我國不動產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓的法律問題研究

摘 要：隨著社會的發(fā)展，從民法通則到民法總則、從擔保法到物權(quán)法，我國對不動產(chǎn)抵押物物權(quán)變動的規(guī)定從禁止到放開再到限制。對于未經(jīng)債權(quán)人同意抵押人是否有處分權(quán)以及轉(zhuǎn)讓合同是否有效，這在理論上尚存有爭議。我國《物權(quán)法》第191條與擔保法及擔保法解釋的相關(guān)規(guī)定存在差異，并且在實踐中不同法院對于相關(guān)法律的適用和理解存在差異，對于該款規(guī)定的性質(zhì)為滌除權(quán)還是代為清償權(quán)，該規(guī)定是否承認了抵押權(quán)的追及效力等問題產(chǎn)生分歧。司法實踐中存在買受人惡意利用191條等規(guī)定請求法院判定轉(zhuǎn)讓合同無效，還存在不動產(chǎn)所有權(quán)人因不愿代為清償債務(wù)而導致不動產(chǎn)不具備過戶條件，從而導致所有權(quán)回歸存在法律層面的障礙。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓;代為清償;滌除權(quán)

不動產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓，是指不動產(chǎn)上設(shè)立抵押權(quán)后，抵押人將抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，其涉及到抵押權(quán)人、抵押人和受讓人三方當事人的利益關(guān)系。抵押物轉(zhuǎn)讓作為抵押權(quán)制度中的核心內(nèi)容，司法實務(wù)和理論學界對其相關(guān)制度存在不同的理解，在適用法律上也存在著爭議。我國對于不動產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓態(tài)度呈現(xiàn)出反復變化與矛盾不一的情況，這導致司法實踐中存在錯誤運用法律、法官自由裁量權(quán)過大等問題。隨著我國法律法規(guī)不斷地進步和完善，對抵押物轉(zhuǎn)讓的配套制度也將提出新的要求，《物權(quán)法》作為新法應(yīng)優(yōu)先適用，但其191條規(guī)定并未承認抵押權(quán)的追及效力，對抵押物轉(zhuǎn)讓采限制態(tài)度，這使抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓關(guān)系中各方當事人利益失衡。

抵押權(quán)是抵押物上所設(shè)定的權(quán)利負擔，不以轉(zhuǎn)移抵押物的占有為生效要件，抵押人仍享有抵押物的所有權(quán)，所以抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物有了邏輯前提。但是因為抵押物存在了權(quán)利負擔，這導致其轉(zhuǎn)讓規(guī)則與一般物之間存在著差異。從民法通則到民法總則，從擔保法到擔保法解釋再到物權(quán)法，我國對于不動產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓的規(guī)定存在著差異，民法通則采取嚴格限制原則，擔保法轉(zhuǎn)變?yōu)樽杂赊D(zhuǎn)讓的態(tài)度，到了最新的物權(quán)法則又傾向于限制原則。這會導致法官的自由裁量權(quán)擴大、對現(xiàn)行法律法規(guī)過度解釋，進而存在同案不同判的情況，這有損于司法的權(quán)威和統(tǒng)一，并且使平衡不動產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓關(guān)系中各方當事人合法利益的標準難以確立。

一、司法實踐中不動產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓糾紛的類型

在司法實踐中不動產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓糾紛的類型大多是作為買賣雙方的抵押人與受讓人之間的糾紛。其中多數(shù)情況抵押人為銀行按揭房屋的買受人，房屋已經(jīng)在銀行辦理了按揭買房手續(xù)，即在房屋上設(shè)立了抵押權(quán)，之后抵押人與受讓人就該房屋簽訂了二手房買賣合同。后因抵押人反悔，不想繼續(xù)履行房屋買賣合同，因此試圖依據(jù)《物權(quán)法》第191條第二款之規(guī)定，主張因未獲取抵押權(quán)人同意，而不能繼續(xù)履行合同，也即不能轉(zhuǎn)讓房屋。此時，受讓人往往主張房屋買賣合同有效，因其已經(jīng)支付了一定的購房款，且已開始代替抵押人償還按揭貸款，而銀行銀行作為抵押權(quán)人也接受買受人代替還款，因此可推定銀行同意此種轉(zhuǎn)讓行為。于是受讓人將出賣人（抵押人）訴至法院，請求法院判令其繼續(xù)履行房屋買賣合同或協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)。第二類就是抵押人與買受人簽訂了房屋買賣合同，將設(shè)有抵押權(quán)的房屋出賣給對方，在辦理過戶手續(xù)時，因房屋上設(shè)有抵押權(quán)，且抵押人不按時還款，買受人也不愿依據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條第二款的規(guī)定通過代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)，而導致辦理不動產(chǎn)抵押物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)存在法律層面的障礙，從而無法實現(xiàn)房屋過戶。

二、不動產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓合同繼履行的障礙

當不動產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓時，無論不動產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立之先后，抵押權(quán)人的抵押權(quán)應(yīng)優(yōu)先于受讓人的債權(quán)實現(xiàn)。所以當發(fā)生權(quán)利糾紛時，法律應(yīng)優(yōu)先保護抵押權(quán)人的合法權(quán)利以實現(xiàn)其抵押權(quán)，而受讓人的債權(quán)在轉(zhuǎn)讓合同難以實際履行的情況下只能通過請求抵押人承擔違約責任以實現(xiàn)其權(quán)利救濟。而且在司法實踐中，即使在法院已經(jīng)認定未經(jīng)抵押權(quán)人同意的不動產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓合同為合法有效的情況下，受讓人請求履行該合同，特別是要求辦理不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，仍面臨現(xiàn)實困難。由于房地產(chǎn)登記管理部門執(zhí)行的規(guī)章規(guī)定，不動產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓，必須取得抵押權(quán)人的書面同意證明，在實踐中，即使是受讓人取得人民法院判決辦理過戶登記的生效法律文書，也通常無法辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，合同繼續(xù)履行實際上陷入法律上或事實上的不能。加之目前合同繼續(xù)履行法律適用存在種種問題，法院在面對此類案件時，裁判和執(zhí)行都存在很大困難。在當事人未注銷房屋上抵押登記且買受人未付清全部購房款的情況下，應(yīng)當追加房屋抵押權(quán)人作為無獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟，如果買受人提出代為清償出賣人的債務(wù)以抵消抵押權(quán)的，并且同意在合理期限內(nèi)一次性付清全部購房款法院可以支持買受人繼續(xù)履行房屋買賣合同的請求。當法院判定抵押人限期償還債務(wù)，轉(zhuǎn)讓合同繼續(xù)履行后，還面臨當?shù)盅喝擞馄诓粌斶€債務(wù)時由誰申請強制執(zhí)行的問題，當?shù)盅簷?quán)人不愿申請強制執(zhí)行時受讓人是否有權(quán)申請。

三、明確抵押物上的追及效力

抵押物上的追及效力是指，無論抵押財產(chǎn)流轉(zhuǎn)于何人之手，抵押財產(chǎn)受讓人除善意取得之外，不能以其取得的抵押財產(chǎn)所有權(quán)來對抗抵押權(quán)人的抵押權(quán)，抵押權(quán)人仍可對當下抵押財產(chǎn)的所有權(quán)人行使抵押權(quán)?！段餀?quán)法》第一百九十一條第一款中規(guī)定的“經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，抵押人應(yīng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前期清償或者提存”，該規(guī)定為對價金的物上代位。第二款中“未經(jīng)抵押權(quán)人的同意抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)”，該條規(guī)定限制了抵押人自由轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，這表明了該法律規(guī)定未承認抵押物上的追及效力。明確抵押權(quán)的追及效力，可以使抵押人的目的全部或部分實現(xiàn)，保證其期限利益，同時不影響抵押權(quán)人的利益，雖然受讓人取得的抵押財產(chǎn)上存在抵押權(quán)，但隨著《不動產(chǎn)暫行條例》的實施，不動產(chǎn)登記制度日益完善，作為理性買受人在知曉抵押權(quán)存在的情況下會采取相應(yīng)措施規(guī)避風險。所以在法律上明確抵押權(quán)的追及效力，不僅轉(zhuǎn)讓合同有效且所有權(quán)變更不受限制，在抵押權(quán)被消滅之前一直保留在抵押財產(chǎn)上，并進一步完善受讓人的代為清償權(quán)，這樣能從根本上平衡抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓關(guān)系中各方當事人的利益關(guān)系。法律也要給予抵押人與抵押權(quán)人和受讓人協(xié)商的空間，允許轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)有負擔受讓，同時保留當事人可通過提前清償?shù)确绞阶钄嗟盅簷?quán)追及效力的規(guī)定，充分尊重當事人的意思自治和促進物的流轉(zhuǎn)。

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作者簡介：

湯竣博（1997～ ），男，漢族，遼寧沈陽人，研究方向：法學。