房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅問題研究

毛野晨 張希鵬

摘要：增值稅是由國家稅務局征收，是我國最大的稅種，占據(jù)全國稅收60%以上，而房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅則在其中占據(jù)重要的比例，成為稅收的主要來源之一。鑒于此，文章將對房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅問題做出分析，旨在通過文章所述觀點，降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負，促進房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) ? 土地增值稅 ? 籌劃

引言

房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比，其建設周期長、所需資金大、業(yè)務程序多，而所承擔的稅負壓力也相對較大，因此，為確保房產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，可從土地增值稅方面入手，由企業(yè)財務人員做好納稅籌劃，進而在保障國家利益的前提下，推動企業(yè)前行。

一、土地增值稅籌劃的必要性

1、降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負，提高房產(chǎn)企業(yè)競爭力

土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)的三大稅種之一，其稅額占房地產(chǎn)公司稅額比重較高，且土地增值稅具有核算復雜、稅負高、清算周期長、稅率跨度大等特點。從相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，土地增值稅稅額呈逐年增長的趨勢，且增長幅度較大。此外，在國家宏觀調控下房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間逐漸縮小，稅收成本的增加大大擠占了房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間，從提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的角度，土地增值稅的納稅籌劃尤為必要。

2、提高房地產(chǎn)企業(yè)財務管理水平，降低涉稅風險

土地增值稅納稅籌劃是在法律允許的范圍內，合理適度的降低土地增值稅的稅收成本，從而實現(xiàn)利潤最大化、納稅成本最小化等目標。財務管理過程中，應嚴格的按照國家的各項政策進行，合理的利用企業(yè)自身的利潤空間，將成本和利潤進行合理的調整，防止出現(xiàn)偷稅和漏稅的行為，增強企業(yè)財務管理水平。同時，目前為了抑制投資過熱、地價過高、房價上漲過快等問題，國家陸續(xù)出臺了各項宏觀調控政策，稅收征管部門的監(jiān)管力度和清算力度也逐步提高，房地產(chǎn)外部環(huán)境因素的不確定性日益增加，這些都需要加強土地增值稅納稅籌劃。

3、營改增后土地增值稅籌劃尤為必要

營改增前，營業(yè)稅作為營業(yè)稅金及附加，可以列入土地增值稅扣除項目中的“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”;營改增后，財稅 [2016]43 號文規(guī)定，增值稅不能作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”進行扣除，從而減少了土地增值稅可抵扣的項目。此外，“營改增”后，增值稅由國稅征收，土地增值稅、企業(yè)所得稅仍由地方稅務部門征收，且土地增值稅和增值稅均要求按一定比例預征，無疑加重了房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理的難度和稅收負擔，因此房地產(chǎn)企業(yè)應重視土地增值稅納稅籌劃。

二、房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅納稅籌劃的思路

1、深入探究稅收法規(guī)和優(yōu)惠政策

籌劃人員在日常工作中應做好信息收集，密切關注最新稅收政策動態(tài)，通過對稅收政策的變化調整進行分析、研判，能夠根據(jù)新的政策及時進行稅收籌劃方案的調整。目前實務界較多采用“普通標準住宅增值率低于 20% 免征土地增值稅”的稅收優(yōu)惠進行納稅籌劃，使用該籌劃方式房地產(chǎn)企業(yè)普通住宅增值率的控制是關鍵，應在提高房價放棄稅收優(yōu)惠帶來的收益與增加的土地增值稅稅負進行綜合權衡，計算出銷售收入的降低額和免繳的土地增值稅之間的平衡點，同時也應注意普通住宅應與其他房地產(chǎn)項目分開核算，否則不能享受稅收優(yōu)惠。

2、做好房地產(chǎn)開發(fā)階段的納稅籌劃

土地增值稅是四級超率累進稅率，增值率決定了稅率的高低。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目前，應根據(jù)開發(fā)歷史經(jīng)驗和行業(yè)平均稅合理預測收入、利潤水平，為納稅籌劃打好基礎。例如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目前可對開發(fā)方式是自建房、合作建房、代建房進行權衡。對于有明確銷售對象的房產(chǎn)可以采用代建房的方式，房地產(chǎn)企業(yè)作為工程承包人，代表有建房需要的客戶實行房地產(chǎn)開發(fā)，不需繳納土地增值稅。對于合作建房政策規(guī)定，對于一方出地、一方出資金，合作建房建成之后依照一定比例留己自用的，可以免征土地增值稅;建成之后將房屋進行轉讓的，應征收土地增值稅。采用合作建房方式進行納稅籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)應在建房時分工合作，分別進行土地開發(fā)和資金管理，例如在建房前可以預先將購房款收齊，形成合作的方式，以自供土地的方式建房，避免產(chǎn)生土地增值稅。

3、做好房地產(chǎn)銷售階段的納稅籌劃

房地產(chǎn)銷售階段的納稅籌劃主要有：第一，靈活運用銷售定價策略。現(xiàn)行稅法對土地增值稅設置了一個納稅臨界點，房地產(chǎn)企業(yè)應綜合權衡銷售定價和稅收成本，確定收益最大的定價策略。例如房價中是否包含代收費用，雖然不影響增值額，但對增值率有影響，籌劃時可以綜合考慮。第二，成立專門公司巧用稅收政策。稅法規(guī)定在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中的， 暫免征收土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)轉讓整棟資產(chǎn)或大額資產(chǎn)時，可以把該資產(chǎn)分立成立公司，然后將分立的公司與購買方合并進行土地增值稅納稅籌劃。第三，銷售合同簽訂時盡可能將銷售收入與裝修收入?yún)^(qū)分。目前房地產(chǎn)企業(yè)傾向于采用精裝房的方式進行納稅籌劃，可以將房產(chǎn)的裝修、維護、設備購買作為獨立業(yè)務單獨簽訂合同，適當提高裝修費用成本，進而降低房產(chǎn)銷售價格，控制增值率，降低土地增值稅的稅負。第四，有效區(qū)分車位、車庫銷售收入和普通標準住宅銷售收入。實務操作中將普通標準住宅銷售和車位、車庫銷售區(qū)別對待，以便有利于土地增值稅的清算。

結束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅籌劃應堅持合法性原則、成本效益原則、可操作性原則，結合開發(fā)項目性質和房產(chǎn)企業(yè)實際情況靈活分析、有效利用國家稅收政策，在合理、合法的范圍內積極進行納稅籌劃，取得節(jié)稅效益，規(guī)避稅收風險。

參考文獻

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