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房地產業(yè)一頭連著投資，一頭連著消費，既是國民經濟的先導產業(yè)，也是現(xiàn)代服務業(yè)的重要組成部分。房地產市場的健康發(fā)展對保持國民經濟平穩(wěn)較快增長有著重要意義，關系到滿足廣大群眾基本住房需求的根本利益，關系到全面建設小康社會，構建和諧社會的根本目標。

1978年以前，在計劃經濟體制下，我國實行福利分房和低租金公房制度，由國家和國營單位負責住房的投資、建設、分配和管理。這期間，專門從事房地產開發(fā)的企業(yè)幾乎沒有，房地產基本處于空白狀態(tài)。黨的十三中全會后，甘肅省房地產業(yè)孕育而生，并逐步在探索中發(fā)展，在調整中壯大，成為推動國民經濟和社會發(fā)展的新的增長點和具有活力的支撐力量。

影響房地產發(fā)展的因素很多，從經濟社會的角度看，經濟增長率、土地政策、城市化水平和人口數(shù)量結構、收入等是直接因素；而利率、稅收能力、貸款首付比等金融政策是增長波動的主要影響因素。

一、經濟水平和房地產經濟發(fā)展直接相關

近年來，全省經濟一直保持著較高的增長速度，人民生活水平提高，基礎設施建設逐步完善，房產需求明顯上升，房地產開發(fā)投資同步增長。同時，由于房地產業(yè)的關聯(lián)度和敏感性，它往往比經濟增長的變動趨勢更加明顯。2000-2016年經濟增長率與房地產開發(fā)投資增速所呈現(xiàn)的趨勢基本相同，兩者間存在正相關關系。2001年在全球金融危機的影響下，全省GDP只增長6.9%，增幅比2000年回落3.2個百分點，房地產開發(fā)投資增長13.2%，比2000年回落1個百分點；2003-2013年的10年間，除2009年外的其余年份，全省GDP均保持了兩位數(shù)的增長，房地產開發(fā)投資年均增速更是高達30.44%；2014年開始，由于受經濟下行壓力和國內大環(huán)境等不利因素影響，全省GDP增速再次回落至個位數(shù)區(qū)間，房地產開發(fā)投資也相應進入調整期。

房地產業(yè)發(fā)展有其自身的生命周期。根據(jù)世界銀行及其他學術研究報告顯示，人均GDP與房地產業(yè)發(fā)展具有一定的相關性，在人均GDP達300美元、600美元、1300美元時、8000美元、13000美元時，房地產業(yè)分別處于起步階段、高度發(fā)展階段、快速增長階段、平穩(wěn)發(fā)展階段和衰退階段。自1981年至2003年的22年間甘肅省房地產開發(fā)投資年均增長7.67%，2003年，全省人均GDP約為650美元，這一階段之前我省房地產開發(fā)的處于起步階段；2004-2007年全省房地產開發(fā)投資年均增長27.46%，2007年，人均GDP約為1400美元，這一階段是我省房地產高速發(fā)展階段；自2007年以來全省房地產開發(fā)投資年均增長21.57%，2016年，人均GDP接近4000美元，目前正處于平穩(wěn)發(fā)展階段，大體符合經濟增長人均水平與住房需求發(fā)展的對應特征。

二、土地供應對房地產市場有顯著性影響

土地政策具有相對穩(wěn)定性，但各地土地對房地產發(fā)展的影響不完全相同，主要體現(xiàn)在土地供應量和土地出讓價款這兩個方面。土地供應量決定房地產開發(fā)企業(yè)可開發(fā)的土地量，對新建商品房屋的供應總量及房地產開發(fā)商的生產和預期都有不同程度的影響，由于房地產開發(fā)的周期性，這些影響要在1-2年之后才能顯現(xiàn)出來。

根據(jù)省國土資源廳數(shù)據(jù)顯示，2012-2016年，全省房地產開發(fā)土地供應面積（住宅用地面積+商服用地面積）總量一直處于逐年遞減的趨勢，平均每年減少926公頃。2012-2016年，占全部建設用地供應面積的比重分別為24.00%、22.00%、17.56、12.59%，低于全國平均水平2-8個百分點，由于土地供應量整體偏緊，近年來房地產開發(fā)企業(yè)購置土地面積也呈現(xiàn)整體下滑的趨勢，2016年，全省房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速同比下降44.96%。

土地市場有效供應量的減少，直接影響了房地產開發(fā)企業(yè)拿地價格，2016年，土地成交價款增速比去年同期增長16.79%，土地價格持續(xù)走高。土地價格是房屋的主要成本之一，土地價格上漲會引起房地產開發(fā)企業(yè)成本增加，最終傳導向房價。從我省調研情況來看，土地價格占到了新建樓盤商品房屋銷售價格的25%—30%。

三、城市化水平和人口數(shù)量結構決定著房地產內在需求

城市化進程引起住宅需求的剛性增長，其推動也是基礎性的。隨著全省城鎮(zhèn)化率的提升，城鎮(zhèn)人口越來越多，對城鎮(zhèn)住房的需求與日俱增。由圖三可以看出，城鎮(zhèn)人口增長速度同房地產開發(fā)投資增速存在正相關關系，但有延遲效益（延遲時間為2-3年）。當城鎮(zhèn)人口增速提高時需求增加，房地產開發(fā)投資逐漸攀升，吸引更多房地產投機者進入市場，更加速促進房地產的增長。而當人口變動趨于穩(wěn)定時，房地產開發(fā)投資減緩，部分投機者開始對房地產市場持觀望狀，房地產投資總量和增速會開始下降。

城鎮(zhèn)人口數(shù)量增加形成的住房需求，包括原有城鎮(zhèn)居民子女未來長大成人對住房的需求，以及外來流動人口對當?shù)刈》康男枨蟆＝陙?，全省每年人口出生率一直保持?2.0‰左右，如果按2016年末城鎮(zhèn)人口1166萬人來算，每年增加的城鎮(zhèn)人口數(shù)約為14萬人；同時，大量流動性人口涌進城市，2016年，我省城鎮(zhèn)化率為44.69%，根據(jù)《甘肅省國民經濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要（草案）》提出2020年要實現(xiàn)常住人口城鎮(zhèn)化率達到50%以上，平均每年新增城鎮(zhèn)人口大約38萬人以上。按2016年全省城鎮(zhèn)人均居住面積34平方米計算，每年新增住宅需求量在1700萬平方米以上，而2016年全省新開工面積為1587萬平方米，也就是說，從城市化進程這個角度來看，我省房地產市場還存在一定的發(fā)展空間和潛力。

值得注意的是，目前，全省人口結構占比數(shù)據(jù)顯示，人口中適齡勞動力明顯減少，老齡化趨勢出現(xiàn)，這將直接影響未來住宅消費和投資的內在需求，自2015年起全省15-64歲（勞動年齡）人口數(shù)連續(xù)兩年出現(xiàn)下降趨勢，2016年，同比下降0.21%，占全部年末總人口的比重為72.19%，是自2010年以來的最低值；同時，伴隨著人口老齡化的加速（14.36%），少兒撫養(yǎng)比例（24.16%）的上升，“人口紅利”對房地產市場的帶動作用將開始減弱（人口紅利，簡單來說就是人口中適齡勞動力15-64歲人口數(shù)比較多）。這是因為人口的年齡結構決定人們的消費、儲蓄、投資行為模式，影響商品、資產的價格。從房地產角度分析：25～34歲人群是首次置業(yè)的主力軍；35～44 歲的人口是社會的中堅力量，有住房改善和投資需求；15～24歲的人群在10年后又會產生新的房地產需求。這些都是長期房地產有效需求的人口基礎。

四、居民人均可支配收入決定房地產市場的需求取向

居民人均收入水平，決定了市場購買力的大小，也決定了對房地產市場的需求層次和取向。2001-2016年全省人均可支配收入持續(xù)上漲，年均增長11.66%，人均可支配收入的持續(xù)增長促發(fā)房地產市場從零散開發(fā)向大盤集約過渡。

隨著收入的增長，對房屋改善需求升級，也是影響房屋銷售價格快速上升的原因之一。2004年以前，房屋銷售價格一直處于一個比較穩(wěn)定的狀態(tài)，2004-2016年，房價迅速攀升，年均增長達12.43%，超過同時期年均人均可支配收入增速0.52個百分點。

從長期來看，居民可支配收入的高低決定房地產市場需求的強弱，通過“房價收入比”可以直接反應出房價水平與廣大居民的自主需求相匹配的程度。房價收入比，是指房屋總價與城市居民家庭年收入之比，比值越高，預示著購房難度也越大。其中：

房價收入比=每戶住房總價/每戶家庭年總收入；

每戶住房總價=人均住房面積×每戶家庭平均人口數(shù)×單位面積住宅平均銷售價格；

每戶家庭年總收入=每戶家庭平均人口數(shù)×居民家庭人均可支配收入；

根據(jù)上述公式，可測算出2000-2016年全省房價收入比情況（見圖四）。

從上圖可以看出，2003年以前，隨著城鎮(zhèn)人均可支配收入的提高，房價合理上漲，人均居住面積提高，全省房價收入比保持較平穩(wěn)的運行態(tài)勢，在4左右持續(xù)4年；從2004年開始，隨著房價年均增長速度超過人均可支配收入，房價收入比明顯上升，2004-2009年保持在6以內，但2010年后則突破了6，在2015年高達6.6。

但由上表可知，2012-2015年，省會蘭州房價收入比，一直高于全國平均水平，在西北五個省會城市中，排在前兩位，烏魯木齊之后。相對于西安、西寧、銀川等西部省會城市來說，蘭州的購房壓力要大一些。2011-2014年，蘭州房價收入比一直處于上升狀態(tài)，2014最高達8.8， 2015年又回落至7.8，這說明雖然房價在不斷攀升，但由于2015年，蘭州人均可支配收入同比增長10.5%，超過房價上漲速度，因此房價收入比較上年有所回落，購房壓力有所減弱，所以房價上漲和購房者的收入水平是相對的。

現(xiàn)實中，由于因居民收入存在較大差異，因此不同等級收入群體的房價收入比也不盡相同。目前，我國將城鎮(zhèn)居民收入分為：低收入戶、中等偏下收入戶、中等收入戶、中等偏上收入戶、高收入戶五個階層，分別計算不同收入階層的家庭可支配收入產生的房價收入比，能夠更清晰地反映出房價收入比的真實情況。

測算全省2005年至2015年不同收入階層的房價收入比，可以得出以下幾個結論： 一是低收入家庭的房價收入比很高，2015年達到了16.2，為歷年最高；二是高收入家庭的房價收入比很低，2015年只有3.5，比全省平均水平低2.8；三是高收入戶和低收入戶的房價收入比差距很大，2015年高收入戶的房價收入比僅為最低收入戶的1/4.6，二者的絕對差距達12.7；四是高收入戶和低收入戶房價收入比的差距在逐漸增大，2005年低收入戶房價收入比是高收入戶的2.8倍，2015年擴大到4.6倍；五是房價的上漲對各收入階層影響程度不同，低收入戶的房價收入比由2005年的9.0上升為2015年的16.2，高收入戶的房價收入比由2005年的2.1上升為2015年的3.5；六是從各階層的房價收入比變動趨勢可以看出，房價和收入因素變動此起彼伏，全省2005-2010年期間房價收入比呈逐年上漲的趨勢；在2010年之后，居民收入快速增長，房價收入比略微下調，2013年開始，由于單位房屋售價的大幅上漲，使得房價收入比又出現(xiàn)了明顯的增長。

用中低收入戶和中等收入戶的人居可支配收入計算3口之家購買90平方米的房價收入比分別為7.8和5.8，也符合這些趨勢。從全省來看，中低及以下收入戶購房壓力很大，多數(shù)居民憑借自己的收入己不具備獨立購買商品房的能力，房地產市場所提供的住宅產品多為中等收入和高收入人群所購買。

五、對甘肅省房地產業(yè)發(fā)展方向的思考

（一）以基礎配套設施建設為房地產業(yè)提供良好的發(fā)展環(huán)境

加快城市化進程是房地產發(fā)展的動因，而城市基礎設施的狀態(tài)、結構和功能，已經成為城市發(fā)展的空間布局、功能結構和自我調節(jié)的主導性因素。 具體表現(xiàn)在加快交通、通訊、電力、給排水等基礎設施，學校、醫(yī)院、體育場館等公共設施和賓館、商場、娛樂場等服務設施的建設，完善的城市基礎設施為區(qū)域房地產市場發(fā)展提供良好的硬件環(huán)境。

以省會蘭州為例，近年來，軌道交通、教育資源、配套環(huán)境等，已成為影響蘭州房地產市場發(fā)展的直接因素。蘭州東西向長100多公里，南北向最窄處不足4公里，受地形的影響，以及近年來汽車保有量的不斷提高，城市交通狀況堪憂。在這種狀況下，軌道交通的建設，不但緩解了路面交通壓力，同時也給房地產市場發(fā)展帶來了新的契機。軌道交通可以將通勤時間控制在一定范圍之內，即使住在城市邊緣區(qū)域，只要在地鐵附近，就可以獲得到達工作場所或消費場所的時間節(jié)約，而且可以避開中心區(qū)高地價、道路擁擠等問題，對居住空間向市郊的轉移有了極大的牽引力，并且?guī)又苓吔洕l(fā)展，有效緩解城市中心區(qū)壓力

由于教育的地位越來越重要，學區(qū)已經成為居民選擇房屋時重點考慮的因素。但由于學校的質量參差不齊，不同學區(qū)的房價也有明顯差異。教育資源對周邊住宅價格存在正相關影響。教育資源數(shù)量越多，品質越好，其周邊房價存在趨高的趨勢。 如蘭州水車園劃片小區(qū)新房均價已超18000元/平方米，比城關區(qū)新建商品房屋均價高1/3，同時，周邊二手房市場更是供不應求。

環(huán)境優(yōu)美集約化程度高成為樓盤新賣點。隨著生活水平的提高，人們更青睞于集住宅、環(huán)境、教育、購物為一體的大型綜合性房地產項目。例如：蘭州大名城、碧桂園、銀河國際、保利領秀山、恒大帝景等項目，充分利用占地面積廣的優(yōu)勢，打造花園式住宅，引入大型連鎖超市，采取民營資本與知名學校聯(lián)合辦學方式，推出幼兒到初高中一體化教育模式，成為銷售的熱點。

（二）以需求為導向調整新建住房供應結構

房地產業(yè)發(fā)展空間的決定性因素是實際需求。當前，我省住房消費正處在由“有房住”逐漸向“住好房”轉換的時期，未來的有效需求將取決于更完善的住房配套、更優(yōu)質的公共服務、更綠色健康的品質和環(huán)境。因此下一階段，要適當進行市場分層，一是繼續(xù)關注中低收入家庭的住房需求，針對部分中等偏下收入和低收入家庭，以加快廉租房的建設來有效解決他們的住房問題，緩解供需矛盾，減緩房價上漲壓力，讓百姓盡快實現(xiàn)安居夢；二是要重點引導建設以中等收入家庭為消費對象的改善型戶型，不僅是要房屋建筑面積增大，而更需要注重品質優(yōu)良、有物業(yè)配套服務、社區(qū)環(huán)境好的住房設計建設。形成一種符合自身經濟要求的梯度消費品，使居民切實改善居住條件，實現(xiàn)“居者有其居”和“居者安其居”的和諧發(fā)展。

根據(jù)對市州的調研，配套設施完善，環(huán)境好的樓盤，雖然整體售價偏高，但往往出現(xiàn)供不應求的場面。目前，碧桂園、恒大、海亮、保利、碧桂園、天慶等具有雄厚實力的房地產企業(yè)已先后入駐蘭州、天水、慶陽、定西等地區(qū)，相繼開發(fā)了一批具有高品質的樓盤，受到廣大消費者的歡迎。

（三）轉變企業(yè)經營戰(zhàn)略，開拓多元化市場

近年來，我省房地產開發(fā)投資在固定資產投資中的占比不斷上升，2017年已達16.58%。目前，全省具備一、二級資質的房地產開發(fā)企業(yè)共137家，只占全部企業(yè)的8.3%，任何行業(yè)要實現(xiàn)長久的發(fā)展，規(guī)?；?、專業(yè)化是必由之路。因此，現(xiàn)階段房地產開發(fā)企業(yè)應逐漸加快規(guī)?；倪M程，通過整合業(yè)務和資源，提升綜合開發(fā)能力，實現(xiàn)全行業(yè)的規(guī)模化經營，增強自身應對外部競爭和抵御風險的能力。同時，在規(guī)?；A上，還需走專業(yè)化道路，加大產品開發(fā)和創(chuàng)新的力度，對消費者市場進行細分，充分挖掘消費者的潛在需求，開發(fā)產品要盡量多元化，以滿足不同的消費層次。要注意創(chuàng)新，在商業(yè)房產、養(yǎng)老房產、綠色房產、生態(tài)房產、信息化房產等方面加大開發(fā)力度，同時，房地產企業(yè)與政府合作參與城市建設和開發(fā)，以快速促進周邊基礎配套跟上，也是房地產企業(yè)拓寬發(fā)展領域，打破發(fā)展局限的可探索途徑。

另外，保持房地產開發(fā)資金的持續(xù)穩(wěn)定是房地產行業(yè)健康有序發(fā)展的前提基礎。房地產企業(yè)對資金的需求是巨大的，如何確定合理的貸款、自籌和預收預付比例，也是企業(yè)在發(fā)展過程中需考慮的問題，企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定，是保證資金鏈不被中斷，企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的關鍵，因此，房地產企業(yè)應尋求多元化的融資途徑來減輕資金壓力，合理規(guī)避風險。