趙文聰

被資本持續(xù)看好的聯(lián)合辦公行業(yè)，在2018年掀起了一股融資狂潮。越來越多聯(lián)合辦公品牌消失或者被頭部的玩家收購，行業(yè)開始走規(guī)?；贰?/p>

2017年～2018年間，聯(lián)合辦公行業(yè)至少發(fā)生了8次企業(yè)收并購和品牌合并，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，頭部聯(lián)合辦公品牌通過“收并購+新開空間”，不斷提升自身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位。有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，未來TOP30企業(yè)將占據(jù)超過70%的市場(chǎng)份額。

Media Research數(shù)據(jù)顯示，截至2018年6月底，中國(guó)聯(lián)合辦公平臺(tái)超過300家，布局網(wǎng)點(diǎn)數(shù)超6000多個(gè)，總體運(yùn)營(yíng)面積達(dá)1200萬平方米，提供工位數(shù)達(dá)200萬個(gè)，對(duì)中國(guó)聯(lián)合辦公來說，未來仍有非常大的提升空間，但與之相伴的不乏激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

如今的聯(lián)合辦公已不僅僅滿足于打造空間，對(duì)于空間內(nèi)容的植入、打造空間社群，各大聯(lián)合辦公品牌都在不斷探索。

為“創(chuàng)”而生

People Squared（P2）這家成立于2010年的聯(lián)合辦公企業(yè)，正在跨界阿里巴巴、太合音樂集團(tuán)、光明牛奶集團(tuán)和以太坊等生態(tài)打造垂直產(chǎn)業(yè)空間。如今P2的發(fā)展已進(jìn)入第九年，見證了聯(lián)合辦公行業(yè)從不為人知到熱點(diǎn)趨勢(shì)的過程。截至目前P2共40多個(gè)空間，主要分布在上海、北京、成都、杭州、深圳、寧波六個(gè)城市。

面向不同人群，P2推出三種空間產(chǎn)品，并與全球優(yōu)質(zhì)行業(yè)巨頭合作。

針對(duì)互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)業(yè)公司而精心打造的S系列；針對(duì)設(shè)計(jì)師、音樂人、時(shí)尚圈人群打造的M系列；以及針對(duì)商務(wù)人群打造的X系列。

2016年4月，P2和谷歌合作，在中國(guó)一起為創(chuàng)業(yè)者建立了兩個(gè)基地，分別在上海東海廣場(chǎng)、北京中關(guān)村，只要到對(duì)應(yīng)P2空間里面，就可以與谷歌全球創(chuàng)業(yè)資源打通，為團(tuán)隊(duì)提供包括創(chuàng)業(yè)周末、Startup Grind、Blackbox、Google DEMO Day 等一系列創(chuàng)業(yè)資源。

在文創(chuàng)領(lǐng)域，P2與太合音樂集團(tuán)在北京團(tuán)結(jié)湖打造了中國(guó)T-House音樂產(chǎn)業(yè)空間，將writing room、排練室，Karma錄音棚、展演空間LiveSpace、攝影棚、直播間、導(dǎo)播間等功能集成。從工作室、創(chuàng)作、錄音、展演、分發(fā)和藝能養(yǎng)成打造產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)。 2018年12月28日，T-House音樂旗艦空間落地上海徐家匯商業(yè)核心城開YOYO，在音樂空間的基礎(chǔ)上跨界商業(yè)和新零售，力圖打造年輕人、音樂人和創(chuàng)意人歡迎的創(chuàng)新潮流聚集地。

在P2創(chuàng)始人Bob（鄭健靈）眼里，似乎沒有“創(chuàng)”和“非創(chuàng)”領(lǐng)域之分。

Bob認(rèn)為，當(dāng)社會(huì)現(xiàn)在處于價(jià)值時(shí)間點(diǎn)的時(shí)候，“創(chuàng)”是在未來商業(yè)里立足一個(gè)很重要的方向。越來越多的人、企業(yè)都處于一個(gè)自我創(chuàng)新的階段，很難區(qū)分什么是創(chuàng)新企業(yè)，什么不是。本身從產(chǎn)業(yè)區(qū)分看，可分為科創(chuàng)、文創(chuàng)，但是已經(jīng)成熟的大企業(yè)也在做創(chuàng)新，大企業(yè)面對(duì)創(chuàng)新也有不同的需求，無非是大家在做“創(chuàng)”的方向和方法存在不同。

“我看到越來越多大企業(yè)現(xiàn)在也在向聯(lián)合辦公移動(dòng)，有的企業(yè)剛成立，它是從0到1的那種創(chuàng)新，有的已經(jīng)是1了，但是它要繼續(xù)往2這過程走，它也需要?jiǎng)?chuàng)新，而P2正在做的以及專注的人群，就是未來對(duì)創(chuàng)新有自身需求的群體，并在空間內(nèi)可以認(rèn)可到聯(lián)合辦公價(jià)值的人群。”

P2副總裁黃土土發(fā)現(xiàn)，海外優(yōu)秀創(chuàng)業(yè)者也越來越多地進(jìn)入中國(guó)，更多的海外機(jī)構(gòu)因?yàn)橹袊?guó)巨大的市場(chǎng)潛力而來到中國(guó)，其中也帶來了更多海外華人的歸國(guó)創(chuàng)業(yè)。“海外華人回國(guó)創(chuàng)業(yè)是特別好的趨勢(shì)，他們了解中國(guó)文化，又有國(guó)際化視野，而且有資源、有能力、有想法，與產(chǎn)業(yè)有更多的協(xié)同可能性?！痹赑2就有不少來自世界各地的創(chuàng)業(yè)者做著各種各樣的項(xiàng)目，有聚集了很多“極客”的新車間，有中國(guó)創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師加速器先驅(qū)China Accelerator中國(guó)加速，有聚集了全球電影取景地的網(wǎng)紅APP“片場(chǎng)”，還有全球頂級(jí)的錄音工作室KarmaStudio。據(jù)黃土土觀察，科技類和 IP產(chǎn)業(yè)是海外創(chuàng)業(yè)者“扎堆”的行業(yè)，因?yàn)闅W美的科技創(chuàng)新發(fā)展迅速，知識(shí)產(chǎn)權(quán)和IP行業(yè)非常規(guī)范，“這是新一代的探索者和掘金者，他們帶著這些先進(jìn)的東西和理念回到中國(guó)，有很積極的作用。”

如何打破盈利單一模式？

目前P2的收入主要來源有三塊：自身運(yùn)營(yíng)聯(lián)合辦公的會(huì)員收入；類似于酒店管理進(jìn)行空間運(yùn)營(yíng)管理的承載，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商做運(yùn)營(yíng)輸出；為企業(yè)品牌提供相應(yīng)落地服務(wù)。

P2的租金收入包含在會(huì)員費(fèi)里，但和大多數(shù)聯(lián)合辦公盈利模式一樣，目前租金收入占比是80%左右。

很明顯，整體看目前聯(lián)合辦公行業(yè)的收入來源相對(duì)比較單一，而行業(yè)內(nèi)較為單一盈利模式的困難也會(huì)導(dǎo)致發(fā)展受限，但Bob面對(duì)此狀，則多了一份灑脫。他覺得一些新的盈利模式在規(guī)模化之后，自然會(huì)慢慢產(chǎn)生，到了一定階段之后，聯(lián)合辦公的收入變得多樣化會(huì)是一個(gè)順理成章的事情。

從目前聯(lián)合辦公發(fā)展的境況看，聯(lián)合辦公為企業(yè)提供服務(wù)，需要成本，現(xiàn)在更多的聯(lián)合辦公提供的還是一些大眾化服務(wù)，但當(dāng)聯(lián)合辦公生存關(guān)度過之后，慢慢地產(chǎn)生合成機(jī)會(huì)，會(huì)在原來基礎(chǔ)上提供更多服務(wù)，而很多新的、細(xì)小的模式，目前很多聯(lián)合辦公企業(yè)也都在做。

以P2為例，目前空間內(nèi)除了向企業(yè)提供個(gè)性化垂直服務(wù)外，還會(huì)有生活服務(wù)，如設(shè)立咖啡館、健身房、食堂、Livehouse、無人售貨柜、精釀酒吧等。

另外，P2在靈活配置資源和提升資源配置的效率上，充分運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等因素，努力打造高科技場(chǎng)景下的智慧辦公。

2017年3月，P2與阿里巴巴聯(lián)合推出了神鯨空間-深圳阿里中心，空間中囊括了智慧建筑軟硬件一體化的各種雛形應(yīng)用，包括人臉識(shí)別、一鍵投屏、視頻會(huì)議、云打印/云掃描、室內(nèi)導(dǎo)航尋車、在線預(yù)訂空間、手機(jī)租金支付、智能郵局等眾多元素。

在Bob看來，智能化不論是Better還是Smarter，是很多聯(lián)合辦公未來發(fā)展一個(gè)比較重要的方向。

“只不過因?yàn)楝F(xiàn)在階段的關(guān)系，大家的專注點(diǎn)不同，現(xiàn)在很多服務(wù)是由聯(lián)合辦公企業(yè)和空間內(nèi)的合作伙伴一起去探索，它現(xiàn)在可能并沒有在我們自己的收入上面體現(xiàn)出來。”

Bob說，P2有很多垂直社區(qū)空間，很多用戶其實(shí)都是沖著垂直社區(qū)里的資源來的。

例如，P2北京的音樂空間，不僅可以在空間內(nèi)排練，也可以使用空間內(nèi)的演出場(chǎng)地，而且可以通過直播去找到更多音樂的用戶人群。

此外， P2會(huì)更加注重對(duì)大內(nèi)容的引進(jìn)。現(xiàn)在P2北京音樂空間，已經(jīng)與明星社群運(yùn)營(yíng)平臺(tái)一起合作。未來除了這些流量明星與音樂空間結(jié)合，還會(huì)有很多的 KOL，甚至明星與空間內(nèi)“素人”產(chǎn)生結(jié)合，幫助這些擁有專業(yè)能力的“素人”打造音樂夢(mèng)想。在這一系列操作上，P2相當(dāng)于借助一些其他的外部項(xiàng)目，進(jìn)行引流，另一部分可以因?yàn)檫@些內(nèi)容的引進(jìn)幫助這些社區(qū)更好成長(zhǎng)，通過內(nèi)容服務(wù)好在產(chǎn)業(yè)里面的人群。

“也許從傳統(tǒng)空間的角度看，空間聚集了音樂產(chǎn)業(yè)上下游不同資源。但若從創(chuàng)新的角度，空間內(nèi)實(shí)現(xiàn)的創(chuàng)作，對(duì)應(yīng)版權(quán)，最終都是留在這個(gè)空間的。它可能并不屬于租金的一部分，短期內(nèi)你也無法看見這些版權(quán)，但它有一個(gè)增長(zhǎng)的部分，這些是在創(chuàng)新空間里體現(xiàn)并且留存，并在空間未來長(zhǎng)期的價(jià)值中可以展現(xiàn)出來的一個(gè)附加值。”

黃土土表示，P2不是孵化器，也不止于聯(lián)合辦公，而是生態(tài)的建立者。P2希望利用線下空間的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展新的商業(yè)模式，比如與太合音樂集團(tuán)合作的音樂空間和與光明集團(tuán)共建的新零售空間?！耙龌趦?nèi)容創(chuàng)作的商業(yè)模式，通過社群定位產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)邏輯，沒有內(nèi)容核心的聯(lián)合空間只能是二房東?！秉S土土說道。

在土土眼里，這也是P2在空間社群化的過程中關(guān)注人和情感的獨(dú)特性?！翱臻g的獨(dú)特魅力在于其中來自各個(gè)社群的人?！睆?017年開始，中國(guó)的互聯(lián)網(wǎng)流量獲取增速已經(jīng)低于人口增速，線上獲取流量的難度越來越大，因此要通過兩種主要方式——品牌和社群，去聚合線下流量，“通過情感、情緒能夠獲得黏性高、更精準(zhǔn)、更有連結(jié)的線下流量”。

因此P2能夠更好地獲取優(yōu)質(zhì)流量，幫助這些創(chuàng)新者與產(chǎn)業(yè)之間產(chǎn)生更多連接性，為產(chǎn)業(yè)賦能成為了P2特色。土土認(rèn)為：“聯(lián)合辦公是一種新的思維，一種新的組織形態(tài)。核心內(nèi)核是跨界創(chuàng)新，產(chǎn)業(yè)協(xié)同和生態(tài)共建?；谏缛捍蛟炜臻g，基于空間聚合產(chǎn)業(yè)，基于產(chǎn)業(yè)構(gòu)建生態(tài)，用互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品思維打造P2的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈?！?/p>

聯(lián)合辦公的溢價(jià)是什么？

聯(lián)合辦公的溢價(jià)，來自于低入高租？

行業(yè)過往經(jīng)驗(yàn)證明，如果做二房東和租賃形式，聯(lián)合辦公是比較低利潤(rùn)的一個(gè)行業(yè)。

好租報(bào)告顯示，從2017年觀察至今，聯(lián)合辦公行業(yè)已進(jìn)入長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈的商業(yè)模式，即從辦公場(chǎng)地的資源獲取，空間的設(shè)計(jì)及打造，招商入駐、運(yùn)營(yíng)管理，到企業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)以及由此產(chǎn)生的各種增值服務(wù)等，最終將租賃方與聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)方捆綁在一起。

聯(lián)合辦公的行業(yè)頭部玩家已經(jīng)從“二房東”模式轉(zhuǎn)向企業(yè)全價(jià)值鏈服務(wù)商，將商辦的地產(chǎn)屬性成為服務(wù)先導(dǎo)的平臺(tái)屬性。

而Bob對(duì)于聯(lián)合辦公溢價(jià)的看法，可以用“打鐵還需自身硬”這句話詮釋。

他認(rèn)為，聯(lián)合辦公的溢價(jià)來自所在社區(qū)內(nèi)物、人的質(zhì)量與空間提供的服務(wù)。而對(duì)于這些無法明確標(biāo)準(zhǔn)化的要素，每家聯(lián)合辦公會(huì)有不同的定位，這是最主要的原因。

另外，聯(lián)合辦公最大的價(jià)值還在于空間自身所帶來的創(chuàng)新與互動(dòng)，企業(yè)在垂直空間與上下游合作伙伴的連接，與500強(qiáng)企業(yè)合作的契機(jī)……而在Bob看來，恰是因?yàn)樵谶@樣的一個(gè)空間里面，那些企業(yè)增加了展示自我與接觸機(jī)遇的機(jī)會(huì)。

對(duì)于企業(yè)來說，聯(lián)合辦公不僅為企業(yè)在一定發(fā)展周期內(nèi)節(jié)約了成本，而且還為企業(yè)提供更多的便利。

“曾有企業(yè)和我講，他們犯的最大錯(cuò)誤就是融資之后，用來租房子，自己花錢裝修，但是發(fā)現(xiàn)其實(shí)自己公司的狀態(tài)變化很快，所以聯(lián)合辦公可以提供這樣一種靈活性，可以在企業(yè)不同發(fā)展階段，向企業(yè)提供不同的產(chǎn)品以及其滿足不同的需求?！?/p>

Bob說，和很多聯(lián)合辦公空間內(nèi)的員工交流發(fā)現(xiàn)，年輕人更喜歡在這樣的環(huán)境里面辦公，大家認(rèn)為這樣的空間不光有社交還有理想與生活。

根據(jù)好租數(shù)據(jù)中心，成交客戶從意向傳統(tǒng)辦公最后成交到聯(lián)合辦公所占比例為29.14%，聯(lián)合辦公意向漸高，甚至吸引了在傳統(tǒng)寫字樓租賃中有小面積需求的客戶。聯(lián)合辦公在未來，將成為傳統(tǒng)租賃強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

人群辦公習(xí)慣的改變，是驅(qū)動(dòng)聯(lián)合辦公空間需求的最主要因素。

在這個(gè)過程中怎樣更好地服務(wù)于這些創(chuàng)始人也很值得思考。土土認(rèn)為，社群的核心是“共識(shí)、共建、共贏”。B端和C端的需求是不一樣的，C端需要更多地把辦公和生活結(jié)合在一起，注重的是在一個(gè)開放的場(chǎng)景下思考、交流、工作、生活的體驗(yàn)，激發(fā)他們的創(chuàng)造力；B端則更注重行業(yè)趨勢(shì)、商業(yè)合作、組織發(fā)展和創(chuàng)始人的自我成長(zhǎng)。P2就有一個(gè)創(chuàng)始人組織，每月舉辦“神經(jīng)病集會(huì)”，將創(chuàng)始人聚在一起，去交流、碰撞、大開腦洞?！拔覀円矔?huì)邀請(qǐng)資本和大企業(yè)的朋友一同交流，都非常有價(jià)值?！痹谶@樣的活動(dòng)中，入駐P2的很多團(tuán)隊(duì)都獲得了諸如真格、光速、戈壁、啟明等優(yōu)秀機(jī)構(gòu)的投資。

P2與空間的很多入駐團(tuán)隊(duì)，社群伙伴都是相伴成長(zhǎng)。也是因此，Bob告訴記者，他發(fā)現(xiàn)P2空間內(nèi)的很多團(tuán)隊(duì)，即使隨著團(tuán)隊(duì)的不斷成長(zhǎng)需要搬離空間，但還是會(huì)持續(xù)介紹更多的團(tuán)隊(duì)和伙伴加入P2社群。也有很多的團(tuán)隊(duì)再回到P2空間的情況。

聯(lián)合辦公的挑戰(zhàn)

“目前聯(lián)合辦公最大的挑戰(zhàn)是如何去定義‘我們’是誰，這個(gè)特別重要。”

如今很多空間都在快速復(fù)制擴(kuò)張的過程當(dāng)中，如果沒有辦法做到在行業(yè)內(nèi)自我定義，盲目跟從市場(chǎng)，在擴(kuò)張過程中非常容易迷失。

另外，從外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，整個(gè)市場(chǎng)時(shí)刻在發(fā)生變化，聯(lián)合辦公參與者需要意識(shí)到隨著資本迅速涌進(jìn)，行業(yè)玩法也在改變，而且資本正在迅速向頭部資源涌入，要非常謹(jǐn)慎行業(yè)下一步會(huì)發(fā)生什么樣的變化。

當(dāng)面對(duì)行業(yè)內(nèi)挑戰(zhàn)者且其有大量資金在背后支持的時(shí)候，我們要怎么去玩？

Bob表示現(xiàn)在聯(lián)合辦公行業(yè)內(nèi)并不是大家單獨(dú)可以去做什么，目前這個(gè)行業(yè)面臨的是要做共同的選擇，大家只有背靠背，在這個(gè)行業(yè)先生存下來，獲得機(jī)會(huì)。這是他近兩年在行業(yè)內(nèi)自己感受比較大的差別和挑戰(zhàn)。

另外，Bob告訴記者，參考酒店行業(yè)，好的酒店在自己市場(chǎng)里面定位都是非常明確的。他認(rèn)為未來的聯(lián)合辦公也是一樣，不同的公司，面對(duì)自身不同需求時(shí)，會(huì)根據(jù)不同聯(lián)合辦公品牌所提供的環(huán)境選擇最適合自己的辦公場(chǎng)地。

雖然目前很多聯(lián)合辦公整體的模式相對(duì)來說是趨同的一種狀態(tài)。即使現(xiàn)在是這樣，但隨著時(shí)間的推進(jìn)，他們想或者不想都會(huì)被動(dòng)地去產(chǎn)生變化。但還是要有自己主攻的一個(gè)特點(diǎn)。而在這種趨同的狀態(tài)中，P2致力于營(yíng)造有溫度的空間。東海廣場(chǎng)的P2在改造時(shí)在通風(fēng)管里發(fā)現(xiàn)了3只流浪貓，因此成立了一個(gè)流浪貓收養(yǎng)基金，在靜安寺寸土寸金的地方專門拿了一個(gè)房間出來收養(yǎng)流浪貓。對(duì)于P2來講，未來會(huì)更加專注社區(qū)內(nèi)容和產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)，在Bob看來，這基本上是P2最主要的線路。