宿業(yè)發(fā)展的突出問(wèn)題。連鎖化、集團(tuán)化、互聯(lián)網(wǎng)化的模式變革要求管理人員技能多元化、復(fù)合化，傳統(tǒng)的單店運(yùn)營(yíng)管理人員在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷、會(huì)員體系建設(shè)、收益管理、智慧酒店等方面知識(shí)和技能不足。同時(shí)精品酒店、主題酒店等新型業(yè)態(tài)管理人員以及連鎖品牌、集團(tuán)總部人才嚴(yán)重不足制約了企業(yè)的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新。

3 浙江住宿業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)

(1)未來(lái)趨勢(shì)將不斷向好。住宿行業(yè)作為大消費(fèi)行業(yè)的重要組成部分，具有廣闊的發(fā)展空間和行業(yè)增長(zhǎng)前景。在政策方面，“十三五”規(guī)劃為住宿業(yè)健康發(fā)展提供了政策保障；在經(jīng)濟(jì)方面，我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好基本面沒(méi)有變，國(guó)民參加旅游的意愿持續(xù)高漲，旅游業(yè)的持續(xù)高速增長(zhǎng)將帶動(dòng)住宿業(yè)的發(fā)展，因此行業(yè)趨勢(shì)向好的基本面不會(huì)改變。

(2)星級(jí)酒店將不斷減少。星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)是國(guó)家旅游局于1997年推出的，為規(guī)范我國(guó)的住宿服務(wù)做出了很大貢獻(xiàn)。但目前主流住宿業(yè)態(tài)正從星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)向品牌標(biāo)準(zhǔn)演化。一方面，隨著近幾年連鎖酒店的市場(chǎng)份額不斷增長(zhǎng)，品牌影響力越來(lái)越大，消費(fèi)者不再只以星級(jí)作為選擇的標(biāo)準(zhǔn)；另一方面，國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)正向散客為主演變，傳統(tǒng)的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法滿足消費(fèi)者個(gè)性化、多樣化的住宿需求，星級(jí)酒店市場(chǎng)份額日漸下降。因此，很多新建酒店不再熱衷于取得星級(jí)資格，許多連鎖酒店也不再參與星級(jí)評(píng)定，而是以自己的品牌標(biāo)準(zhǔn)取代星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

(3)中端酒店成為熱點(diǎn)。中端酒店一般是指房?jī)r(jià)定位于300～500元的酒店，目前正快速增長(zhǎng)，主要原因是：中央“八項(xiàng)規(guī)定”出臺(tái)后，五星級(jí)酒店被拒于政府采購(gòu)名單之外，客源流向中端酒店；經(jīng)濟(jì)型酒店提價(jià)困難，不少經(jīng)濟(jì)型酒店改造升級(jí)到中端酒店，以應(yīng)對(duì)租金上漲導(dǎo)致的盈利壓力；隨著中產(chǎn)階層的擴(kuò)大，消費(fèi)升級(jí)，中端酒店逐漸成為首選酒店；從市場(chǎng)看，2018年中端酒店總規(guī)模63萬(wàn)間，遠(yuǎn)少于與經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店的242萬(wàn)間，還有較大的發(fā)展空間。在上述各因素的推動(dòng)下，各大酒店集團(tuán)紛紛將中端酒店作為擴(kuò)張重點(diǎn)，國(guó)內(nèi)中端酒店正快速增長(zhǎng)。

(4)連鎖酒店成為主流。在經(jīng)歷近年的行業(yè)并購(gòu)整合之后，國(guó)內(nèi)連鎖酒店品牌正在形成新的行業(yè)格局，酒店行業(yè)也在重新洗牌。酒店行業(yè)迅速向精細(xì)化、個(gè)性化、互聯(lián)網(wǎng)化升級(jí)，很多跟不上行業(yè)發(fā)展變化的單體酒店將會(huì)加速淘汰。

4 住宿業(yè)銀行主要風(fēng)險(xiǎn)審查點(diǎn)和授信策略

4.1 住宿業(yè)銀行主要風(fēng)險(xiǎn)審查點(diǎn)

(1)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注選址風(fēng)險(xiǎn)。住宿業(yè)受所在地的經(jīng)濟(jì)類型、經(jīng)濟(jì)總量以及旅游資源影響較大。浙江省各地市經(jīng)濟(jì)稟賦、旅游資源差異較大，因此住宿業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境各不相同，需區(qū)別 對(duì)待。如果在缺乏旅游資源的城市建設(shè)旅游度假型酒店，在非中心城市建高端豪華商務(wù)酒店，酒店經(jīng)營(yíng)就會(huì)存在客源不足的問(wèn)題。此外，同一城市中不同區(qū)域交通的便捷性、周邊配套、酒店數(shù)量等，都會(huì)影響到客流量、入住率，選址不當(dāng)在經(jīng)營(yíng)上會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。因此，銀行應(yīng)重視酒店選址風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)調(diào)查分析酒店的定位與所處城市、所處區(qū)域是否匹配，選擇符合商業(yè)邏輯的酒店合作。

(2)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注投資人實(shí)力不足風(fēng)險(xiǎn)。住宿業(yè)是重資產(chǎn)行業(yè)，對(duì)投資人的資金實(shí)力要求較高。一是對(duì)于新建酒店項(xiàng)目，建設(shè)資金需求量大，投資回收期長(zhǎng)，且存在建設(shè)期風(fēng)險(xiǎn)，需預(yù)留充足的儲(chǔ)備資金。如投資企業(yè)缺乏后續(xù)出資能力，有可能形成“爛尾”工程。二是對(duì)于經(jīng)營(yíng)期的住宿企業(yè)，投資人還需儲(chǔ)備足夠的資金彌補(bǔ)可能出現(xiàn)的前期經(jīng)營(yíng)虧損，否則酒店可能發(fā)生資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。

因此，銀行應(yīng)重視對(duì)投資人資金實(shí)力的考察，選擇資金實(shí)力雄厚或有大型集團(tuán)財(cái)力支持的企業(yè)合作。

(3)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注經(jīng)營(yíng)管理能力不足風(fēng)險(xiǎn)。住宿業(yè)經(jīng)營(yíng)的專業(yè)性要求管理者具有豐富的酒店管理經(jīng)驗(yàn)。目前住宿企業(yè)的經(jīng)營(yíng)主要有兩種模式：產(chǎn)權(quán)人自營(yíng)或聘請(qǐng)專業(yè)酒店管理公司管理。對(duì)于自營(yíng)酒店，容易因管理不到位而發(fā)生經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；聘請(qǐng)專業(yè)酒店管理公司在經(jīng)營(yíng)管理方面風(fēng)險(xiǎn)較小，但存在外聘公司定位與酒店是否匹配的問(wèn)題。

因此，銀行應(yīng)重視對(duì)管理層經(jīng)營(yíng)管理能力的考查，應(yīng)盡可能選擇加盟連鎖酒店品牌的客戶，并且需要評(píng)估品牌定位與酒店自身資源是否存在錯(cuò)位。

4.2 銀行授信策略

住宿業(yè)在我國(guó)正向消費(fèi)型社會(huì)轉(zhuǎn)型的今天，具有很大的發(fā)展空間。如何抓住當(dāng)前住宿業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的機(jī)會(huì)開拓信貸業(yè)務(wù)，分享行業(yè)發(fā)展的紅利，同時(shí)回避信貸風(fēng)險(xiǎn)，是擺在銀行面前的問(wèn)題。為更好地選擇客戶和項(xiàng)目，建議以下幾點(diǎn)。

4.2.1 強(qiáng)化區(qū)域、客戶、項(xiàng)目選擇

區(qū)域選擇方面應(yīng)優(yōu)先支持經(jīng)濟(jì)中心城市、旅游景區(qū)，壓縮退出缺乏旅游資源的經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)。建議優(yōu)先支持杭州市城區(qū)，以及5A級(jí)景區(qū)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)；壓縮退出缺乏旅游資源的非百?gòu)?qiáng)縣、非城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)；選擇支持其余區(qū)域。

客戶選擇方面應(yīng)優(yōu)先支持加盟全國(guó)前30大酒店連鎖集團(tuán)、外資酒店管理集團(tuán)品牌酒店；選擇支持加盟其余酒店連鎖集團(tuán)酒店，以及入住率在65%以上的單體酒店客戶。

對(duì)于選擇支持客戶，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)選?？紤]到酒店管理的規(guī)模優(yōu)勢(shì)以及承債能力，應(yīng)優(yōu)先支持大型酒店（600間客房以上）以及銀行負(fù)債控制在以下標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的中型酒店（200～600間客房）：五星級(jí)酒店（或超豪華酒店）7000元/平方米、四星級(jí)酒店（或豪華酒店）4500元/平方米、三星級(jí)酒店（或中端酒店）2000元/平方米；壓縮退出小型酒店（小于200間客房）以及銀行負(fù)債超出以下標(biāo)準(zhǔn)的中型酒店：五星級(jí)酒店10000元/平方米、四星級(jí)酒店6500元/平方米、三星級(jí)酒店3000元/平方米。

4.2.2 妥善安排風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施

(1)優(yōu)先選擇酒店房地產(chǎn)抵押的方式，固定資產(chǎn)貸款必須落實(shí)酒店房地產(chǎn)抵押?；诰频杲?jīng)營(yíng)的特殊性，應(yīng)要求整體抵押，不宜接受分層抵押或部分抵押。

對(duì)于優(yōu)先支持類客戶可適當(dāng)放寬風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施，經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)類貸款可采用母公司保證的方式，但需承諾酒店固定資產(chǎn)不對(duì)第三方抵質(zhì)押。

(2)為進(jìn)一步強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制，可要求借款人股東出具由股東籌措項(xiàng)目超預(yù)算投資資金的承諾；出具流動(dòng)性支持承諾；出具不分紅、不抽資，資產(chǎn)、權(quán)益不對(duì)外抵質(zhì)押承諾；應(yīng)約束借款人股權(quán)及實(shí)際控制人變更；應(yīng)要求借款人簽訂賬款監(jiān)管協(xié)議，明確酒店經(jīng)營(yíng)收入全部通過(guò)監(jiān)管賬戶結(jié)算，經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流優(yōu)先用于歸還貸款；應(yīng)要求投保項(xiàng)目建設(shè)期工程險(xiǎn)及經(jīng)營(yíng)期財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，且保險(xiǎn)第一受益人為銀行，同時(shí)保險(xiǎn)公司出具不變更受益人的書面承諾。