淺析產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對(duì)開發(fā)商的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

崔寶濤

摘要：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在國(guó)家新型城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的東風(fēng)下快速發(fā)展，受到社會(huì)各界的強(qiáng)烈關(guān)注。本文首先介紹了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念和發(fā)展現(xiàn)狀，然后具體闡述開發(fā)商在進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)時(shí)所面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，并結(jié)合目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀提出一些建議，希望有利于開發(fā)商在把握產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇時(shí)合理把控風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)；機(jī)遇；挑戰(zhàn)；開發(fā)商

房地產(chǎn)行業(yè)是社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)與保障產(chǎn)業(yè)，事實(shí)上也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與解決就業(yè)的重要產(chǎn)業(yè)。在當(dāng)前產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的大背景下，未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要方向是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)日益專業(yè)化。房地產(chǎn)企業(yè)需要清楚了解當(dāng)前產(chǎn)業(yè)發(fā)展新形勢(shì)，抓住機(jī)遇，找準(zhǔn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的方向與突破口，迎接產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，積極調(diào)整應(yīng)對(duì)策略才是正確的出路。

一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)重要分支，作為一種新興產(chǎn)業(yè)，它與住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)有很大差別，也與傳統(tǒng)的工業(yè)地產(chǎn)不同，它是升級(jí)優(yōu)化后的工業(yè)地產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是在工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)及住宅地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，以地產(chǎn)為平臺(tái)，以產(chǎn)業(yè)為核心，實(shí)現(xiàn)多種資源整合，促進(jìn)資源間相互融合以產(chǎn)生資源溢價(jià)，提升產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力與影響力。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了黃金十年的粗放式的擴(kuò)張后，逐漸進(jìn)入了專業(yè)化與精細(xì)化的發(fā)展模式，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)順應(yīng)了這種發(fā)展方向，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不僅可以滿足開發(fā)商轉(zhuǎn)型的迫切愿望，還能滿足政府以產(chǎn)興城的發(fā)展目標(biāo)[1]。

二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的特點(diǎn)

（一）銷售型

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后直接分割銷售，開發(fā)商按照住宅開發(fā)的模式運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，通過出讓產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商能很快收回投資，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)。這種模式是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最原始的模式，隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸的火爆，單純的出售開始不再適應(yīng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

（二）自持型

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后開發(fā)商采取只租不售或自營(yíng)的模式。這種模式在一定程度上保持物業(yè)產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一，有利于物業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理與維護(hù)，所以更能讓物業(yè)形象得到維護(hù)和提升。同時(shí)，只租不售可以使物業(yè)的空間面積更具有彈性，可以滿足不同客戶的需求。另外，只租不售，產(chǎn)權(quán)就在開發(fā)商手里，可以進(jìn)行融資，也可以坐等物業(yè)增值，還可以將物業(yè)投入資本運(yùn)作。這種模式要求開發(fā)商資金實(shí)力比較雄厚，融資能力強(qiáng)。具體這6個(gè)方面來對(duì)比分析銷售型與自持型模式的各自的特點(diǎn)：1、銷售型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可在開發(fā)過程中進(jìn)行預(yù)售，回籠資金快，資金壓力??；2、商業(yè)物業(yè)銷售完畢，經(jīng)營(yíng)周期即結(jié)束；3、銷售完畢后，不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；4、基本失去項(xiàng)目的控制權(quán)；5、對(duì)招商的影響是沒有選擇性，規(guī)劃及布局被打亂；6、銷售完畢后短期內(nèi)獲得投資回報(bào)。自持型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要開發(fā)商投入全部開發(fā)資金，資金壓力大；經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)；承擔(dān)項(xiàng)目開發(fā)及后期出租、經(jīng)營(yíng)壓力，風(fēng)險(xiǎn)大；對(duì)項(xiàng)目完全控制；可有選擇的進(jìn)行招商工作，合理安排布局；擁有項(xiàng)目的全部租金收益和物業(yè)升值或股權(quán)增值的回報(bào)[2]。

（三）銷售與自持并舉型

隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，開發(fā)商愈來愈多地選擇銷售與自持的模式，銷售與自持物業(yè)的所占比例進(jìn)一步趨向了合理，有利于開發(fā)商抵御風(fēng)險(xiǎn)及穩(wěn)定持久發(fā)展。政府部門出讓商業(yè)地塊時(shí)，出于商業(yè)物業(yè)后期招商、商業(yè)市場(chǎng)的培育及經(jīng)營(yíng)等方面的考慮，限定開發(fā)商必須自持一定比例的商業(yè)物業(yè)。

三、機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)遇

近年來國(guó)家不斷出臺(tái)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，對(duì)土地儲(chǔ)備的管控也越來越嚴(yán)，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)入了白熱化階段，地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的黃金十年已經(jīng)過去，大型的地產(chǎn)開發(fā)商都在謀求轉(zhuǎn)型。開發(fā)商主要面臨以下三點(diǎn)機(jī)遇：1、符合國(guó)家戰(zhàn)略規(guī)劃，順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。推動(dòng)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展，加快傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)最終需要落實(shí)到企業(yè)身上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅能夠?yàn)榇笾行推髽I(yè)的發(fā)展帶來幫助，更多地會(huì)為中小企業(yè)和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)型企業(yè)提供一個(gè)平臺(tái)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)夠降低企業(yè)生產(chǎn)成本與風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)從而提升競(jìng)爭(zhēng)力。2、國(guó)家新型城鎮(zhèn)化帶來重大機(jī)遇。近年來在新型城鎮(zhèn)化背景下，人口不斷向城市流入，我國(guó)的實(shí)際城鎮(zhèn)化率不足50%，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有很大的差距，未來有很大的發(fā)展空間。新型城鎮(zhèn)化不以盲目擴(kuò)大城市規(guī)模為目標(biāo)，新型城鎮(zhèn)化的核心是以人為本，注重城鎮(zhèn)化質(zhì)量，這就要求在城市發(fā)展以產(chǎn)業(yè)為依托。3、利潤(rùn)豐厚，市場(chǎng)廣闊。由于一線城市政府很少在公開市場(chǎng)放出土地，各大開發(fā)商也在積極尋找新的戰(zhàn)略增長(zhǎng)點(diǎn)和突破點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可以在拿地時(shí)和政府協(xié)商，在做產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃時(shí)盡可能多的做符合當(dāng)?shù)貙?shí)際條件的產(chǎn)業(yè)，在帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)也會(huì)得到當(dāng)?shù)卣谀玫厣系母鞣N優(yōu)惠，這樣在成本上就會(huì)有相對(duì)的優(yōu)勢(shì)[3]。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的挑戰(zhàn)

作為新型行業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨著各種風(fēng)險(xiǎn)與阻礙，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)時(shí)所遇到的主要挑戰(zhàn)有如下四點(diǎn)。1、國(guó)家政策變化風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家和地方政府的產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、稅收政策和金融政策的變化往往會(huì)給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。例如在地產(chǎn)進(jìn)入寒冬期之后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商從政府手里拿來的規(guī)劃產(chǎn)業(yè)園區(qū)的低價(jià)土地變得越來越難。2、產(chǎn)業(yè)園區(qū)同質(zhì)化嚴(yán)重。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展目前還處在探索階段，很多區(qū)域沒有結(jié)合自身的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，只是一味引入企業(yè)、追求規(guī)模，導(dǎo)致很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)引進(jìn)過來的沒有什么高科技水平的企業(yè)，例如大量的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目并沒有帶來應(yīng)有的效益，出現(xiàn)特色小鎮(zhèn)無(wú)特色這種怪現(xiàn)象。3、企業(yè)運(yùn)營(yíng)開發(fā)能力不足。國(guó)內(nèi)開發(fā)商目前由于做過的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并不是特別多，存在對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)開發(fā)能力偏弱，管理項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)不足等各種問題。很多開發(fā)商做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，還是用傳統(tǒng)房地產(chǎn)那種依托前期的物業(yè)和銷售獲取利潤(rùn)，缺乏后期的經(jīng)營(yíng)管理。4、開發(fā)周期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)高。與傳統(tǒng)的住宅和商業(yè)地產(chǎn)不同的是，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更加注重后期的運(yùn)營(yíng)，一個(gè)項(xiàng)目短的至少需要五到十年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在實(shí)踐中現(xiàn)金流回正的周期太長(zhǎng)，一方面會(huì)使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商融資難，另一方面在運(yùn)營(yíng)過程中會(huì)出現(xiàn)因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)困難而不得不變賣大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)的情況。

四、對(duì)開發(fā)商的建議

（一）提升產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與資源整合能力。作為一個(gè)后期運(yùn)營(yíng)資源導(dǎo)入型的行業(yè)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商需要結(jié)合自己在一些產(chǎn)業(yè)資源方面的優(yōu)勢(shì)做到有自己特色，大的開發(fā)商可以利用自己在資金和規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)做到大而強(qiáng)，中小型開發(fā)商可以利用自己在其他產(chǎn)業(yè)方面的獨(dú)特資源做到小而美有特色。（二）提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理水平。開發(fā)商想要在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)中引領(lǐng)潮流，需要組建自己專業(yè)化、實(shí)踐能力一流的團(tuán)隊(duì)，一方面就需要開發(fā)商通過不斷做項(xiàng)目來培養(yǎng)自己的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，另一方面需要人力資源部門和社會(huì)獵頭去發(fā)現(xiàn)其他行業(yè)有豐富經(jīng)驗(yàn)的從業(yè)者。（三）提高自身財(cái)務(wù)運(yùn)作能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。做好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅需要有以產(chǎn)興城的情懷，更多地是要提升自身投資項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力。不斷拓寬融資渠道，尋求國(guó)家和社會(huì)資本的支持，提高自身管理企業(yè)現(xiàn)金流的能力。合理把控各個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，做到項(xiàng)目投資前合理化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。

五、結(jié)語(yǔ)：

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過程中同樣面臨著各種挑戰(zhàn)，但只要踏準(zhǔn)了新型城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)這個(gè)社會(huì)發(fā)展大勢(shì)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的高額利潤(rùn)勢(shì)必吸引各種社會(huì)資本。作為地產(chǎn)開發(fā)商，房地產(chǎn)企業(yè)必須發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，積極嘗試產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在實(shí)踐中提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，積累寶貴經(jīng)驗(yàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊磊，雷浩，江巖.房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中的機(jī)遇與挑戰(zhàn)探討[J].住宅與房地產(chǎn)，2016（33）：276-277.

[2]《中州建設(shè)》編輯部.河南產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)[J].中州建設(shè)，2015（14）：42-43.

[3]產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)及投資風(fēng)險(xiǎn)研究[D].中國(guó)海洋大學(xué)，2013.