商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會計核算中會計與稅法差異探析

李榮梅

摘 要：隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在不斷發(fā)展壯大。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在我國國民經(jīng)濟中占據(jù)重要位置，是我國稅收收入的主要來源之一。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目一般建設(shè)時間長、過程復(fù)雜，且具有一定的風(fēng)險性，因此在企業(yè)會計核算工作中具有很大難度。企業(yè)會計核算與稅法在計算方法和計算標(biāo)準(zhǔn)之間存在很大的差異，因此企業(yè)要想有效開展會計核算工作就需要明確會計核算與稅法之間的差異，制定科學(xué)合理的會計核算方案，從而保證商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的安全性和穩(wěn)定性。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè);會計核算;稅法差異

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在開展會計核算工作時，由于會計準(zhǔn)則和稅法規(guī)定中存在一定的差異性，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作具有很大的難度。本文首先對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會計核算中會計與稅法之間的差異以及差異產(chǎn)生的原因進行分析，然后針對如何處理二者之間的差異提出幾點有效建議，希望通過本文的分析能夠有效促進商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作的順利開展。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會計核算中會計與稅法之間的差異

1.預(yù)收賬款之間的差異

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會計核算會計與稅法之間的差異主要集中在對預(yù)售賬款時間上規(guī)定上的差異，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的項目運行周期一般都比較長，其中包含很多環(huán)節(jié)，例如取得項目、土地開發(fā)、建筑工程實施以及建筑項目竣工幾個階段，因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要想獲得充足的運轉(zhuǎn)資金就需要以預(yù)售的方式來對房屋進行銷售，預(yù)售所獲得的資金根據(jù)會計制度的規(guī)定，是可以計入“預(yù)收賬款”的項目中的，當(dāng)工程完工、產(chǎn)品確認(rèn)之后可以將此預(yù)收款作為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的收入。但是如果根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，企業(yè)的預(yù)售款是需要根據(jù)預(yù)計計稅的毛利率按月繳納所得稅的。如果根據(jù)會計制度相關(guān)規(guī)定當(dāng)產(chǎn)品完工后才能確定收入，那么稅法上就必須要在收到款項的當(dāng)月就開始加納稅金，這不利于企業(yè)的收益。因此稅法在對會計利潤進行計算時需要對企業(yè)預(yù)收賬款對企業(yè)所得稅的影響進行分析，對企業(yè)的所得稅進行納稅調(diào)整，如果可以保證企業(yè)完工時計入納稅的款項當(dāng)作已經(jīng)繳納過稅金的款項進行剔除，就可以避免出現(xiàn)重復(fù)繳稅的現(xiàn)象。

2.配套設(shè)施費用核算中的差異

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)涉及的項目比較多，不僅僅包含有企業(yè)所得稅、營業(yè)稅等不同的稅種，同時還包含有其他的配套設(shè)施費用。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項目工程建設(shè)過程中，會購入一些配套設(shè)施，這些配套設(shè)施的購入時間往往要落后于建筑的建設(shè)時間，因此可以將配套設(shè)施的預(yù)算成本以借記的方式來安排，這就導(dǎo)致商品房售出之后相應(yīng)配套設(shè)施還沒有完成，由于商品房預(yù)售過程中還沒有建成相關(guān)的配套設(shè)施，所以商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中的銷售額中關(guān)于配套設(shè)施的費用只能用估算的方式來進行計算。根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定，商業(yè)地產(chǎn)預(yù)收所獲得的費用是不能被列入開發(fā)項目的成本中的，成本只能是實際發(fā)生并且完成之后的交易，因此面對商業(yè)地產(chǎn)會計核算與稅法在配套設(shè)施費用核算方式中的不同，企業(yè)在對企業(yè)年度所得稅進行計算的過程中可以對配套設(shè)施的費用進行預(yù)提，從而保證在實際的納稅指出中能夠?qū)⑦@部分的費用扣除。

3.在廣告費、業(yè)務(wù)費方面存在的差異

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目是一項投入大、運行周期長、經(jīng)營風(fēng)險高的投資項目，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在出售商品時往往會開展大量的廣告宣傳工作和業(yè)務(wù)宣傳工作，因此會投入大量的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費用，這些費用都是企業(yè)在沒有獲得任何收益的情況下投入的。根據(jù)會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在獲得部分預(yù)售款時所投入的廣告宣傳費、業(yè)務(wù)費用等都可以更具其具體的消費額度將其作為銷售費用的借方，作為當(dāng)月的支出費用，但是如果依照稅法規(guī)定，生產(chǎn)完成前的開發(fā)產(chǎn)品所獲得的收益可以在年度之后進行結(jié)轉(zhuǎn)，納稅期限保持在三個年度之內(nèi)。

4.在借款款項方面存在的差異

在會計制度的相關(guān)規(guī)定的，企業(yè)的借款費用主要指的是企業(yè)因為借款而產(chǎn)生的利息、溢價等費用，或者是因為借用外幣而產(chǎn)生的匯兌差費用。我國稅法中有規(guī)定，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)因借款而產(chǎn)生的一系列利息或者手續(xù)費用等可以作為企業(yè)的開發(fā)成本來進行計算。二者相互比較，稅法中規(guī)定開發(fā)企業(yè)向融資機構(gòu)進行借款時，資金借入方需要能夠出示其從融資機構(gòu)借款所持有的相關(guān)證明文件，這樣借入方所需要支付的借款利息就可以在交稅前進行扣除。另外如果是企業(yè)的子公司向企業(yè)借款，如果借款金額不超過50%的話，是可以在稅前進行扣除的。

5.在營業(yè)稅和所得稅之間的差異

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的收入核算中存在有預(yù)售款項這一項，這就導(dǎo)致會計準(zhǔn)則和稅法在營業(yè)稅計算和繳納方面存在很大的不同，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實際獲得的營業(yè)稅和相關(guān)的一些附加費用在會計核算中很難得到有效計算。我國稅法中有規(guī)定，企業(yè)在計算應(yīng)該繳納多少所得稅時，應(yīng)該在應(yīng)繳納所得額的基礎(chǔ)上，根據(jù)會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，以特殊的計算方式計算出來，但是根據(jù)會計準(zhǔn)則的要求，預(yù)收款項并不能作為收入，也就是說不存在有毛利潤和凈利潤的情況，這就和稅法的規(guī)定產(chǎn)生不同，因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在會計核算的過程中需要對這一問題進行重視。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會計核算中會計與稅法之間產(chǎn)生差異的原因

會計與稅法二者之間既有共同點又存在很大的差異，對于企業(yè)而言，稅法和會計都是企業(yè)財務(wù)構(gòu)成部分中的重要環(huán)節(jié)，對企業(yè)的財務(wù)核算工作起著非常大的作用。二者之間具有一定的聯(lián)系，會計核算出來的數(shù)據(jù)可以作為企業(yè)納稅的依據(jù)，稅法審核通過核準(zhǔn)成功后的數(shù)據(jù)結(jié)果也可以作為更新會計核算的依據(jù)，從而對企業(yè)財務(wù)的未來決策方向提供可靠的參考。但是二者在計算商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收費用、配套設(shè)施費用以及營業(yè)稅等費用時還存在很大的差別，主要是由以下兩方面而引起的。

首先是二者的核算基礎(chǔ)以及核算標(biāo)準(zhǔn)存在很大的不同，會計核算過程中需要嚴(yán)格遵守會計核算中的相關(guān)規(guī)定，對企業(yè)經(jīng)營過程中實際的資金流轉(zhuǎn)活動進行記錄，并及時的將企業(yè)資金的收入和支出情況傳達(dá)給企業(yè)的投資人、決策人，使他們在了解企業(yè)財務(wù)信息的基礎(chǔ)上做出正確的決策。同時不同的行業(yè)其會計核算的方式也會有所不同，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)行業(yè)的不同選擇不同的會計計算方式。稅法則是以相關(guān)的法律法規(guī)制度為基礎(chǔ)，對納稅人的實際納稅情況以及納稅過程進行有效的監(jiān)督和管理，以免在納稅的過程中出現(xiàn)納稅人透水漏稅的情況。因此會計與稅法二者相比較而言，會計的操作方法更為靈活多變，可以根據(jù)企業(yè)類型的不同選擇不同的會計計算方式，但是稅法則更多傾向與真實、嚴(yán)謹(jǐn)，具有一定的強制性色彩，需要企業(yè)必須執(zhí)行的。

其次是核算對象存在很大的不同，整個會計的核算過程是貫穿于企業(yè)的整個運行過程中的，包含企業(yè)運行的各個部門、各個環(huán)節(jié)，這些部門環(huán)節(jié)中所涉及到的資金、資產(chǎn)以及材料設(shè)備等都是會計核算的對象，是會計核算的重要組成部分。稅法的主要核算對象是納稅人的稅款情況，較為單一，計算方法簡單方便，會計核算對象則更為全面和復(fù)雜一些。

三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)如何有效處理會計核算與稅法之間的差異

1.對會計與稅法在預(yù)收款項計算方面的差異進行有效處理

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會計與稅法在預(yù)收款項計算中具有很大的差異，要想同時滿足二者的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)會計人員在開展核算財務(wù)核算工作時可以不用將預(yù)收款項作為會計核算對象進行處理，等到企業(yè)將主要經(jīng)營額確認(rèn)之后，在將預(yù)收額與尾款一起進行確認(rèn)，然后再進行計算、繳納稅款，這樣就可以既滿足會計準(zhǔn)則的相關(guān)要求，同時也能夠滿足稅法的相關(guān)規(guī)定。

2.對會計與稅法在間接費用中的差異進行協(xié)調(diào)

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)過程中無論是在開發(fā)階段，還是在施工和竣工階段都會產(chǎn)生一定的費用，例如管理費、成本費等，這些費用都是需要會計核算人員在一定的核算周期內(nèi)進行核算的，在核算的過程中，工作人員需要將這些費用的來龍去脈記錄清楚，包括這些費用的實際使用情況以及主要存在于工程項目的哪個階段。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)過程中，企業(yè)會計核算需要將管理費的相關(guān)額度進行有效控制，例如廣告宣傳費、招待費等，如果將本年的這些費用扣除之后仍然有余額則可以在次年繼續(xù)進行扣除，但是商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)過后，會計與稅法對間接費用的核算有著明顯的差異，這就導(dǎo)致部門商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會混淆一些間接費用，將商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的一些開發(fā)成本支出作為開發(fā)的間接費用支出來計算，這就無法滿足會計核算的相關(guān)要求，因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在核算間接費用時需要對每筆費用的支出情況以及其實際用途進行明確，以免核算錯誤對企業(yè)帶來不利的影響。

3.提高財務(wù)會計工作人員的工作水平

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)之間存在很大的不同，存在很大的特殊性，因此財務(wù)核算工作在核算主體和核算內(nèi)容方面也存在很大的不同，這就對財務(wù)會計工作人員提出了更高的工作要求。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作人員需要對會計與稅法的相關(guān)規(guī)定進行了解，尤其是在“營改增”之后，企業(yè)的納稅義務(wù)發(fā)生了很大的改變，財務(wù)工作人員需要對這些變化進行了解，以免在工作中出現(xiàn)差錯。

另外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作人員應(yīng)該不斷提高自身的工作技能，學(xué)習(xí)先進的工作方式，提升自身的工作能力、豐富工作經(jīng)驗，并對企業(yè)的實際經(jīng)營情況進行了解，從而制定科學(xué)合理的會計核算方式，對企業(yè)的經(jīng)營自己進行監(jiān)督和管理，正確處理好會計與稅法之間存在的差異，保證商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算工作的順利開展。

四、結(jié)語

隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國的稅收政策也在不斷地進行改革，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會計和稅法之間的差異也越來越大，為財務(wù)核算工作帶來極大的挑戰(zhàn)。為了保證商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算工作的順利開展，企業(yè)財務(wù)工作人員應(yīng)該對會計與稅法之間的差異以及產(chǎn)生差異的原因進行分析，針對二者之間的不同采用合理的解決辦法，對二者之間的差異進行有效協(xié)調(diào)。同時財務(wù)工作人員還需要不斷提高自身的工作能力和工作技能，對會計與稅法核算相關(guān)規(guī)定和計算方法進行了解，從而為企業(yè)制定科學(xué)的財務(wù)政策提供有效的依據(jù)。

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