借名買房有風(fēng)險(xiǎn)老年人購房要小心

老年人購房的貸款問題

當(dāng)下商業(yè)銀行一般不對(duì)60歲以上的老年人發(fā)放住房貸款，故老年人購房一般只能選擇全款購買。但如現(xiàn)金不足又必須向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，有以下幾種情形可以提高貸款的成功率：

提供有效抵押物，最好是此前購買的房子，比較值錢的物品（如股票）也可充作抵押物進(jìn)行抵押貸款。其次，老年人可選擇與子女共同購房以便共同申請(qǐng)貸款，可憑借其中一人的收入和還款能力，延長貸款年限，但應(yīng)與子女形成書面的購房協(xié)議具體明確購房份額。除此之外，還可以保證擔(dān)保，若老年人不愿與子女共同貸款，也可選擇由子女向銀行提供保證擔(dān)保的方式進(jìn)行貸款。

老年人購房的繼承問題

死亡是每個(gè)人都無法避免的事，去世后最重要的問題就是遺產(chǎn)的繼承。鑒于房屋是價(jià)值較高的財(cái)產(chǎn)，因此房屋繼承極易產(chǎn)生糾紛。為了避免子女因房屋繼承問題產(chǎn)生糾紛影響團(tuán)結(jié)，老年人在購房后應(yīng)當(dāng)提前考慮房屋繼承問題并訂立具有法律效力的遺囑。

遺囑可以有口頭遺囑、書面遺囑、錄音錄像遺囑、公證遺囑等多種形式，但在訂立遺囑的時(shí)候需要注意，口頭遺囑僅能在危急情況下訂立，危急情況結(jié)束后，遺囑人能夠用書面或者錄音形式立遺囑的，所立的口頭遺囑無效。公證遺囑的效力高于其他遺囑，如果同時(shí)存在公證遺囑和其他遺囑且遺囑內(nèi)容不同，經(jīng)過公證機(jī)關(guān)公證的遺囑效力高于其他遺囑。

老年人購房常見的法律糾紛

老年人借子女名義出資買房，房產(chǎn)登記在子女的名下。很多老年人這么做，有的是因年齡所限無法辦理購房貸款，有的是遇新政實(shí)施無購房資格，還有的是為了讓子女繼承遺產(chǎn)時(shí)少交稅費(fèi)。老年人們各有緣由，不過風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來，以致與子女發(fā)生諸多糾紛，甚至無奈起訴至法院維權(quán)。

一般來說，借名買房獲得法律支持，需具備五個(gè)條件：一是借名購房的合理解釋。二是有借名購房的協(xié)議。三是實(shí)際出資人出資的證據(jù)。四是所有證、照、票都保留在實(shí)際出資人手里。五是實(shí)際出資人事實(shí)上占有房屋。如果實(shí)際出資人所持證據(jù)能證明五個(gè)條件全部具備，法院基本能夠支持實(shí)際出資人的訴求。

不過現(xiàn)實(shí)中，往往出現(xiàn)實(shí)際出資人缺少其一或其二條件的情況，那么要看具體案情、有無其他證據(jù)可佐證，能否形成完整的證據(jù)鏈，用以證明借名的事實(shí)。

律師提示

老年人借子女名義買房雖然有法律的支持，但仍然存在風(fēng)險(xiǎn)。例如，老年人出資的房屋已登記到子女的名下，子女若將房屋處置賣給不知情的第三人，基于善意取得制度，第三人將可能得到房屋所有權(quán)，老年人的權(quán)益則難以保障。

因此，老年人在可能的情況下，盡量不要借名買房。因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)差錯(cuò)，可能失去的不僅是房產(chǎn)，還會(huì)有更多預(yù)計(jì)之外的損失。

若簽訂了借名買房合同，老年人可將房產(chǎn)登記在自己的名下，并訂立遺囑。同時(shí)，留存好匯款單據(jù)、按揭還款單據(jù)、借名買房協(xié)議等相關(guān)資料，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。