聶云

中國已進(jìn)入老齡化人口快速增長階段，不斷增長的老年人口有著龐大而復(fù)雜的各式需求，養(yǎng)老事業(yè)所帶動的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在未來相當(dāng)長的時間里都將是非常重要的開發(fā)領(lǐng)域，衍生出無盡市場機(jī)遇。按中國社科院老年研究所的測算，中國老年經(jīng)濟(jì)的潛力可達(dá)1萬億元，其中，養(yǎng)老地產(chǎn)的時興被認(rèn)為是“夕陽紅”產(chǎn)業(yè)迎來了新朝陽時代。

當(dāng)“善謀為老之策”

2013年，我國60歲以上人口即已突破2億人;2017年，我國60周歲及以上老齡人口突破2.41億人，占總?cè)丝诘?7.2%;2019年1月數(shù)據(jù)顯示，我國65歲以上占總?cè)丝诘谋壤_(dá)到11.9%。國人普遍具有“尊老、敬老、愛老”的思想基礎(chǔ)，各界多是“常懷尊老之心，善謀為老之策”，實(shí)現(xiàn)新時代下的和諧繁榮與發(fā)展。

近年來，國家和各省市相繼出臺有關(guān)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策與落實(shí)細(xì)則，持續(xù)完善養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資環(huán)境與扶持政策。近日，國家發(fā)展改革委、民政部、國家衛(wèi)生健康委等部門聯(lián)合印發(fā)《城企聯(lián)動普惠養(yǎng)老專項(xiàng)行動實(shí)施方案》，聚焦惠普養(yǎng)老，主要圍繞“政府支持、社會運(yùn)營、合理定價”，按約定承擔(dān)公益，深入開展城企合作。根據(jù)《方案》，國家通過中央預(yù)算內(nèi)投資，支持和引導(dǎo)城市政府系統(tǒng)規(guī)劃建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)體系。參與城市需要制定養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)整體規(guī)劃，研究出臺一攬子政策支持包。有條件的城市可通過在土地、規(guī)劃、融資、財(cái)稅等方面選擇實(shí)施27項(xiàng)支持政策，降低養(yǎng)老企業(yè)運(yùn)營成本，成都位列全國首批試點(diǎn)城市之一。《方案》明確，到2022年，形成支持社會力量發(fā)展普惠養(yǎng)老的有效合作新模式，參加城市每千名老年人養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到40張，護(hù)理型床位占比超過60%，醫(yī)養(yǎng)深度融合。

養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中備受關(guān)注的細(xì)分領(lǐng)域。業(yè)界人士表示，當(dāng)前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)主要分布在京津冀經(jīng)濟(jì)圈、長三角經(jīng)濟(jì)圈、珠三角經(jīng)濟(jì)圈、川渝經(jīng)濟(jì)圈等區(qū)域，相對而言，京津冀、長三角區(qū)域養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目更加豐富，服務(wù)更趨多元，京津冀區(qū)域自持型項(xiàng)目較多，珠三角區(qū)域銷售型項(xiàng)目較多，成渝區(qū)域更偏向旅居養(yǎng)老項(xiàng)目，其他部分風(fēng)景優(yōu)美的旅游城市也建設(shè)有一些旅居養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。實(shí)力雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富的知名地產(chǎn)商中鮮有未進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)者，部分企業(yè)如萬科、綠城更是不斷加碼布局，險資機(jī)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)資本也是養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的重要力量。

雖然養(yǎng)老地產(chǎn)形態(tài)多樣，但其終歸就是“以住宅建設(shè)為基礎(chǔ)，以文化娛樂、生活照顧、健康護(hù)理、精神慰藉等服務(wù)為配套，復(fù)合醫(yī)療服務(wù)、物業(yè)管理、項(xiàng)目研發(fā)、地產(chǎn)運(yùn)營等多種業(yè)態(tài)的綜合性地產(chǎn)產(chǎn)品”，注重選址、設(shè)計(jì)適老、效益多樣、糅合發(fā)展是其特色。

綜合性養(yǎng)老社區(qū)、度假型養(yǎng)老社區(qū)和醫(yī)養(yǎng)結(jié)合同為目前主要的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式，由養(yǎng)老住宅、公寓、護(hù)理機(jī)構(gòu)等所構(gòu)建的綜合性養(yǎng)老社區(qū)市場反響一般，精品項(xiàng)目寥寥;醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式也面臨相同局面，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、打造時未多考慮老年群體的特殊需求，安全性、舒適性、便利性等總有欠缺之處;較之傳統(tǒng)更加時尚的度假型養(yǎng)老社區(qū)近年來發(fā)展迅速，旅居養(yǎng)老地產(chǎn)的成功案例不斷在各旅游資源豐富的宜居型城市出現(xiàn)，一定程度上滿足了健康活力型老年群體的多元化需求，市場前景可觀。

“養(yǎng)老”才是關(guān)鍵詞

過度地產(chǎn)化的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目大多未取得預(yù)期回報(bào)，蓋因養(yǎng)老地產(chǎn)的核心始終是“養(yǎng)老”，而非地產(chǎn)開發(fā)，純地產(chǎn)思維在此失效，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心不在于出售而在于持有及后期運(yùn)營，養(yǎng)老地產(chǎn)日益“精細(xì)化”“精準(zhǔn)化”“有溫度”才是項(xiàng)目的成功關(guān)鍵。

戰(zhàn)略咨詢公司摩立特所持觀點(diǎn)是，中國老年群體的消費(fèi)重點(diǎn)正逐漸從低價向高品質(zhì)方向發(fā)展，“他們的煩惱不再是如何滿足基本的生活需求，而是如何通過產(chǎn)品為他們幾十年如一日的單調(diào)生活進(jìn)行調(diào)劑?！别B(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域也是如此。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為民眾、企業(yè)對于老齡化的理解誤差將導(dǎo)致產(chǎn)品的認(rèn)可度降低，比如養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)刻意強(qiáng)調(diào)的靜謐、養(yǎng)護(hù)、健康等概念為部分老年群體所歡迎，但還有部分老年群體對此并不完全認(rèn)可，時尚、新潮也為他們所需。轉(zhuǎn)回地產(chǎn)領(lǐng)域，企業(yè)應(yīng)從老年群體的身體狀況與心理需求層面充分考量，精準(zhǔn)發(fā)力，設(shè)計(jì)產(chǎn)品與服務(wù)時保證足夠的“適老性”，真正站在老年群體的立場去規(guī)劃、打造精品養(yǎng)老項(xiàng)目，從而保障老年群體的晚年生活保持健康、愉悅狀態(tài)。此時可借鑒較早步入老齡化社會的日本在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，日本不但在老年群體福利、社會保障制度方面較為完備，養(yǎng)老地產(chǎn)也以設(shè)計(jì)人性化著稱，尤其注重地理位置的選擇與飲食方面的細(xì)節(jié)，多樣化服務(wù)完全圍繞老年群體的生活需求展開。

有從業(yè)者表示養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃和設(shè)計(jì)要服從服務(wù)于生活-健康-快樂三大服務(wù)體系的建立完善和良好運(yùn)行，“在養(yǎng)老項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中，我們不僅僅要關(guān)注具體的空間、細(xì)節(jié)、景觀設(shè)計(jì)等，同時還要投入很多精力關(guān)注服務(wù)配套和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營策劃等方面內(nèi)容，精心規(guī)劃和設(shè)計(jì)為長者提供日常起居、綠色養(yǎng)生、餐飲清洗、文體活動、醫(yī)療護(hù)理等系統(tǒng)配套服務(wù)，使一個養(yǎng)老項(xiàng)目最終成為一個健康發(fā)展并長期經(jīng)營的經(jīng)典項(xiàng)目，使整個養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)品質(zhì)地產(chǎn)和養(yǎng)老服務(wù)的有機(jī)結(jié)合?！鄙踔量梢哉f，對老年群體而言，理想的居所是他們晚年生活的主要活動場所和空間。由于受傳統(tǒng)文化的影響，老年人對自己的家庭居住地和熟悉的社區(qū)環(huán)境有一種深深的依戀感。隨著人口老齡化程度的提高，老年群體對于居所的依賴性正逐步增強(qiáng)。養(yǎng)老地產(chǎn)從業(yè)者應(yīng)以自己的專業(yè)、熱忱與誠意，為老年群體構(gòu)建起一個溫馨的“大宅院”，一個有歸屬感的“家”，從而助益家庭和睦、心態(tài)平和、健康長壽，其中應(yīng)浸潤著的是普遍的尊老意識和親情式服務(wù)觀念。成功養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目所特有的感情交流功能、組織服務(wù)功能，將使入住的老年群體所需要的服務(wù)都能夠在他們所熟悉的環(huán)境中獲得。