【摘要】保障房是城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系中的一部分，是政府為緩解城市居民的低購買力與過快增長的房價之間的矛盾而提出的政策性住房。本文歸納并分析了我國保障房發(fā)展存在問題，并相應(yīng)地提出了我國保障房可持續(xù)發(fā)展對策及建議，進(jìn)而使我國保障房建設(shè)更加平穩(wěn)的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】保障房 問題 發(fā)展對策

住房問題作為關(guān)乎經(jīng)濟(jì)增長、民生穩(wěn)定、社會公平的綜合性問題，己經(jīng)成為社會關(guān)注的熱點話題。實現(xiàn)“住有所居”，特別是讓中低收入家庭“住有所居”的民生問題早己成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可回避的重要問題之一，因此，我國政府大力發(fā)展和完善保障房建設(shè)。但在發(fā)展保障房的過程中，出現(xiàn)了騙租騙購、保障房供需嚴(yán)重不平衡、保障房配套設(shè)施不完善、保障房質(zhì)量等一系列問題，并沒有從根本上解決“住有所居”的民生問題，需要采取一定的措施從根本上解決保障房發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題。

一、我國保障房存在問題的分析

（一）保障對象的覆蓋面較窄

我國保障房分配制度大多數(shù)以戶籍為依據(jù)，尤其是各大一線城市，更是以城市戶口作為保障房準(zhǔn)入條件。以北京市為例，2011年北京市首次將外來入京人員納入北京市公租房保障對象中，但除公租房適用于來京一年以上外來務(wù)工人員外，其余類型保障房均要求是北京市城鎮(zhèn)中低收入家庭，這在一定程度上排除了真正需要保障的人群。不受保障的人群主要包括進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)業(yè)戶籍人口和外市進(jìn)城工作的非農(nóng)業(yè)戶籍人口，這兩類人群中農(nóng)業(yè)戶籍人口收入較低、住房條件更需要保障，但由于保障房保障對象的覆蓋面較窄，少量的公租房并不能從根本上解決該類人口的住房問題。

（二）準(zhǔn)入、退出機(jī)制不完善

由于我國保障房申請只能將申請人提供的收入和住房證明作為申請依據(jù)，再經(jīng)戶口所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府住房保障管理部門對申請家庭收入、資產(chǎn)、人口和住房狀況進(jìn)行一一核實，并沒有專業(yè)的資產(chǎn)及個人信用管理平臺，因此，出現(xiàn)了利用關(guān)系開具收入和住房證明騙租騙售的資格不符問題。更為甚者，由于產(chǎn)權(quán)單位日常巡查力度不夠，并沒有及時掌握房屋使用情況，因此，很多人將保障房“商品化”，將購入或租入的保障房非法高價轉(zhuǎn)租，從中賺取利潤。我國保障房退出機(jī)制同樣存在問題，由于住房市場信息不對稱、保障房監(jiān)督體系不健全，致使很多受保障的家庭在其經(jīng)濟(jì)條件已經(jīng)不符合保障房保障范圍時，住房保障管理部門并沒有及時發(fā)現(xiàn)并要求其退出保障房體系，出現(xiàn)了很多家庭一旦購入或租入保障房，便終生享用這項福利，保障房退出機(jī)制如同虛設(shè)。

（三）建設(shè)資金投入不足

由于保障房是一種公共產(chǎn)品，屬于公益性事業(yè)，其建設(shè)和運營需要政府的相關(guān)政策支持和資金投入。但是，隨著商品房價格的飛速上漲以及城鎮(zhèn)人口的快速增加，保障房市場需求較大，致使保障房建設(shè)資金投入嚴(yán)重不足，即使中央政府財政撥款，并不能滿足目前保障房項目需要的巨額資金。除了中央政府的財政撥款外，建設(shè)資金也來自土地出讓金，但對于地方政府來說，其財政收入主要來源于土地出讓金，而保障房的建設(shè)收益低，所以地方政府不會向保障房項目投入大量土地轉(zhuǎn)讓資金。融資已成為政府投資項目的重要前提，目前，由政府直接設(shè)立的保障房投資、融資部門，或者是各企業(yè)單位創(chuàng)建的投資、融資機(jī)構(gòu)，均在專業(yè)的融資指導(dǎo)和技術(shù)培訓(xùn)、管理等方面有所欠缺。這些金融機(jī)構(gòu)無法以專業(yè)、合理和有效的方式利用各種金融資金推動公租房的建設(shè)，從而出現(xiàn)了我國保障房建設(shè)資金不足等一系列問題，進(jìn)一步導(dǎo)致了我國保障房供給量低、難以形成規(guī)?；?。

二、保障房可持續(xù)發(fā)展對策及建議

（一）構(gòu)建多層次的保障房結(jié)構(gòu)體系

現(xiàn)階段我國保障房發(fā)展的目標(biāo)為廣覆蓋、低門檻，力爭盡快解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房問題。首先，應(yīng)構(gòu)建多層次的保障房結(jié)構(gòu)體系，主要針對城市中等收入住房困難家庭、中低收入住房困難家庭、低收入住房困難家庭、城市或郊區(qū)拆遷戶、外來務(wù)工人員等提供不同類型的保障房，以解決他們的住房問題，由此形成了多層次的保障房結(jié)構(gòu)體系。其次，在保障性住房需求量較大，而政府供給量較小的情況下，必須確保每個保障對象資格的準(zhǔn)確性，從而使保障真正落實到真正需要的家庭。最后，應(yīng)制定合理的保障房界定標(biāo)準(zhǔn)，通過調(diào)查研究當(dāng)?shù)厝嗣裆钚枨蟮膶哟涡院蜕鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展的階段性明確住房保障標(biāo)準(zhǔn)，從而制定符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平的保障房保障目標(biāo)。

（二）加強(qiáng)保障房運行機(jī)制管理

加強(qiáng)對保障分配制度的管理，使其更加公平合理。第一，應(yīng)該通過基層調(diào)研了解住房困難群體的具體需求量以及住房困難家庭的收入水平，界定合理的保障房保障范圍和準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。第二，應(yīng)保證保障房審核分配程序的透明化，對保障房審核流程、配租管理以及審核結(jié)果都進(jìn)行公示，并對審核結(jié)果進(jìn)行備案，確保每個審核過程都是公平、公正。第三，建立公平公正的電腦搖號分配系統(tǒng)，在搖號過程中應(yīng)在監(jiān)督部門、公證處、申請家庭代表、新聞媒體的共同監(jiān)督下完成。

（三）拓寬保障房建設(shè)的融資渠道

保障房建設(shè)和運營需要政府的相關(guān)政策支持和資金投入，因此保障房項目的融資過程也是如此，同樣需要政府的支配與管轄。目前，我國雖然出臺了關(guān)于保障房建設(shè)的相關(guān)指導(dǎo)意見及政策，但針對保障房建設(shè)資金來源的相關(guān)規(guī)定較少，其資金來源方面沒有明確的法律上的規(guī)范，不利于保障房項目融資模式在我國的開展。因此，建立完善的融資機(jī)制是保證公租房健康、穩(wěn)定發(fā)展的一個重要前提，國家有關(guān)部門應(yīng)建立專業(yè)的融資平臺。同時也可以考慮引入BOT、PPP融資模式，因為一方面，使用BOT、PPP模式的項目通常涉及大量資金和長期項目周期風(fēng)險。由于私營企業(yè)的參與，貸款機(jī)構(gòu)對項目的要求會比政府部門要更加嚴(yán)格;另一方面，私營企業(yè)為了降低風(fēng)險、增加收入，會客觀地引導(dǎo)企業(yè)加強(qiáng)管理、控制成本、降低項目建設(shè)期成本、縮短工期。

三、結(jié)束語

近年來我國加大了保障房的建設(shè)規(guī)模，我國己經(jīng)進(jìn)入了大規(guī)模建設(shè)保障性住房的時代，我國城鎮(zhèn)中低收入家庭住房問題得到了很大程度上的改善。但是，保障房建設(shè)和發(fā)展一個不斷完善的過程，由于國家政策、監(jiān)督機(jī)制、個人利益等一系列因素導(dǎo)致保障房發(fā)展出現(xiàn)了問題，因此，應(yīng)不斷完善保障房體系，保障城鎮(zhèn)中低收入居民“住有所居”。

作者簡介：鄒紅艷（1993—），女，漢族，遼寧省朝陽市，研究生在讀，碩士，沈陽建筑大學(xué)管理學(xué)院，房地產(chǎn)經(jīng)營管理。