姜芊孜 徐希

摘要：文章以北京市昌平區(qū)香堂村、下苑村為例，通過入戶問卷調(diào)查及數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，對(duì)京郊宅基地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀、效益及問題進(jìn)行了研究。研究發(fā)現(xiàn)，京郊宅基地流轉(zhuǎn)的形式以出租和買賣為主，宅基地出租多沿村莊道路集中分布；宅基地買賣表現(xiàn)為地上房屋的買賣，出售后房屋閑置現(xiàn)象突出；宅基地置換導(dǎo)致老宅基地廢棄，置換后的建筑空間對(duì)村莊布局產(chǎn)生影響；流轉(zhuǎn)后使用主體以非村民為主，房屋功能以居住、商用為主。宅基地流轉(zhuǎn)帶來了一定的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)效益，主要表現(xiàn)在：農(nóng)村集體獲益，農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入增加；吸納流動(dòng)人口，城鄉(xiāng)資源有效互補(bǔ)；促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，緩解中心城區(qū)土地供給壓力。與此同時(shí)也衍生出一系列問題，主要表現(xiàn)在隱形流轉(zhuǎn)多暗箱操作，缺乏產(chǎn)權(quán)保障；無序置換及收益分配不完善，導(dǎo)致村民生活水平差異較大；無序的宅基地流轉(zhuǎn)影響村莊空間發(fā)展。

關(guān)鍵詞：宅基地流轉(zhuǎn)；宅基地利用；北京市近郊區(qū)；香堂村；下苑村

doi：10.3969/j.issn.1009-1483.2019.10.003？中圖分類號(hào)：TU982.29

文章編號(hào)：1009-1483（2019）10-0012-05？文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

Rural Housing Land Transition and Evaluation in Suburban Area in Beijing： A Case Study of Xiangtang Village and Xiayuan Village， Changping District

JIANG Qianzi， XU Xi

[Abstract] Taking Xiangtang Village and Xiayuan Village in Changping District as examples， this paper studies the current situation， benefits and problems of rural housing land transition in suburban area in Beijing. Research methods contain household questionnaire survey and data statistical analysis. The results show that main forms of transition in rural housing land are for rent and for sale. The rental of rural housing land mainly distributes along village roads； the sale of rural housing land is manifested by the sale of houses on the ground， and the phenomenon of house idleness after sale is prominent； the replacement of house base leads to the abandonment of old house base， and the replacement of building space has an impact on the layout of villages； after the transition， the main users are non-villagers， and the housing function is residential and commercial. Rural housing land transition has brought certain economic， social and ecological benefits， which are mainly manifested in the following aspects： the rural collective benefits from it and farmers property income increase； the absorption of mobile population， the effective complementarity of urban and rural resources； and ecological benefits： promoting land conservation and intensive use， alleviating the pressure of land supply in central urban areas. At the same time， there are a series of problems， such as rural housing transition is a black-box operation of multiple hidden boxes and is lack of property rights protection； disordered replacement and indistinct income distribution， resulting in uneven development of villagers； disordered rural housing transition affects the spatial development of villages.

[Keywords] rural housing land transition； rural housing land use； suburban area in Beijing； Xiangtang Village； Xiayuan Village375D44F4-17E8-42F7-9821-B99EA0AC7B17

引言

在快速城市化推動(dòng)和市場經(jīng)濟(jì)體制作用下，宅基地進(jìn)入土地市場隱形流轉(zhuǎn)已成為普遍現(xiàn)象。北京郊區(qū)大部分村鎮(zhèn)的宅基地流轉(zhuǎn)案例占宅基地總數(shù)的10%左右，有的甚至高達(dá)40%以上，且多分布在交通便利、工業(yè)基礎(chǔ)條件優(yōu)越、遠(yuǎn)郊平原景觀秀麗的區(qū)域[1]。在我國人地矛盾日益突出的背景下，農(nóng)村宅基地的利用問題引起了政府和學(xué)術(shù)界的高度重視?！秶鴦?wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號(hào)）、“十二五”規(guī)劃綱要和2011年政府工作報(bào)告相繼提出要加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的管理，完善農(nóng)村宅基地管理機(jī)制，進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)村宅基地的節(jié)約集約利用，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民宅基地的合法權(quán)益。學(xué)術(shù)界對(duì)宅基地問題的研究涉及法學(xué)、社會(huì)學(xué)、管理學(xué)、地理學(xué)及城市規(guī)劃等多學(xué)科，對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)的研究主要集中在宅基地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀[2]、社會(huì)經(jīng)濟(jì)法律制約[3]、制度創(chuàng)新[4]等內(nèi)容，涉及流轉(zhuǎn)機(jī)制、驅(qū)動(dòng)力[5]、阻礙因素、意愿分析及制度與模式探討[6-7]等多方面，但從微觀個(gè)案出發(fā)對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)問題進(jìn)行實(shí)證研究的較少。北京市的城市擴(kuò)張，尤其是以住宅建設(shè)為主導(dǎo)的空間擴(kuò)張正逐漸向西北淺山地區(qū)蔓延[8]，宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象也已由近郊向遠(yuǎn)郊擴(kuò)展。深入了解該區(qū)域內(nèi)的宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀與問題，有助于引導(dǎo)其健康有序發(fā)展，促進(jìn)宅基地的集約節(jié)約利用。

香堂村、下苑村均位于北京近郊區(qū)，受城市擴(kuò)張影響，宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象較多。香堂村位于昌平區(qū)崔村鎮(zhèn)東部，是京郊以“小產(chǎn)權(quán)房”而聞名的村莊。下苑村位于昌平區(qū)興壽鎮(zhèn)東部，是京郊著名的畫家村。本文以香堂村和下苑村為例，對(duì)京郊宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行評(píng)價(jià)。

1 北京近郊農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

1.1？宅基地以出租為主，因商用而出租的現(xiàn)象多沿道路集中分布

出租是宅基地流轉(zhuǎn)較為普遍的形式，即村民在依法取得的宅基地上建成房屋后，將房屋整體或部分出租，個(gè)人獲得利益，承租人將其作為住宅、辦公、休閑、倉庫或其他經(jīng)營服務(wù)場所，在出租房屋的同時(shí)也出租了宅基地的使用權(quán) [9]。從出租形式來看，兩村均以部分房屋出租為主，香堂村整院出租的比例為35.3%，下苑村為11.1%。房屋出租年限與出租后功能相關(guān)。整院出租的房屋租期均為1年以上；部分院落出租的房屋，用于商用的房屋租期多為1年以上，而用于居住的多為1年以下短租或不定期出租。整院出租多為隨機(jī)分布，未表現(xiàn)出明顯的空間分布特點(diǎn)；部分房屋出租多集中分布在村莊道路兩側(cè)，這種空間分布特點(diǎn)與房屋出租后的功能有關(guān)。整院出租的房屋主要用于居住，房屋區(qū)位因素影響小，主要影響因素為房屋的新舊程度、基礎(chǔ)設(shè)施和價(jià)格等。部分出租的房屋主要為商用，沿道路兩側(cè)的東西廂房具有較好的區(qū)位優(yōu)勢，承擔(dān)了門面房的作用，為承租者的經(jīng)營提供了有利條件。

1.2？宅基地買賣表現(xiàn)為地上房屋的買賣，出售后房屋閑置現(xiàn)象突出

宅基地買賣主要表現(xiàn)為地上房屋的買賣，宅基地使用權(quán)在房屋交易過程中發(fā)生轉(zhuǎn)移。香堂村宅基地買賣比例高達(dá)35.8%，交易多發(fā)生在村集體與城鎮(zhèn)居民之間，房屋類型為村集體在2002—2010年開發(fā)建設(shè)的三合院，主要位于居民點(diǎn)的中北部。據(jù)調(diào)查，北區(qū)124套絕大多數(shù)都已售出。在調(diào)研到的34處已售房屋中，處于閑置狀態(tài)的有18處。房屋賣出后的利用現(xiàn)狀與購房目的有關(guān)。正在使用中的宅基地，購房者多為北京市城鎮(zhèn)退休居民，因香堂村具有較好的區(qū)位和環(huán)境條件，為養(yǎng)老居住在此購房。而閑置的宅基地，購房者多以投資房地產(chǎn)為目的，將其作為資產(chǎn)增殖的重要手段，并未真正入住。

1.3宅基地置換導(dǎo)致老宅基地廢棄，置換后的建筑空間對(duì)村莊布局產(chǎn)生影響

宅基地置換是香堂村宅基地流轉(zhuǎn)的一種特殊形式。根據(jù)置換是否需要繳納現(xiàn)金，可分為無償置換和有償置換。無償置換多由于村集體進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施或房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)需占用村民宅基地而發(fā)生，置換后村民自己出資建房或繼續(xù)沿用其他村民的房屋。無償置換具有集體占地補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)，且雙方在置換過程中均未獲取土地收益，置換前后宅基地使用主體發(fā)生變化。有償置換指由村集體主導(dǎo)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，將統(tǒng)一建好的一定面積的房屋有償分給村民，意愿置換的村民將舊房和老宅基地作價(jià)，補(bǔ)交剩余款項(xiàng)，換取新宅基地或樓房。

根據(jù)置換后的地上建筑形式劃分，可分為宅基地?fù)Q普通民居、宅基地?fù)Q樓房和宅基地?fù)Q三合院（見表1）。宅基地?fù)Q普通民居多為無償置換，少數(shù)有償置換的現(xiàn)象主要依據(jù)置換后宅基地面積增大及房屋較新交納現(xiàn)金補(bǔ)貼。后兩類均為有償置換。宅基地?fù)Q樓房集中在2004年、2005年和2009年。村民樓房共10棟，共有400戶家庭入住。宅基地?fù)Q三合院集中在2002年，村集體以舊村改造的名義在農(nóng)村居民點(diǎn)南部集中建設(shè)100套三合院，以有償置換的形式將老村中的100戶村民遷出，導(dǎo)致老宅基地廢棄。2002年之后，村集體陸續(xù)利用村內(nèi)存量和廢棄宅基地在農(nóng)村居民點(diǎn)北部建設(shè)124戶三合院，除供給村民用以宅基地置換外，也面向城鎮(zhèn)居民出售。宅基地置換現(xiàn)象對(duì)村莊肌理、建筑密度及交往空間產(chǎn)生了影響，也在一定程度上改變了村民的生產(chǎn)生活方式。

1.4？流轉(zhuǎn)后使用主體以非村民為主，房屋功能以居住、商用為主

農(nóng)村宅基地的使用主體可分為村集體、集體經(jīng)濟(jì)組織成員（村民）和非集體經(jīng)濟(jì)組織成員（非村民）三類。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)不僅包括宅基地使用主體的變化，也包括地上房屋的功能變化。房屋的使用功能分為居住、商用和閑置。從流轉(zhuǎn)形式來看，部分房屋出租最有可能導(dǎo)致房屋功能的改變。

在香堂村，宅基地出租后使用主體多由本村村民轉(zhuǎn)為京外務(wù)工人員。整院出租中，承租者均為外地人，多從事建筑施工及裝修等工作。部分房屋出租中，承租者除多為外來打工者外，主要從事副食及餐飲零售行業(yè)。香堂村宅基地買賣多由村集體主導(dǎo)，買賣后使用主體由村集體流轉(zhuǎn)為北京城鎮(zhèn)居民。在置換過程中，宅基地使用主體在本村村民之間或村民與村集體之間轉(zhuǎn)移。置換后，村民的老宅基地成為村集體“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)建設(shè)用地，待房屋建成售出之后，宅基地的使用主體再由村集體流轉(zhuǎn)給非本村村民。有17.6%的房屋功能發(fā)生了轉(zhuǎn)變，由單純的居住功能流轉(zhuǎn)為“居住+商用”功能。在商業(yè)經(jīng)營類別上，多為與村民生活密切相關(guān)的服務(wù)業(yè)，包括餐飲、洗衣、復(fù)印店及旅游接待等。375D44F4-17E8-42F7-9821-B99EA0AC7B17

在下苑村，宅基地出租后使用主體多由本村村民轉(zhuǎn)為學(xué)生，少數(shù)為畫家、雕塑家等自由職業(yè)者。下苑村的宅基地買賣多為村民個(gè)人行為，宅基地使用權(quán)由本村村民流轉(zhuǎn)為畫家及京外務(wù)工人員。下苑村部分房屋出租后，出現(xiàn)了房屋閑置的情況。這是由于藝術(shù)學(xué)校生源的減少，導(dǎo)致房屋出租率下降，原本具有出租房的家庭開始出現(xiàn)閑置現(xiàn)象。

2 北京近郊農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)效益

2.1？經(jīng)濟(jì)效益：農(nóng)村集體獲益，農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入增加

房屋出租價(jià)格依據(jù)出租房屋數(shù)量、房屋新舊程度和房屋用途而有所不同。整院出租多按年支付，房屋質(zhì)量越好，價(jià)格越高。香堂村三合院的年租金在3萬元左右，而普通民居的租金僅7000～8000元。部分房屋出租多按月支付，租住的單間每月150～300元，從事副食零售等行業(yè)的沿街房屋每月均價(jià)在每間200～400元，從事建材零售行業(yè)的沿街房屋租金較高，在600～800元。房屋出租增加了農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入。通過宅基地流轉(zhuǎn)，村民將閑置的房屋變?yōu)楝F(xiàn)金收入的來源。這對(duì)于賦閑在家的老年人更為重要，收入可作為其養(yǎng)老支出的一部分。房屋出租的家庭中，家庭年收入從10000元到45000元不等，租金收入占家庭年收入比例由7.5%到26.9%不等，這一比例超過15%的家庭數(shù)量占70%以上，說明房屋出租的確成為了村民收入的重要來源。

此外，香堂村的宅基地?fù)Q房舉措改善了一部分村民的居住和生活環(huán)境，解決了部分低收入村民無能力建房的問題。被置換和整合后的原宅基地統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)為樓房或三合院，村集體通過對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”買賣獲取大量收益，在一定程度上實(shí)現(xiàn)了集體致富。2011年，香堂村三合院的售價(jià)為150萬元，二合院的售價(jià)為100萬元，而其建造成本約30萬元。目前，村內(nèi)建成的三合院已全部售出。2010年香堂村進(jìn)行了農(nóng)村土地股份確權(quán)，村民根據(jù)不同情況獲得一定數(shù)量的土地股、戶籍股、勞齡股、獨(dú)生子女股等股份，村民每年可按此分享村集體的土地所得收益。

2.2？社會(huì)效益：吸納流動(dòng)人口，城鄉(xiāng)資源有效互補(bǔ)

宅基地的出租容納了大量的流動(dòng)人口，減少了城市建設(shè)成本。由于香堂村一直以來進(jìn)行“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)建設(shè)，村內(nèi)從事建材批發(fā)、建筑施工、裝修、餐飲零售等二、三產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)人口約有3000人。由于租住民宅的費(fèi)用低廉，大部分務(wù)工者、小商小販居住在民宅中，下苑村的出租房也成為學(xué)生的主要住房保障。宅基地流轉(zhuǎn)特別是宅基地出租減輕了地方政府和社會(huì)的壓力，也降低了城市各項(xiàng)建設(shè)的人力成本。

宅基地流轉(zhuǎn)可以調(diào)節(jié)農(nóng)民的房屋余缺，緩解無房戶的急需，特別是在宅基地審批凍結(jié)時(shí)期，村民購買閑置宅基地，有利于宅基地的節(jié)約利用。農(nóng)民進(jìn)城就業(yè)居住后的閑置房屋，被城鎮(zhèn)居民購買用于養(yǎng)老或度假居住，也是城鄉(xiāng)資源互補(bǔ)的一種體現(xiàn)。

2.3？生態(tài)效益：促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，緩解中心城區(qū)土地供給壓力

香堂村以“宅基地置換”為主的流轉(zhuǎn)形式促進(jìn)了農(nóng)村居住空間的轉(zhuǎn)型，使村民由平房上樓，促進(jìn)了土地的節(jié)約集約利用，帶來了生態(tài)和經(jīng)濟(jì)雙重效益。由于香堂村大多數(shù)村民已從事第三產(chǎn)業(yè)，從業(yè)形式的轉(zhuǎn)變也逐漸影響了居民的生活方式。大面積的農(nóng)村居民點(diǎn)土地利用效率低，以宅基地?fù)Q樓房的形式使有意愿的農(nóng)民上樓，有助于土地的整理與開發(fā)。同時(shí)，村集體開發(fā)的樓房也吸引了部分城鎮(zhèn)居民前來購房，在一定程度上緩解了中心城區(qū)土地的供給壓力。

3 北京近郊農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)衍生問題

3.1？隱形流轉(zhuǎn)多暗箱操作，缺乏產(chǎn)權(quán)保障

由于我國法律對(duì)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的限制，導(dǎo)致農(nóng)村住房和宅基地不能進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)，宅基地流轉(zhuǎn)處于非法或地下、半地下狀態(tài)。宅基地出租多為自發(fā)流轉(zhuǎn)、靈活性大、交易便捷，但絕大多數(shù)交易雙方只有口頭協(xié)議，沒有簽訂租房合同。宅基地買賣中，香堂村售樓處只有與業(yè)主簽訂的購房合同，無房產(chǎn)證。宅基地置換中，香堂村村民只有與村集體簽訂的置換協(xié)議，新宅基地并沒有使用許可證，村民持有的仍為20世紀(jì)80年代頒發(fā)的宅基地使用證。目前以自發(fā)流轉(zhuǎn)為特征的農(nóng)村宅基地隱形市場，信息公開不充分，風(fēng)險(xiǎn)較大又難以監(jiān)控，存在很多隱患，最重要的問題就是缺乏產(chǎn)權(quán)的保障。交易雙方的權(quán)益無法保障，很容易產(chǎn)生交易糾紛。

3.2？無序置換及收益分配不完善，導(dǎo)致村民生活水平差異較大

香堂村的房屋開發(fā)建設(shè)缺乏長遠(yuǎn)有效規(guī)劃，往往是“哪里有地，哪里蓋房”，“要占誰家的宅基地，誰家才能有機(jī)會(huì)換房”。這種情況導(dǎo)致了村民之間居住條件和生活環(huán)境的差異，進(jìn)而導(dǎo)致村民生活水平的較大差異。宅基地?zé)o序置換，會(huì)造成個(gè)別不想換房的村民被動(dòng)置換，想要置換的村民卻又沒有機(jī)會(huì)的不平等現(xiàn)象。另外，三合院區(qū)和老村基礎(chǔ)設(shè)施條件不同，前者集中供暖，后者卻沒有。位于老村部分的很多村民，由于沒有足夠資金建房，自家宅基地又沒有被劃入規(guī)劃范圍內(nèi)，沒有置換資格，居住條件一直得不到改善，村民發(fā)展差距加大。

3.3？無序的宅基地流轉(zhuǎn)影響村莊空間發(fā)展

在香堂村，以村集體為主導(dǎo)進(jìn)行的宅基地買賣與置換行為對(duì)村莊肌理的改變與影響最大。老村區(qū)域，宅基地與建筑布局受山地制約而自然順應(yīng)地勢，形成由幾個(gè)不同高差的臺(tái)地條狀伸展布局為特點(diǎn)的條紋式村莊肌理。而舊村改造后的兵營式布局導(dǎo)致村落肌理單一，雖然節(jié)約用地、施工方便，但村落空間較為單調(diào)。而且在村落自然、文化與歷史背景下長期演化而成的彎曲的街巷、錯(cuò)落的房屋及多變的空間都變成了單一線型空間，房前屋后各種大小不一的公共、半公共空間統(tǒng)一為集中的公共活動(dòng)中心，原有村莊鄰里網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)也變得松散。建筑與宅院是村莊肌理演變中最主要的單元。分布在老村中的普通民居建筑形式多樣，建筑材料多取自于當(dāng)?shù)?，為石頭和磚瓦，建筑依山勢而建，錯(cuò)落有致。而在三合院區(qū)域，建筑均采用統(tǒng)一的尺度與形式，建筑材料均為磚木。村莊肌理細(xì)胞的多樣性變差，村莊肌理逐漸呈現(xiàn)出單一、大同的整體趨勢。375D44F4-17E8-42F7-9821-B99EA0AC7B17

下苑村宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象對(duì)空間的影響主要表現(xiàn)為農(nóng)宅內(nèi)部布局混亂，私搭亂建問題嚴(yán)重。畫家入駐為村民帶來了租房市場，為增加收入，許多村民開始翻修、建房，村民每戶的房屋數(shù)量增加，建筑面積增加，建筑容積率提高等。受到經(jīng)濟(jì)利益的強(qiáng)烈驅(qū)動(dòng)，很多農(nóng)戶在原有宅基地范圍內(nèi)私搭亂建，庭院內(nèi)甚至擠占道路加蓋房屋，超出審批面積違規(guī)占地建房，把多余的房屋用于出租，造成住宅布局混亂。

4 結(jié)論與討論

4.1？結(jié)論

宅基地出租是北京市近郊區(qū)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的主要形式。村集體主導(dǎo)的“小產(chǎn)權(quán)房”買賣現(xiàn)象其實(shí)是宅基地變相買賣的表現(xiàn)形式，村民存在私下進(jìn)行宅基地買賣的現(xiàn)象但不多。 宅基地流轉(zhuǎn)后的使用主體以非本村村民為主。 出租后的使用主體主要為京外務(wù)工人員，買賣后的使用主體以北京城鎮(zhèn)居民為主，也有少部分京外務(wù)工人員。宅基地流轉(zhuǎn)后，農(nóng)宅房屋不再只是為農(nóng)戶自家居住使用，其資產(chǎn)價(jià)值越來越突出，兼具居住與商用的功能。農(nóng)戶通過旅游接待、房屋出租等方式獲取直接經(jīng)濟(jì)利益。

近郊區(qū)宅基地流轉(zhuǎn)總體規(guī)模低于北京市平均水平。北京市平原和山區(qū)農(nóng)宅出租和買賣的規(guī)模達(dá)到總農(nóng)戶的24%，其中出租占20%，買賣占4%[2]。下苑村的宅基地出租比例11.7%，宅基地買賣比例1.3%，流轉(zhuǎn)規(guī)模占總農(nóng)戶數(shù)的13%；香堂村的宅基地出租比例2.5%，宅基地買賣比例為5.1%，加之宅基地置換現(xiàn)象，流轉(zhuǎn)規(guī)模占總農(nóng)戶數(shù)的9.9%。兩村在不同宅基地流轉(zhuǎn)形式的高活躍度與村莊自身主要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有明顯關(guān)聯(lián)。下苑村由于“畫家村”的定位，前來學(xué)習(xí)、創(chuàng)作的學(xué)生、自由畫家成為主要的租房者；香堂村由于宅基地置換和“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)建設(shè)，以三合院為主的買賣造成了宅基地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)事實(shí)。

宅基地流轉(zhuǎn)是城鄉(xiāng)資源有效互補(bǔ)的體現(xiàn)，它可以增加農(nóng)民收入，為農(nóng)民進(jìn)城提供經(jīng)濟(jì)保障，也可以使城鎮(zhèn)低收入人群獲得廉價(jià)住房，為流動(dòng)人口提供住房保障。但由于產(chǎn)權(quán)不明晰和不能入市的法律限制，宅基地流轉(zhuǎn)尤其是私下買賣具有較大風(fēng)險(xiǎn)性，流轉(zhuǎn)收益低且收益分配不完善，買賣雙方合法權(quán)益得不到有效保障。無序置換及收益分配不完善，導(dǎo)致村民生活水平差異較大。宅基地流轉(zhuǎn)如村集體的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)和村民無序建房，對(duì)傳統(tǒng)村落空間也產(chǎn)生了一定負(fù)面影響。

4.2？討論

城市化的推進(jìn)使大批農(nóng)民進(jìn)城，加之農(nóng)村家庭人口數(shù)量減少，使得宅基地閑置成為宅基地流轉(zhuǎn)的重要前提。伴隨著京郊集體土地的大量流轉(zhuǎn)，喪失農(nóng)地的農(nóng)民開始通過閑置的房屋出租增加收入，而已經(jīng)進(jìn)城的農(nóng)民卻無法利用宅基地上市抵押或自由買賣換取入駐城市的資本， 阻礙了農(nóng)民的城市化進(jìn)程。因此，適度放寬宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，開放宅基地使用權(quán)的租賃市場，允許農(nóng)村宅基地抵押和轉(zhuǎn)讓，亟需進(jìn)一步討論和明確。

作為宅基地所有者，香堂村集體在宅基地置換—建房—售房過程中，充當(dāng)了政府和開發(fā)商的雙重角色。一方面，通過宅基地置換的形式，獲得存量和閑置宅基地，作為“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)的儲(chǔ)備土地資源，取代了政府作為土地征收者的角色；另一方面，組織建筑、施工、售樓和物業(yè)等工作隊(duì)伍，形成開發(fā)銷售一條龍產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)了開發(fā)商的職能。香堂村集體在宅基地置換和買賣過程中起著主導(dǎo)作用，宅基地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上是在宅基地所有者與宅基地使用者之間流轉(zhuǎn)。但在我國，村集體是抽象的、法律上的權(quán)利主體，其作為宅基地流轉(zhuǎn)的主體在客觀上難以操作，只能由村委會(huì)代為進(jìn)行流轉(zhuǎn)行為。村委會(huì)的決策是否能夠代表農(nóng)民集體的流轉(zhuǎn)意愿，其通過宅基地流轉(zhuǎn)獲得的土地和房屋收益應(yīng)如何分配，值得進(jìn)一步研究。

宅基地流轉(zhuǎn)已經(jīng)對(duì)村莊空間布局和鄰里空間產(chǎn)生了生態(tài)與經(jīng)濟(jì)上的影響。在強(qiáng)調(diào)土地節(jié)約集約利用，注重發(fā)揮土地的生態(tài)和經(jīng)濟(jì)雙重效益的同時(shí)，宅基地的規(guī)劃與設(shè)計(jì)應(yīng)避免“千村一面”、兵營式布局等負(fù)面影響，以保護(hù)傳統(tǒng)村落景觀、延續(xù)傳統(tǒng)鄰里活動(dòng)空間。

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