論買(mǎi)房降價(jià)后過(guò)度維權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)

柏愛(ài)云

房地產(chǎn)投資、房此產(chǎn)調(diào)控、降價(jià)促銷、業(yè)主維權(quán)、打砸售樓處、過(guò)度維權(quán)由于房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)深入，開(kāi)發(fā)商為尋求自保，加速資金回籠，紛紛加入降價(jià)銷售行列。市場(chǎng)轉(zhuǎn)入冷淡是趨勢(shì)性的，一旦形成，就會(huì)有越來(lái)越多的人加入觀望隊(duì)伍。但銷售還是要繼續(xù)，現(xiàn)在許多開(kāi)發(fā)商心理很矛盾，一方面想加大銷售力度，必然需要大力推廣宣傳，另一方面又擔(dān)心一些優(yōu)惠打折信息刺激到前期準(zhǔn)業(yè)主們。雖然說(shuō)一些房企通過(guò)促銷取得了不錯(cuò)銷售業(yè)績(jī)，但這一切并不順利，價(jià)格沒(méi)降多少，反倒惹來(lái)麻煩。

就在近期，安徽某城市就因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商降價(jià)銷售商品房，卻引來(lái)前期準(zhǔn)業(yè)主們紛紛維權(quán)。而在1年前，這個(gè)小區(qū)銷售均價(jià)1.9萬(wàn)，當(dāng)時(shí)大家還紛紛搶奪房子，而現(xiàn)在房?jī)r(jià)掉至1.3萬(wàn)，準(zhǔn)業(yè)主們可不干了，憑什么短短幾個(gè)月，100平米房子就要損失50-60萬(wàn)。業(yè)主們認(rèn)為這與開(kāi)發(fā)商前期定高價(jià)有關(guān)，后期降價(jià)是屬于擾亂市場(chǎng)行為。維權(quán)目的是希望開(kāi)發(fā)商能夠彌補(bǔ)他們的損失或者給予退房。

我們先不論準(zhǔn)業(yè)主們能不能維權(quán)成功。我們想說(shuō)的是，房子作為一種商品，一種大件商品，本應(yīng)該由市場(chǎng)來(lái)決定價(jià)格，既然是市場(chǎng)行為，那么房子漲和降都是再正常不過(guò)的市場(chǎng)行為。從開(kāi)發(fā)商角度講，市場(chǎng)好時(shí)，就會(huì)提價(jià)銷售，以獲取最大利益，市場(chǎng)下行時(shí)，就會(huì)降價(jià)銷售，以達(dá)到快速去化目的。就如我們自己在出售物品時(shí)一樣的道理，需要根據(jù)市場(chǎng)行情來(lái)決定賣出的價(jià)格。

分析一下準(zhǔn)業(yè)主們維權(quán)緣由，無(wú)非有這么幾種：一是剛需購(gòu)房者，認(rèn)為前期多花錢(qián)，這些都是血汗錢(qián)，心里不甘；二是投機(jī)炒房者，他們一般都用著高杠桿，房子大幅降價(jià)對(duì)他們來(lái)說(shuō)就是滅頂之災(zāi)，弄不好會(huì)傾家蕩產(chǎn)，房子被銀行沒(méi)收。對(duì)于第一種情況，我們想說(shuō)的是，本來(lái)就是用于自住，當(dāng)時(shí)決定買(mǎi)入，也應(yīng)該是能夠承受這種總價(jià)，是一種長(zhǎng)期行為，不至于負(fù)擔(dān)不起。而后一種，我們認(rèn)為是咎由自取，現(xiàn)在國(guó)家要求房住不炒，自己不能判斷出市場(chǎng)走勢(shì)，逆勢(shì)而行，理應(yīng)承擔(dān)后果。

從法律關(guān)系角度講，準(zhǔn)業(yè)主們維權(quán)也沒(méi)有道理。買(mǎi)賣房本來(lái)就是相互愿意的情況下，房子價(jià)格是物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)的，開(kāi)發(fā)商銷售房子也是合法的，在買(mǎi)賣交易時(shí)，買(mǎi)賣雙方也簽訂《商品房買(mǎi)賣合同》進(jìn)行約束，其中對(duì)于房子價(jià)格以及其他附屬約定是產(chǎn)生法律效力的。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，若降價(jià)就維權(quán)，就是一種無(wú)理取鬧行為。有人說(shuō)，如果降價(jià)就可以找開(kāi)發(fā)商要說(shuō)法，那么房子價(jià)格漲了，你是不是也應(yīng)該給開(kāi)發(fā)商分一杯羹。

在中國(guó)，房子已經(jīng)具備了居住和金融屬性，如果說(shuō)自住是無(wú)所謂漲跌的話，那么金融屬性必然伴隨著風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)檫@里面摻雜著投資和投機(jī)因素?，F(xiàn)在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)控制嚴(yán)格，要想在政策不放松的情況下大幅上行，幾乎不可能。反倒是在政策嚴(yán)厲管制時(shí)，市場(chǎng)遇到風(fēng)吹草動(dòng)，開(kāi)發(fā)商讓價(jià)銷售概率較大。在購(gòu)房成本一路上揚(yáng)的時(shí)候，房?jī)r(jià)不漲就意味著虧損，我們希望投資者還是要審慎決定。

買(mǎi)房要跟著政策走，國(guó)家讓你不要買(mǎi)就不要買(mǎi)，國(guó)家需要你支持的時(shí)候你再買(mǎi)。在目前這個(gè)階段，把有限的房源留給剛需購(gòu)房者，這也算是一件功德無(wú)量的事。對(duì)于前期準(zhǔn)業(yè)主維權(quán)，如果是非價(jià)格因素，我們是支持的，如果是因?yàn)閮r(jià)格跌就維權(quán)，我們是不支持的。

如果合同已經(jīng)簽了，但馬上大規(guī)模降價(jià)，可否要回部分補(bǔ)償 ？我們有權(quán)利要求房地產(chǎn)給予補(bǔ)償嗎？ 與開(kāi)發(fā)商協(xié)商一致達(dá)成房屋買(mǎi)賣合同，完全是意思自治、平等協(xié)商的市場(chǎng)行為。商品房?jī)r(jià)格的漲跌受到市場(chǎng)價(jià)格規(guī)律的調(diào)節(jié)，對(duì)于已經(jīng)依法成立并生效的合同，只有一方當(dāng)事人違約時(shí)，對(duì)方才可以要求其承擔(dān)違約責(zé)任，而開(kāi)發(fā)商在履行合同時(shí)無(wú)違約行為，你要求降價(jià)補(bǔ)償無(wú)法律依據(jù)。

開(kāi)發(fā)商作為市場(chǎng)主體，完全具有自主經(jīng)營(yíng)權(quán)。樓盤(pán)調(diào)價(jià)，應(yīng)當(dāng)說(shuō)是開(kāi)發(fā)商自主決策的行為。

如果有越來(lái)越多的樓盤(pán)加入到了降價(jià)的隊(duì)伍，隨著要求“降價(jià)補(bǔ)償”、“降價(jià)退房”等事件的不斷增多，不少看了越來(lái)越多“會(huì)鬧的孩子有奶吃”的個(gè)案，讓不少認(rèn)為吃了“啞巴虧”、已購(gòu)了降價(jià)樓盤(pán)的業(yè)主們憤憤不平。不少業(yè)主認(rèn)為，房?jī)r(jià)下跌了，開(kāi)發(fā)商應(yīng)給予補(bǔ)償，但這是否合乎法律規(guī)定呢？

有律師認(rèn)為，作為商品房，它其實(shí)也是市場(chǎng)當(dāng)中的一種商品，應(yīng)當(dāng)受到市場(chǎng)價(jià)格規(guī)律的調(diào)節(jié)。消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮房子價(jià)格出現(xiàn)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。就像股民在股市當(dāng)中，股票是有漲有跌的，你買(mǎi)的股票跌了，你不能要求上市公司來(lái)賠償你的損失。不過(guò)，假若開(kāi)發(fā)商在賣房過(guò)程中存在欺詐行為，誘騙購(gòu)房者購(gòu)房的，那么，業(yè)主則可以借助法律的武器進(jìn)行維權(quán)。

假如開(kāi)發(fā)商存在欺詐行為則不同。欺詐行為是指故意隱瞞真實(shí)情況，騙購(gòu)房人買(mǎi)房。比如開(kāi)發(fā)商在售樓時(shí)將小產(chǎn)權(quán)房說(shuō)成大產(chǎn)權(quán)房，但開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行降價(jià)并不存在隱瞞事實(shí)的情況，房屋在購(gòu)買(mǎi)后出現(xiàn)價(jià)格下跌，是開(kāi)發(fā)商受到市場(chǎng)供求關(guān)系以及政策等方面的影響作出的對(duì)策。

或者房屋的質(zhì)量存在重大隱患，已經(jīng)超出了國(guó)家規(guī)范，影響使用功能，房屋無(wú)法居住，這就觸動(dòng)了紅線，業(yè)主維護(hù)自身的權(quán)利理所應(yīng)當(dāng)。但不能過(guò)度，不能以敲詐、威脅等手段來(lái)達(dá)到目的，甚至有些人打砸售樓處、圍追工作人員車輛、攻擊工作人員使身體受傷使財(cái)物受損，那么他自己的行為已然觸動(dòng)了法律。對(duì)自己的維權(quán)不僅沒(méi)有好處，甚至也會(huì)受到法律的制裁。

在沒(méi)有法律支持的情況下，老業(yè)主通過(guò)集會(huì)、封堵售樓處、干擾銷售等行為，不僅影響企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)秩序，還可能違反治安條例，致使“維權(quán)不成反致侵權(quán)”。事實(shí)上，這類“維權(quán)”行為除了經(jīng)媒體報(bào)道后能吸引不少眼球外，真正成功的案例少之又少。

購(gòu)房者也應(yīng)該習(xí)慣房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，懂得“樓市有風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房需謹(jǐn)慎”。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，任何價(jià)格都有漲有跌，凡是投資也必然有賺有賠。售樓方以市場(chǎng)接受的價(jià)格出售商品，項(xiàng)目在不同的市場(chǎng)情況下采取相應(yīng)的推廣方式和銷售策略，屬于正常合理的營(yíng)銷行為。在沒(méi)有法律支持的情況下，老業(yè)主通過(guò)集會(huì)、封堵售樓處、干擾銷售等行為，不僅影響企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)秩序，還可能違反治安條例，致使“維權(quán)不成反致侵權(quán)”。事實(shí)上，這類“維權(quán)”行為除了經(jīng)媒體報(bào)道后能吸引不少眼球外，真正成功的案例少之又少。

這堂“風(fēng)險(xiǎn)教育課”內(nèi)涵豐富。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的快速上漲不可持續(xù)，在總體上行的態(tài)勢(shì)下，部分地區(qū)、部分時(shí)期的房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行將成為常態(tài)，而且在短時(shí)間、大面積、大幅度的上漲背后，會(huì)伴隨一定程度的回吐，“出來(lái)混，總是要還的”。

從個(gè)體來(lái)說(shuō)，隨著房?jī)r(jià)下跌，一些購(gòu)房者可能會(huì)被“套牢”；從行業(yè)來(lái)說(shuō)，這對(duì)購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商和地方政府卻是一堂實(shí)實(shí)在在的“風(fēng)險(xiǎn)教育課”。這堂課、這場(chǎng)陣痛、這個(gè)教訓(xùn)，有助于中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)回到健康理性發(fā)展的軌道上來(lái)。

啟動(dòng)市場(chǎng)化改革20多年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一直保持快速上漲的勢(shì)頭。借助產(chǎn)業(yè)地位的“不可替代”，地方財(cái)政的高度依賴，住房供應(yīng)的總體短缺，每遇危機(jī)的及時(shí)“救市”，中國(guó)的房?jī)r(jià)總體上是“只漲不跌”。除了個(gè)別房企由于經(jīng)營(yíng)方式等原因而導(dǎo)致的起起落落，房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)未經(jīng)過(guò)真正的市場(chǎng)“洗禮”。恰恰相反，每逢經(jīng)濟(jì)下行壓力，甚至還往往能貢獻(xiàn)“逆勢(shì)而上”的奇跡。

不過(guò)，在“上課”的同時(shí)，購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商等也不必過(guò)度恐慌。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人近期表示，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了一定的分化，有些地方庫(kù)存量過(guò)大，有些地方比較短缺。但總體上，“房地產(chǎn)市場(chǎng)大多數(shù)指標(biāo)都在增長(zhǎng)，只是增速在下降。這屬于市場(chǎng)正常的調(diào)節(jié)。必須歷史地看問(wèn)題，同比增長(zhǎng)為負(fù)，主要是由于去年同期基數(shù)過(guò)大造成的?！?/p>

我們要理性看待樓市的降價(jià)，并在真正意義上損害了我們的自身權(quán)利或造成了經(jīng)濟(jì)損失、人身傷害的前提下，在合理范圍內(nèi)維護(hù)正當(dāng)權(quán)益是法律認(rèn)可的；如果一時(shí)沖動(dòng)，自身的行為超出了法律范圍，得不償失。