圖解城市土地利用的變遷

●臧佳和

1.競(jìng)租理論與土地利用

在高中地理必修二第二章第一節(jié)“城市空間結(jié)構(gòu)”中，我們學(xué)習(xí)了各類土地利用付租能力隨距市中心遠(yuǎn)近而變化的特點(diǎn)。如圖1所示。

圖1

隨著地價(jià)從市中心向郊外逐漸下降，用地功能也隨著各個(gè)產(chǎn)業(yè)的付租能力而發(fā)生變化，付租能力較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)者（如商業(yè)）將獲得市中心的土地使用權(quán)。課堂上，地理老師要求仿照上圖按付租能力畫出城郊農(nóng)業(yè)和糧食種植的附租曲線，并標(biāo)出城市、郊區(qū)的大概范圍。

經(jīng)過簡(jiǎn)單討論后，同學(xué)們作出圖2，而筆者則作出圖3。

圖2

圖3

由于城市環(huán)境是自然、社會(huì)經(jīng)濟(jì)復(fù)合的、高度人工化的生存環(huán)境，是人類對(duì)自然環(huán)境干預(yù)最強(qiáng)烈的地方，是不完善不穩(wěn)定的生態(tài)系統(tǒng)。因此，筆者認(rèn)為傳統(tǒng)上，隨著城市化使人口產(chǎn)業(yè)集聚，城市地面硬化，人口集聚，使城市不利于第一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致第一產(chǎn)業(yè)在郊區(qū)的付租能力高于市中心。所以，只能在離市中心較遠(yuǎn)的地方，找到地價(jià)和交通的平衡點(diǎn)，以求利潤最大化。

2.未來的競(jìng)租理論與城市土地利用變遷

隨著社會(huì)的發(fā)展、城市經(jīng)濟(jì)職能的下降和“互聯(lián)網(wǎng)+”對(duì)商業(yè)的推動(dòng)，商業(yè)區(qū)的空間布局不再強(qiáng)烈地受市中心位置的限制；快速城市化引發(fā)的城市環(huán)境問題與人們對(duì)環(huán)境要求不斷提高的矛盾日益凸出，使傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)逐漸向城市外遷；而園藝業(yè)因其逐步提高的經(jīng)濟(jì)效益和友好的生態(tài)效益，使其逐漸向市中心逼近，導(dǎo)致傳統(tǒng)商業(yè)、工業(yè)區(qū)和新興園藝區(qū)在空間上呈現(xiàn)背向發(fā)展的趨勢(shì)。這時(shí)產(chǎn)業(yè)以地價(jià)和交通成本建立起的原始模型將會(huì)慢慢重組，最終會(huì)由以商業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)橐陨鐓^(qū)和花園需求為核心的城市用地結(jié)構(gòu)，這也是城市化發(fā)展的客觀規(guī)律——社區(qū)化、花園化。未來的城市將更加突出社會(huì)、生態(tài)職能，強(qiáng)調(diào)以人為本，生態(tài)宜居。城市社區(qū)化、花園化符合城市發(fā)展的客觀規(guī)律（圖4）。

圖4

在圖4中，園藝或花卉業(yè)因人民的需求和政府相關(guān)政策支持，牢牢占據(jù)著市中心的位置。商業(yè)因“互聯(lián)網(wǎng)+”等因素不再拘泥于中心，而是退向外圍沿交通要道等處，以方便進(jìn)貨和運(yùn)輸。關(guān)于污染較大的工業(yè)和需要大量土地資源的種植業(yè)則在城市最外圍，以保證城市中心優(yōu)良的環(huán)境條件。

早在1820年，著名的空想社會(huì)主義者羅伯特·歐文（Robert Owen 1771—1858）提出了“花園城市”這一概念。1898年，英國建筑學(xué)家霍華德發(fā)表了題為《明天的花園城市》專著。系統(tǒng)闡述了“花園城市”的理論，提出城市建設(shè)要科學(xué)規(guī)劃，突出園林綠化。圖5為霍華德花園城市理想模型。

圖5

而如今，花園城市由空想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)：向來以花園城市聞名的新加坡，以構(gòu)建花園城市為基本國策，實(shí)現(xiàn)由政府主導(dǎo)、科學(xué)規(guī)劃為核心的人造花園的構(gòu)建；素有加拿大花園城市之稱的溫哥華，距市中心僅十分鐘步行距離即為聞名世界的“史丹利公園”，實(shí)現(xiàn)以原始森林為依托的花園城市構(gòu)建，使溫哥華市成為全球最宜居城市之一；以傳統(tǒng)重工業(yè)聞名的德國魯爾區(qū)埃森市，成功將廢棄廠房改造成自然公園、文化圣地，被聯(lián)合國科教文組織認(rèn)定為世界遺產(chǎn)。正所謂“城市的靈魂是花園，核心是社區(qū)”?；▓@城市從空想到理論再到實(shí)踐，經(jīng)歷了近兩個(gè)世紀(jì)的歷程，是城市化發(fā)展的必然趨勢(shì)，也是社會(huì)發(fā)展科技進(jìn)步的必然結(jié)果。

一個(gè)城市隨著自身的發(fā)展，原先使利益和效率最大化的城市區(qū)位將因人們對(duì)美好環(huán)境的需求而改變，最終朝著“花園城市”方向邁進(jìn)；在這一系列過程中，土地利用形式會(huì)不可避免地進(jìn)行巨大調(diào)整。因此，借助分析土地利用形式的變動(dòng)可以大致得到整個(gè)城市發(fā)展的趨勢(shì)，從而提前規(guī)劃和導(dǎo)向，以減少不必要的支出和改動(dòng)。