周月明

近年來(lái)，隨著行情轉(zhuǎn)變以及政策趨嚴(yán)，地產(chǎn)行業(yè)分化局面愈加明顯，大房企無(wú)論從資金實(shí)力還是借貸成本都更具優(yōu)勢(shì)，而小房企的日子卻愈發(fā)不好過(guò)，如何向前走成為它們共同面臨的問(wèn)題。就拿北辰實(shí)業(yè)來(lái)說(shuō)，前幾年一直擴(kuò)張迅猛，頻頻拿下地王項(xiàng)目，可從目前結(jié)果來(lái)看，銷售狀況卻不太樂(lè)觀，2019年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上半年銷售金額為100.35億元，同比下降了31.97%。

單一項(xiàng)目對(duì)業(yè)績(jī)沖擊大

翻閱北辰實(shí)業(yè)近幾年財(cái)報(bào)，可發(fā)現(xiàn)其業(yè)績(jī)雖然基本保持著增長(zhǎng)，但增速卻忽快忽慢，并不穩(wěn)定。2016年至2019年上半年，營(yíng)收分別實(shí)現(xiàn)98.3億元、154.57億元、178.64億元和85.49億元，同比增長(zhǎng)了36.79%、57.24%、15.58%和56.28%;歸屬母公司凈利潤(rùn)為6億元、11.4億元、11.9億元和12.85億元，分別同比增長(zhǎng)了-1.86%、89.88%、4.31%和101.44%。

雖然2019年上半年?duì)I利雙增，但查看增長(zhǎng)原因可發(fā)現(xiàn)，上半年結(jié)算面積以及結(jié)算金額較多，分別達(dá)到48.42萬(wàn)平方米、71.95億元，同比上漲了83.35%和73.42%。通常情況下，房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)轫?xiàng)目時(shí)長(zhǎng)等特殊性，結(jié)算往往相對(duì)滯后，因此北辰實(shí)業(yè)上半年結(jié)算的項(xiàng)目也多是前幾年已經(jīng)預(yù)售的項(xiàng)目，若單從2019年上半年的銷售情況來(lái)看，其實(shí)是不太樂(lè)觀的。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其上半年銷售面積為67.77萬(wàn)平方米，同比下滑了22.1%;銷售金額100.35億元，同比下降31.97%。

在具體銷售上，《紅周刊》記者查看該公司近幾年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)北辰實(shí)業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)對(duì)少量甚至單一項(xiàng)目的依賴性很大，這種依賴的存在意味著一旦某個(gè)大項(xiàng)目銷售因政策調(diào)控存在銷售不佳時(shí)，很可能導(dǎo)致當(dāng)年業(yè)績(jī)不會(huì)太好看。以公司主要銷售項(xiàng)目長(zhǎng)沙北辰三角洲項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目2019年?duì)I收貢獻(xiàn)占上半年北辰實(shí)業(yè)營(yíng)收的49.34%，毛利潤(rùn)占總毛利的48%，創(chuàng)近三年歷史新高。然而在2018年時(shí)，長(zhǎng)沙北辰三角洲營(yíng)收占比突然大降至5.28%、毛利占比也降到7%（2016年、2017年，該項(xiàng)目營(yíng)收貢獻(xiàn)占總營(yíng)收比例的40%左右），正是這個(gè)項(xiàng)目收入突然下降，使得北辰實(shí)業(yè)2018年?duì)I收增速由2017年的57.24%降至15.58%，歸母凈利潤(rùn)增速也由2017年的89.8%降至4.31%。

那么，長(zhǎng)沙北辰三角洲項(xiàng)目近幾年的業(yè)績(jī)的忽高忽低，是否是其銷售節(jié)奏出現(xiàn)了問(wèn)題？對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，因?yàn)榇嬖谥囗?xiàng)目、跨周期結(jié)算的特點(diǎn)，這也為相關(guān)公司調(diào)節(jié)利潤(rùn)提供了便利，而單一項(xiàng)目業(yè)績(jī)出現(xiàn)較大波動(dòng)，是否同樣存在有意調(diào)節(jié)利潤(rùn)的可能呢？對(duì)此疑問(wèn)，需要上市公司做出合理解釋。

此外，從單一項(xiàng)目變化就對(duì)公司整體業(yè)績(jī)?cè)斐奢^大沖擊這一情況來(lái)看，北辰實(shí)業(yè)并不像其他地產(chǎn)公司那樣靠廣泛布局、“規(guī)模經(jīng)濟(jì)”存活，這種不同尋常的布局無(wú)形中為公司埋下了另一顆雷，一旦重要項(xiàng)目銷售完畢，在未有新支柱項(xiàng)目跟上的情況下，未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)能否保持信是存在懸念的？值得注意的是，截至2019年上半年，對(duì)北辰實(shí)業(yè)業(yè)績(jī)有重大影響的長(zhǎng)沙北辰三角洲的預(yù)售比例已達(dá)到了91%。

北辰實(shí)業(yè)對(duì)單一項(xiàng)目依賴較重的原因之一或許與其“地王”情結(jié)有關(guān)。相關(guān)資料顯示，在2015～2017年期間，北辰實(shí)業(yè)為求全國(guó)化業(yè)務(wù)拓展，三年內(nèi)曾“搶收”了35塊土地，其中就有6個(gè)是“地王”項(xiàng)目。對(duì)于一家中小房企而言，一般來(lái)說(shuō)，周轉(zhuǎn)快、銷售靈活是它們相較大房企的一個(gè)優(yōu)勢(shì)以及可以“活下去”的核心競(jìng)爭(zhēng)力。倘若過(guò)分追逐“地王”，那么勢(shì)必會(huì)將大量資金沉淀在某幾個(gè)項(xiàng)目上，這無(wú)論對(duì)其項(xiàng)目去化還是對(duì)其資金鏈的健康程度都會(huì)造成了較大壓力，最為重要的是，在地產(chǎn)調(diào)控并未降溫下，高價(jià)競(jìng)得的“地王”能否帶回預(yù)期回報(bào)也是個(gè)懸念。

長(zhǎng)沙三角洲地塊是北辰實(shí)業(yè)早在2007年就巨資92億元拿下的地王項(xiàng)目，該項(xiàng)目樓面價(jià)在當(dāng)年就高達(dá)2347元/平方米。自此之后，北辰實(shí)業(yè)“消化”這塊地王用了超過(guò)十年的時(shí)間，而在這長(zhǎng)達(dá)十年的銷售周期中，仍然沒(méi)有令北辰實(shí)業(yè)跑贏市場(chǎng)。據(jù)公開(kāi)資料顯示，此項(xiàng)目的銷售均價(jià)在8000～9000元之間，但據(jù)長(zhǎng)沙克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年長(zhǎng)沙市的平均房?jī)r(jià)已達(dá)到了10312元/平方米，這意味著北辰實(shí)業(yè)當(dāng)年花重金買下的地王項(xiàng)目售價(jià)并未達(dá)到平均房?jī)r(jià)水平，在這單一項(xiàng)目中大量資金的沉淀對(duì)北辰實(shí)業(yè)而言是一種負(fù)擔(dān)，在超過(guò)十年的銷售周期仍未抽身而出，顯然公司的資金使用效率是相對(duì)低下的。

除長(zhǎng)沙“地王”項(xiàng)目之外，北辰實(shí)業(yè)還有一些樓盤(pán)也存在開(kāi)發(fā)時(shí)間過(guò)久、長(zhǎng)期沉淀資金的情況，比如北京奧北別墅區(qū)開(kāi)發(fā)的北辰紅像墅，項(xiàng)目拿地時(shí)間雖然較早，但自2013年開(kāi)工以來(lái)，至今已有約六年時(shí)間，但截至2019年上半年，預(yù)售比例只有74%。

種種情況顯示出，北辰實(shí)業(yè)的銷售速度或多或少存在一些問(wèn)題，對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，操盤(pán)靈活、資金周轉(zhuǎn)快是核心命脈，而像北辰實(shí)業(yè)這樣一個(gè)“地王”項(xiàng)目消化十年、一個(gè)別墅項(xiàng)目賣六年的情況，會(huì)對(duì)公司整體布局、資金分配上都造成較大壓力。而且，還有一點(diǎn)值得注意的是，開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，可能也會(huì)造成跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，北辰實(shí)業(yè)2018年存貨跌價(jià)準(zhǔn)備達(dá)到了2.39億元，而這其中多為開(kāi)發(fā)成本計(jì)提，而在2017年時(shí)，其存貨跌價(jià)準(zhǔn)備還僅有1179萬(wàn)元。或許，這就是時(shí)間對(duì)于成本的“侵蝕”吧！

高負(fù)債下，對(duì)關(guān)聯(lián)方出手仍“大方”

對(duì)于北辰實(shí)業(yè)這類中小房企而言，除了周轉(zhuǎn)速度之外，融資情況也越來(lái)越成難事。翻看北辰實(shí)業(yè)近幾年財(cái)報(bào)，其借款規(guī)模不斷變大。截至2019年上半年，短期借款達(dá)到10.01億元，同比增長(zhǎng)43%，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債達(dá)92.18億元，同比增長(zhǎng)75.49%。

此外，2017年和2018年，單是產(chǎn)生的利息費(fèi)用就分別高達(dá)6.39億元和6.59億元，與此同時(shí)，平均融資成本也在不斷上升，2018年還在5.87%，到2019年上半年時(shí)，增長(zhǎng)至6.07%。需要注意的是，這還未包括在存貨中存在的借款費(fèi)用資本化金額，2018年資本化利息就高達(dá)40.99億元，資本化率為5.85%，至2019年上半年，資本化利息增長(zhǎng)至49.73億元，資本化率達(dá)到6.14%。

這些數(shù)據(jù)變化意味著，北辰實(shí)業(yè)的資金需求并不小，然而在這樣的情況下，其仍然與關(guān)聯(lián)方資金來(lái)往甚密。比如在其他應(yīng)收款項(xiàng)中，截至2018年，應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)就有13.7億元，應(yīng)收少數(shù)股東款項(xiàng)也由上一年的3.8億元上升至17.42億元，而與此同時(shí)應(yīng)收關(guān)聯(lián)方利息才僅有63.45萬(wàn)元，明顯與應(yīng)收款項(xiàng)不成正比。值得注意的是，在其他應(yīng)收賬款中占比最大的是四川新希望房地產(chǎn)公司，2018年，其款項(xiàng)金額達(dá)到14.45億元，占其他應(yīng)收款比例的44%。

北辰實(shí)業(yè)為何將與四川新希望的應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)入其他應(yīng)收款項(xiàng)中，且應(yīng)收利息非常之少，二者究竟有何更深層的關(guān)系？畢竟，在北辰實(shí)業(yè)自身承擔(dān)著越來(lái)越高融資成本的同時(shí)，還未向第三方以及關(guān)聯(lián)企業(yè)收取合理的款項(xiàng)占用利息，這種情況是否是一種變相的利益輸送呢？

此外，值得注意的是，截至2019年上半年，北辰實(shí)業(yè)的擔(dān)保額度已達(dá)到110.69億元，這其中對(duì)關(guān)聯(lián)方擔(dān)保額就有105.56億元，占凈資產(chǎn)比例約為56.2%。而在這些擔(dān)保額中，有74.76億元的擔(dān)保金對(duì)象資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)了70%，占總擔(dān)保額的67.54%。如此高擔(dān)保情況對(duì)于北辰實(shí)業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是對(duì)外擔(dān)保還是對(duì)關(guān)聯(lián)方擔(dān)保都已存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦擔(dān)保對(duì)象負(fù)債爆雷，則北辰實(shí)業(yè)就要在自身資金鏈緊繃的情況下為其還債，無(wú)形中加重了自身負(fù)擔(dān)。

營(yíng)收數(shù)據(jù)存較大異常

值得注意的是，2019年上半年，北辰實(shí)業(yè)無(wú)論營(yíng)收還是歸母凈利潤(rùn)都出現(xiàn)較高增長(zhǎng)，然而《紅周刊》記者核算北辰實(shí)業(yè)2019年上半年的營(yíng)收數(shù)據(jù)，卻發(fā)現(xiàn)其中仍存在異常。

2019年上半年，北辰實(shí)業(yè)營(yíng)業(yè)收入為85.49億元。而從北辰實(shí)業(yè)同期的合并現(xiàn)金流量表數(shù)據(jù)顯示，公司的“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”為103.83億元，此外，2019年上半年公司新增預(yù)收款為2047.19萬(wàn)元，對(duì)沖同期與現(xiàn)金收入相關(guān)的預(yù)收款項(xiàng)影響，則與2019年上半年?duì)I收相關(guān)的現(xiàn)金流入達(dá)到了103.63億元。

因該公司未公布各項(xiàng)目具體的增值稅率，若按照2019年上半年最高增值稅率16%計(jì)算，其含稅營(yíng)收為99.17億元，但即使全部營(yíng)收都按最高增值稅率來(lái)計(jì)算，現(xiàn)金收入仍然比含稅營(yíng)收多出4.46億元。因此，理論上當(dāng)期北辰實(shí)業(yè)的應(yīng)收款項(xiàng)應(yīng)該至少減少4.46億元才合理。

可事實(shí)上，在2019年上半年的資產(chǎn)負(fù)債表中，北辰實(shí)業(yè)的應(yīng)收賬款（包含壞賬準(zhǔn)備）、應(yīng)收票據(jù)合計(jì)僅為1.66億元，相比上一年末相同項(xiàng)數(shù)據(jù)未減反增加了8011.82萬(wàn)元。很顯然，這一結(jié)果與理論上應(yīng)該減少的金額并不相符，至少存在5.26億元的差異?？紤]到該公司并未公布應(yīng)收票據(jù)背書(shū)等相關(guān)情況，因此這部分?jǐn)?shù)據(jù)差異就需要公司做出解釋了。

表 營(yíng)業(yè)收入相關(guān)數(shù)據(jù)（單位：萬(wàn)元）