湖北公安紅星美凱龍項(xiàng)目定位及前期方案規(guī)劃分析

張鄧清

（福建華合現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)有限公司，福建 廈門 361000）

1 項(xiàng)目概況

本項(xiàng)目位于公安老城區(qū)的西南側(cè)，所在片區(qū)為城南新區(qū)。項(xiàng)目北至明珠家具城，南依梅園大道，西邊為7 號(hào)規(guī)劃路，東面為農(nóng)資市場(chǎng).本工程規(guī)劃用地面積為97464.5 m2,規(guī)劃建筑面積≤272900 m2，其中住宅建筑面積≤136450 m2,商業(yè)建筑面積≤136450 m2,容積率≤2.8，建筑密度50%，綠化率25%。

項(xiàng)目用地紅線形狀基本為314M*310M 的正方形。南側(cè)為51M 城市次級(jí)主干道梅園大道，在梅園大道與地塊之間為20 米城市綠化帶及6 米寬機(jī)動(dòng)車道供本項(xiàng)目使用，西側(cè)為14M 寬的7#路，7#路連通梅園大道與國(guó)道207。東側(cè)為9M 寬的8#路，北側(cè)為9M 寬的3#路。地塊西北角有110KV 高壓塔通過(guò)。

對(duì)項(xiàng)目基本情況有了一個(gè)大概了解,我們提出兩個(gè)問(wèn)題進(jìn)行討論:

①如何在周邊眾多商業(yè)樓盤(pán)能脫穎而出,成為公安縣新的城市名片。

②如何打造項(xiàng)目?jī)?nèi)的住宅。住宅的定位、戶型是選擇、住宅的配套。

帶著問(wèn)題,我們對(duì)周邊環(huán)境、在售樓盤(pán)、公安現(xiàn)在商業(yè)圈進(jìn)行實(shí)地勘察及研究.

2 周邊樓盤(pán)對(duì)項(xiàng)目影響

本次調(diào)研的周邊住宅樓盤(pán)為利達(dá)華府、宏泰公館、鑫泰國(guó)際、錦繡家園、公安新天地等。主要針對(duì)各樓盤(pán)的整體規(guī)劃、戶型造型、銷售情況進(jìn)行了調(diào)研。并且結(jié)合公安人民的消費(fèi)水平以及消費(fèi)觀念對(duì)本項(xiàng)目住宅部分進(jìn)行分析，分析以上幾個(gè)樓盤(pán)整體規(guī)劃，對(duì)于本項(xiàng)目住宅的整體規(guī)劃提出幾個(gè)想法：

①交通流線保證人車分流。

②建議設(shè)置幼兒園，有利于銷售。

③景觀最大化，設(shè)置游泳館，提高小區(qū)品質(zhì)。

④高層需有小高層及百米高層組合形成，以便分期出售及天際線的控制。

3 成熟商業(yè)圈商業(yè)模式的研究

公安縣的商業(yè)格局為:五九路、荊江大道沿街商業(yè)形成老城區(qū)核心商圈,新城商業(yè)逐漸崛起。

五九路商圈：城市的商業(yè)以五九路商業(yè)街為核心，五九路商業(yè)街是城區(qū)最重要最繁華的商業(yè)街，是一條集購(gòu)物、休閑、辦公于一體的商業(yè)街。建筑群與油江園形成整體，在充分尊重現(xiàn)有場(chǎng)地的基礎(chǔ)上對(duì)現(xiàn)狀加以開(kāi)發(fā)，將打造城市名片的主體思想貫穿到商業(yè)街的機(jī)制中。但沿街商鋪整體經(jīng)營(yíng)無(wú)序，交通組織雜亂，立面未統(tǒng)一考慮，并未考慮商業(yè)的交通組織及商業(yè)購(gòu)物環(huán)境的營(yíng)造。

荊江大道沿街商業(yè)：荊江大道是公安縣城區(qū)橫向主干道，連系西城與東城兩個(gè)商圈，是目前城市發(fā)展的中軸線，既是商業(yè)的核心街道，同時(shí)也是城市主要的交通要道。但目前規(guī)劃較差，商業(yè)形象落后，商業(yè)分布集中，經(jīng)營(yíng)效果不佳，市場(chǎng)信心不足（檔次低）；而且商業(yè)扎堆現(xiàn)象嚴(yán)重，核心商圈經(jīng)營(yíng)狀況層次不齊，整體市場(chǎng)環(huán)境不佳，居民消費(fèi)沒(méi)有有效的刺激和帶動(dòng)，經(jīng)營(yíng)戶對(duì)市場(chǎng)信心不足（缺乏有效的業(yè)態(tài)規(guī)劃管理）。

瑞陽(yáng)步行街（西城區(qū)）：瑞陽(yáng)步行街南接荊江大道，東可達(dá)潺陵大道，地理位置優(yōu)越，但交通與購(gòu)物人流不方便，沒(méi)有形成道路回路而是斷頭路，對(duì)以后的經(jīng)營(yíng)人流組織有一定的影響。朝向不合理，北面商鋪北陽(yáng)，銷售有相當(dāng)難度。

潺陵大道為貫通公安縣的城市主干道，車流量大，人流較少。商業(yè)業(yè)態(tài)以大型酒店為主，公安高檔酒店均集中在此。大型超市中商評(píng)價(jià)也位于此大道，但經(jīng)營(yíng)狀況差。

結(jié)論：分析以上幾個(gè)商圈整體規(guī)劃，對(duì)于本項(xiàng)目商業(yè)的整體規(guī)劃提出幾個(gè)想法：

①交通流線保證人車分流，保證交通方便、停車方便、安全的購(gòu)物環(huán)境。

②建議對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行細(xì)分，從而滿足不同層次是消費(fèi)群體的購(gòu)物需求。

③商業(yè)氛圍的營(yíng)造：景觀節(jié)點(diǎn)的控制，設(shè)置景觀小品，廣場(chǎng)等提升商業(yè)的品質(zhì)。

④商業(yè)產(chǎn)品的定位明確，根據(jù)不同的產(chǎn)品定位打造不同的產(chǎn)品尺度。

⑤在合理的情況下考慮贈(zèng)送面積，提高商業(yè)利用率。

4 規(guī)劃思路要點(diǎn)

城市綜合體在中國(guó)整個(gè)城市化發(fā)展中扮演著極其重要的角色，是一個(gè)地區(qū)的標(biāo)志性建筑群組，其功能大多較為復(fù)雜。因此我們?cè)谝?guī)劃上需要考慮幾個(gè)要點(diǎn)：

①綜合樓主體建筑在整個(gè)城市規(guī)劃的空間關(guān)系；

②場(chǎng)地內(nèi)車行主入口與城市主干道的關(guān)系；

③商業(yè)場(chǎng)地內(nèi)人行與車行流線如何做到分流不干擾；

④高層住宅區(qū)如何保證品質(zhì)；

⑤商業(yè)進(jìn)出車站的人行流線如何合理分配出入口。

綜上因素，總平規(guī)劃設(shè)計(jì)原則有幾點(diǎn)思考：

①基地南側(cè)55 米梅園大道為項(xiàng)目主要道路,且設(shè)有公交車站。該道路為主要人流、車流流入方向，也是商業(yè)價(jià)值最高的。如何把該側(cè)的交通組織好，并充分利用該側(cè)的商業(yè)價(jià)值值得我們思考。

②基地西側(cè)為14M 寬的7#路，道路中心有110KV 高壓塔。根據(jù)城市規(guī)劃基地西側(cè)規(guī)劃菜市場(chǎng)、小學(xué)、婦幼醫(yī)院。基地次入口設(shè)置于西側(cè)，西側(cè)的商業(yè)價(jià)值高需充分利用。

③基地北側(cè)為9M 的3#規(guī)劃路，鄰明珠家居廠，由于明珠家居廠范圍廣，廠房，加工廠以及家居商業(yè)配備完善。對(duì)項(xiàng)目北側(cè)有較大的影響，包括日照，交通，商業(yè)價(jià)值都有“負(fù)面”影響。

④基地東側(cè)為9M 規(guī)劃路，鄰農(nóng)資市場(chǎng)。經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，農(nóng)資市場(chǎng)并無(wú)人使用，處于空置狀態(tài)。對(duì)于本項(xiàng)目并無(wú)大的商業(yè)價(jià)值。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)使用以后可能帶動(dòng)其商業(yè)狀態(tài)，并且形成“雙贏”關(guān)系。

⑤整個(gè)基地豎向較為平整，西側(cè)7#路實(shí)地豎向高度較高。基地平坦有利于土地平整，但對(duì)于商業(yè)空間塑造更是一種挑戰(zhàn)。如何在平整的基地上做出多樣有趣的商業(yè)街空間，更是本項(xiàng)目的主要設(shè)計(jì)挑戰(zhàn)。

5 總平面分析

根據(jù)之前的規(guī)劃思路要點(diǎn)提到的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn),我們?cè)谠O(shè)計(jì)總圖時(shí)認(rèn)真分析得到了右圖的一個(gè)方案.

①基地南側(cè)55 米梅園大道與基地西側(cè)7#路的商業(yè)價(jià)值最高，我們考慮把建筑面積：40000 m2的紅星美凱龍?jiān)O(shè)置在兩條道路的交叉口處，紅星美凱龍這一主力Shopping Mall 能夠提升項(xiàng)目品質(zhì),吸引商業(yè)人流，從而帶活周邊商業(yè)街，又能提升城市形象。

②50000 m2的商業(yè)步行街分布設(shè)置在梅園大道及7#路沿街，并通過(guò)“斜線”的設(shè)計(jì)手法把兩條道路商業(yè)人流有效的聯(lián)系在一起，并把商業(yè)人流集中到中心景觀廣場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)兩條街道的商業(yè)人流共享，商業(yè)價(jià)值均衡。

③在靠地塊東北角，我們把135000 m2的住宅小區(qū)設(shè)置在這。其中考慮到8#路及3#路的商業(yè)價(jià)值不高，其次地塊東北角相對(duì)安靜，對(duì)提升住宅的居住品質(zhì)有利。在住宅小區(qū)的設(shè)計(jì)過(guò)程中，在滿足日照的前提下，我們注重打造超大的中心綠化景觀。在一個(gè)繁華的商業(yè)綜合體中，還住戶一片綠地是我們的努力的方向，實(shí)現(xiàn)“鬧中取靜”。

④在商業(yè)與住宅之間，我們有意識(shí)的打開(kāi)一條車行道路，通過(guò)這樣的設(shè)計(jì)手法把商業(yè)人流引導(dǎo)到地塊中部，從而帶活地塊內(nèi)部的沿街商業(yè)，達(dá)到地塊內(nèi)部商業(yè)價(jià)值的提升。

⑤從整體規(guī)劃來(lái)看，我們把商業(yè)產(chǎn)品進(jìn)行了細(xì)分：高端的紅星美凱龍商業(yè)綜合體。中低端的商業(yè)步行街及餐飲一條街。還有就是住宅底商作為配套住宅的商業(yè)。通過(guò)不同的產(chǎn)品定位吸引不同的消費(fèi)人群，并能相互促進(jìn)，相互補(bǔ)充。

因項(xiàng)目目前為止還處在方案設(shè)計(jì)階段，建筑單體并為最終定案，所以不做進(jìn)一步的分析。

6 結(jié)束語(yǔ)

城市綜合體在中國(guó)已然迎來(lái)一個(gè)全新的發(fā)展方向，如何“因地制宜”充分合理利用有限的土地資源開(kāi)發(fā)出無(wú)限的商用空間，將是一個(gè)重點(diǎn)內(nèi)容。公安紅星美凱龍項(xiàng)目已經(jīng)成為了這個(gè)城市的文化符號(hào)和地域名片。作為配套城市綜合體，他不僅滲透到城市的空間體系中，也應(yīng)該滲透到城市日常生活的方方面面，并對(duì)城市的發(fā)展起到推波助瀾的作用。