楊 明

（合肥家天下置業(yè)有限公司，安徽 合肥 230000）

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方面，企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)問(wèn)題逐漸增多，必須通過(guò)設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制進(jìn)行資源合理分配，促進(jìn)資源最大化。雖然房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制方面已經(jīng)取得一定研究成果，但多數(shù)企業(yè)主要以施工階段控制為主，工程造價(jià)控制程度有限，不利于企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。價(jià)值工程起源于美國(guó)，是現(xiàn)代工程項(xiàng)目管理中的一門技術(shù)科學(xué)。雖然價(jià)值工程已經(jīng)融入到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制中，但在實(shí)際應(yīng)用方面仍然存在一定缺陷，需要不斷改進(jìn)、優(yōu)化。

1 價(jià)值工程應(yīng)用現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制有限

在價(jià)值工程應(yīng)用方面，雖然部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到價(jià)值工程在設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制方面的重要性，但在實(shí)際應(yīng)用中并沒(méi)有發(fā)揮有效作用，難以克服傳統(tǒng)價(jià)值工程缺陷問(wèn)題。在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制過(guò)程中，不可避免的會(huì)面臨成本壓縮與過(guò)于追求效果兩大問(wèn)題。當(dāng)成本不斷壓縮時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量便無(wú)法得到保障，一味追求房地產(chǎn)產(chǎn)品而忽略成本管理，可能會(huì)導(dǎo)致工程項(xiàng)目資金短缺，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不善，不利于企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制方面，管理人員無(wú)法發(fā)揮出價(jià)值工程作用，員工控制行為參與積極性相對(duì)偏低，導(dǎo)致工程設(shè)計(jì)造價(jià)控制效果下降，從而影響到工程項(xiàng)目造價(jià)控制結(jié)果。(成本控制成功與失敗對(duì)比見圖1)

圖1 成本控制成功與失敗對(duì)比

1.2 價(jià)值工程團(tuán)隊(duì)管理控制受限

在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制方面，項(xiàng)目涉及內(nèi)容比較復(fù)雜，相關(guān)影響因素較多，和普通工程項(xiàng)目存在一定差異性[1]。在建筑工程設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制過(guò)程中，可能會(huì)因?yàn)楣芾砣藛T價(jià)值工程應(yīng)用能力不足而影響到建筑項(xiàng)目使用壽命。在價(jià)值工程應(yīng)用過(guò)程中，價(jià)值工程團(tuán)隊(duì)對(duì)價(jià)值工程使用效果造成的影響較大。相關(guān)研究表明，團(tuán)隊(duì)使用工具、綜合能力等都有可能會(huì)影響到價(jià)值工程應(yīng)用情況。在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制管理方面，若價(jià)值工程團(tuán)隊(duì)綜合應(yīng)用水平不足，則項(xiàng)目造價(jià)控制風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)增長(zhǎng)。在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制中，團(tuán)隊(duì)管理人員在價(jià)值工程理念認(rèn)知方面存在一定偏差，導(dǎo)致價(jià)值工程使用期間出現(xiàn)不協(xié)調(diào)現(xiàn)象。

2 房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制特點(diǎn)

在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段中，建筑企業(yè)設(shè)計(jì)部門必須嚴(yán)格按照相關(guān)任務(wù)委托書規(guī)定要求及合同內(nèi)容進(jìn)行投資范圍控制。在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制方面，一般需要經(jīng)歷方案、初始設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)與圖紙?jiān)O(shè)計(jì)等階段，通過(guò)整體設(shè)計(jì)控制進(jìn)行造價(jià)預(yù)估，彌補(bǔ)缺陷。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制處于動(dòng)態(tài)變化之中，需要根據(jù)工程實(shí)際情況進(jìn)行相關(guān)造價(jià)設(shè)計(jì)方案調(diào)整，以防項(xiàng)目造價(jià)超出預(yù)算。

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制項(xiàng)目種類很多，覆蓋范圍比較廣泛，包括前期工程管理階段、土地征用階段與基礎(chǔ)設(shè)施管理階段等，不同階段管理控制目標(biāo)也不一樣。例如在基礎(chǔ)設(shè)施造價(jià)控制階段，設(shè)計(jì)人員需要提供綠化建設(shè)、水電設(shè)施與照明設(shè)施等[2]。在具體設(shè)計(jì)方面，需要根據(jù)設(shè)計(jì)合同規(guī)定內(nèi)容進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用計(jì)算，綜合市場(chǎng)調(diào)研相關(guān)數(shù)據(jù)確定價(jià)格范圍。

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制方案必須具備較強(qiáng)的可塑性，控制各種干擾因素，盡量減少工程項(xiàng)目造價(jià)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在環(huán)境地區(qū)存在一定差異性，所以在具體工程造價(jià)控制管理過(guò)程中可能無(wú)法統(tǒng)一預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，需要設(shè)計(jì)單位根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行預(yù)算指標(biāo)合理制定。

3 房地產(chǎn)造價(jià)控制中的價(jià)值工程運(yùn)用分析

3.1 房地產(chǎn)方案設(shè)計(jì)應(yīng)用

在價(jià)值工程應(yīng)用方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段屬于重點(diǎn)內(nèi)容，相關(guān)工作人員必須對(duì)項(xiàng)目功能指標(biāo)進(jìn)行控制，提高設(shè)計(jì)方案合理性。在房地產(chǎn)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)方面，建筑企業(yè)設(shè)計(jì)部門往往能夠提出多個(gè)方案，不同方案施工難度、施工技術(shù)與周一費(fèi)用等都不一樣。在房地產(chǎn)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段應(yīng)用方面，價(jià)值工程應(yīng)用人員首先需要對(duì)項(xiàng)目功能進(jìn)行歸納、系統(tǒng)分析，建立全面功能指標(biāo)體系。在房地產(chǎn)施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)過(guò)程中，設(shè)計(jì)人員可以通過(guò)價(jià)值工程方法制定初步設(shè)計(jì)階段成本控制程序，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目園林景觀與項(xiàng)目結(jié)構(gòu)等功能指標(biāo)進(jìn)行合理制定。尤其是在園林面積與高層建筑物施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)方面，需要應(yīng)用到價(jià)值工程方法進(jìn)行價(jià)值系數(shù)計(jì)算，擴(kuò)大項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。在房地產(chǎn)項(xiàng)目功能分析方面，需要對(duì)品牌功能、產(chǎn)品功能與管理服務(wù)功能進(jìn)行研究。然后，工作人員需要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目模糊特性進(jìn)行考慮，通過(guò)專家經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行功能評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重計(jì)算。最后，技術(shù)人員需要明確房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案功能指數(shù)。技術(shù)人員需要通過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料分析獲得成本指數(shù)與價(jià)值指數(shù)，通過(guò)價(jià)值指數(shù)順序排列確定最佳房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案。

3.2 加強(qiáng)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)建設(shè)

在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制過(guò)程中，建筑企業(yè)必須加強(qiáng)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)建設(shè)工作，將工程造價(jià)應(yīng)用價(jià)值有效發(fā)揮出來(lái)。房地產(chǎn)工程造價(jià)控制工作非常復(fù)雜，并非獨(dú)立個(gè)體能夠完成，需要專業(yè)價(jià)值工程團(tuán)隊(duì)進(jìn)行項(xiàng)目造價(jià)預(yù)算管理控制。在設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)建設(shè)方面，建筑企業(yè)應(yīng)重視設(shè)計(jì)人員預(yù)算知識(shí)、價(jià)值工程應(yīng)用方法、理念等培訓(xùn)，及時(shí)更新設(shè)計(jì)人員工作理念與操作設(shè)施。在價(jià)值工程應(yīng)用方面，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)工作人員必須擁有應(yīng)用理念，在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段中進(jìn)行價(jià)值工程理念運(yùn)用。在價(jià)值工程應(yīng)用流程改進(jìn)方面，設(shè)計(jì)人員需要從建筑設(shè)計(jì)設(shè)備、方案與材料等方面進(jìn)行影響因素分析。比如在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)方案因素分析方面，需要對(duì)方案功能與布局等相關(guān)信息進(jìn)行整合分析[3]。在建筑材料因素研究方面，需要對(duì)建筑材料供應(yīng)商、市場(chǎng)價(jià)格與材料性能等相關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)研究。因此在價(jià)值工程運(yùn)用方面，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)必須做好前期房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)資料收集整理工作。

3.3 價(jià)值工程應(yīng)用方法分析

在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制中，企業(yè)管理人員需要對(duì)價(jià)值工程方法進(jìn)行合理應(yīng)用，以加強(qiáng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)造價(jià)控制。在價(jià)值工程運(yùn)用方面，首先需要對(duì)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制影響項(xiàng)目進(jìn)行研究，選擇影響力偏大項(xiàng)目為控制對(duì)象。例如在市政工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方面，工作人員可以通過(guò)ABC 分析法對(duì)選擇對(duì)象影響力進(jìn)行研究分析，確定最終控制對(duì)象。在重點(diǎn)選擇法運(yùn)用方面，工作人員需要對(duì)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)方案成本進(jìn)行分類，通過(guò)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)方法進(jìn)行對(duì)象選擇。重點(diǎn)選擇法是房地產(chǎn)造價(jià)設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制中的一種有效手段，能夠集中力量突破重點(diǎn)問(wèn)題，在短時(shí)間內(nèi)尋找到改進(jìn)對(duì)象。在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制價(jià)值工程運(yùn)用方面，可以通過(guò)功能分析開展價(jià)值工程活動(dòng)，利用幾個(gè)簡(jiǎn)單的詞組將研究對(duì)象功能清晰表達(dá)出來(lái)，突出對(duì)象功能特性，使工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員能夠快速了解功能計(jì)量、定義與整理等方面內(nèi)容。另外，管理人員需要加強(qiáng)供應(yīng)商考察、施工圖紙審核與部門溝通交流，通過(guò)施工技術(shù)方案合理設(shè)計(jì)降低廢品率。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上可知，造價(jià)控制是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段中的核心管理內(nèi)容，對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展具有直接影響。在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)造價(jià)控制方面，企業(yè)原有價(jià)值工程已經(jīng)無(wú)法滿足房地產(chǎn)發(fā)展需要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)造價(jià)控制過(guò)程中需要對(duì)價(jià)值工程進(jìn)行應(yīng)用探索。在具體應(yīng)用方面，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視價(jià)值工程團(tuán)隊(duì)建設(shè)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案應(yīng)用對(duì)策探索與應(yīng)用方法合理選擇等，以提高項(xiàng)目造價(jià)控制水平。