牟振宇

(上海社會科學院 歷史研究所，上海 200235)

地籍圖是政府出于征稅的實際需要而測繪的地產(chǎn)地圖，一般包括地籍總圖和地籍分圖兩種。地籍分圖標注地籍編號或業(yè)主姓名，地籍分圖匯總成地籍總圖，通常比較簡略，僅標注地籍分圖邊界和分圖編號等。與地籍圖對應的是地籍表，一般登記地產(chǎn)主姓名、面積、土地估價、納稅額以及地產(chǎn)編號等地產(chǎn)信息。地籍圖冊蘊含了豐富的歷史、地理、社會和經(jīng)濟等信息，無論對于還原歷史景觀變遷，還是探討宗地尺度的社會經(jīng)濟問題，均具有重要的史學價值，故歷來受學界的重視，相關的研究成果也頗為豐碩。

1992 年由 R．J．P．Kain 與 E．Baigent合著的《致用于國家的地籍圖:地產(chǎn)地圖繪制的歷史》①R ．J．P．Kain ＆ E．Baigent，The Cadastral Map in the Service of the State:A History of Property Mapping(Chicago:University of Chicago Press，1992)．，全面考察了自古代至19世紀晚期西歐諸國地籍起源、發(fā)展演變的歷史進程，并分地區(qū)重點闡述了地籍圖產(chǎn)生的地區(qū)差異、社會背景、技術條件、繪圖經(jīng)過以及其精度、職能和社會影響等，是西方學界關于地籍圖歷史研究的集大成者。中國學界主要關注魚鱗圖冊，以欒成顯和汪慶元的研究最為精湛②汪慶元:《清代徽州魚鱗圖冊研究——以〈休寧縣新編弓口魚鱗現(xiàn)業(yè)的名庫冊〉為中心》，《歷史研究》2006年第4期;汪慶元:《清初徽州的“均圖”魚鱗冊研究》，《清史研究》2009年第2期;汪慶元:《20世紀以來魚鱗圖冊研究述評》，《古今農(nóng)業(yè)》2014年第2期;汪慶元:《明清魚鱗總圖匯考——以徽州魚鱗圖冊為中心》，《歷史研究》2015年第6期;欒成顯:《洪武魚鱗圖冊考實》，《中國史研究》2004年第4期。。比如汪慶元在《歷史研究》發(fā)表《明清魚鱗總圖匯考》，分析了南宋至清朝以來魚鱗圖的歷史嬗變，并結合已發(fā)現(xiàn)的魚鱗圖遺物，對魚鱗圖做了細致入微的闡釋，是理解中國古代地籍圖的經(jīng)典之作。也有學者關注晚清民國以來中國地籍測繪和土地整理。③《民國二十年代中國大陸土地問題資料》，臺北:成文出版社有限公司，1977年;曹宇:《晚清民國云南地籍整理與稅費征收研究》，云南大學2013年歷史學碩士論文;王科:《土地陳報與賦稅征收——試論民國時期江寧實驗縣的土地陳報》，《華南農(nóng)業(yè)大學學報》(社會科學版)2010年第4期;程郁華:《江蘇省土地整理研究:1928～1936》，華東師范大學2008年歷史學博士學位論文;邵風雷:《1932～1937年河南省土地整理研究》，遼寧師范大學2011年歷史學碩士學位論文。比如江偉濤以江蘇省句容縣為個案，對民國地籍圖中的各要素詳加分析，具體地評估民國政府地籍測量的成果及其中存在的問題和相應的處理方法。①江偉濤:《南京國民政府時期的地籍測量及評估——兼論民國各項調(diào)查資料中的“土地數(shù)字”》，《中國歷史地理論叢》2013年第2期;江偉濤:《土地利用視角下的句容縣城形態(tài)——以民國地籍圖資料為中心的考察》，《中國歷史地理論叢》2014年第2期。但總體而言，學界對民國時期地籍研究尚不成氣候。

實際上，晚清民國時期還存在另一種頗為重要的地籍圖，即由外國租界當局測繪的地籍圖，目前尚未引起學者重視。②目前關于租界的地籍測量與編繪研究，散見于上海歷史著作中，但不成系統(tǒng)，而《上海測繪志》對地籍測量略有涉獵，但頗為簡略?！渡虾y繪志》編纂委員會:《上海測繪志》，上海:上海社會科學院出版社，1999年。上海公共租界的地籍圖即為其中重要的一種。上海開埠后，中外雙方在訂立租界土地文契的同時，不僅創(chuàng)造了一種新型的不動產(chǎn)憑證(即道契)，而且引進了一整套從土地申報、土地登記到測繪的科學的地籍管理制度，③趙津:《中國城市房地產(chǎn)業(yè)史論(1840～1949)》，天津:南開大學出版社，1994年，第14頁。由此形成了一套內(nèi)容豐富、測量精準、制作考究的地籍圖冊。上海公共租界的地籍包括地籍圖和地籍冊兩部分。地籍圖上除了包含地產(chǎn)的四至邊界、地產(chǎn)編號等信息外，還包括馬路、河浜、鄉(xiāng)間土路和街區(qū)巷道等其他地理要素信息，以及碼頭、跑馬場、花園等人文景觀信息。地籍冊一般包括道契編號、地籍編號、地產(chǎn)主、登記領事館國別，土地面積、土地估價、納稅額等地產(chǎn)信息，有些地籍冊還包括四至邊界、所在街區(qū)等信息。這些重要的歷史數(shù)據(jù)，無論是對于上海經(jīng)濟社會史研究，還是上海歷史城市地理研究，均具有重要的學術價值。鑒于公共租界、法租界和華界各自為政，并采用了不同的地籍管理制度，本文主要以公共租界為例，分析地籍圖發(fā)展的歷史嬗變，探討地籍圖所蘊含的重要的歷史、地理信息，并揭示其利用價值。

一、公共租界地籍測量機構與制度嬗變

在工部局成立之前，租界內(nèi)的市政由上海道臺負責，稅收也由上海道臺征收，租界內(nèi)諸如筑路、造橋等市政費用，一半來自上海道臺，一半來自租地內(nèi)的地產(chǎn)主，故早期英租界實無編制地籍之必要。英國領事館土地股，專門負責土地登記、土地勘測與丈量，并頒發(fā)道契等業(yè)務。這一時期出現(xiàn)的地產(chǎn)地圖并非為了稅收需要，而是為了領事館管理土地和公眾查詢之便，并不是嚴格意義上的地籍圖。1845年《上海土地章程》第一條規(guī)定，“地方官與領事官須會同審定邊界，確定若干步畝，并以界石標志之，界石上須刊明該處離實界若干尺”。④蒯世勛等編著:《上海公共租界史稿》，上海:上海人民出版社，1980年，第44、54頁。可見，地方官即道臺與領事官共同“審定邊界”、“確定若干步畝”，但關于測量事語焉不詳。另一份文獻指出，“當通商之始，商業(yè)不甚發(fā)達，而地皮之租買轉(zhuǎn)移，尚不甚多，會丈事宜亦簡，僅由道署派一二書吏，會通領事派員丈量”。⑤陳伯熙編著:《上海軼事大觀》，上海:上海書店出版社，2000年，第159頁。

小刀會起義期間，租界內(nèi)人口激增，房地產(chǎn)業(yè)畸形繁榮，市域面積大為擴展。為滿足市政管理的需要，1854年工部局誕生了。工部局成立后，趁戰(zhàn)亂之際從上海道臺手中攫取了市政權和稅收權，并將土地稅和房捐作為新機構運作的重要財政來源。為此，工部局一方面設立市政測量員(surveyor)，其重要職責之一即土地測量與地籍編繪;另一方面由租地人大會選舉產(chǎn)生土地估價委員會，對租界土地進行合理公正的估價，作為征稅的依據(jù)。出于公平稅收的需要，地籍測繪開始受到格外重視。1854年《上海土地章程》第二條規(guī)定，“凡欲向華人買房租地，須將該地繪圖注明四址畝數(shù)，稟報該國領事官”。可見，與1845年的土地章程相比，增加了繪圖的要求;勘驗邊界和面積的人員也略有不同，第六條規(guī)定，“立界石。租定地基，豎一石碣，上刻號數(shù)后，由領事官委員帶同地保業(yè)戶租戶親至該地，眼同看明四址，豎立界石，以免侵越，并杜將來爭論”。⑥蒯世勛等編著:《上海公共租界史稿》，上海:上海人民出版社，1980年，第44、54頁。

土地章程涉及的土地勘測與丈量，主要由上海道臺和領事館負責，僅針對洋商租地而言;對于市政測量，無從涉及。工部局成立初期，測量事宜主要靠臨時雇用測量專員來完成的。比如1863年11月28日，工部局對租界內(nèi)的華人房屋和西人房屋實施的測量，就是臨時雇用了克拉克先生。⑦《工部局董事會議錄》第一冊，“1863年11月28日”，上海:上海古籍出版社，2001年，第697頁。這些臨時受雇的測繪者，有些來自英國皇家工程師協(xié)會，比如當時的一幅地圖《上海城區(qū)及周邊地區(qū)》①原地圖圖名 China，CITY AND ENVIRONS OF SHANGHAI，1862，載 https://www．virtualshanghai．net/Asset/Preview/vcMap_ID－345_No－1．jpeg［2018－10－1］．，圖注表明該地圖來自1860－1861年英國皇家工程師的測量。隨著租界的發(fā)展，工部局意識到測量在市政工作中的重要性。除征稅外，無論是邊界勘定、市政建設、筑路征地、建造房屋，還是灘地升科、疏浚河浜、土地勘測與丈量等，均離不開測量。顯然，之前僅靠臨時雇用測量專員的方法已無法勝任日益繁重的測量工作。故成立一個專門的土地測量機構是頗有必要的。同時，考慮到道契的土地面積多與現(xiàn)實不符，也頗有必要對征稅的土地重新統(tǒng)一丈量。早在1863年11月9日，C．I．金先生即來函談及對工部局已征稅土地實行丈量事宜。②《工部局董事會議錄》第一冊，“1856年11月9日”，第695頁。1863年12月16日董事會討論了組建“土地處”(land office)③“Land Office””，《工部局董事會議錄》將其翻譯為“會丈局”，筆者認為不妥，因為這容易與1889年上海道臺成立的會丈局相混淆，這實際上是兩個不同的機構。根據(jù)《上海租界志》，Office在工部局中并無固定的翻譯，如Chinese Studies and Translation Office(華文處)、Revenues Office(捐務股)、Local Post Office(工部書館)、Municipal Registration Office(工部驗看公所)。鑒于土地問題在工部局中的特殊重要性，本文將其翻譯為土地處。的事宜，并將此事提交領事會議。

1864年1月13日工部局董事會通過了組建“土地處”的建議草案。1月21日，工部局董事會再次討論了土地處籌建方案，并希望工程師確定測量租界時應采取的最切實可行的方法。④《工部局董事會會議錄》第二冊，“1864年1月21日”，第465頁。關于籌建土地處的建議，內(nèi)容如下:

1．土地處的建立，將會導致某些有益的變動，并能提高目前辦事的速度與效率，建議的改動有:

(1)廢除分注冊(sub-register)系統(tǒng)，隨時發(fā)放地契

(2)取消舊而復雜的地契，發(fā)放新地契

(3)定期發(fā)放土地分類表⑤此處原文為regular issue of classified land list，可翻譯為定時頒發(fā)已分類的土地清單。

(4)保存并注冊統(tǒng)一的土地平面圖

2．提高半年租地人表中所列土地的費用。據(jù)此，凡需組建土地處的領事館將能按照實際成交數(shù)額征稅。

3．預算支出:

對丈量員的酬金，大約 250英鎊，共1200元

一名歐籍職員的薪金，1800元

一名華籍職員的薪金，400元

每年文具費用，400元

每年共計支出，3650元⑥《工部局董事會議錄》第二冊，“1864年1月13日”，第464頁。1870年6月6日會議上，工部局董事會看到“土地處”的土地登記已啟動，在土地估價表上均注明工部局的冊地編號，會議還指出這項工作完成后便可付印。⑦《工部局董事會議錄》第四冊，“1870年6月6日”，第709、709頁。而繪圖事宜依舊，即臨時雇人繪制，金斯米爾(T．W．Kingsmill)受雇為華人所有的地產(chǎn)立界、完成土地的地圖并提供表明冊地等邊界的正確繪圖。當時完成的地產(chǎn)地圖分為兩種:一種是大比例尺，1英寸比50英尺，即1∶600的地圖;一種是小比例，1英寸比200英尺，即1∶2400的地圖。⑧《工部局董事會議錄》第四冊，“1870年6月6日”，第709、709頁。當時進行地籍測量的另一原因就是道契數(shù)據(jù)極不準確。1870年1月15日，金斯米爾指出，“現(xiàn)存系統(tǒng)首要和主要缺陷是，所謂登記了的地產(chǎn)，其精度實在有限……現(xiàn)在沒有任何規(guī)章強制要求繪制地圖，也沒有強制要求與實際地產(chǎn)進行比較，且了解該地產(chǎn)的位置、場地或詳情，也不是任何一位官員的義務”。⑨“丈量股創(chuàng)建、改名、工程計劃、添購用品、測量報告”，上海檔案館藏公董局檔案，檔號:U38－1－1052。說明工部局并不信任由領事官與上海道臺進行的道契測量。

地籍測繪與土地估價幾乎同時進行。1871年2月13日，工部局完成了虹口土地估價表的制定以及虹口和英租界的地產(chǎn)地圖，“英租界地產(chǎn)圖業(yè)已徹底修改，圖上標有冊地編號，注冊號碼等等”。該地圖的比例尺是1英寸比200英尺，即1∶2400，在工部局冊地編號完成后，土地處建議復制并送英國石印。⑩《工部局董事會議錄》第四冊，“1871年2月13日”，第775頁。財政、捐稅及上訴委員會要求租地人在10天之內(nèi)核對并證實冊地的邊界，“只有這樣才能使工部局土地處置于令人滿意的基礎之上”。①《工部局董事會議錄》第四冊，“1871年2月13日”，第775頁。

工部局在1871年2月27日會議上通過了由總辦約翰斯頓起草的“土地處”管理章程草案，該草案內(nèi)容如下:

I．名稱:定名為工部局土地處。

II．宗旨:對1870年《土地章程》第1條中所劃清位于界內(nèi)的一切土地進行正確的登記。

III．辦公時間:除星期六外，每天上午10時至中午12時，下午3時至5時。

IV．工作范圍:

1．對II款所劃清位于界內(nèi)不同小塊土地進行訂正和登記

2．確定所有冊地的地界并訂正其面積等

3．記錄過戶證書

4．估價細目

5．裝訂測量圖表

總而言之，一切可能在現(xiàn)在及今后屬于工部局章程內(nèi)之土地事務，不論其為華人所有，或西人所有。

V．土地平面圖:發(fā)行已在修正后測量圖表上標明的土地區(qū)域復制圖，每份2角5分。

VI．畝的標準容積:所有進行登記的土地容積，均應以每畝6600平方英尺計算。

VII．冊地編號:為使驗明產(chǎn)業(yè)證書更為方便，應將工部局編號附于領事館注冊處，而為工部局征稅之目的，工部局編號應充分注有該產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)。

VIII．土地平面圖和注冊登記簿的公開:應將工部局的土地平面圖和注冊登記免費向租地人或其正式指定的代理人公布以接受審查。

IX．關于規(guī)章的修改:如有必要，可隨時對上述條款作修改。

總辦約翰斯頓

1871年2月20日董事會

該草案對于地籍測繪進行了詳細的說明，特別是租界內(nèi)任何地產(chǎn)均由該處重新登記，訂正面積，估價細目，并制作測量圖表。故此章程可視作公共租界地籍制度之濫觴。

光緒年間，鑒于“租界日廣，洋商租地日繁，而糾葛也就愈多”，上海道臺與各國領事協(xié)商，決定成立一個專管洋商租地事宜的機構，即上海會丈局。光緒十五年(1889年)七月(8月)，上海道臺龔照瑗正式設立會丈局。該局成立的另一原因是:同光以來，商務發(fā)達，地價驟增，“一畝之價漲至數(shù)萬金，或十余萬金不等，如黃浦灘之地，有畝值二十余萬金者，而地皮租買轉(zhuǎn)移之事，自因之而益繁”，于是始有該局之設。②陳伯熙:《老上?！飞蟽?，上海:泰東圖書局，1919年，第188頁。

會丈局的職員均系上海道臺委任。關于會丈事宜，最初仍由該局與領事署派員雙方會同辦理。會丈局成立后，道契的精度有了明顯的提高，訂正面積者頗多。同時也應看到，會丈局存在“地保勾結洋商，以多量少”、“丈量出多余土地不按時價繳價”、“給契時間遲緩”等種種弊端。故上海租界的土地測量問題并未從根本上解決。工部局認為，只有工部局也參與土地測量，方可一勞永逸地解決問題。1899年10月10日工部局會議指出，“在目前情況下，繪制地籍圖和地籍表時要想獲得令人滿意的精度是不可能的，在各個領事館登記土地，又沒有一個獨立的管理系統(tǒng)，已被證實會導致各種嚴重的漏洞和缺陷”。③Annual Report of the Shanghai Municipal Council，1899(Shanghai:Printed by Kelly ＆ Walsh，Limited，Nanking Road，1900)274．這一時期，公共租界實現(xiàn)了新的擴展，面積大增，這也是一個重要原因。正如工程師在工部局年報里所言，“鑒于工部局因租界擴展而面積大增，也有必要對這一重要問題采取補救措施?！雹蹵nnual Report of the Shanghai Municipal Council，1899，p．274．1900年9月8日，工部局宣布成立地籍辦公室(Cadastre Office)，又稱“清丈局”，該機構由市政檢查員(municipal surveyor)負責。⑤Annual Report of the Shanghai Municipal Council，1900(Shanghai:Printed by Kelly ＆ Walsh，Limited，Nanking Road，1901)314．除了收集各領事館登記的土地信息外，其主要職責是對租界以及租界邊緣1英里范圍內(nèi)的所有新的永租地產(chǎn)進行測量和登記。①Municipal Council Shanghai，Report for the Year Ended 31stDecember 1900 and Budget for the Year Ending 31stDecember 1901(Shanghai:Kelly ＆ Walsh，Limited，1901)202．清丈局成立后，立即出臺了新的土地登記章程，其核心內(nèi)容是規(guī)定由田單轉(zhuǎn)換道契時，在租界或鄰近越界筑路地段內(nèi)，工部局或公董局必須加入會同丈量，核定畝數(shù)、更正界石、出立照會等。從此以后，會丈手續(xù)，由兩方變?yōu)槿?，其辦理的章程內(nèi)容如下:

1．地籍辦公室一旦收到會丈局測量地塊通知后，根據(jù)其標注日期和地點(A的形式)，委派地籍辦公室的一個職員在場并做好筆錄。

2．任何會丈局頒發(fā)的地契，若未附帶一張官方地塊圖，均不接受。而一旦收到這種地圖后，再將這些地圖寄至地籍辦公室，并以B的形式通知地籍辦公室，核查這些地圖，并給出評論，之后這些地圖再寄回至法國領事，外加一些注解和評論。

3．當?shù)仄鯗蕚浼陌l(fā)時，應該以C的形式通知地產(chǎn)主。只有在他出示了由法租界地籍辦公室制作的界石憑證，并證明地產(chǎn)界石已經(jīng)按照官方地圖豎立時，才頒發(fā)地契。

4．一旦收到這份憑證，法租界領事館以字母D的形式將地契頒發(fā)給業(yè)主，同時給法租界地籍辦公室寄發(fā)一份。

5．當?shù)禺a(chǎn)產(chǎn)權發(fā)生轉(zhuǎn)移，將以E的形式登記在領事頒發(fā)的公告里，這將在每月的月末送到地籍辦公室。

6．任何在其他領事處登記的土地產(chǎn)權轉(zhuǎn)移，法國領事應該與公共租界地籍辦公室(Municipal Cadastral Office，簡稱 M．C．O)聯(lián)系，或者通過法國地籍辦公室，地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到持有法國國籍的業(yè)主手里。②“丈量股創(chuàng)建、改名、工程計劃、添購用品、測量報告”，上海檔案館藏公董局檔案，檔號:U38－1－1052。

清丈局的成立是上海公共租界地籍制度的一個里程碑，其最大的貢獻在于將道契測量與地籍測量統(tǒng)一起來。長期以來，因測量技術和測量方法不同，兩者測量的結果頗有出入，這給市政工作造成了頗多麻煩。清丈局掌握地產(chǎn)測量權之后，解決了地籍測量與道契數(shù)據(jù)不符的難題，地籍圖冊的精度有了質(zhì)的飛躍。此制度后來為法租界公董局所沿用。③牟振宇:《近代上海法租界地籍辦公室及其與法國的淵源1917～1943》，《史林》2011年第5期。1907年工部局年報指出，“這樣的程序自然對四方有利:中國政府、領事館、工部局和土地業(yè)主”。④Municipal Council Shanghai，Report for the Year Ended 31stDecember 1907 and Budget for the Year Ending 31stDecember 1908(Shanghai:Kelly ＆ Walsh，Limited，1908)129．

二、公共租界地籍圖冊的特征

通過國內(nèi)外圖書館、檔案館等收藏機構，以及私人收藏等途徑，筆者目前共收錄公共租界地籍圖19個年份57幅地圖，法租界地籍圖12幅總圖，公共租界地籍冊20卷，法租界地籍冊12卷，宗地數(shù)據(jù)6萬余條，時間跨度為1849－1943年。詳見表1。這些地籍圖冊呈現(xiàn)怎樣的譜系特征?

表1 現(xiàn)存1849－1943年上海租界地區(qū)地籍圖冊統(tǒng)計 單位:年

根據(jù)地圖制式和地圖內(nèi)容的不同，公共租界的地籍圖大致分為以下幾個譜系:

1．1855年小刀會結束之前，為道契冊地地圖譜系

在1855年小刀會結束之前所出現(xiàn)的地塊地圖，多為道契冊地地圖譜系，其依據(jù)是該系列主要反映道契冊地分布，地圖上附有道契的編號。目前所見的1847年、1849年和1855年英租界地塊地圖，均為此譜系。目前所見最早的上海地產(chǎn)地圖，為一幅藏于英國皇家地理協(xié)會的英租界地圖，來自威廉(William Lockhart)的收藏，日期為5 May，1858。地圖上包括了河流、道路、道契冊地和房屋類型(不同顏色表示)等信息，左下角標有承租地人的名單。根據(jù)道契編號和租地人的信息，初步確定該地圖主要反映1846－1847年的英租界地產(chǎn)信息。

圖1 1847年英租界地圖① 圖幅 81×151cm，比例尺 1∶960，原圖藏皇家地理學會，本文用圖轉(zhuǎn)自 http://www．virtualshanghai．net/Maps/Source?ID=750［2018－7－1］．

《上海外國人居留地地圖，1849年4月》(Map of Shanghai，April1849，foreign residences)，由美國紐約Geo Snyder社編繪，上海 Bull，Nye ＆ Co．(同珍洋行)彩色石印。美國哈佛大學蒲賽圖書館(Pusey Library)藏，原圖尺寸為縱41厘米，橫55厘米。圖中線狀縮尺折算比例尺約為1∶6600。②孫遜、鐘翀主編:《上海城市地圖集成》第1卷，上海:上海書畫出版社，2017年，第32頁。地圖繪制方式與1847年英租界地圖基本一致，只是缺少了房屋類型的信息以及地產(chǎn)業(yè)主的信息。該地圖標注編碼的地產(chǎn)有72塊，最大的地塊編號為80號，對應的正是62號道契，可見該地圖反映的是1847年及以前的地產(chǎn)狀況。

1855年《上海外國租界地產(chǎn)地圖:洋涇浜以北》(Ground plan of the Foreign Settlement at Shanghai，North of the Yang King Pang Canal)由英國工程師F．B．Youel R．N．測量編繪，圖幅 31×60 厘米，英國國家檔案館藏。③Ground plan of the Foreign Settlement at Shanghai，North of the YangKing Pang Canal，英國國家檔案館藏，檔案號:FO 925/223。此圖還有上海圖書館和上海檔案館另外兩個版本。④羅婧:《上海開埠初期租界地區(qū)洋行分布與景觀變遷1843－1869》，復旦大學2013年歷史地理專業(yè)博士學位論文，第76～80頁。從圖式與內(nèi)容來看，該圖與前面的兩幅地圖為同一譜系;細微的區(qū)別在于，用各種不同的鮮明的色彩，凸顯不同建筑類型如洋房、洋行、中式房屋和貨棧等在當時的重要性。該地圖之后還附有一份1855年3月英國領事館登記的租地人表，內(nèi)容包括租地人姓名、道契號和地塊分號、土地面積和年租稅額等信息，即對道契數(shù)據(jù)的整理匯總，按道契號順序從1號至156號先后排列，共193個地產(chǎn)，有些道契號碼同時有兩個或多個地產(chǎn)，另有32塊地產(chǎn)為分割出現(xiàn)的新地產(chǎn)。據(jù)筆者統(tǒng)計，該表共涉及地產(chǎn)225塊，有118個外國業(yè)主，總面積達1626．594畝，與原文本中標注的1621．767畝稍有出入。從地圖上看，1855年地籍圖上僅有152個編號，最大地塊編號是159號，該號分地的立契時間為咸豐五年(1855年)二月十六日，總計地圖上僅有2份1855年立契的道契分地，說明該地圖主要反映1855年之前的道契分地分布狀況。

圖2 1855年上海外國租界地產(chǎn)地圖

2．1864－1890年，為道契地圖譜系與地籍譜系的過渡階段

從目前掌握的材料來看，1864－1890年間出現(xiàn)的地圖處于道契地圖與地籍地圖的過渡階段，兼具兩者的特征。其中《上海英租界平面圖，1864－1866》是目前發(fā)現(xiàn)該時段最重要的一幅地圖。之所以說是過渡式，是因為地圖上的地塊編號，并不是道契編號，而是工部局所賦予的市政地塊編號，這就兼具了地籍圖編碼的性質(zhì)，但該編碼又極不穩(wěn)定，之后很快被取代。關于地籍編碼詳見后文。

《上海英租界平面圖，1864－1866》(Plan of the English Settlement at Shanghai(1864－1866))，公共租界工部局通過招標，由“懷特菲爾德洋行”、“地亞士”洋行測量和繪制，倫敦 Mark Lane，Nissen＆Parker Litho 43于1864－1866年出版，石印彩色本。廓內(nèi)圖幅橫34厘米，縱49厘米，比例尺1∶2400，大英圖書館藏。負責測繪的“懷特菲爾德洋行”、“地亞士”洋行向我們透漏了不少該地圖的重要信息:

我們負責提供英租界的準確詳圖:自泥城浜延伸至黃浦江，以及自洋涇浜延伸至蘇州河，并不包括可能鐫版工人或平板工人繪制的部分在內(nèi)，只標明目前向我們指出的房產(chǎn)所在街坊的輪廓邊界線。全區(qū)測量按每畝白銀3兩計算。平面圖按50英尺對1英寸的比例尺，標志街道輪廓、江邊馬路、碼頭、橋梁等的位置與范圍，并對每一建筑按洋行劃分，仔細描述，然而我們并不負責具體標明每幢華人房屋或廁所的區(qū)間，只標明目前向我們指出的房產(chǎn)所在街坊的輪廓邊界線。①《工部局董事會會議錄》第二冊，“1864年2月17日”，第470頁。

圖3 Plan of the English Settlement at Shanghai(1864－1866)

《上海虹口或美租界平面圖，1864－1866》，公共租界工部局監(jiān)制，倫敦Nissen＆Parkre出版，彩色石印本，廓內(nèi)圖幅縱68．9厘米，橫105．2厘米，比例尺為1∶2400，上海圖書館藏，原圖有“亞文”鈐印。②孫遜、鐘翀主編:《上海城市地圖集成》第1卷，第44頁。英國國家圖書館藏有另一版本。這是目前所見最早的虹口區(qū)的實測地圖，其范圍北起今武進路，西至今四川北路，東達虹口港以東地區(qū)，至黃浦江沿岸楊樹浦一帶，反映的是1860－1864年間太平天國攻占江南時期虹口區(qū)的房地產(chǎn)狀況。其地圖制式與譜系與同一時間英租界的地圖完全一致。

圖4 Plan of the Hongkew(Hong Que)or American Settlement at Shanghai(1864－1866)

筆者認為這一時期為過渡期，還有一個重要的證據(jù)是地籍冊。這一時期發(fā)現(xiàn)公共租界有地籍冊5卷(1869，1876，1880，1882，1890)內(nèi)含英租界和虹口區(qū)。這些地籍表均冠名“l(fā)and assessment schedule”，即土地估價表。該土地估價由土地估價委員會確定，該委員會一般由租地人會議臨時選舉產(chǎn)生，任期不超過2屆，以防止舞弊。土地估值有一套完善的評價系統(tǒng)，相對公正、客觀與合理，估值略低于市場價，但又不會偏離太遠。從內(nèi)容來看，這五個年份的估價表具有如下特點:

(1)所有地籍表均包括原英租界和虹口租界兩部分，但均未附錄地籍圖，而表格內(nèi)容大致相同，包括租地人姓名、注冊領事館國、道契號、地塊分號、市政編號、四至邊界、地產(chǎn)面積(畝)、土地估價(銀兩)、土地總值、土地稅額等。四至邊界是公共租界早期地籍表的重要特征。比如，根據(jù)1890年土地估價表，“舊的和未變化的地產(chǎn)的邊界，我們遵照了1869年地圖(約占總數(shù)的四分之一)，其余地產(chǎn)的邊界信息，我們信任來自土地業(yè)主或代理業(yè)主的信息，或為各種目的而不時繪制的地圖，或領事館登記的信息，領事館給予我們所需設施做檢測。當有爭議的邊界出現(xiàn)時，我們將檢測這些地產(chǎn)，并至現(xiàn)場測量，我們發(fā)現(xiàn)有一些以界石標示的地塊的編號是錯誤的”。①Shanghai Land Assessment Schedule，English Settlement，1890(Shanghai:Kelly ＆Walsh，Limited，Printers，Nanking Road，1891)ⅰ，ⅱ

圖5 1876年英租界土地估價表

(2)并非所有數(shù)據(jù)都來自實測。據(jù)1890年土地估價委員會致工部局信函可知，“1869年估價表是基于一幅標有各個地產(chǎn)的地圖，因為測量是最新的且對估價予以極大關注，我們有理由對二者毋庸置疑的信任”。這幅地圖應該為上文提及的《1864－1866年英租界地圖》，“1876年估價表是基于1869年的，并且首次采用了地產(chǎn)的純面積(net area)，以代替道契的數(shù)據(jù)，所有地塊的純面積均來自那個日期的實測，按照每畝6600平方英尺。但遺憾的是，一些少數(shù)的情況，接受了由業(yè)主提供的面積數(shù)據(jù)，代替了實測數(shù)據(jù)，這使整個估價表的信度頗受質(zhì)疑。之后所有的估價表均是基于1876年估價表，只是做了修改和補正”。②Shanghai Land Assessment Schedule，English Settlement，1890(Shanghai:Kelly ＆Walsh，Limited，Printers，Nanking Road，1891)ⅰ，ⅱ．

(3)盡管筆者并未發(fā)現(xiàn)這一時期測繪的地籍圖，但據(jù)文獻記載，每次土地估價均依照了地產(chǎn)地圖，比如1869年估價表“基于一幅標有各個地產(chǎn)的地圖”，而1890年英租界土地估價表上有1864－1866年地圖中地塊的編號索引，可以推斷1864－1866年地圖為這一時期土地估價唯一重要參考地圖。

3．1890年之后，為地籍圖譜系

目前所發(fā)現(xiàn)的公共租界地籍圖，主要集中在1890年之后，且從地圖制式來看，屬于同一譜系，即地籍圖譜系。之所以發(fā)生在1890年，是因為隨著會丈局成立，工部局的地籍制度日臻完善。1890年出現(xiàn)的關于土地的地圖，為嚴格意義上的地籍圖，與之前相比最大的區(qū)別是該地圖為單純的地籍圖，并不包括房屋類型等其他信息。縱觀此譜系地圖，具有如下的特征:

圖6 Cadastral plan of the English Settlement，Shanghai，1890

(1)圖冊并存，每卷地籍表卷首均附以一幅或兩幅地籍圖。1890年土地估價委員會致工部局的信函中指出，“新土地估價表唯一令人滿意的是附帶了一幅表現(xiàn)每個地產(chǎn)的地圖”。③Shanghai Land Assessment Schedule，English Settlement，1890(Shanghai:Kelly ＆Walsh，Limited，Printers，Nanking Road，1891)ⅰ，ⅱ．1899年公共租界實現(xiàn)擴界后，市域大增，由原來的10606畝增至32110畝。④Municipal Council Shanghai，Report for the Year Ended 31stDecember 1899 and Budget for the Year Ending 31stDecember 1900(Shanghai:Kelly ＆ Walsh，Limited，1900)212．公共租界被劃分為:中區(qū)、北區(qū)、東區(qū)和西區(qū)四部分，每個區(qū)域采用獨立的地籍編號，每區(qū)地籍圖和地籍表均單獨編制。

(2)1890年之后不同年份的地籍表內(nèi)容統(tǒng)一、格式相同，包括“租地人姓名”、“道契號及分地號”、“登記領事館國別”、“在地籍圖上的編號”、“四至:北，南，東，西”、“面積(畝)”、“每畝估值(兩)”、“估價總值”、“估價總值匯總”等內(nèi)容;“No．on Cadastral plan”，即地籍圖上的編號，首次出現(xiàn)在地籍表中，而之前各估價表中的諸如“Municipal number”已不復出現(xiàn)。1890年以后不同年份地籍編號前后統(tǒng)一，可以確定為一套穩(wěn)定的地籍編號系統(tǒng)。另外，該表還包括地籍編號與地籍表頁碼的索引表、地籍編號與道契編號的索引表，以及估價委員會致工部局的信函或工程師備忘錄，詳述測量過程、各種問題和精度高低等。

(3)關于土地估價系統(tǒng)。在1900年以后的土地估價中采用了統(tǒng)一的標準。該標準在1899年公共租界土地估價委員會的報告中提到，之后被其他年份的估價表備忘錄多次征引，內(nèi)容如下:

任何一個私人地產(chǎn)均依據(jù)其優(yōu)點進行評估，重點考慮該地產(chǎn)的土地利用情況，關于水路，以及來自該地產(chǎn)面臨公共道路或交叉路口的臨街面而帶來的優(yōu)勢。委員會還決定土地評估不應以經(jīng)營不善或未開發(fā)利用土地的收入為準，但會充分考慮土地利用功能，公眾有權征收該地產(chǎn)所應繳納的全部土地稅。盡管未將市場價作為估值，但會充分考慮最后一次估價之后該地產(chǎn)的土地交易情況。①Report of the Land Assessment Committee，Shanghai Municipal Council，Shanghai Land Assessment Schedule，English Settlement，1899(Shanghai:Kelly ＆Walsh，Limited，1899)．

(4)1890年以后，每隔四年進行一次租界全區(qū)的地籍圖重繪，一般在現(xiàn)存地籍圖的基礎上進行修訂。據(jù)市政工程師報告，1896年地籍圖，“對制于1890年英租界地籍圖和制于1892年虹口區(qū)地籍圖，均做了修正和更新。英租界，添加到地圖上24個新增地塊，面積共計44畝。虹口區(qū)，繪于圖上174個新地塊，面積達694畝”。②Municipal Council Shanghai，Report for the Year Ended 31stDecember 1896 and Budget for the Year Ending 31stDecember 1897(Shanghai:Kelly ＆ Walsh，Limited，1897)176．1899年實現(xiàn)擴展后，市政工程師對新擴界區(qū)進行了地籍測繪，在地籍圖上“373項官方測量已被關注，每個地塊的位置和邊界做了標記”，“現(xiàn)存的地籍圖，北區(qū)和東區(qū)的一部分(原英租界和虹口租界)做了修訂，為1899年估價委員會之用，并且添加了215個新道契分地”。③Municipal Council Shanghai，Report for the Year Ended 31stDecember 1899 and Budget for the Year Ending 31stDecember 1900(Shanghai:Kelly ＆ Walsh，Limited，1900)211．1903年土地估價委員會將上次估價以來新增的地塊添加到地籍圖上。④Municipal Council Shanghai，Report for the Year Ended 31stDecember 1903 and Budget for the Year Ending 31stDecember 1904(Shanghai:Kelly ＆ Walsh，Limited，1904)170．

圖7 Cadastral plan of the Eastern district，1911(局部)

三、上海公共租界地籍更新系統(tǒng)的演變

地籍更新系統(tǒng)主要是地塊發(fā)生變化時，在地籍圖和地籍冊上及時進行更新，其中最重要的內(nèi)容是地籍編碼系統(tǒng)。地籍編碼系統(tǒng)是地籍管理的核心內(nèi)容，其主要內(nèi)容涉及兩部分:一是為新增永租土地賦予編碼問題;二是反映諸如分割或合并等地產(chǎn)變化的地籍圖更新問題。縱觀公共租界近百年的地籍編碼系統(tǒng)的歷史演變，大致經(jīng)歷了三次變革，即:1849－1855年道契編碼系統(tǒng);1864－1890年市政編碼系統(tǒng);1890年以后的地籍編碼系統(tǒng)。這與法租界存在前后一以貫之的地籍編號系統(tǒng)明顯不同。

首先，1849－1855年道契編碼系統(tǒng)。

如上文所言，這一時期并不存在嚴格意義的地籍圖冊，故這一時期上海地圖中出現(xiàn)的地塊編碼，均來自道契的編碼系統(tǒng)。道契的編碼包括道契號和分地號，每一份道契同時包含這兩種編號。如上文所談及的1849年和1855年地圖上的編碼，均為道契的分地號。故通過編碼索引，不難將道契定位在地圖上。這對于當時小范圍的土地管理是比較合理而科學的。

地塊編碼的順序，基本遵循了道契頒發(fā)的先后順序，但在地圖上，將兩條南北向道路圍合成一個小區(qū)(section)，小區(qū)的順序按照由東而西排列，小區(qū)內(nèi)的地塊編碼排列順序并無章法可循，或者如外灘小區(qū)由北向南排列，外灘以西的第2區(qū)則由南向北排列，其他新增永租地產(chǎn)則見縫插針，隨處分布。

值得注意的是，1849年地籍圖顯示，從原永租土地分割出來的新的地產(chǎn)，其編碼是在原永租土地編碼的后面加上(A)、(B)等，如25號地產(chǎn)旁有25(A)和25(B)兩新處增地產(chǎn);1855年地籍圖亦如此。這說明，這一時期，被分割而新生的地塊，其編號采用了在原地塊編碼后加英文字母的賦值辦法。這一方法之后被沿襲。

其次，1864－1890年市政編碼系統(tǒng)。

隨著開發(fā)不斷深入，租界內(nèi)永租土地變化劇烈，或被分割，或被合并，道契的編碼開始趨向復雜。1860－1864年公共租界迎來了租地高峰期，土地交易異常頻繁，道契管理的難度驟增。筆者注意到1849－1855年間采用的道契分地號作為地圖上地塊編號的做法，在1864－1866年的上海地圖上被拋棄了。1864－1866年地圖上的數(shù)字，長期不被學界所理解。目前一致認為這并不是道契的分地號，但為何意，無人知曉。也有人猜測工部局采用了另外一套地塊編碼系統(tǒng)。筆者認為，1864－1866年公共租界地圖是工部局通過招標方式繪制，地圖上的數(shù)字，主要是標注房屋和道契地產(chǎn)的相對位置，該編碼類似于之后的地籍編碼，只是還不成系統(tǒng)，并不穩(wěn)定。

筆者對比了1869－1890年公共租界各個地籍表后發(fā)現(xiàn)，“municipal number”(市政編碼)、“section on land plan”(地籍圖上的街區(qū))，是1869年之前地籍表未曾出現(xiàn)的新內(nèi)容，考慮到之前的地籍表是道契的匯總表，一般由領事館制作，不可能有市政編碼，新出現(xiàn)的市政編碼應是工部局在編制地籍表時添加的。當時工部局應該還有一幅地籍圖，section，指地籍圖上的小區(qū)，地籍表上共17個小區(qū)。但這個市政編碼只是臨時的。在1876年地籍表，有些地塊的市政編號發(fā)生變化，有些地塊編號未變，小區(qū)數(shù)量未變。1880年和1882年地籍表上又出現(xiàn)了“new municipal number”(新市政編碼)和“old municipalnumbre”(舊市政號碼)，說明又采用了新的編號。總之，這一時期的市政編碼系統(tǒng)較為混亂。1890年地籍圖，市政編碼被地籍編碼取代，另增一欄“No．on plan of 1864－1866”，即1864－1866年地圖上的號碼?？梢?，1864－1866年地圖上的編碼，既不是市政號碼，也不是地籍編碼。其作用主要是工部局作為定位道契位置的參考。

最后，1890年以后的地籍編碼系統(tǒng)。

1890年及之后的地籍表中均出現(xiàn)了“No． on Cadastral plan”，即地籍圖上的編號，這表明公共租界最終形成了穩(wěn)定的地籍編碼系統(tǒng)。在1899年公共租界擴張之前，公共租界當局將土地劃分為兩個區(qū)域——英租界和美租界(又稱虹口或虹口租界)，每個區(qū)的地籍編號都是獨立的，并不統(tǒng)一。在英租界區(qū)，工部局選取了6條南北向道路，分成6個小區(qū)，地塊編號按照由東而西的小區(qū)順序編排，每個小區(qū)內(nèi)的地塊又按照由左而右、由北而南的順序編排。而美租界區(qū)，同樣選取了南北向干道自西往東劃分成10個小區(qū)(section)，地塊按照由西而東的順序編號，每個小區(qū)內(nèi)的地塊則按照由南而北的順序編號。

1899年公共租界實現(xiàn)擴展后，虹口區(qū)以虹口浜為界分為北區(qū)和東區(qū)，中區(qū)以西的區(qū)域被視作西區(qū)，故公共租界包括中區(qū)、北區(qū)、西區(qū)和東區(qū)四區(qū)。其中原屬于虹口的北區(qū)和東區(qū)，工程師指出，“從現(xiàn)實情況來看，公共租界的這一地區(qū)最近的地籍編碼，現(xiàn)在完全不能令人滿意，委員會決定，盡管為地塊重新編號會給業(yè)主引起不適和不便，但現(xiàn)在比以往任何時刻更適宜更正編碼”。①Municipal Council Shanghai，Report for the Year Ended 31stDecember 1900 and Budget for the Year Ending 31stDecember 1901(Shanghai:Kelly ＆ Walsh，Limited，1901)193．而西區(qū)以前屬于越界筑路區(qū)，此區(qū)也采用了新的編碼系統(tǒng)?？傊?，1900年以后公共租界地籍的編碼系統(tǒng)趨向穩(wěn)定。

四、結 語

本文分析了近代上海公共租界地籍圖的歷史演變，探討了地籍圖的歷史價值。通過研究發(fā)現(xiàn)，近代上海公共租界地籍圖大致經(jīng)歷了三個歷史階段:(1)1849－1855年，為基于道契資料和道契分地號的上海地塊地圖和道契匯總表;(2)1864－1890年，以1864－1866年地圖或其他地圖為底圖，以道契和實測為數(shù)據(jù)來源的土地估價表，道契地產(chǎn)被賦予了市政編號，但只是臨時性的;(3)1890年以后，圖冊并存，地籍編碼被重新編排，并趨于穩(wěn)定，地籍冊來自實測;1900年以后，由于地籍辦公室的創(chuàng)設，道契與地籍測量均由其負責，土地測量精度有了極大提高，地籍制度日臻完善。

由于地籍圖冊蘊含了豐富的自然與人文信息，本文認為地籍圖的史學價值可以體現(xiàn)為以下三個方面:(1)根據(jù)地籍圖冊河浜、道路等自然景觀要素的信息，可以復原歷史自然景觀時空變遷過程;(2)根據(jù)地籍圖冊中關于道契宗地諸如面積、形態(tài)等地塊信息，可以復原宗地尺度的城市形態(tài)演變過程;(3)根據(jù)地籍圖冊中關于土地估價、土地稅的信息，可以復原和探討近代上海經(jīng)濟和社會變遷，并根據(jù)土地業(yè)主的信息，通過具體的個案研究，可以尋找經(jīng)濟視角下城市發(fā)展的驅(qū)動機制和內(nèi)在規(guī)律。近代上海地籍圖系統(tǒng)而完整，內(nèi)容浩繁，是研究近代上海歷史的寶庫。本文的研究僅是其冰山一角。地籍圖冊資料的發(fā)掘與利用，無論對推動上海史研究，還是城市史研究均具有重要的史學價值，而且對于當下土地管理和地價管控也具有重要的現(xiàn)實意義。