何冬麗

玉林市地價(jià)評(píng)估所 廣西 玉林 537000

引言

此次玉林市其他行業(yè)用地市場(chǎng)調(diào)查和地價(jià)水平分析項(xiàng)目工作充分借鑒了土地和房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查和分析、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等多學(xué)科、多領(lǐng)域技術(shù)手段實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合玉林市地價(jià)管理的實(shí)際需求而啟動(dòng)，遵循最新頒布執(zhí)行的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展，首次取得了完整意義上的其他行業(yè)用地市場(chǎng)和地價(jià)水平分析工作成果，在常規(guī)的商業(yè)、住宅、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果基礎(chǔ)上，系統(tǒng)性地提出了豐富、優(yōu)化城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)體系的具體思路和方案。

一、項(xiàng)目概述

玉林市國(guó)土管理部門(mén)對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用地均通過(guò)招拍掛市場(chǎng)方式公開(kāi)出讓?zhuān)诩訌?qiáng)土地集約節(jié)約利用評(píng)價(jià)等方面加大了工作力度，并取得一定成效。但近來(lái)隨著新的行業(yè)發(fā)展并帶動(dòng)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)，對(duì)國(guó)土資源進(jìn)行地價(jià)管理工作提出新的要求。隨著城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償使用范圍的逐步擴(kuò)大，特別是對(duì)于有別于傳統(tǒng)的商業(yè)、工業(yè)、住宅類(lèi)用地的其他行業(yè)用地，現(xiàn)有的地價(jià)管理體系，已難以滿足城鎮(zhèn)新的發(fā)展要求。如何評(píng)估其他用地的價(jià)格成為一個(gè)新課題。此次項(xiàng)目工作范圍為現(xiàn)行玉林市市區(qū)土地定級(jí)估價(jià)區(qū)，即玉林城區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃區(qū)范圍，土地總面積115平方公里。

本次其他行業(yè)用地中專(zhuān)業(yè)（專(zhuān)營(yíng)）市場(chǎng)用地、加油（加氣）站用地、住宿餐飲業(yè)用地、商務(wù)金融用地（辦公）,有一定數(shù)量的一級(jí)市場(chǎng)供地?cái)?shù)量和市場(chǎng)成交樣本，其市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)可通過(guò)相關(guān)的企事業(yè)單位提供或通過(guò)實(shí)地查勘取得。通過(guò)計(jì)算分析，在設(shè)定價(jià)格內(nèi)涵的基礎(chǔ)上得出相應(yīng)級(jí)別的平均地價(jià)，同時(shí)建立獨(dú)立的修正體系和計(jì)算公式。

圖1 項(xiàng)目工作范圍

除專(zhuān)業(yè)（專(zhuān)營(yíng)）市場(chǎng)用地、加油（加氣）站用地、住宿餐飲業(yè)用地、商務(wù)金融用地（辦公）外，對(duì)醫(yī)療、道路等城市公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施用地，可獲取能夠進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)（出讓?zhuān)┑膶?shí)際供地信息較少或無(wú)法獲取，房地產(chǎn)市場(chǎng)上也缺乏這類(lèi)用地的房地產(chǎn)價(jià)格信息。對(duì)這些用地類(lèi)型，結(jié)合定性分析，僅提出修正系數(shù)意見(jiàn)作為參考（和三種基本用途（商業(yè)、住宅、工業(yè)）對(duì)比）。

二、開(kāi)展玉林其他行業(yè)用地市場(chǎng)調(diào)查和地價(jià)水平分析的目的

1、了解并掌握土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新趨勢(shì)

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革漸次步入“深水區(qū)”，歷經(jīng)多年、對(duì)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到重要推動(dòng)作用的土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)也正面臨著深刻的變革。經(jīng)過(guò)多年、多輪宏觀調(diào)控，單一以居住為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)已逐步發(fā)生變化，投資主體多樣、土地有償使用范圍延展、經(jīng)營(yíng)模式多元、多領(lǐng)域多行業(yè)拓展等新時(shí)期特征正逐步顯現(xiàn)，城鎮(zhèn)建設(shè)用地土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生調(diào)整和變革。出于因勢(shì)利導(dǎo)、持續(xù)做好或者提升市場(chǎng)管理工作的需求，客觀上需要及時(shí)了解并掌握這些發(fā)展新趨勢(shì)，為管理決策的合理、科學(xué)化奠定調(diào)研基礎(chǔ)。因此，開(kāi)展此次項(xiàng)目工作的首要目的，就是要結(jié)合玉林市城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，通過(guò)開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查以掌握市場(chǎng)變化的新趨勢(shì)。

2、總結(jié)城鎮(zhèn)地價(jià)體系建設(shè)的成效與經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，探索豐富、優(yōu)化城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)體系的思路和途徑

作為國(guó)有建設(shè)用地土地供應(yīng)的基礎(chǔ)依據(jù)之一，以土地定級(jí)、基準(zhǔn)地價(jià)為核心城鎮(zhèn)地價(jià)體系建設(shè)成果為促進(jìn)地方社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特別是房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展起到了關(guān)鍵作用。自上世紀(jì)90年代在全國(guó)范圍內(nèi)初次啟動(dòng)城市土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作以來(lái)，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育、發(fā)展到逐步成熟，地價(jià)體系建設(shè)成果不僅在各個(gè)領(lǐng)域得到了廣泛的應(yīng)用且成效顯著；同時(shí)，通過(guò)周期性的更新，以及本世紀(jì)初增加的地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)內(nèi)容，各地在基準(zhǔn)地價(jià)體系運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié)、體系完善與提升等方面，也都積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，為進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)優(yōu)化創(chuàng)造了有利條件。作為城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)體系更新的配套項(xiàng)目，此次玉林市其他行業(yè)用地市場(chǎng)調(diào)查和地價(jià)水平分析專(zhuān)題工作的開(kāi)展，也正是在市場(chǎng)發(fā)展的客觀背景下，以總結(jié)以往成果應(yīng)用成效與經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，探索豐富、優(yōu)化體系更新新思路及途徑，提高土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)成果應(yīng)用質(zhì)量作為主要的工作目標(biāo)。

3、探索改進(jìn)、優(yōu)化基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)的思路與方法，藉此提升國(guó)有建設(shè)用地土地供應(yīng)決策的科學(xué)化水平

在專(zhuān)業(yè)化程度要求更高、維度更為豐富的市場(chǎng)調(diào)查研究基礎(chǔ)上，通過(guò)總結(jié)城鎮(zhèn)地價(jià)體系建設(shè)的成效和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)并整理相關(guān)思路，探索改進(jìn)、優(yōu)化土地價(jià)格甚至基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)方法，取得能夠客觀揭示城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)及其土地利用價(jià)值體現(xiàn)規(guī)律，藉此促進(jìn)國(guó)有建設(shè)用地土地供應(yīng)決策科學(xué)化水平，提出專(zhuān)題研究成果與常規(guī)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果對(duì)比、技術(shù)銜接方案設(shè)計(jì)與編制、地價(jià)決策優(yōu)化參考意見(jiàn)及建議等，是開(kāi)展此次玉林市其他行業(yè)用地市場(chǎng)調(diào)查及地價(jià)水平分析項(xiàng)目工作在應(yīng)用層面的主要工作目標(biāo)。

三、其他行業(yè)用地地價(jià)完善對(duì)策

1、將其他行業(yè)地價(jià)與城鎮(zhèn)地價(jià)體系銜接，完善城鎮(zhèn)地價(jià)體系

將對(duì)其他行業(yè)用地市場(chǎng)調(diào)查和地價(jià)水平分析的需求，納入到周期性更新的城鎮(zhèn)土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)更新工作當(dāng)中，并結(jié)合城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作的開(kāi)展，對(duì)其他行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、建設(shè)項(xiàng)目用地使用及市場(chǎng)交易情況等進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤調(diào)查，為以及時(shí)掌握地價(jià)水平變化情況提供基礎(chǔ)依據(jù)。在開(kāi)展其他行業(yè)地價(jià)分析的基礎(chǔ)上，對(duì)國(guó)有建設(shè)用地用途分類(lèi)二級(jí)類(lèi)用途作更詳細(xì)的地價(jià)分析及評(píng)估，并制訂相應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)體系，完善城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)體系。

2、完善市場(chǎng)及土地價(jià)格分析技術(shù)

（1）在估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查獲取階段，需結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展變化的趨勢(shì)和特點(diǎn)，拓寬數(shù)據(jù)信息采集的廣度和深度，強(qiáng)化基礎(chǔ)數(shù)據(jù)積累和規(guī)范化管理，為市場(chǎng)分析和土地估價(jià)技術(shù)方法的有效應(yīng)用提供更好的支撐。對(duì)此，不管是對(duì)估價(jià)技術(shù)機(jī)構(gòu)還是管理部門(mén)，建立起有效、規(guī)范的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集和管理制度至關(guān)重要，數(shù)據(jù)基礎(chǔ)的扎實(shí)與否，將會(huì)對(duì)相關(guān)決策工作質(zhì)量產(chǎn)生重要且深遠(yuǎn)的影響。

（2）立足于國(guó)家技術(shù)規(guī)程、規(guī)范提供的基本原理和技術(shù)框架思路，準(zhǔn)確辨識(shí)估價(jià)相關(guān)服務(wù)需求所內(nèi)涵的市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)象，從分析、揭示其中規(guī)律出發(fā)，逐步探索優(yōu)化收益法、剩余法、市場(chǎng)法等常規(guī)估價(jià)方法的細(xì)節(jié)技術(shù)處理和作業(yè)流程，提升基本估價(jià)方法對(duì)其他行業(yè)等產(chǎn)業(yè)用地市場(chǎng)及其地價(jià)水平的分析能力。

3、其他行業(yè)建設(shè)用地供應(yīng)決策分析建議

（1）由政府組織的建設(shè)用地公開(kāi)出讓活動(dòng)（建設(shè)用地土地供應(yīng)），本質(zhì)上也屬于市場(chǎng)交易的范疇，需要遵循相應(yīng)的市場(chǎng)規(guī)律行事。通過(guò)開(kāi)展此次玉林市其他行業(yè)用地市場(chǎng)調(diào)查及地價(jià)水平分析項(xiàng)目工作，可以觀察到相關(guān)產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)和土地利用特點(diǎn)，如此，則可以更有利于作出更為科學(xué)合理的管理決策。

（2）將建設(shè)用地投資效果評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)及土地市場(chǎng)分析和地價(jià)承載能力評(píng)價(jià)融入其他行業(yè)用地發(fā)展規(guī)劃和實(shí)際項(xiàng)目布局規(guī)劃編制過(guò)程，通過(guò)合理、科學(xué)的規(guī)劃引導(dǎo)，逐步培育良性市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。

（3）配合技術(shù)層面規(guī)范數(shù)據(jù)基礎(chǔ)建立以及制度建設(shè)工作，嘗試構(gòu)建多渠道市場(chǎng)數(shù)據(jù)信息的調(diào)查采集和交互渠道，及時(shí)了解常規(guī)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)、其他行業(yè)細(xì)分市場(chǎng)的發(fā)展變化情況，特別是關(guān)聯(lián)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況數(shù)據(jù)，為及時(shí)研討、分析建設(shè)用地供應(yīng)決策方案提供基礎(chǔ)依據(jù)。

（4）在根據(jù)其他行業(yè)涉及產(chǎn)業(yè)，以及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)（如現(xiàn)代物流、電子商務(wù)等）發(fā)展規(guī)劃具體編制土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，需關(guān)注實(shí)施層面的合理方案設(shè)計(jì)（如具體項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)模式約束條件設(shè)置等），避免將具有顯著替代性、競(jìng)爭(zhēng)性的項(xiàng)目土地供應(yīng)過(guò)渡集中于某一個(gè)城市區(qū)域，或者在某個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)同時(shí)向市場(chǎng)推出多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目建設(shè)用地。

（5）為給其他行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境，在政府行政管理層面促成企業(yè)按預(yù)期實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)正常化并降低投資風(fēng)險(xiǎn)，在土地供應(yīng)前期準(zhǔn)備階段，需做好擬供應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)地所在區(qū)域城市路網(wǎng)、水電等市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)工作。

（6）根據(jù)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，對(duì)于地方鼓勵(lì)、扶持的建設(shè)項(xiàng)目，在科學(xué)確定建設(shè)用地土地供應(yīng)方案，監(jiān)督企業(yè)合理利用土地資源，持續(xù)做好項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)工作的同時(shí)，可根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)將會(huì)對(duì)投資企業(yè)經(jīng)營(yíng)效果產(chǎn)生重要影響的環(huán)節(jié)給予相應(yīng)的政策支持，如項(xiàng)目招商、交通物流系統(tǒng)配建、企業(yè)稅收等。