淺析通過創(chuàng)新管理提升裝修管理水平

邱豐博

摘? ? 要：現(xiàn)在房地產(chǎn)全裝修政策已經(jīng)出臺(tái)，如何提升裝修水平，我們要摒棄傳統(tǒng)思維模式，更多的采用新的管理技術(shù)和手段，加大新材料、新工藝使用，從而整體提高裝修品質(zhì)。做出更加適應(yīng)市場(chǎng)的產(chǎn)品。

關(guān)鍵詞：全裝修交房;BIM技術(shù);明源移動(dòng)質(zhì)檢;鋁合金模板

1? 引言

根據(jù)國(guó)家政策要求，新建項(xiàng)目已經(jīng)要求全裝修交房。對(duì)于萬科、恒大這些早已推行精裝修交房的公司基本沒有影響，但是對(duì)于絕大多數(shù)房地產(chǎn)公司而言，全裝修交房壓力巨大，裝修成本、工期、質(zhì)量控制以及交房時(shí)業(yè)主提出問題，這一系列問題都需要我們?nèi)ッ鎸?duì)。因此在項(xiàng)目初期必須考慮裝修工程實(shí)施。

2? 推行全裝修交房的意義

第一、有效避免個(gè)人裝修對(duì)于房屋主體結(jié)構(gòu)的破壞，以及二次裝修帶來的資源浪費(fèi)。如果消費(fèi)者買了毛坯房，個(gè)人裝修所引發(fā)的資源浪費(fèi)、環(huán)境污染、噪音擾民、效率低下、建筑安全隱患等問題備受詬病。而全裝修房作為我國(guó)商品住宅發(fā)展的大趨勢(shì)，它不僅節(jié)能環(huán)保、節(jié)約成本，還可保障房屋結(jié)構(gòu)安全，減少裝修安全隱患等。

第二、全裝修住宅不是簡(jiǎn)單的“毛坯+精裝”，而是通過設(shè)計(jì)前置，在建筑設(shè)計(jì)階段同時(shí)進(jìn)行室內(nèi)設(shè)計(jì)，包括從后期裝修使用的角度，提出戶型的相關(guān)修改意見，確定好合適的尺度和點(diǎn)位，結(jié)合室內(nèi)設(shè)計(jì)對(duì)戶型設(shè)計(jì)進(jìn)行進(jìn)一步的完善與優(yōu)化，在優(yōu)化的基礎(chǔ)上根據(jù)不同空間的使用和需求進(jìn)行精細(xì)化設(shè)計(jì)。全裝修住宅的裝修與土建安裝為一體化施工，施工裝配化程度較高。在設(shè)計(jì)與施工一體化的基礎(chǔ)上，提倡全裝修住宅標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，通過戶型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化促進(jìn)實(shí)現(xiàn)部品、構(gòu)件設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化，從而實(shí)現(xiàn)最大程度的規(guī)?；б?。

全裝修住宅的構(gòu)配件及部品是在工廠中生產(chǎn)，在現(xiàn)場(chǎng)裝配化施工。這種變革是由毛坯房裝修的半手工、半機(jī)械比較落后的建造方式，轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N工業(yè)化的生產(chǎn)方式。全裝修住宅作為房地產(chǎn)業(yè)升級(jí)的措施之一，對(duì)于開發(fā)商各方面的能力要求更高。所以，那些專業(yè)能級(jí)較弱的中小企業(yè)，則面臨被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。

3? 全裝修交房存在的問題

當(dāng)然全裝修房也存在一定弊端，風(fēng)格簡(jiǎn)單，選擇單一、缺乏個(gè)性化，標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。目前在房地產(chǎn)投訴中，精裝修投訴已超過30%，成為第一大房地產(chǎn)投訴熱點(diǎn)。而如果新建普通商品住房全部實(shí)施全裝修，裝修的質(zhì)量問題就會(huì)浮出水面。相關(guān)部門必須推出更完善的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、更嚴(yán)格的審查機(jī)制，才能有效應(yīng)對(duì)全裝修住宅趨勢(shì)的形成。

因此擺在我們面前的困難就是如何提高裝修品質(zhì)，提升產(chǎn)品適用性，盡可能做到讓業(yè)主滿意。通過對(duì)一些較為成功的精裝房開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研。通過對(duì)這些項(xiàng)目的項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)的考察以及與其現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)管理人員的溝通了解，對(duì)精裝房項(xiàng)目開發(fā)的特點(diǎn)有了深刻的認(rèn)識(shí)。

4? 如何有效提升精裝交房的質(zhì)量和管理水平

長(zhǎng)期推行精裝交房的地產(chǎn)公司在長(zhǎng)期的精裝修項(xiàng)目開發(fā)中形成了一個(gè)集勞務(wù)、材料、監(jiān)管體系等供應(yīng)單位相對(duì)穩(wěn)定的長(zhǎng)期供應(yīng)關(guān)系群。由于長(zhǎng)期的穩(wěn)定合作，相對(duì)已形成了一個(gè)比較有默契的管理體系和質(zhì)量進(jìn)度保證體系。恒大地產(chǎn)在材料選用上各項(xiàng)目保持了高度統(tǒng)一。由于與一些供應(yīng)單位、廠家形成了戰(zhàn)略合作關(guān)系，恒大集團(tuán)裝修所用品牌均為國(guó)內(nèi)國(guó)際知名品牌，且盡一切努力統(tǒng)一品牌，因此在裝修材料的使用上恒大已經(jīng)具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。一方面通過品牌的整合確保材料質(zhì)量的穩(wěn)定，另一方面通過整合減少品種增加單一品種的采購(gòu)量也壓低了材料單價(jià)。

這些都是控制裝修質(zhì)量有效手段，我們都應(yīng)該借鑒，同時(shí)更應(yīng)該學(xué)習(xí)一些新技術(shù)、新材料應(yīng)用，比如鋁合金模板應(yīng)用，在裝修中應(yīng)用BIM技術(shù)和明源移動(dòng)質(zhì)檢，有效把控精裝修質(zhì)量，主要從以下幾方面加強(qiáng)控制。

4.1? 從規(guī)劃設(shè)計(jì)階段把關(guān)

從源頭抓起，從方案到施工圖紙嚴(yán)格把控，要知道我們做什么樣的產(chǎn)品，要了解客戶需求。要借用一些新的技術(shù)，提前推演預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)，盡量減少失誤。加大推行利用BIM實(shí)現(xiàn)精裝修設(shè)計(jì)管控，BIM在室內(nèi)設(shè)計(jì)——如獨(dú)特造型，復(fù)雜飾面、固定裝置、面積要求、工藝選擇、家具擺設(shè)、藝術(shù)品陳設(shè)的設(shè)計(jì)上都有很大作用（1）杜絕漏畫少畫圖紙的現(xiàn)象;原有的裝飾施工圖紙中，圖紙量浩如煙海，但卻經(jīng)常會(huì)發(fā)生圖紙沒有畫到表達(dá)到的部位，后期施工時(shí)，再來變更彌補(bǔ)，這些都是不利因素。不僅增加工程量，業(yè)主施工單位相互推諉，產(chǎn)生結(jié)算隔閡。（2）解決了施工圖中沖突的問題;原有的裝飾施工圖紙中，存在風(fēng)格沖突或者空間沖突。由于施工圖繪制在單一的平面中進(jìn)行，往往相鄰墻面或者對(duì)面失去了關(guān)系。二維表達(dá)也經(jīng)常會(huì)忽略了空間關(guān)系，造成施工階段做不通等問題。（3）比例關(guān)系更協(xié)調(diào)。特別是裝飾立面的進(jìn)退關(guān)系，以往都是用立面圖加剖面來表達(dá)，由于都是二維制圖，實(shí)體的大小關(guān)系，推敲不到位。全三維模型則清晰直觀，能避免這類問題出現(xiàn)。（4）工作模式的改變;原有的模式下，勞動(dòng)力分配，基本是主案設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)項(xiàng)目，綜合考慮整體項(xiàng)目的風(fēng)格、色彩、空間布局、設(shè)備、人流導(dǎo)向、管理等各方面，接著由付案設(shè)計(jì)師綜合、深入、深化方案。同時(shí)繪制立體效果圖，最后由施工圖成員根據(jù)方案，繪制施工圖。

在BIM系統(tǒng)的流程中，模型從工作開始階段就搭建，可以以一個(gè)全三維的場(chǎng)景全方位推敲。過程中，客戶展示亦是全模型的展示。參與設(shè)計(jì)人員都能從不斷完善的模型中協(xié)同，設(shè)計(jì)過程都是可視的全三維過程。

4.2? 加強(qiáng)質(zhì)量控制

（1）不單單是裝修質(zhì)量，更要從主體施工階段控制主體質(zhì)量，為裝修打下良好基礎(chǔ)。主體階段為了提升混凝土質(zhì)量，可以推行鋁合金模板使用，鋁合金模板表明平整度高，觀感質(zhì)量好，另外其拼接件都在工廠加工而成，確保了其拼接處平整度，也解決了木模板周轉(zhuǎn)后質(zhì)量難以保證的缺點(diǎn)，由于鋼模板物理特性決定了其表面觀感不如鋁合金模板。（2）要利用先進(jìn)技術(shù)手段加強(qiáng)質(zhì)量管控，利用明源移動(dòng)質(zhì)檢、驗(yàn)收系統(tǒng)。通過移動(dòng)質(zhì)檢將工程管理體系落地，提升工程質(zhì)量，提升現(xiàn)場(chǎng)效。而這一點(diǎn)，移動(dòng)質(zhì)檢在工程進(jìn)度管理上，即實(shí)現(xiàn)了讓每一個(gè)工程處理環(huán)節(jié)都會(huì)實(shí)時(shí)通知到相應(yīng)責(zé)任人，并有詳細(xì)的操作記錄，使多方人員溝通高效并且責(zé)任明確。最后，報(bào)表會(huì)統(tǒng)計(jì)出各單位乃至個(gè)人的工作量、及時(shí)性等情況，以及問題類型的分析。工程質(zhì)量管理體系完成了智慧管控的規(guī)劃建造，也提高了工程項(xiàng)目的執(zhí)行效率。明源移動(dòng)質(zhì)檢，運(yùn)用信息化手段解決傳統(tǒng)施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)難貫徹、項(xiàng)目實(shí)情難監(jiān)控、溝通協(xié)作效率低、過程數(shù)據(jù)無沉淀等4大痛點(diǎn)，全面提升房企質(zhì)量管理水平應(yīng)用于項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)，幫助開發(fā)商、監(jiān)理和施工單位進(jìn)行實(shí)時(shí)協(xié)作的全項(xiàng)目工程管控。

明源移動(dòng)質(zhì)檢，從全項(xiàng)目周期進(jìn)行工程質(zhì)量管控，打造“發(fā)現(xiàn)問題-整改問題-復(fù)驗(yàn)問題-關(guān)閉問題”的閉環(huán)，全面提升房企質(zhì)量管理水平。通過移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的引入，打破開發(fā)商、承建商、監(jiān)理單位的壁壘，提升一線工程質(zhì)量管理的工作效率。

4.3? 加強(qiáng)質(zhì)量管理

在工程管理上，材料驗(yàn)收、樣板管理、安全質(zhì)量檢查、實(shí)測(cè)實(shí)量、工序移交、移動(dòng)報(bào)表等六大場(chǎng)景突破創(chuàng)新，質(zhì)量管理效率翻倍，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)手段解決質(zhì)量管理痛點(diǎn)。從全項(xiàng)目周期進(jìn)行工程質(zhì)量管控，讓質(zhì)量管理事半功倍。實(shí)時(shí)溝通、在線協(xié)作、多方協(xié)同，打開手機(jī)，隨時(shí)了解進(jìn)度、質(zhì)量。業(yè)務(wù)全閉環(huán)、過程全記錄、全程可追溯，明源移動(dòng)質(zhì)檢，更快更好進(jìn)行工程現(xiàn)場(chǎng)檢查，規(guī)范化的管理供方、監(jiān)理，提高工作效率。全方位進(jìn)行工程管控，六大創(chuàng)新場(chǎng)景一管到底。

5? 結(jié)束語

綜上所述，精裝修交房對(duì)于我們絕大多人來說是一個(gè)比較陌生的事物，我們要從項(xiàng)目初始階段入手，提前布局，學(xué)習(xí)對(duì)標(biāo)行業(yè)先進(jìn)，創(chuàng)新管理模式，要不斷引進(jìn)先進(jìn)施工工藝、材料、管理辦法提升管理水平。從項(xiàng)目全周期控制施工質(zhì)量，從而達(dá)到項(xiàng)目整體品質(zhì)提升。

參考文獻(xiàn)：

[1] 司振超.淺議如何提高建筑裝飾裝修的施工管理水平[J].裝修裝修天地，2018（11）：27.