呂萍 林馨 于淼

摘要：構(gòu)建地區(qū)住房梯度消費體系是解決北京住房緊張、“大城市病”嚴重等問題，實現(xiàn)京津冀城市群內(nèi)部資源合理流動和有效配置的重要舉措。當前京津冀協(xié)同發(fā)展中存在一系列住房結(jié)構(gòu)性供需矛盾，表現(xiàn)為各城市住房市場發(fā)育差距大、市場健康程度低、市場協(xié)調(diào)程度低等方面。而三地各城市現(xiàn)有住房政策是主要原因之一，包括住房限購、限貸管制明顯，而對住房限售、限商、限價則不同程度缺乏，且缺少全面有效的人才住房保障政策等。為解決上述問題，應(yīng)構(gòu)建房地產(chǎn)協(xié)同調(diào)控機制，完善京津冀城市群住房發(fā)展規(guī)劃，因城（地）施策，促進城市住房梯度消費形成，促進和助力京津冀協(xié)同發(fā)展。

關(guān)鍵詞：住房梯度消費;京津冀協(xié)同發(fā)展;房價

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2019）09-0010-13 收稿日期：2019-07-18

構(gòu)建京津冀城市群內(nèi)部住房梯度消費體系，是解決北京住房緊張、“大城市病”嚴重等問題，緩解北京住房壓力，適應(yīng)京津冀半小時、1小時生活圈，消解虹吸效應(yīng)，帶動津冀兩地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進人口、經(jīng)濟、社會資源等有效流通和合理配置的重要舉措。

自2014年京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略提出，城市群內(nèi)非首都功能疏解、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、交通完善等舉措齊頭并進，為構(gòu)建城市群住房梯度消費體系提供可能，但由于三地既有住房政策尚未得到及時調(diào)整，地區(qū)住房梯度消費壁壘重重，導致一系列結(jié)構(gòu)性供需矛盾更加嚴重。從房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展助力城市群協(xié)同發(fā)展的角度，對三地住房政策進行整體調(diào)整和完善已經(jīng)十分緊迫。

1京津冀協(xié)同發(fā)展中的住房結(jié)構(gòu)性供需矛盾及其影響

1.1房價斷層明顯，制約城市群住房形成梯度消費

當前京津冀城市群房價斷層明顯，市場發(fā)育極不均衡，難以形成有序的地區(qū)住房消費梯度，具體表現(xiàn)為三方面：

一是北京市住房價格始終居高不下，新就業(yè)人群等住房壓力始終難以緩解。北京市作為我國的政治、經(jīng)濟和文化中心，憑借強大的經(jīng)濟、人口、資源等優(yōu)勢，其房地產(chǎn)市場成熟度遠高于津冀二地，房價長期處于領(lǐng)跑地位。2016-2018年，北京市平均房價高達52648元/平方米，約為天津市和廊坊市房價的3-4倍，約為衡水市房價的10倍。同期北京市低收入群體人均可支配收人為21197元，居高不下的房價導致北京市中低收入群體、新就業(yè)人群的住房需求難以滿足，甚至擠壓實體經(jīng)濟，對居民心理、社會穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響，嚴重阻礙城市群內(nèi)社會資源有效配置。

二是天津、廊坊、保定等北京周邊城市住房價格與北京形成斷崖式變動，沒有形成合理住房梯度消費。天津、廊坊、保定等環(huán)京城市平均房價介于10000-20000元之間，在城市群中處于較高水平，但均不足北京房價的35%，市場發(fā)育程度和資源集聚能力與北京差距較大。由于這些城市吸引北京轉(zhuǎn)移人才定居、就業(yè)的拉力不足，再加上住房政策限制等因素，北京市住房需求難以有效轉(zhuǎn)出，有序的地區(qū)住房消費梯度難以形成。

三是河北其他城市住房市場較少受到北京的影響，住房市場發(fā)展較慢。河北省其他城市除石家莊、張家口二市受省會資源、冬奧會政策等利好因素影響房價稍高，其余均低于9000元/平方米，與北京市房價形成極大差異，不僅其住房市場發(fā)育程度較低，且供需兩端動力均不足，尚未具備承接北京市轉(zhuǎn)移住房需求的能力。

1.2租金差距大、租價比水平低，不利于城市群合理住房消費形成

一是租金水平差距大，城市間住房真實需求差異明顯。從租金水平來看，近三年，天津、石家莊等二級城市住房租金水平不足北京市40%，與北京差距較大，表明其住房真實消費需求與其經(jīng)濟行政地位不匹配。廊坊下轄的香河縣、大廠縣和三河市三縣市地處“飛地”，擁有得天獨厚的地理位置優(yōu)勢，理論上是承接北京住房真實需求的優(yōu)先地區(qū)，但其房價水平高于廊坊市平均水平，租金水平低于廊坊平均水平。說明其投機需求較高，真實住房需求較低，尚未發(fā)揮承接北京轉(zhuǎn)移人口的作用。保定下轄的雄安新區(qū)租金水平高于保定平均水平，顯示其地理優(yōu)勢和戰(zhàn)略地位已經(jīng)成為吸引人口和提升住房消費需求重要因素。

二是租價比低，住房投機需求旺盛且差異明顯。各城市租價比均低于4.50%，表明住房投機需求旺盛，城市群住房市場整體處于不健康狀態(tài)。廊坊市、保定市租價比最低，分別為1.60%和1.68%;廊坊下轄的香河縣、大廠縣和三河市租價比約為1%，低于廊坊市平均水平，巨大的住房市場投資需求，不利于城市群合理住房需求的形成。

廊坊、保定二市租價比低于北京市，天津市、石家莊市、張家口市、秦皇島市租價比均低于城市群平均水平。這種情況表明，一是地區(qū)整體住房市場發(fā)育不健康，二是北京周邊住房市場形成洼地，可能成為投機行為較為嚴重的地區(qū)。

1.3地區(qū)住房供需的結(jié)構(gòu)性矛盾相對突出，成為制約地區(qū)協(xié)同發(fā)展的重要因素

與長三角、珠三角城市群對比，京津冀城市群住房市場協(xié)調(diào)程度整體較低，具體表現(xiàn)為兩方面：

一是京津冀城市群租金水平、房價水平斷層最為明顯。天津、石家莊等二級城市租金和房價水平均低于北京的40%，而長三角和珠三角的二級城市租金水平均超過其一級城市的50%，房價水平均高于40%，租金和房價分布相比京津冀地區(qū)更加均衡。

二是京津冀城市群租價比水平整體最低。京津冀城市群租價比平均水平為2.25%，長三角和珠三角分別為2.62%和2.30%，表明京津冀城市群整體住房市場發(fā)展不如長三角和珠三角健康，投機需求最為旺盛。

城市間住房市場的不合理發(fā)展，不僅難以形成地區(qū)間住房梯度消費，使京津冀地區(qū)住房供需的結(jié)構(gòu)性矛盾長期難以緩和，也導致京津冀城市群住房需求過度集中于中心城市北京，需求外溢不足;天津、石家莊等二級城市市場發(fā)育乏力，難以有效發(fā)揮承接北京和帶動周邊城市住房市場發(fā)展的中介作用，阻礙京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的推進。

2當前三地住房政策是住房市場梯度消費難以形成的重要原因

隨著京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的推進，三地住房政策規(guī)定和變化成為影響市場供求和價格的重要因素。從房地產(chǎn)調(diào)控政策和人才引進住房政策來看，制約京津冀城市群形成健康有序的梯度住房消費體系的關(guān)鍵在于房地產(chǎn)協(xié)同調(diào)控機制缺失，表現(xiàn)為以下方面：

2.1限購、限貸政策限制明顯，阻礙住房消費需求轉(zhuǎn)移

當前京津冀各城市房地產(chǎn)調(diào)控政策各自獨立，局限于調(diào)控單個城市房地產(chǎn)市場，缺乏房地產(chǎn)市場調(diào)控城際協(xié)調(diào)機制，阻礙住房梯度消費體系構(gòu)建。

從限購政策來看，除河北南部的衡水、邢臺、邯鄲三市尚未實行限購政策外，其余京津冀城市均實行強度不一的限購政策。其中環(huán)京6個城市中，除張家口市對于非本市家庭不要求納稅或繳納社保證明外，其余城市均有不同年限的限制性要求，從政策層面直接阻礙了城市群住房消費需求自發(fā)轉(zhuǎn)移。

從限貸政策來看，廊坊市及其下轄的香河縣、大廠縣和三河市、承德市、張家口市、保定白溝新城等市縣對于非本地戶籍家庭實行更嚴格的限貸政策，首付款比例高于本地戶籍家庭，顯著增加異地購房壓力，不利于北京市真實住房需求有效轉(zhuǎn)移。

2.2限售、限商、限價政策力度不足，助長住房投機需求

限售、限商、限價政策在短期內(nèi)打擊住房投機行為具有良好的效果?，F(xiàn)階段廊坊等環(huán)京城市投機需求較為旺盛，但在調(diào)控政策上，限購、限貸政策較嚴格，限售、限商、限價政策力度不足，難以有效抑制投機需求。從當前的規(guī)定來看，廊坊市尚未實行限售、限商或限價政策，僅依靠限購和限貸政策進行調(diào)控效果不佳，既無法嚴格打擊投機需求，又抑制部分住房消費需求實現(xiàn)。天津、保定、張家口等其他環(huán)京城市在房地產(chǎn)調(diào)控上也存在重限購和限貸，輕限售、限商和限價等現(xiàn)象。

限售、限商、限價政策等調(diào)控政策力度不足，將進一步助長投機需求，形成房地產(chǎn)泡沫，推高房價，增加北京市中低收人群體在周邊城市購房壓力，阻礙北京市住房消費需求向外轉(zhuǎn)移。

2.3全面有效的人才住房保障政策缺位。難以形成人才拉力

現(xiàn)階段，津冀各城市人才住房補貼多針對高層次人才，如滄州市對于全職在滄州市工作的國際頂尖人才將給予每人200萬元安家費。對于新畢業(yè)大學生等群體多通過公租房解決其住房需求，住房保障方式單一，政策吸引力不足。廊坊、保定、張家口等市人才住房保障沒有實質(zhì)性政策落地。對人才購房補貼缺位，人才引進的政策吸引力過低，難以形成有效人才拉力，不利于人才要素在城市群范圍內(nèi)流通。

3促進京津冀住房地區(qū)梯度消費及完善住房市場協(xié)同發(fā)展的政策建議

3.1構(gòu)建房地產(chǎn)協(xié)同調(diào)控機制，破除住房需求轉(zhuǎn)移障礙

京津冀城市群內(nèi)部限購、限貸等調(diào)控政策的目的在于打擊城市群住房投機行為，但一刀切的調(diào)控方式也阻礙了北京市真實住房需求向外轉(zhuǎn)移，不利于城市群住房市場協(xié)同發(fā)展。因此，應(yīng)以城市群整體為調(diào)控主體，結(jié)合各城市住房市場空間關(guān)聯(lián)、外溢關(guān)系及其差異進行協(xié)同聯(lián)動調(diào)控。

第一，協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)市場調(diào)控政策出臺的時機，及時防止熱點中心城市房地產(chǎn)價格的非理性上漲向周邊城市擴散。

第二，打通跨城市購房壁壘，可考慮將限購政策中社會保障費繳納地點從購房當?shù)胤艑捴脸鞘腥簝?nèi)部各城市，以激勵真實住房需求轉(zhuǎn)移。

第三，進一步區(qū)分住房消費需求和投機需求，根據(jù)各城市住房市場投機程度平衡限商、限價、限售等調(diào)控政策，嚴厲打擊北京市住房投機需求向環(huán)京城市擴散。

3.2完善城市群住房發(fā)展規(guī)劃，由點到線疏解住房需求

住房發(fā)展規(guī)劃是建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制的重要抓手，京津冀城市群住房發(fā)展規(guī)劃應(yīng)圍繞疏解北京市住房需求，從疏解方向和資源配置等方面加以引導。

如圖1所示，為疏解北京市住房需求，短期內(nèi)需要由點到線進行住房需求的疏解，即北部向張家口市疏解，南部向雄安新區(qū)一保定市一石家莊市一條線疏解，東部向北京市副中心（通州）一廊坊市一天津市一條線疏解。

長期內(nèi)一方面由北京市向周邊城市疏解住房需求，另一方面由天津市和石家莊市帶動周邊城市住房需求。在北京周邊形成三個擴散區(qū)，即“北京一承德、北京一唐山”“天津一唐山一秦皇島、天津一滄州”“石家莊一衡水、石家莊一邢臺一邯鄲”，最終實現(xiàn)整個京津冀城市群北部、南部、東部三個面狀住房需求擴散，吸引周邊人口，提升京津冀整體城市群的住房吸引力，促進京津冀城市群經(jīng)濟發(fā)展，加快京津冀協(xié)同戰(zhàn)略的推進。

3.3因城（地）施策，構(gòu)建租購并舉的住房梯度消費體系

北京市要從政策層面加強推動首都非核心功能疏解，發(fā)揮核心城市的帶動和輻射效應(yīng)，與河北省和天津市合作促進交通一體化、生態(tài)環(huán)境一體化和人居環(huán)境一體化的發(fā)展，發(fā)揮地區(qū)協(xié)同發(fā)展的核心作用。

天津市、石家莊市應(yīng)提升住房條件的吸引力，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，鼓勵城市群內(nèi)部人才在天津、石家莊購房。對于沒有經(jīng)濟能力買房的外來人口和優(yōu)秀人才，應(yīng)多渠道為其解決住房需求，如通過公租房、長租公寓、住房補貼等，積極為其提供住房保障。

廊坊市、保定市和張家口市作為緊鄰北京市且是現(xiàn)階段最需承接北京市住房需求的三大熱點區(qū)域，一方面應(yīng)通過嚴格的調(diào)控政策打擊投機行為，對限購、限貸、限售、限價政策加碼，嚴格控制虛高房價;另一方面構(gòu)建并完善租賃住房體系，為解決住房需求奠定基礎(chǔ)，從而真正發(fā)揮三大區(qū)域承接北京市住房需求的作用。

河北省其他城市現(xiàn)階段住房消費需求較低，應(yīng)著重推動城市發(fā)展、重點完善住房市場建設(shè)，配合構(gòu)建統(tǒng)一協(xié)調(diào)的住房政策。隨著京津冀協(xié)同發(fā)展政策進一步落地，以及雄安新區(qū)等新的地區(qū)城市增長點的迅速發(fā)展，通過京津冀各城市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和住房發(fā)展規(guī)劃協(xié)同發(fā)展，以及各城市因地制宜的具體舉措，逐步形成的京津冀地區(qū)的住房合理梯度消費以及租購并舉的住房市場，最終將促進城市群格局的優(yōu)化和協(xié)同發(fā)展。