房地產(chǎn)評估在土地征收補償中的應(yīng)用價值研究

王施超 向梅 陳欣欣

摘要：土地征收補償是指國家根據(jù)公共利益，依照相關(guān)的法律條例對土地進行征用，并且依據(jù)被征地的原用途對其進行補償，目前，我國土地征收補償中，存在一系列的問題，例如，補償標準過低、缺乏健全的法律條例等，這些問題會侵害農(nóng)民的合法權(quán)益，所以現(xiàn)階段應(yīng)該以農(nóng)地市場價值評估為原則，實現(xiàn)土地征收補償?shù)氖袌龌?，對補償機制進行健全，以此來體現(xiàn)土地征收補償?shù)墓叫?。將土地價值中的房地產(chǎn)評估應(yīng)用在土地征收補償中，有利于確定貨幣補償金額，保證農(nóng)民土地增值的收益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估;土地征收補償;應(yīng)用價值

隨著我國城市化建設(shè)的不斷加快，我國建設(shè)用地的需求量呈逐年增加趨勢，越來越多的農(nóng)用地被轉(zhuǎn)化，在這樣的社會背景下，許多農(nóng)民都失去了自己的耕地，為了保障農(nóng)民的生活來源，就需要進行土地征收補償，但是在當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展的過程中，土地征收補償中存在許多亟待解決的問題，這就導(dǎo)致農(nóng)民的基本權(quán)益無法得到保障，因此需要將房地產(chǎn)評估應(yīng)用在土地征收補償中，確保補償金額的準確性。由此可見，對房地產(chǎn)評估在土地征收補償中的應(yīng)用價值進行探討具有重要的現(xiàn)實意義。

一、當(dāng)前我國土地征收制度中存在的問題

（一）缺乏健全的法律條例

當(dāng)前，我國土地征收補償制度中，缺乏健全的法律條例作為支撐，征地補償無法可依，通過調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，我國與土地補償?shù)南嚓P(guān)制度，主要存在于各個單行法律中，現(xiàn)階段并沒有發(fā)布集體的土地征收補償制度，在實際的工作過程當(dāng)中，一直是政府處于主導(dǎo)地位，政府通常秉持著“低價征收，高價出讓”的原則，使得農(nóng)民的合法權(quán)益無法得到保障[1]。

（二）征收補償標準過低

在我國《土地管理法》中的規(guī)定，國家對于土地征收所產(chǎn)生的補償費、補助費，需要依據(jù)土地的原用途進行補償，但是這種補償標準，不能進行大范圍的涵蓋，對土地價值的影響因素考慮不足，這就無法準確的反應(yīng)出建設(shè)用地的增值潛力?，F(xiàn)階段我國在對土地進行征收時，征收價格普遍較低，并且所給予的補償費，遠遠低于土地的出讓的價格，所以依據(jù)《土地管理法》中相關(guān)規(guī)定，通過產(chǎn)值對補償標準進行確定，缺乏一定的合理性，農(nóng)民的生活水平將會持續(xù)降低，所以補償標準過低、過死，會阻礙我國市場經(jīng)濟的發(fā)展。

二、土地征收補償中房地產(chǎn)評估應(yīng)用價值的經(jīng)濟學(xué)研究

將房地產(chǎn)評估應(yīng)用在土地征收補償中，可以將極低的土地征收補償價格趨于正?；?，凸顯其交易的公平性，具體應(yīng)用價值主要體現(xiàn)在以下幾方面。

首先，房地產(chǎn)評估可以準確、合理的預(yù)算、判定房地產(chǎn)的價格與價值，這主要是由于房地產(chǎn)估價都是由專業(yè)人員負責(zé)的，通過對房地產(chǎn)評估中價格的影響因素進行分析，來選擇恰當(dāng)?shù)墓纼r方法，并且房地產(chǎn)有相應(yīng)的原則與程序作為支撐，可以有效確保房地產(chǎn)評估時價格測算與判定的準確性，使得估出的價格具有教強的公信力，但是測算與評定實質(zhì)是一種估算形式，所以在這一過程中難免會出現(xiàn)誤差，只需確保誤差在合理的范圍內(nèi)即可，目前許多估價師在估算時，通常將市場價值的5%的能力做為基準。

其次，房地產(chǎn)市場具有明顯不可移動性、稀缺性，因此其價值量往往是巨大的，現(xiàn)階段影響房地產(chǎn)價格合理形成的主要因素就是市場信息不具有對稱性，所以在對市場信息進行判斷時，需要估價人員具有較強的專業(yè)性，依據(jù)自己的經(jīng)驗來對市場信息進行判斷[2]。我國的土地歸農(nóng)民集體或者是國家所有，土地征收是將農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)化為國家所有的土地，在轉(zhuǎn)化的過程中，需要給予農(nóng)民一定的補償，但是這種補償依照的不是土地市場價值，但是城市中所征收的房屋，在進行補償時，則是由市場的評估價進行確定[3]。

三、房地產(chǎn)評估在土地征收補償中的應(yīng)用策略

（一）確立“公平合理補償”的原則

在城鎮(zhèn)化進程的今天，在將耕地轉(zhuǎn)化成建設(shè)用地時，就出現(xiàn)了土地增值，土地增值所帶來的一定效益，要秉承著“公平合理補償”的歸還給農(nóng)民，我國在2010年，國土部發(fā)布了《關(guān)于進一步做好征地管理工作的通知》，其中規(guī)定，在進行補償時，要在考慮拆遷房屋的基礎(chǔ)上，對征收的宅基地加強考慮，在2012年，我國在國務(wù)院常務(wù)委員會上，通過了《中華人民共和國土地管理法修正案（草案）》，該通知對農(nóng)民集體所有土地征收制度做了修改，草案中規(guī)定在進行土地征收時，依照的不是土地的原用途，并且刪除了補助費、土地生產(chǎn)費總產(chǎn)值的30倍的上線，但是對于合理補償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定，在草案中卻未能提及，所以站在我國國慶的角度，需要明確“公平合理補償”的原則，將農(nóng)地市場價格作為標準，對補償費用進行確定[4]。

（二）提高土地征收補償標準

從目前的情況看，我國需要將土地征收補償標準提高，對土地的評估制度進行健全，以合理補償為原則，依據(jù)土地市場價值來確定補償標準，在實際補償中，要對農(nóng)民因征地失去的損失、未來的生活質(zhì)量、預(yù)期的收益進行綜合的分析，如果所征收的農(nóng)民年齡在50周歲以下，勞動能力強，在進行土地征收補償時，需要給予其就業(yè)培訓(xùn)費以及一些失業(yè)保障[5]。我國在第十八次中國人民代表大會中指出，要將土地增值收益中，農(nóng)民的分配比例提高，但是在2012年底出臺的土地管理修正草案中，并沒有提及補償標準，是由國務(wù)院制定的土地辦法，在2014年，我國出臺了相關(guān)文件，強調(diào)在土地增值收益中，農(nóng)民具有公平享有的權(quán)利，由此可見，提高土地征收補償標準，對土地評估制度進行完善，是市場經(jīng)濟回歸理性的重要途徑。

在對征收的財產(chǎn)權(quán)進行補償時，主要以市場價值的區(qū)別以及財產(chǎn)之間的差異為基礎(chǔ)的，所以在進行土地征收補償時，不僅要將側(cè)重點放在土地財產(chǎn)權(quán)所擁有的價值上，同時也要考慮在補償?shù)倪^程中，是否可以全部的彌補財產(chǎn)權(quán)人的經(jīng)濟損失?，F(xiàn)階段農(nóng)民征收補償標準的核心就是市場價值，在進行征收補償?shù)倪^程中，需要對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟水平等進行詳細的分析與評估，以此為基準對市場中的農(nóng)地價值進行確定，只有對這些因素進行考慮之后，才能使土地的補償標準逐漸趨于科學(xué)性、合理性，使得農(nóng)民的合法權(quán)益不會受到損害[6]?；诂F(xiàn)階段我國的農(nóng)場條件，在第一步評估農(nóng)地的使用價值時，需要對農(nóng)地的經(jīng)濟條件、自然條件等進行分析，第二部就是要對土地的等級進行探討，通過分析土地質(zhì)量、經(jīng)濟收益、利用水平等進行測定。第三部需要進行農(nóng)地基準地價的測定工作，具體相關(guān)的工作人員，可以對相關(guān)的地價資料進行評估，在基準地價確定之后，就可以將用地條件清晰的展示出來，從而使我國的農(nóng)地價值充分的展示出來。

四、結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)評估在土地征收補償中的應(yīng)用價值顯著，相關(guān)部門應(yīng)該引起重視，首先需要對我國土地征收補償中出現(xiàn)的問題進行分析，然后采取確立“公平合理補償”的原則、提高土地征收補償標準等策略來提高房地產(chǎn)評估在土地征收補償中的應(yīng)用水平，進而為我國的社會發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

參考文獻：

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[4]雷瓊芳.淺析房地產(chǎn)評估在土地征收補償中的應(yīng)用[J].湖北經(jīng)濟學(xué)院學(xué)報（人文社會科學(xué)版），2016，13（2）：25-26.

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[6]劉天楠.C縣農(nóng)村集體土地上房屋征收補償中的問題及對策研究[D].沈陽師范大學(xué)，2015.